Tribunal judiciaire, 20 juin 2024. 24/00139

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° CHAMBRE DES REFERES AFFAIRE N° RG 24/00139 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GVAE NAC : 30B ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ AUDIENCE DU 20 Juin 2024 DEMANDEUR M. [O] [I] [Adresse 2] [Localité 4] Rep/assistant : Maître Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DEFENDERESSE S.A.S. OFFICE BUILDING Immatriculée au RCS de St-Denis sous le n° 810602151 - faisant élection de domicile dans les lieux loués sis [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] COMPOSITION DE LA JURIDICTION LORS DES DÉBATS : Président : Emmanuelle WACONGNE Greffier : Marina GARCIA  Audience Publique du : 18 Avril 2024 LORS DU DÉLIBÉRÉ : Ordonnance prononcée le 20 Juin 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Emmanuelle WACONGNE, Présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier  Copie exécutoire à Maître GIRARD délivrée le : Copie certifiée conforme délivrée le : EXPOSE DU LITIGE Par acte de commissaire de justice remis à l’étude en date du 28 mars 2024, Monsieur [O] [I] a fait assigner SAS OFFICE BUILDING par devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en référé, sur le fondement des articles L 145-41 du Code de commerce, aux fins de voir : Déclarer la demande de Monsieur [O] [I] recevable et bien fondée, et en conséquence : Prononcer la résiliation du contrat de bail commercial par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 24 février 2024, pour défaut de paiement des loyers, pour le contrat de bail signé le 25.02.21 portant sur un local commercial de 270m2 sis [Adresse 1].Ordonner la libération des lieux et la restitution des clés du local commercial de 270m2 sis [Adresse 1], par la Société par Actions Simplifiées OB OFFICE BULDING et ce sous astreinte de 300€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir.Ordonner l'expulsion de la Société par Actions Simplifiées OB OFFICE BULDING et de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique, sous astreinte de 300,00€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.Autoriser à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet et assisté, le cas échéant, d'un technicien et à SEQUESTRER les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives.Fixer une indemnité d'occupation à compter du 1e mars 2024 à la somme de 3.200 euros (Trois mille deux cents euros) par mois pour l'occupation du local de 270m2 sis [Adresse 1], jusqu'à la parfaite libération du local loué.Condamner par provision la Société par Actions Simplifiées OB OFFICE BULDING à payer à Monsieur [O] [I] la somme de 36.800 euros au titre des loyers impayés arrêtés à février 2024, inclus.Condamner par provision la Société par Actions Simplifiées OB OFFICE BULDING à payer À Monsieur [O] [I] au titre de la clause pénale, une indemnité égale à 10% des sommes dues.Déclarer que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d'indemnité conventionnelle par provision.Ordonner que l'exécution de l'ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.Condamner la Société par Actions Simplifiées OB OFFICE BULDING à payer à Monsieur[O] [I] la somme de 2.000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile.Condamner la Société par Actions Simplifiées OB OFFICE BULDING aux entiers dépens. Lors de l’audience qui s’est tenue le 18 avril 2024, bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice remis à l’étude la SAS OFFICE BUILDING n’était ni présente ni représentée. Le juge des référés a indiqué que la décision serait prononcée le 23 mai 2024, prorogée à ce jour, par mise à disposition au greffe de la juridiction. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se référer à l’assignation et aux conclusions des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Sur la demande de résiliation du bail et ses suites En application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Conformément aux dispositions du second alinéa de l’article 835 du Code de Procédure Civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l’espèce, suivant exploit de commissaire de justice en date du 23 janvier 2024, Monsieur [O] [I] démontre avoir fait délivrer à la SAS OFFICE BUILDING un commandement de payer les loyers, pour un montant de 33 600 euros selon décompte arrêté au mois de décembre 2023, étant précisé que ce commandement de payer visait expressément la clause résolutoire prévue au bail. La clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial liant les parties prévoit en effet une résiliation de plein droit un mois après une sommation d'exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal. Ainsi, le commandement de payer n’a fait qu’appliquer ladite clause, respectant les obligations légales quant à la durée impartie au locataire pour régulariser sa situation. La SAS OFFICE BUILDING n'a pas satisfait au commandement de payer dans le délai d'un mois suivant sa délivrance, de sorte que, conformément à l'article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire se trouve acquise. Dès lors, il sera prononcé la résiliation du bail commercial, acquise à la date du 24 février 2024. Sur l'expulsion du locataire Il ressort des dispositions de l’article 809 du Code de procédure civile que « Le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ». En l'espèce le preneur occupe sans droit ni titre le local loué depuis le 24 février 2024, date de résiliation du bail commercial. Il convient par conséquent d’ordonner, à défaut de libération volontaire des locaux commerciaux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS OFFICE BUILDING des lieux qu’elle occupe et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard. S’agissant des effets mobiliers, il sera procédé conformément aux règles du Code de Procédure Civile d’exécution, applicables en matière d’expulsion. Sur la demande de provision Au regard des dispositions de l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier. ». Selon le commandement de payer en date du 23 janvier 2024, l'arriéré locatif s'élevait à la somme de 33 600 euros comptant le solde des loyers et charges impayés arrêté au mois de décembre 2023. A cette somme, il convient d’y ajouter le mois de janvier et février 2024. En effet, s’il n'existe aucune contestation sérieuse quant à l'obligation du preneur de payer les arriérés locatifs, ceux-ci prennent fin à l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 24 février 2024, si bien que tout loyer postérieur doit être examiné au titre de l’indemnité d’occupation. En conséquence, la SAS OFFICE BUILDING sera condamnée à payer à bailleresse une provision correspondant à l'ensemble des sommes contractuellement prévues jusqu’au 24 février 2024, soit la somme de 36 524, 13 €. Sur l’indemnité d'occupation L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. En l’espèce la clause résolutoire du bail commercial stipulant une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer et des charges, est assimilable à une clause pénale, dont la portée est manifestement excessive et susceptible d’appréciation par le Juge du fond. Il en va de même de la demande tendant à voir appliquer une indemnité égale à 10% des sommes dues. Celles-ci seront par conséquent rejetées. Dès lors, SAS OFFICE BUILDING sera condamnée à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire en date du 24 février 2024, à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuellement prévu, soit la somme de 1600,00 € par mois, jusqu’à la libération effective des lieux. Sur l’acquisition du dépôt de garantie Monsieur [O] [I] demande qu’il soit constaté que le dépôt de garantie restera acquis, à titre d’indemnité, conformément aux stipulations du bail. Cependant, il convient de rappeler que cette demande porte sur la créance indemnitaire elle-même, alors que le juge des référés peut seulement allouer une provision. Par conséquent celle-ci sera rejetée. Sur la demande d’exécution de la décision au seul vu de sa minute Si en application des dispositions de l’article 489 du Code de Procédure Civile, le juge peut ordonner, en cas de nécessité, que l'exécution de l'ordonnance de référé ait lieu au seul vu de la minute, Monsieur [O] [I] ne justifie toutefois pas d’une telle nécessité. Cette demande sera par conséquent rejetée. Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens Il ne parait pas contraire à l’équité de condamner SAS OFFICE BUILDING à payer à Monsieur [O] [I] une somme de 800€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 26 janvier 2024. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé, Vu l’article L 145-41 du Code du commerce, Vu les articles 835 et 700 du code de procédure civile, CONSTATONS la résolution du bail commercial liant Monsieur [O] [I] et SAS OFFICE BUILDING par acquisition de la clause résolutoire en date du 24 février 2024 ; DISONS qu’à compter du 24 février 2024, SAS OFFICE BUILDING est devenu occupante sans droit ni titre des locaux à usage commercial de 270m2 sis [Adresse 1] ; ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de SAS OFFICE BUILDING des lieux qu’il occupe et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; CONDAMNONS SAS OFFICE BUILDING à payer à Monsieur [O] [I] la somme de 36 524, 13 € correspondant aux loyers échus et impayés à la date de l'acquisition de la clause résolutoire le 24 février 2024 ; FIXONS l'indemnité d'occupation à la somme de 1600,00 € par mois à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire le 24 février 2024, jusqu’à la libération effective et complète des locaux et la restitution des clés ; DISONS qu’il pourra être procédé au constat et à l’estimation des réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet et assisté, le cas échéant, d'un technicien, et au séquestre des effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives ; CONDAMNONS SAS OFFICE BUILDING à payer à Monsieur [O] [I] la somme 800 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNONS SAS OFFICE BUILDING aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer ; REJETONS la demande tendant à voir conserver le dépôt de garantie ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. LE GREFFIER LA PRESIDENTE