Tribunal judiciaire, 28 février 2024. 23/07954

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [B] [G] Préfecture de [Localité 3] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Elisabeth WEILLER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/07954 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3AMK N° MINUTE : 4 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 28 février 2024 DEMANDERESSE Etablissement public [Localité 3] HABITAT OPH (anciennement OPAC DE [Localité 3]), [Adresse 2] représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, DÉFENDERESSE Madame [B] [G], [Adresse 1] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 janvier 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 février 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 28 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07954 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3AMK EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 3 juillet 2017, à effet le même jour, [Localité 3] Habitat OPH a donné à bail à [B] [G] un appartement à usage d’habitation, référence 078335, escalier B, 2ème étage, porte n°30, et une cave dans l’immeuble situé [Adresse 1]. Par acte de commissaire de justice en date du 6 septembre 2022, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, soit la somme de 2.083,36 euros, correspondant au solde dû sur les loyers impayés, échéance de juillet 2022 incluse. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation d’impayés par la voie électronique le 8 septembre 2022. Par exploit en date du 11 septembre 2023, notifié au représentant de l’Etat dans le département conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique le 12 septembre 2023, Paris Habitat OPH a fait assigner [B] [G] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de : - voir constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire prévue au contrat; - voir ordonner l’expulsion d’[B] [G], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, et voir ordonner le transport des meubles aux frais de l’expulsée; - voir condamner [B] [G] à payer mensuellement, à titre de provision, une somme égale au loyer du logement litigieux majoré de 50% sans préjudice des charges, ou subsidiairement, une indemnité d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant du loyer, - voir condamner [B] [G] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2.727,10 euros; - voir condamner la locataire aux dépens, ainsi qu’à payer une somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Paris Habitat OPH a mentionné que l’arriéré s’élevait à la somme de 1.233,35 euros, au 11 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse. Il a indiqué que le paiement du loyer courant avait repris, augmenté d’une mensualité de 400 euros pour apurer la dette. Il a indiqué accepter la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement par mensualités de 400 euros. [B] [G] a comparu et a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en proposant de régler la somme de 400 euros par mois pour apurer la dette. La présente décision, rendue en premier ressort, contradictoire, en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 28 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, le Juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d’habitation pour défaut de paiement des loyers. Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu’après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception au représentant de l’Etat dans le département. En l’espèce, [Localité 3] Habitat OPH a fait délivrer à [B] [G] un commandement de payer les loyers le 6 septembre 2022, et a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 septembre 2022. Le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois. C’est donc à bon droit que [Localité 3] Habitat OPH a assigné [B] [G] en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des lieux loués, plus de deux mois après la notification de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette assignation a été dénoncée à la préfecture dans les délais légaux puisqu’elle a été notifiée par l’huissier le 11 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 janvier 2024. En conséquence, la demande de [Localité 3] Habitat OPH est recevable. Sur la résiliation du bail Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d’expulsion. En l’espèce, l’existence d’un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur et n’est d’ailleurs pas contestée. Le commandement délivré le 6 septembre 2022 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail ainsi que les dispositions, prévues à peine de nullité de l’acte, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990. Il mentionne aussi la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée. La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse. Aussi, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit intervenue le 7 novembre 2022, faute par [B] [G] d’avoir réglé l’arriéré de loyers en totalité dans les deux mois de la délivrance du commandement. Toutefois, la situation d’[B] [G] commande qu’il soit fait application en sa faveur des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Elle sera autorisée à se libérer du solde restant dû au 11 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, soit de la somme de 1.233,35 euros, hors frais, en deniers ou quittances pour tenir compte des versements éventuellement intervenus, moyennant le versement de 4 mensualités payables ainsi qu’il sera précisé au dispositif ci-après. Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire seront suspendus de plein droit pendant le cours des délais. Il y a lieu de rappeler néanmoins qu’en cas de : - paiement intégral des échéances et des loyers courants à l’issue des délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ; - défaut de paiement par la locataire d’une des échéances dues, arriéré et loyer courant, la totalité de la somme due redeviendra immédiatement exigible huit jours après une mise en demeure restée infructueuse et la clause résolutoire reprendra son plein effet. Dans cette hypothèse, le bailleur pourra procéder à l’expulsion à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux infructueux et [B] [G] sera condamnée au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel en cours, majoré des charges du contrat de bail, soit la somme de 533,38 euros, en décembre 2023, jusqu’à libération effective des lieux. Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de majorer le montant du loyer courant pour la fixation de l’indemnité d’occupation, de sorte que cette demande sera rejetée. Les autres demandes de [Localité 3] Habitat OPH seront rejetées. Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile [B] [G], partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 6 septembre 2022, de l’assignation à comparaître et des notifications à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Enfin, il ne paraît pas inéquitable de laisser à [Localité 3] Habitat OPH la charge de ses frais non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, - Constatons la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 7 novembre 2022; - Condamnons [B] [G] à payer à [Localité 3] Habitat OPH la somme de 1.233,35 euros (mille deux cent trente trois euros et trente cinq centimes), hors frais, en deniers ou quittances, à titre provisionnel, arrêtée au 11 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, au titre de l’arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers, charges et indemnités d’occupation ; - Autorisons [B] [G] à se libérer de la dette, soit de la somme de 1.233,35 euros (mille deux cent trente trois euros et trente cinq centimes), arrêtée au 11 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, en deniers ou quittances, à titre provisionnel, par le versement de 3 mensualités de 400 euros (quatre cents euros), chacune payable au plus tard le dernier jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, étant précisé que le solde de la dette (33,35 euros), majoré des intérêts échus, devra être payé au plus tard le 4ème mois; - Rappelons que les paiements effectués par la locataire depuis la délivrance de l’assignation s’imputent sur l’arriéré locatif, en application de l’article 1342 du code civil ; - Rappelons que ces délais et les modalités de paiement ainsi accordés ne suspendent pas le paiement en intégralité du loyer et des charges en cours ; - Disons que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés et que si la locataire se libère de la dette selon cet échéancier, la clause de résiliation sera réputée ne jamais avoir joué ; - Rappelons cependant qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, loyer courant et mensualité de remboursement, le solde de la dette deviendra, huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, à nouveau immédiatement exigible et la clause de résiliation reprendra son plein effet ; - Précisons que, sans autre formalité : *[Localité 3] Habitat OPH sera alors autorisé à faire procéder à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion d’[B] [G], ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est des lieux, appartement, référence 078335, escalier B, 2ème étage, porte n°30, et une cave dans l’immeuble situé [Adresse 1]; * [B] [G] sera condamnée à payer à [Localité 3] Habitat OPH, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer mensuel en cours, majoré des charges du contrat de bail, soit la somme de 533,38 euros (cinq cent trente trois euros et trente huit centimes), à compter du 7 novembre 2022, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné; - Disons que le sort des meubles sera régi par le code des procédures civiles d’exécution; - Déboutons [Localité 3] Habitat OPH de ses demandes plus amples ou contraires, notamment de sa demande de majoration du loyer courant pour la fixation de l’indemnité d’occupation; - Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires; - Condamnons [B] [G] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire du 6 septembre 2022, de l’assignation à comparaître et des notifications à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives; - Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure civile ; - Déboutons [Localité 3] Habitat OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Disons qu’il sera adressé copie par le greffe de la présente décision à Monsieur le Préfet de [Localité 3] en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi du 31 mai 1990. Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe. LE GREFFIERLE JUGE