Tribunal judiciaire, 27 mars 2024. 24/50573

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/50573 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3X7I N° : 5 Assignation du : 18, 19 Janvier 2024 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 27 mars 2024 par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier DEMANDERESSE La S.C.I. du Café 33 NDN [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Pierre MOUNIER de l’AARPI ARCHERS, avocats au barreau de PARIS - #P0436 DEFENDEURS Monsieur [H] [S] en sa qualité de président de la société [Adresse 1] [Adresse 5] [Localité 6] non comparant et non constitué Société [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS - #P0441 DÉBATS A l’audience du 27 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 30 avril 2020, la SCI CAFE DU 33 NDN a consenti à la SAS [Adresse 1] un contrat de bail commercial portant sur un immeuble situé [Adresse 1]. Ce bail a été conclu avec la condition résolutoire suivante : « Le Bail est consenti sous la condition résolutoire que le Preneur n'obtienne pas dans les vingt-quatre (24) mois des présentes un permis de construire et/ou les autres autorisations d'urbanisme, purgées de tous recours (...) ». Il y est également stipulé que dès que les autorisations administratives seront obtenues et auront acquis un caractère définitif, le preneur s'oblige à effectuer ses travaux de transformation et d'aménagements, en vue de l'ouverture au public d'un hôtel. Les parties ont signé un premier avenant le 7 mai 2020 puis un second avenant le 18 décembre 2020, ce dernier stipulant notamment que « Les Parties conviennent que le Preneur devra déposer ses demandes des Autorisations Administratives au plus tard le 31 juillet 2021 (au lieu du 30 juin 2020, comme indiqué dans le Bail). Le reste de l'article 4.2 est sans changement ». Le 15 décembre 2021, la SAS [Adresse 1] a déposé une demande de permis de construire, lequel a été obtenu le 30 juin 2022 et purgé de tout recours le 30 août 2022. Reprochant au preneur de ne pas avoir obtenu la purge du permis de construire dans le délai contractuellement prévu, la SCI CAFE DU 33 NDN a, par exploit délivré les 18 et 19 janvier 2024, fait citer la SAS [Adresse 1] et son président, Monsieur [H] [S], devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé aux fins de : - constater que le contrat de bail est résolu de plein droit depuis le 1er mai 2020, - ordonner à la défenderesse de lui restituer les clés et l'ensemble des dispositifs d'accès à l'immeuble, sous astreinte de 2000€ par jour de retard à compter de la signification de la décision et l'autoriser, aux frais avancés de la défenderesse, à procéder au changement de l'ensemble des dispositifs d'accès à l'immeuble, - condamner la société [Adresse 1] au paiement de la somme de 5000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. A l’audience, la partie requérante sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. En réponse, la SAS [Adresse 1] conclut à ce qu'il soit dit n'y avoir lieu à référé et sollicite une indemnité de procédure de 7000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens, dont distraction. Monsieur [S] n'a pas constitué avocat. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience. MOTIFS Sur la clause résolutoire Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, visé dans le dispositif de l'assignation, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. En l'espèce, il a été rappelé que l'article 3 du contrat de bail stipule que : « Le Bail est consenti sous la condition résolutoire que le Preneur n'obtienne pas dans les vingt-quatre (24) mois des présentes un permis de construire et/ou les autres autorisations d'urbanisme, purgées de tous recours (…) permettant la réhabilitation du Local et sa transformation en un immeuble à destination d'hôtel. (…) Si dans le délai ci-dessus, le Preneur n'a pas obtenu les Autorisations Administratives (ou celles-ci ne sont pas définitives), le Bailleur pourra, si bon lui semble, considérer que la condition résolutoire s'est réalisée et le Bail sera alors résolu de plein droit, auquel cas le Preneur devra immédiatement quitter les lieux. » En l'espèce, il n'est pas contesté que le permis de construire, purgé de tout recours, a été obtenu le 30 août 2022, soit après l'expiration du délai de vingt-quatre mois suivant la signature du contrat de bail le 30 avril 2022. En effet, seule la date de dépôt de la demande de permis de construire a été prorogée par avenant, la date d'obtention du permis de construire n'étant pas modifiée. La défenderesse fait valoir que les correspondances échangées entre les parties après l'obtention du permis de construire démontrent la volonté du bailleur de poursuivre l'exécution du contrat de bail malgré le dépassement de la date butoir, et la volonté commune des parties de proroger tacitement le délai de non réalisation de la condition résolutoire. Elle fait observer que l'appréciation de la volonté des parties échappe aux pouvoirs du juge des référés et s'oppose à ce qu'il soit statué en référé. En réponse, la requérante oppose les stipulations du contrat de bail quant à la nécessité que toute modification des termes du contrat soit stipulée par écrit, ces stipulations étant claires et non équivoques et ne supposant aucune interprétation de la part du juge des référés. L'article 1103 du code civil rappelle que les conventions légales formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, l'article 21.1 du contrat de bail stipule que « Toute modification des présentes ne pourra résulter que d'un document écrit et exprès. Cette modification ne pourra, en conséquence, en aucun cas être déduite de la passivité d'une Partie, soit même de simples tolérances, quelles qu'en soient la fréquence et la durée, chaque Partie restant toujours libre d'exiger la stricte application des clauses et stipulations qui n'auraient pas fait l'objet d'une modification expresse et écrite. Ainsi, le fait pour une Partie de ne pas se prévaloir d'un manquement par l'autre Partie à l'une quelconque des obligations visées dans les présentes, que ce soit de façon temporaire ou permanente, ne saurait être interprété comme une renonciation à l'obligation en cause. En conséquence, chaque Partie pourra à tout moment exiger de l'autre Partie le respect de l'obligation en cause ». Il entre dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence, d'appliquer les clauses d'un contrat si celles-ci ne supposent aucune interprétation de sa part. Et en l'espèce, il résulte des stipulations claires, précises et non équivoques précitées que les parties ont convenu que toute modification des stipulations du contrat devait faire l'objet d'un document exprès et écrit, excluant ainsi que leurs éventuels agissements puissent être interprétés, en dehors de tout écrit, comme une manifestation de volonté tacite susceptible de modifier la force obligatoire du contrat de bail signé le 30 avril 2020 et de ses avenants. En conséquence, et dans la mesure où les échanges versés aux débats par la défenderesse ne comportent nulle part la manifestation écrite et expresse d'une volonté de proroger tacitement le délai de réalisation de la condition résolutoire, la contestation n'apparaît pas sérieuse. La défenderesse oppose également à la requérante le fait qu'elle aurait empêché l'obtention du permis de construire dans le délai stipulé par le contrat de bail, en ne lui communiquant l'autorisation de changement d'usage accordée par la Ville de [Localité 7] avec compensation que le 22 juillet 2022. Toutefois, les pièces versées aux débats ne permettent pas d'établir de façon manifeste que le bailleur serait à l'origine d'un tel retard. En effet, si le 12 février 2021, la SAS [Adresse 1] a informé le bailleur que « Nous sommes dans l'obligation de fournir la preuve de changement de fonction pour obtenir le Permis de Construire. Quelle solution pouvez-vous apporter (…) ? », celui-ci a répondu le même jour, qu'il avait missionné un cabinet de conseil pour rechercher des biens permettant de se conformer à l'obligation de compensation imposée par la Ville de [Localité 7] et a précisé « Aussi, une solution pourrait être de conserver dans un premier temps ces surfaces d'habitation dans le permis, pour faire courir les délais le temps de trouver les surfaces de compensation ». Compte tenu de cette réponse ainsi que du contenu de la demande de permis de construire, qui ne comporte aucune modification d'une surface initialement destinée à l'habitation, la défenderesse succombe à démontrer, avec l'évidence requise en référé, que ses démarches aux fins de déposer sa demande de permis de construire auraient été retardées d'une quelconque manière du fait du bailleur. La contestation n'apparaît pas non plus sérieuse. En conséquence, il est démontré que la condition résolutoire est acquise du fait de la non obtention dans le délai stipulé des autorisations administratives. Il sera fait droit aux demandes relatives à la restitution des clés et ce, sous astreinte. La requérante étant propriétaire des lieux, il n'y a pas lieu de l'autoriser à procéder au changement de l'ensemble des dispositifs d'accès. Il n'y a pas non plus lieu de prévoir que ce changement se fera aux frais de la défenderesse, aucune dispositions contractuelle ni allégation d'une faute de la défenderesse n'étant invoquée pour justifier cette prise en charge. Sur les demandes accessoires Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du même code. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés : Constatons que le contrat de bail est résolu de plein droit depuis le 1er mai 2022 ; Ordonnons à la SAS [Adresse 1] de restituer à la SCI du Café 33 NDN les clés et l'ensemble des dispositifs d'accès de l'immeuble situé [Adresse 1], dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision ; Disons que passé ce délai, la SAS [Adresse 1] sera redevable d'une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois, Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Condamnons la SAS [Adresse 1] à verser à la SCI du Café 33 NDN la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamnons la SAS [Adresse 1] au paiement des dépens ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 27 mars 2024. Le Greffier,Le Président, Daouia BOUTLELISAnne-Charlotte MEIGNAN