Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 24/00936

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 9] [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] N° RG 24/00936 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGE4 Minute : 24/00439 L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE DE [Localité 6] Représentant : Me Caroline LAUDE, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : PB 176 C/ Madame [L] [R] Représentant : Me Claire DUBOIS, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : 135 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Juin 2024 DEMANDEUR : L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE DE [Localité 6] [Adresse 4] [Localité 6] représenté par Maître Caroline LAUDE, avocat au barreau de Seine Saint Denis DÉFENDEUR : Madame [L] [R] [Adresse 7] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 6] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 20204-003777 du 03/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY) représentée par Maître Claire DUBOIS, avocat au barreau de Seine Saint Denis DÉBATS : Audience publique du 24 Mai 2024 DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. RAPPEL DES FAITS Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 4 août 1998, l'Office public de l'Habitat de [Localité 6] (ci-après désigné l'OPH de [Localité 6]) a consenti à Monsieur et Madame [R] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], à [Localité 6]. Par avenant en date du 27 septembre 2021, l'OPH de [Localité 6] a renoncé aux termes de l'ordonnance de référé du 14 août 2015 résiliant le bail suite au règlement total de la dette locative et a pris acte que Madame [L] [R] est restée seule titulaire du bail à compter de ce jour. Le 27 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer à Madame [L] [R] deux commandements : l'un de payer la somme en principal de 3980,62€ arrêtée au 6 juillet 2023 au titre des loyers et charges impayés et l'autre de justifier être assurée contre les risques locatifs ordinaires, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location. PROCEDURE Par exploit de commissaire de justice délivré le 18 mars 2024, l'OPH de Drancy a fait citer Madame [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de : "constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, "ordonner l'expulsion sans délai de Madame [L] [R] et celle de tous occupants de son chef des lieux, et ce immédiatement et sans délai, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, sous astreinte de 200 € par jour, à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir, "autoriser l'OPH de [Localité 6] à séquestrer les objets et biens mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion, aux frais, risques et périls de la défenderesse, "condamner Madame [L] [R] au paiement : Ïde la somme provisionnelle de 5101,42 € s selon décompte arrêté au 22 janvier 2024, à valoir sur les loyers, charges et accessoires impayés et ce avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation, Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle correspondant au loyer actualisé augmenté des charges, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer contractuel jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, Ïde la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, "rappeler au besoin que la décision à intervenir est exécutoire de droit par provision. A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que la défenderesse a cessé de payer régulièrement ses loyers et ses charges, qu'un commandement de payer lui a été délivré par exploit d'huissier de justice, qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée sous astreinte de 200 € par jour de retard et avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. A l'audience du 24 mai 2024, l'OPH de [Localité 6], représenté, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5015,88 € selon décompte arrêté au 22 mai 2024, terme du mois d'avril 2024 inclus. Il s'est désisté de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut de justification d'assurance. Il ne s'est pas opposé à l'octroi éventuel de délais de paiement à la partie adverse, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Madame [L] [R], représentée, a reconnu le principe de la dette locative. Elle a exposé percevoir un salaire de 1 500 €. Elle a indiqué qu'elle versera fin mai son 13ème mois au bailleur et a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement proposant d'apurer sa dette par des mensualités de 100 € en sus du paiement intégral et régulier du loyer courant. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au juge des contentieux de la protection. L'affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2024. Par note en délibéré expressément autorisée, l'OPH de [Localité 6] a confirmé avoir perçu le 31 mai 2024 une nouvelle somme de 1500 euros. MOTIFS DE LA DECISION L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la recevabilité Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 18 mars 2024, soit plus de deux mois avant l'audience du 24 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, l'OPH de [Localité 6] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de Seine-Saint Denis le 21 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 18 mars 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut d'assurance locative Il convient de constater le désistement de l'OPH de [Localité 6] de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d'une assurance couvrant les risques locatifs. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour du commandement de payer du 27 juillet 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail en date du 4 août 1998 contient une clause résolutoire (article 4.5) l'impayé devant être au moins équivalent à trois mois de loyer en principal. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 juillet 2023, pour la somme en principal de 3980,62€ arrêtée au 6 juillet 2023, au titre de l'arriéré locatif. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois et l'impayé était supérieur à trois mois de loyer en principal, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 septembre 2023. Sur le montant de l'arriéré locatif L'OPH de [Localité 6] produit contradictoirement, par note en délibéré, un décompte indiquant que Madame [L] [R] reste lui devoir la somme de 6317,65 € arrêtée au 31 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse. Ce décompte indique expressément qu'il faut déduire du solde indiqué la somme de 2105,07 euros suite à une anomalie. La créance demandée n'étant pas sérieusement contestable, Madame [L] [R] sera donc condamnée à verser à l'OPH de [Localité 6] une somme provisionnelle de 4212,57 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 31 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse. Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Madame [L] [R] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, elle est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que la défenderesse a repris le paiement intégral du loyer et des charges. En outre, le bailleur n'est pas opposé à l'octroi des délais de paiement. Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Madame [L] [R] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle d'un serrurier et de la force publique. Dans ce cas, il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour la partie défenderesse de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Dans l'hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à son départ définitif des lieux. Sur les demandes accessoires Madame [L] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir l'OPH de [Localité 6], Madame [L] [R] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Constatons le désistement de l'OPH de [Localité 6] de sa demande d'acquisition de clause résolutoire pour défaut de justification d'une assurance couvrant les risques locatifs ; Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 4 août 1998 modifié par avenant le 27 septembre 2021 entre l'OPH de [Localité 6] et Madame [L] [R] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 3], à [Localité 6] sont réunies à la date du 27 septembre 2023 ; Condamnons Madame [L] [R] à verser à l'OPH de [Localité 6] la somme provisionnelle de 4212,57 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 31 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse; Autorisons Madame [L] [R] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 €, et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ; Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ; Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ; Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [L] [R] portant sur le local d'habitation situé [Adresse 3], à [Localité 6] ; Autorisons en ce cas l'expulsion de Madame [L] [R] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons en ce cas Madame [L] [R] à payer à l'OPH de [Localité 6] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux; Deboutons l'OPH de [Localité 6] du surplus de ses demandes ; Condamnons Madame [L] [R] à verser à l'OPH de [Localité 6] une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons Madame [L] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 28 juin 2024 Le GreffierLe Juge