Cour d'appel, 02 juin 2022. 21/01555

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 02/06/2022 **** N° de MINUTE : 22/579 N° RG 21/01555 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TQMP Jugement (N° 11-20-19) rendu le 18 février 2021 par le tribunal de proximité de Montreuil sur Mer APPELANTS Monsieur [K] [M] de nationalité française [Adresse 2] [Localité 4] Madame [Z] [M] née [O] de nationalité française [Adresse 2] [Localité 4] Représentés par Me Sophie Graux, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer constituée aux lieu et place de Me Laetitia Bonnard Plancke, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer INTIMÉS Madame [L] [Y] née [B] née le 05 mai 1980 à [Localité 7] de nationalité française [Adresse 1] [Localité 5] Monsieur [V] [Y] né le 05 février 1986 de nationalité française [Adresse 1] [Localité 5] Représentés par Me Alex Dewattine, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer DÉBATS à l'audience publique du 05 avril 2022 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Louise Theetten, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 juin 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 mars 2022 **** Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2016, M. [K] [M] et Mme [Z] [M] née [O] ont donné à bail à M. [V] [Y] et Mme [L] [Y] née [B] une maison individuelle située [Adresse 3]) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 800 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 30 euros, et le versement d'un dépôt de garantie de 800 euros. Un état des lieux d'entrée, sans la présence d'un huissier, était dressé en date du 15 octobre 2016. Par courrier recommandé en date du 24 décembre 2018, M. [V] [Y] et Mme [L] [Y] née [B] ont notifié à M. [K] [M] et Mme [Z] [M] née [O] leur décision de résilier le contrat, précisant que le contrat de bail prendrait donc fin le 24 mars, à l'issue du préavis de trois mois. Par courrier recommandé en date du 3 janvier 2019, M. [K] [M] et Mme [Z] [M] née [O] accusaient réception du congé donné par leurs locataires et leur proposaient d'organiser l'état des lieux de sortie le 24 mars 2019. Puis, suivant nouveau courrier recommandé en date du 14 janvier 2019 adressé à leurs bailleurs, M. [V] [Y] et Mme [L] [Y] née [B] se prévalaient de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour bénéficier du délai de préavis réduit à un mois, eu égard à l'état de santé de Mme [L] [Y] née [B] soit une résiliation de leur bail au 14 février 2019. Par courrier recommandé du 17 janvier 2019, M. [K] [M] et Mme [Z] [M] née [O] s'opposaient à la réduction du préavis et maintenaient en conséquence la date du 24 mars 2019 pour la réalisation de l'état des lieux de sortie. A la demande des locataires, un procès verbal de constat d'état des lieux non contradictoire était dressé le 24 janvier 2019. Puis à la demande des bailleurs, un procès verbal de constat d'état des lieux contradictoire était dressé le 29 janvier 2019. Suite à cet état des lieux, et par courrier en date du 16 avril 2019, M. [K] [M] et Mme [Z] [M] née [O] faisaient savoir à leurs locataires qu'ils retenaient le dépôt de garantie, considérant que ces derniers leur devaient la somme de 3128,77 euros au titre des réparations locatives. Par acte introductif d'instance en date du 21 janvier 2020, M. [V] [Y] et Mme [L] [Y] née [B] ont saisi le juge des contentieux du tribunal de proximité de [Localité 6] aux fins d'entendre prononcer la condamnation de M. [K] [M] et de Mme [Z] [M] née [O] à leur payer en principal les sommes de 800 euros au titre de la restitution de leur dépôt de garantie, de 652,88 euros à titre d'indemnité de retard dans la restitution des sommes due assortie des intérêts au taux légal, 69 euros au titre du remboursement des frais de déplacement relatifs au changement du lave-vaisselle et 6000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral. Suivant jugement contradictoire en date du 18 février 2021, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure et des moyens et prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil sur Mer a : - condamné M. [K] [M] et Mme [Z] [M] née [O] à restituer à M. [V] [Y] et Mme [L] [Y] née [B] la somme de 852,87 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - débouté M. [V] [Y] et Mme [L] [Y] née [B] de leur demande de dommages et intérêts, - condamné M. [K] [M] et Mme [Z] [M] née [O] à payer à M. [V] [Y] et Mme [L] [Y] née [B] la somme de 1400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - condamné M. [K] [M] et Mme [Z] [M] née [O] aux entiers dépens, - dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision. M. [K] [M] et Mme [Z] [M] née [O] ont relevé appel de cette décision par déclaration en date du 16 mars 2021 critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. Cette déclaration d'appel a été répertoriée sous le numéro 21/01555; Une seconde déclaration d'appel est intervenue à la date du 24 mars 2021. La seconde déclaration d'appel a été enregistrée sous le numéro 21/01749. La jonction des deux procédures d'appel a été prononcée par ordonnance en date du 8 juillet 2021. M. [V] [Y] et Mme [L] [Y] née [B] ont constitué avocat le 17 mai 2021. Par ses dernières conclusions en date du 13 décembre 2021, M. [K] [M] et Mme [Z] [M] née [O] demandent à la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [K] [M] et Mme [Z] [M] née [O] à restituer à M. [V] [Y] et Mme [L] [Y] née [B] la somme de 852, 87 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision rendue, débouté les parties du surplus de leurs demandes, condamné M. [K] [M] et Mme [Z] [M] née [O] à payer à M. [V] [Y] et Mme [L] [Y] née [B] la somme de 1 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. [K] [M] et Mme [Z] [M] née [O] aux entiers dépens, dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision, Et statuant à nouveau, - condamner M. et Mme [Y] à payer à M. et Mme [M] la somme de 3 982,79 euros au titre des dégradations locatives et du loyer et provision sur charges du mois de mars 2019 et ce déduction faite des provisions sur charges versées en janvier et février 2019, Par ailleurs et en outre, A titre principal : - constater l'absence de saisine de la cour d'un appel incident, Par conséquent : - confirmer purement et simplement le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. [V] [Y] et Mme [L] [Y] née [B] de leur demande de dommages et intérêts, A titre subsidiaire : - dire les demandes de M. [V] [Y] et Mme [L] [Y] née [B] tout aussi infondées qu'injustifiées, En conséquence : - débouter M. [V] [Y] et Mme [L] [Y] née [B] de l'ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions. Enfin et en toutes hypothèses, - condamner M. [V] [Y] et Mme [L] [Y] née [B] à payer à M. et Mme [M] la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner également aux entiers frais et dépens de l'instance, en ce compris ceux de première instance, dont distraction au profit de Me Sophie Graux, avocat aux offres de droit. Par leurs dernières conclusions en date du 15 septembre 2021, M. [V] [Y] et Mme [L] [Y] née [B] demandent à la cour de : - dire bien jugé mal appelé le jugement prononcé par le tribunal de proximité de Montreuil-sur- Mer le 18 février 2021 en ce qu'il a condamné M. [K] [M] et Mme [Z] [M] à restituer à M. [Y] le dépôt de garantie, - confirmer le jugement prononcé par le tribunal de proximité de Montreuil sur Mer le 18 février 2021 en ce qu'il a condamné M. [K] [M] et Mme [Z] [M] à restituer à M. [Y] le dépôt de garantie, - condamner M. et Mme [M] à restituer le dépôt de garantie à M. et Mme [Y], - condamner M. et Mme [M] à payer à M. et Mme [Y] la somme de 69 euros en remboursement des frais de déplacement qu'ils leur avaient avancés afin qu'ils viennent constater que le changement du lave-vaisselle était nécessaire, - condamner M. et Mme [M] à verser la somme de 734,49 euros à M. et Mme [Y] à titre d'indemnité de retard, assortie des intérêts au taux légal, - condamner M. et Mme [M] à verser la somme de 6000 euros à M. et Mme [Y] en réparation du préjudice moral qu'ils ont subi, - débouter M. et Mme [M] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, - condamner M. et Mme [M] à verser M. et Mme [Y] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. et Mme [M] aux entiers dépens. Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur la somme réclamée au titre du solde de loyers : Comme en première instance, les époux [M] sollicitent la condamnation de leurs ex-locataires au paiement d'un reliquat de loyers, correspondant à une somme restant due au titre du préavis soit une somme de 816,09 euros. Ils soutiennent pouvoir se prévaloir du délai de préavis ordinaire d'une durée de trois mois tandis que les intimés entendent se prévaloir du délai réduit d'un mois. Il résulte à cet égard des éléments de la cause que les locataires ont effectivement envoyé aux époux [M] un congé suivant lettre recommandée en date du 24 décembre 2018, ce qui impliquait la mise en oeuvre du délai de préavis de droit commun de trois mois et une poursuite du bail pendant ce délai. Cependant, les époux [Y] ont délivré le 14 janvier suivant à leurs bailleurs un nouveau congé, se prévalant d'un délai réduit, ce congé étant fondé sur l'état de santé de l'épouse, et ont demandé en conséquence à leur bailleur de prendre acte de la résiliation du contrat à la date du 14 février 2019. Rien n'interdit à des locataires qui ont délivré un premier congé avec délai de droit commun de délivrer ultérieurement un congé cette fois avec délai de réduit sur la base de la survenance d'un élément nouveau, contrairement à ce que soutiennent les bailleurs qui invoquent un principe suivant lequel rupture sur rupture ne vaut. Il sera souligné que le congé délivré en janvier n'a pas pour objet de modifier rétroactivement la cause du congé délivré le 24 décembre 2018, les locataires n'ayant pas soutenu que le bail aurait été résilié dès le 24 janvier 2019, mais que ce congé est bien un nouveau congé délivré sur la base d'un élément nouveau, avec effet un mois plus tard C'est à bon droit en conséquence que le jugement entrepris a considéré que les locataires pouvaient se prévaloir d'une rupture un mois après le second congé, étant précisé qu'à ce second congé était régulièrement adjoint un certificat médical mentionnant que l'état de santé de l'épouse impliquait son départ des lieux, certificat médical dont la pertinence n'est pas remise en cause devant la cour. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande des époux [M] au titre de loyers impayés pour solde de préavis. S'agissant de la demande concernant la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, elle n'est pas davantage justifiée qu'en première instance. Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté également la demande de ce chef. Sur les demandes des époux [M] au titre des dégradations locatives ; L'article 7 alinéa c et d de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu notamment : c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées. L'article 1755 du code civil énonce encore qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles sont occasionnées par la vétusté et la force majeure Sur les travaux au titre des peintures : Il sera rappelé que le jugement entrepris a alloué aux propriétaires une somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts sur ce point. Si les époux [M] ont relevé appel principal de ce chef, force est de constater que les époux [Y] n'ont quant à eux formé aucun appel incident . En effet , le dispositif récapitulatif de leurs écritures demande la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a ordonné le remboursement du dépôt de garantie, la cour précisant tout de même que le jugement n'a pas ordonné la restitution du dépôt de garantie en son entier par les bailleurs mais simplement la restitution de la somme de 800 euros (dépôt de garantie) sous déduction des 600 euros sus-évoqués soit une somme de 200 euros majoré de la somme de 652,87 euros correspondant aux pénalités prévues par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, ils énoncent dans les motifs de leurs écritures que le tribunal de proximité de Montreuil sur Mer a exactement jugé que les prestations reprises par le devis produit par les époux [M] semblent représenter la remise en peinture de la totalité des surfaces de la maison et sont donc sans lien avec la remise en peinture des surfaces peintes par les locataires et qui donnent légitimement droit aux bailleurs à se voir indemniser. C'est précisément sur la base de ces motifs que le jugement entrepris a alloué aux bailleurs la somme de 600 euros Dès lors que la cour n'est saisie d'aucun appel incident, il ne pourra être alloué aux bailleurs une somme inférieure à celle de 600 euros accordée par le premier juge. S'agissant de l'appel principal des époux [M], la cour estime qu'il n'y a pas lieu d'y faire droit. En effet, il y a lieu de constater que, comme le soulignent au demeurant les époux [Y], les peintures n'étaient pas neuves lors de leur entrée en jouissance puisqu'il était simplement indiqué qu'elles étaient en bon état et non en très bon état. Mais surtout, sauf clause spécifique du contrat de bail, le locataire qui est libre de tous aménagements qui ne transforment pas la chose louée et n'affectent pas la configuration des lieux, est libre de repeindre les pièces à vivre à son goût sans être tenu par la couleur d'origine, dès lors que les couleurs choisies n'affectent pas l'habitabilité ni l'usage normal des lieux, de sorte que la peinture des murs en rose, en vert ou en bleu pour certaines cloisons des chambres notamment, couleurs dont le caractère absolument excentrique ne s'évince pas à l'évidence des photographies jointes au constat d'huissier, ne caractérise pas en l'espèce des transformations prohibées ou soumises à autorisation préalable par le bail mais de simples aménagements, étant précisé que le fait de ne peindre en couleur que certaines des cloisons d'une pièce afin de structurer cette dernière est plutôt conforme aux normes de décoration actuelles. Il n'est pas démontré par ailleurs que ces peintures apposées par les locataires ont été apposées dans des conditions non conformes aux règles de l'art. Il convient dès lors de rejeter la demande des époux [M] tendant à voir porter l'indemnisation allouée à la somme de 2758,25 euros. Sur le remplacement de la vasque de la salle de bains : Comme l'a exactement relevé le premier juge, l'état des lieux d'entrée mentionne que la vasque du meuble de salle de bains présente une marque tandis que l'état des lieux de sortie mentionne l'existence de griffes concernant cette vasque et la photographie jointe au constat de sortie fait apparaître la présence de trois griffes. Au final, les éléments de la cause ne permettent de conclure ni que l'état de la vasque serait réellement différent de ce qui a été constaté à l'entrée ni que l'état de la vasque serait le résultat d'un usage anormal de cette vasque. Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation de ce chef. Sur le remplacement de la lampe solaire : C'est par une motivation pertinente et que la cour adopte que le jugement entrepris a estimé qu'il n'y avait pas lieu indemnisation de ce chef. Sur la somme due par les époux [M] au titre du dépôt de garantie : Après déduction de la somme de 600 euros au titre des peintures, les époux [M] restent devoir la somme de 200 euros à leurs ex-locataires au titre de la restitution du dépôt de garantie. Sur les pénalités au titre de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. (...)". Si la loi prévoit la restitution du dépôt de garantie par le bailleur au locataire dans un délai de deux mois ou d'un mois, encore pose-t-elle des conditions : - celle d'une conformité de l'état des lieux de sortie à l'état des lieux d'entrée pour le délai d'un mois, - celle de la déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées pour les deux délais. Or, pour que cette dernière condition soit remplie, encore faut-il que les parties s'accordent sur la consistance des sommes restant dues au bailleur. En l'espèce la nature et le montant de ces sommes ont été contestées en première instance, les bailleurs ayant élevé une contestation motivée auprès des locataires , factures à l'appui, dans les deux mois de la remise des clefs et le sont encore devant la cour, de sorte que cette contestation devait être tranchée préalablement à l'éventuelle restitution partielle ou totale de ce celui-ci. En conséquence , les pénalités n'auraient pu être dues qu'à compter du présent arrêt mais n'ont pas été à ce sujet réclamées. Il convient dès lors par infirmation du jugement entrepris de débouter les époux [Y] de leur demande au titre des pénalités pour la période antérieure à la saisine de la juridiction. Sur les demandes reconventionnelles des époux [Y] : Ces demandes reconventionnelles tendaient au paiement de la somme de 69 euros et de celle de 6000 euros pour préjudice moral. Force est de constater que dès lors que les conclusions des époux [Y] ne précisent pas dans leur dispositif qu'il est demandé l'infirmation de certaines dispositions, la cour ne peut que constater, sur la demande des époux [M], qu'elle n'est saisie d'aucun appel incident de ce chef. Sur les dépens et sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile : Dès lors que la demande des époux [Y] est en partie fondée, il convient de confirmer le jugement entrepris sur le sort des dépens de première instance. Il y a lieu toutefois de minorer la somme allouée à ces derniers au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance. Ce qui est jugé en cause d'appel justifie que chacune des parties conserve la charge de ses dépens pour la procédure d'appel et soit déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour cette même procédure d'appel. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de M. [K] [M] et de Mme [Z] [M] née [O] au titre d'un reliquat de loyers et de charges ; Le confirme également en ce qu'il a alloué à M. [K] [M] et Mme [Z] [M] née [O] la seule somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts au titre des réparations locatives en rejetant le surplus de leur demande de ce chef ; Le confirme également sur le sort des dépens de première instance ; Infirmant le jugement entrepris pour le surplus et statuant à nouveau, Déboute M. [V] [Y] et Mme [L] [Y] née [B] au titre des pénalités prévues par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ; Condamne M. [K] [M] et Mme [Z] [M] née [O] après déduction de la somme de 600 euros allouée aux bailleurs à titre de dommages et intérêts, à restituer à M. [V] [Y] et Mme [L] [Y] née [B] la somme de 200 euros au titre du reliquat du dépôt de garantie ; Condamne M. [K] [M] et Mme [Z] [M] née [O] à payer à M. [V] [Y] et Mme [L] [Y] née [B] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance; Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d'appel ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel. Le GreffierLe Président F. DufosséV. Dellelis