Tribunal judiciaire, 07 février 2024. 23/05721

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 FEVRIER 2024 Chambre 5/Section 1 AFFAIRE: N° RG 23/05721 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XUDU N° de MINUTE : DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société 2ASC IMMOBILIER SAS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité. [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Thierry BAQUET de la SCP DOMINIQUE-DROUX ET BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191 C/ DEFENDEUR Monsieur [L] [M] [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Me Olivier FOURGEOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1369 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 20 Décembre 2023. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DU LITIGE Monsieur [L] [M] est propriétaire des lots n°131, 192, 231, 351, 500 et 535 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93). Par acte de commissaire de justice du 02 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [L] [M] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux. Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de : Condamner Monsieur [M] [L] à lui verser les sommes de : 1. 16 712.04 euros, correspondant aux charges de copropriété impayées du 2ème trimestre 2018 au 24 avril 2023 (2ème trimestre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation 2. 180 euros au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation 3. 2 500 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive. Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir. Le condamner en tous les dépens ainsi qu'à la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du CPC. Condamner Monsieur [L] [M] aux entiers dépens de l'instance. Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L'affaire a été clôturée par ordonnance du 17 octobre 2023 et fixée à l'audience du 20 décembre 2023. Elle a été mise en délibéré au 07 février 2024. Monsieur [L] [M] a constitué avocat le 08 décembre 2023, soit postérieurement à l'ordonnance de clôture mais antérieurement à l'audience de plaidoiries. Pour autant, il n'a pas transmis de conclusions aux fins de révocation de l'ordonnance de clôture depuis lors. En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [L] [M]; - l’extrait du compte copropriétaire ; - les procès-verbaux des assemblées générales du 11 septembre 2018, 29 mai 20219, 06 juillet 2019, 12 septembre 2020, 18 septembre 2021 et 25 juin 2022 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ; - les appels de fonds adressés au copropriétaire, - le contrat de syndic en vigueur du 25 juin 2022 au 30 septembre 2023. Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. Ainsi, il convient de condamner Monsieur [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16.712,04 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 24 avril 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus. L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation. Sur la demande en paiement des frais nécessaires Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la cour de cassation (3e Civ. 07 octobre 2019, 08-19001, 08-19631). De surcroît, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. En l'espèce, il est sollicité la somme de 180 euros au titre de ces frais. Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967. Il est dès lors mal fondé à solliciter leur prise en charge par le seul copropriétaire défendeur. Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement. Sur la demande au titre des dommages-intérêts Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » En l'espèce, il apparaît que Monsieur [L] [M] a déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 26 juin 2018. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de ses charges, alors qu’il a été suffisamment éclairé par les motifs du jugement susvisé, il a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation. Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [L] [M], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [M] sera condamné aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ; CONDAMNE Monsieur [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, la somme de 16.712,04 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 24 avril 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; CONDAMNE Monsieur [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, la somme de 1.200 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE Monsieur [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [L] [M] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Fait au Palais de Justice, le 07 février 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Madame AIT Madame THINAT