Cour d'appel, 30 avril 2024. 22/08090

N° RG 22/08090 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OUXJ Décision du Tribunal Judiciaire de LYON Au fond du 13 janvier 2022 RG : 18/07878 ch 1 cab 01 A [L] [V] C/ S.A.R.L. BADIN THIERRY IMMOBILIER RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile B ARRET DU 30 Avril 2024 APPELANTS : M. [G] [L] né le 21 Novembre 1981 à [Localité 6] [Adresse 2] [Localité 4] Mme [S] [V] née le 28 Novembre 1987 à [Localité 8] [Adresse 2] [Localité 4] Représentées par Me Marie MINATCHY, avocat au barreau de LYON, toque : 1114 INTIMEE : La société BADIN THIERRY IMMOBILIER (BTI) [Adresse 3] [Localité 7] Représentée par Me Nathalie GENIN-BOURGEOIS de la SCP VALLEROTONDA GENIN THUILLEAUX & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 761 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 02 Mars 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 23 Janvier 2024 Date de mise à disposition : 30 Avril 2024 Audience tenue par Stéphanie LEMOINE, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Composition de la Cour lors du délibéré : - Olivier GOURSAUD, président - Stéphanie LEMOINE, conseiller - Bénédicte LECHARNY, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * EXPOSE DU LITIGE La société Badin Thierry immobilier (la société), marchand de biens, a régularisé une promesse unilatérale de vente d'immeuble au bénéfice de M. [L] et Mme [V] le 19 juillet 2017 portant sur une parcelle de terrain à bâtir non viabilisée, située [Adresse 1] à [Localité 7], d'une superficie approximative de 558 m2 à détacher d'une parcelle de plus grande importance au prix de 160 000 euros. La société déclarait que le tènement immobilier faisait l'objet d'une déclaration préalable, déposée le 24 mai 2017, sous le numéro DP 069 133 17 000 42 et avait fait l'objet d'un arrêté de non-opposition délivré par le maire de [Localité 7] le 22 juin 2017, dont copie est annexée à la promesse. Cette déclaration préalable était relative à une division foncière pour procéder à la création d'un lot à bâtir, lot objet de la promesse de vente dont étaient bénéficiaires M. [L] et Mme [V], sous des conditions suspensives, dont la réitération par acte authentique de la vente des consorts [E] à la société et d'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours. Une indemnité d'immobilisation de 8 250 euros devait être versée par les bénéficiaires de la promesse dans les 10 jours suivant sa signature. Une clause pénale de 16 500 euros était en outre prévue. Par acte notarié du 16 novembre 2017, la vente du tènement immobilier a été régularisée entre les consorts [E] et la société et la demande de permis de construire formée par M. [L] et Mme [V] auprès de la mairie de [Localité 7] a donné lieu à un arrêté d'accord le 2 novembre 2017. Par ailleurs, M. [L] et Mme [V] ont sollicité le financement de leur projet immobilier, consistant à se porter acquéreur du terrain et à financer la construction d'une maison individuelle sur celui-ci. La Mairie de [Localité 7] a rendu le 16 janvier 2018 un arrêté de retrait de permis de construire à la demande de M. [L] et Mme [V]. Par courrier électronique de l'étude Ginon du 18 janvier 2018 adressé à l'étude notariale de [Localité 5], ils ont informé le promettant qu'ils ne pouvaient assumer le coût financier du prêt proposé, situation aggravée par la perte d'emploi de Mme [V] et ont renoncé à l'acquisition. La société leur a adressé le 3 avril 2018 un courrier recommandé par l'intermédiaire de son conseil pour solliciter le règlement des sommes prévues à la promesse de vente encas de non-réalisation de la vente. La société a assigné M. [L] et Mme [V] devant le tribunal de grande instance de Lyon afin d'obtenir leur condamnation à lui payer la somme de 8 250 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 19 juillet 2017 et la somme de 16 500 euros au titre de la clause pénale. Par jugement du 13 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a notamment condamné solidairement M. [L] et Mme [V] à verser à la société la somme de 8 250 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation et celle de 1 euro au titre de la clause pénale. Par déclaration du 9 mars 2022, M. [L] et Mme [V] ont relevé appel du jugement. Par conclusions notifiées le 9 juin 2022, M. [L] et Mme [V] demandent à la cour de: - infirmer le jugement de première instance Statuant à nouveau A titre principal: - prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue le 19 juillet 2017, - juger que la défaillance des conditions suspensives prévues à la promesse ne relève pas de la responsabilité des bénéficiaires, En conséquence, - débouter la société de l'ensemble de ses demandes. A titre subsidiaire - réduire à de plus justes proportions le montant des demandes indemnitaires de la société, - en tout état de cause, confirmer la réduction de la clause pénale à la somme de 1 euro. A titre reconventionnel - condamner la société à leur régler une indemnité de 10 000 euros en indemnisation du préjudice subi, En tout état de cause - condamner la société à leur régler une indemnité de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens de l'instance dont distraction au profit de Me Minatchy, avocat au barreau de Lyon. Par conclusions notifiées le 13 décembre 2022, la société demande à la cour de: - confirmer le jugement en ce qu'il a : o condamné solidairement M. [L] et Mme [V] à verser à la société la somme de 8.250 € au titre de l'indemnité d'immobilisation, o condamné solidairement M. [L] et Mme [V] aux entiers dépens de la procédure, - infirmer le jugement pour le surplus, Et, en statuant à nouveau : - condamner solidairement M. [L] et Mme [V] à régler à la société la somme de 16 500 € en application de la clause pénale prévue à la promesse unilatérale de vente d'immeuble du 19 juillet 2017, - condamner solidairement M. [L] et Mme [V] à verser à la société la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter M. [L] et Mme [V] de l'ensemble de leurs demandes plus amples et contraires, - condamner les mêmes à aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de la SCP Vallerotonda-genin-thuilleaux, avocat sur son affirmation de droit. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 2 mars 2023. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions précitées en application de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION 1. Sur la caducité de la promesse de vente M. [L] et Mme [V] soutiennent que la promesse unilatérale de vente est caduque, de sorte qu'ils ne sont redevables ni de l'indemnité d'immobilisation ni de la clause pénale. Ils font notamment valoir que : - l'indemnité d'immobilisation n'a pas été versée dans les dix jours de la promesse ainsi qu'il était stipulé, - ils n'ont pas demandé la réalisation de la promesse le 29 décembre 2017, ainsi qu'il était convenu, - le promettant devait justifier d'une origine de propriété trentenaire et régulière au plus tard le 29 décembre 2017, - le promettant devait justifier que les états délivrés en vue de sa réalisation ne révèlent pas d'obstacle à la vente ou d'inscription de privilège ou d'hypothèque garantissant des créances dont le solde, en capital et intérêts, ne pourrait être remboursé à l'aide du prix de vente, - le promettant devait justifier du non-exercice des droits de préemption, - le promettant devait justifier de la réalisation d'un document d'arpentage par un géomètre et que soit obtenu l'avis favorable de la commission départementale d'aménagement foncier le cas échéant, - la condition suspensive d'obtention du permis de construire n'est pas réalisée car il était prévu que si le permis faisait l'objet d'un refus avant le 27 septembre 2017, elle était considérée comme non réalisée, ce qui a été le cas puisqu'il a été refusé le 28 juillet 2017, - le dépôt du second permis de construire ne peut valoir renonciation à la condition suspensive puisqu'elle leur est acquise s'ils décident de s'en prévaloir, - leur nouvelle demande au mois de septembre 2017, qui a été obtenue le 2 novembre 2017, n'est pas conforme aux termes de la promesse, de sorte qu'il ne peut être considéré que la condition a été réalisée, - le promettant devait justifier que les titres antérieurs ne révèlent aucune servitude susceptible de nuire au droit de propriété ou de jouissance du bénéficiaire, - les canalisations d'eau de pluie de la maison existante se déversant dans le puits présent sur le terrain à bâtir, il a dû être constitué une servitude de passage des eaux usées et de pluie qui n'est pas mentionnée dans la promesse, - la condition suspensive d'obtention d'un prêt a défailli puisqu'ils n'ont pas obtenu leur financement dans les délais indiqués et selon les modalités fixées à l'acte. La société soutient que l'indemnité d'immobilisation est due. Elle fait notamment valoir que: - les conditions suspensives ont été réalisées, - les appelants tentent de se prévaloir de leur propre turpitude pour échapper à leurs obligations, - elle a acquis le terrain le 16 novembre 2017 et à cette date l'origine de propriété trentenaire était acquise, - il n'existait aucune sûreté du chef des anciens propriétaires, mise à part l'inscription d'un privilège par la banque lors de leur achat, mais si M. [L] et Mme [V] avaient demandé la réitération avant le 29 décembre 2017, comme cela était prévu, cette condition aurait été levée, - dans la mesure où aucune date de signature n'avait été fixée avec M. [L] et Mme [V], le notaire n'avait pas intérêt à purger les droits de préemption à ce stade, mais si une date avait été prévue, cette condition aurait été levée, - le document d'arpentage a été réalisé le 15 novembre 2017 et est annexé à l'acte notarié du 16 novembre 2017, - le permis de construire a été obtenu le 2 novembre 2017 et il n'existe aucune contrariété entre le permis de construire et la promesse unilatérale de vente, - suite au refus du permis de construire, exigeant que chaque construction devait être raccordée au réseau public d'assainissement par un réseau qui lui soit propre, elle a modifié le réseau d'évacuation de la maison existante, qui ne traverse plus le terrain objet de la promesse, ce qui entraîne la suppression de la servitude qui lui correspondait, - M. [L] et Mme [V] bénéficiant d'un puits sur le terrain, ils pouvaient le raccorder au réseau d'évacuation, - M. [L] et Mme [V] ont obtenu leurs prêts et même un montant supérieur à celui prévu dans la promesse pour un taux inférieur. Réponse de la cour Selon la promesse unilatérale de vente régularisée entre la société, d'une part, et M. [L] et Mme [V], d'autre part, le 19 juillet 2017, si malgré la réalisation des conditions suspensives stipulées dans l'acte, le bénéficiaire ne demandait pas l'exécution de la promesse de vente au plus tard le 29 décembre 2017, la somme de 8 250 euros resterait acquise définitivement au promettant à titre de pénalité. Il est constant que M. [L] et Mme [V] n'ont pas demandé l'exécution de la promesse de vente, ceux-ci ayant indiqué au notaire, par courriel du 18 janvier 2018, qu'ils souhaitaient renoncer à leur projet en raison de leurs difficultés financières. M. [L] et Mme [V] soutenant que les conditions suspensives n'étaient pas toutes réalisées et qu'en conséquence la promesse est devenue caduque, ils font valoir qu'ils ne sont pas redevables de l'indemnité d'immobilisation stipulée dans l'acte. S'il est exact que la promesse stipule que M. [L] et Mme [V], en leur qualité de bénéficiaires de la promesse, s'obligent à verser au notaire, à titre d'indemnité d'immobilisation de l'immeuble, la somme de 8 250 euros au plus tard dans les 10 jours de la signature de la promesse, à peine de caducité de cette dernière, cette stipulation est prévue au profit exclusif du promettant, de sorte que les appelants ne sont pas fondés à se prévaloir du fait qu'ils n'ont pas versé cette indemnité pour invoquer la caducité de la promesse. En revanche, s'agissant de certaines des conditions suspensives stipulées dans l'intérêt des bénéficiaires de la promesse, M. [L] et Mme [V], soit: - « que le promettant justifie d'une origine de propriété trentenaire et régulière », - « que les états délivrés en vue de la réalisation de la promesse ne révèlent pas d'obstacle à la vente ou d'inscription de privilège ou d'hypothèque garantissant des créances dont le solde, en capital et intérêts et accessoires, ne pourrait être remboursé à l'aide du prix de vente, sauf si les créanciers inscrits dispensaient de procéder à la purge », - « du non-exercice, par leur titulaire respectif, des droits de préemption suivants, applicables à la mutation de l'immeuble. Les notifications aux fins de purge des droits de préemption devront être faites dans les huit jours de présente promesse de vente. », - « qu'un document d'arpentage soit réalisé par un géomètre-expert et qu'il soit obtenu l'avis favorable de la commission départementale d'aménagement foncier le cas échéant », force est de reconnaître que la société n'est pas en mesure de justifier qu'elle leur a notifié avant le 29 décembre 2017 que ces conditions étaient levées. En effet, la circonstance qu'il résulte de l'acte d'acquisition du tènement du 16 novembre 2017 conclu entre la société et les consorts [E] que l'origine de propriété trentenaire était acquise n'est pas suffisant pour établir que M. [L] et Mme [V], qui n'étaient pas parties à cet acte, en avaient été informés avant le 29 décembre 2017, tout comme ils n'est pas établi qu'ils ont été informés de la réalisation du document d'arpentage, annexé à cet acte. De même, la société, qui allègue sans le démontrer, qu'il n'existait aucune sûreté du chef des anciens propriétaires, tout en reconnaissant qu'était néanmoins inscrit un privilège de prêteur de deniers, ne justifie pas plus avoir notifié à M. [L] et Mme [V] les états hypothécaires. A cet égard, il est précisé que la société est mal fondée à soutenir que si M. [L] et Mme [V] avaient demandé la réitération avant le 29 décembre 2017, elle aurait levé cette condition suspensive alors que cette dernière devait justement être levée avant la demande de réitération. Il en est de même s'agissant de la purge des droits de préemption, qui devait, aux termes de l'acte, être effectuée avant le 29 décembre 2017. Au regard de l'ensemble des ces éléments et sans qu'il ne soit nécessaire d'examiner les autres conditions suspensives, il convient de constater qu' à la date du 29 décembre 2017, plusieurs conditions suspensives dont la levée incombait à la société, ainsi qu'elle le reconnaît, n'étaient pas levées. Dès lors, la promesse de vente était caduque. En conséquence, M. [L] et Mme [V] étaient fondés à ne pas demander l'exécution de la promesse de vente, sans être tenus de régler l'indemnité d'immobilisation ou la clause pénale. Le jugement est donc infirmé. 2. Sur les autres demandes A défaut pour M. [L] et Mme [V] de justifier du préjudice dont ils font état, il convient de les débouter de leur demande de dommages-intérêts. Le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'indemnité de procédure. La cour estime que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [L] et Mme [V] et condamne la société à leur payer la somme de 3.000 euros à ce titre. Les dépens de première instance et d'appel sont à la charge de la société. PAR CES MOTIFS LA COUR, Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions; statuant de nouveau et y ajoutant, Constate la caducité de la promesse de vente conclue entre M. [G] [L] et Mme [S] [V], d'une part, et la société Badin Thierry immobilier, d'autre part, le 19 juillet 2017, Déboute la société Badin Thierry immobilier de ses demandes au titre de l'indemnité d'immobilisation et de la clause pénale, Déboute M. [G] [L] et Mme [S] [V] de leur demande de dommages-intérêts, Condamne la société Badin Thierry immobilier à payer à M. [G] [L] et Mme [S] [V], la somme globale de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne la société Badin Thierry immobilier aux dépens de première instance et d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. La greffière, Le Président,