Tribunal judiciaire, 22 mars 2024. 23/02353

Du 22 mars 2024 5AA SCI/LD PPP Référés N° RG 23/02353 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YTZG S.A.S. IPS INTERNATIONNAL C/ [O] [K] - Expéditions délivrées aux parties - FE délivrée à S.A.S. IPS INTERNATIONNAL Le 22/03/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 mars 2024 PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDERESSE : S.A.S. IPS INTERNATIONNAL RCS PARIS 887 883 536 [Adresse 1] [Localité 5] Représentant légal : Monsieur [D] [F] (Gérant) DEFENDERESSE : Madame [O] [K] [Adresse 4] [Localité 3] Absente DÉBATS : Audience publique en date du 26 Janvier 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 23 Novembre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Le défendeur ne comparait pas ; la décision est en premier ressort, l'ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date et à effet du 1er août 2022, Madame [X] [T] a donné à bail à Madame [O] [K] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3]. Par acte authentique en date du 13 juin 2023, la SAS IPS INTERNATIONNAL a acquis le bien situé [Adresse 4] à [Localité 3] appartenant à Madame [X] [T], la SAS IPS INTERNATIONNAL devenant ainsi bailleresse. Par actes de commissaire de justice du 21 septembre 2023, la SAS IPS INTERNATIONNAL a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3376,88 euros au titre de l'arriéré locatif et un commandement de payer de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023, la SAS IPS INTERNATIONNAL a assigné Madame [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 26 janvier 2024 aux fins de voir : oConstater la résiliation du bail sous seing privé signé le 1er août 2022 et ayant pris effet à cette même date par jeu de la clause résolutoire insérée audit bail, oOrdonner l'expulsion de Madame [O] [K] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 4] à [Localité 3], en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, au besoin avec le concours de la force publique, oDire que faute pour Madame [O] [K] de quitter les lieux, la SAS IPS INTERNATIONNAL pourra faire procéder à l'expulsion de toutes personnes et de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef et ce, avec le concours d'un serrurier et de la force publique, oCondamner à titre provisionnel Madame [O] [K], preneur au bail, au paiement de la somme de 5653,76 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance du mois de novembre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2023 par application de l'article 1231-6 du Code civil, oFixer, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 1138.44 euros, à compter du 2 novembre 2023, date de résiliation de plein droit du bail et ce jusqu'au départ effectif de la locataire et de celui de tout occupant de son chef par application de l'article 1240 du Code civil, outre les intérêts au taux légal par application de l'article 1231-7 du Code civil et y condamner à titre provisionnel Madame [O] [K], oCondamner à titre provisionnel Madame [O] [K], preneur au bail, au paiement de la somme de 500,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l'article 1231-7 du Code civil puisqu'il paraît inéquitable de laisser supporter au requérant la charge des frais dont il a dû faire l'avance pour la présente instance, oCondamner à titre provisionnel Madame [O] [K] aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile. Lors de l'audience du 26 janvier 2024, la SAS IPS INTERNATIONNAL, régulièrement représentée, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 7930,72 euros au jour de l'audience du 26 janvier 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude de commissaire de justice, Madame [O] [K] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Madame [O] [K] n'a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d'établir un diagnostic social et financier. A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 22 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la non-comparution de la défenderesse En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort. Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 24 novembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 26 janvier 2024. La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 22 septembre 2023. L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l'obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. Cependant, si dans les motifs de l'assignation la société demanderesse mentionne le fait que l'assurance locative n'a toujours pas été produite par Madame [O] [K], le dispositif quant à lui se contente de viser le commandement de payer les loyers en invoquant le délai de six semaines pour le règlement de ceux-ci. En l'absence de référence au défaut d'assurance locative dans ce dispositif, et en l'absence de réitération de ce chef à l'audience, il y a lieu de considérer que cette demande a été abandonnée, pour ne retenir que le défaut de paiement des loyers et charges. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. La SAS IPS INTERNATIONNAL a fait signifier à Madame [O] [K] un commandement d'avoir à payer la somme de 3376,88 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 21 septembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Madame [O] [K] n'ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 21 septembre 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 3 novembre 2023, en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 3 novembre 2023. Dès lors, Madame [O] [K] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 3 novembre 2023, ce qui constitue pour la SAS IPS INTERNATIONNAL un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail. Sur la provision et les indemnités d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, au soutien de sa demande, la SAS IPS INTERNATIONNAL produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 7930,72 euros au jour de l'audience du 26 janvier 2024. Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [O] [K] sera donc condamnée au paiement de la somme de 7930,72 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du jour de l'audience du 26 janvier 2024 - échéance du mois de janvier 2023 incluse. Madame [O] [K] sera, en outre, condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (1138,44 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er février 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [O] [K]. Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. La société demanderesse ne justifiant pas avoir exposé des frais de cette nature, sa demande à ce titre sera rejetée. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence : CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 3 novembre 2023 ; CONDAMNONS Madame [O] [K] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 3] ; AUTORISONS, à défaut pour Madame [O] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (1138,44 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS Madame [O] [K] à payer à la SAS IPS INTERNATIONNAL la somme de 7930,72 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du jour de l'audience du 26 janvier 2024 (échéance du mois de janvier 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; CONDAMNONS Madame [O] [K] à payer à la SAS IPS INTERNATIONNAL, à compter du 1er février 2024 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Madame [O] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ; REJETONS la demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT