Tribunal judiciaire, 27 mai 2024. 24/00305

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00305 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GVQQ MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- JUGEMENT DU 27 MAI 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR : Madame [O] [Y] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] (LA RÉUNION) représentée par Me Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION substitué par Me Florian RATINAUD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEUR : Monsieur [V] [K] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] (RÉUNION) non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Valentine MOREL, Assisté de : Nicolas BRUNET, Greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 22 Avril 2024 DÉCISION : Réputé contradictoire RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Madame [O] [Y] a donné à bail à Monsieur [V] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] par contrat du 25 février 2021, pour un loyer mensuel révisable et d'un montant de 390 euros charges comprises à la date de l'assignation. Des loyers étant demeurés impayés, Madame [O] [Y] a fait signifier à Monsieur [V] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 02 novembre 2023 pour la somme en principal de 1074,35 euros. Monsieur [V] [K] quitté le logement et un état des lieux de sortie a été contradictoirement réalisé entre les parties le 20 février 2024. Madame [O] [Y] a ensuite fait assigner Monsieur [V] [K] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 4 avril 2024, délivré à l'adresse déclarée par Monsieur [V] [K] lors de l'état des lieux de sortie selon les modalités prévues à l'article 659 du code de procédure civile, aux fins de : - faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, et à défaut prononcer la résiliation du bail - condamner Monsieur [V] [K] à lui payer au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées la somme de 2414,43 euros, somme arrêtée à la date du 27 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somm de 1180,20 euros et de l'assignation pour le surplus ; - condamner Monsieur [V] [K] à lui payer 360 euros au titre des frais de remise en état - condamner Monsieur [V] [K] à lui ppayer une indemnité d'occupation indexée de 404,95 euros par mois depuis la fin du bail et jusqu'au 20 février 2024 ; - condamner Monsieur [V] [K] au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. A l’audience du 22 avril 2024, à laquelle l'affaire a été retenue dès le premier appel, Madame [O] [Y] représentée par Me [G] [S] - sollicite le bénéfice de son assignation. Monsieur [V] [K], cité à sa dernière adresse connue en vertu de l'article 659 du code de procédure civile ne s'est ni présenté ni fait représenter à l'audience. Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 27 mai 2024 par voie de mise à disposition en application de l'article 450 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel. En outre, aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. I. Sur la recevabilité : L'assignation n'a pas été notifiée à la préfecture de la Réunion conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023. En l'absence d'une telle notification, et alors que l'assignation a été délivrée le 4 avril 2024 pour une audience se tenant le 24 avril 20024, il doit être constater que les demandes tendant à constater ou à prononcer la résiliation du bail par suite de défaut de paiement des loyers, ainsi que la demande subséquente d'indemnité d'occupation sont irrecevables. Il ne sera pas conséquent statué que sur les demandes en paiement au titre des loyers et des réparations locatives. SUR LE MONTANT DES SOMMES DUES : Sur les sommes dues au titre des loyers jusqu'au départ des lieux en date du 20 février 2024 Madame [O] [Y] produit un décompte arrêté à la date du 27 février 2024 faisant état d'un solde débiteur de 2898,98 euros duquel elle déduit le coût du commandement de payer réclamé au titre des dépens (124,55 euros) ainsi que la somme de 360 euros, réclamée au titre des réparations locatives. La dette de loyers impayés au départ du locataire se monte donc à la somme de 2414,43 euros qui n'est pas contestable au vu du décomtpe produit. En conséquence, Monsieur [V] [K] sera condamné à payer à Madame [O] [Y] la somme de 2414,43 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 1074,35 euros à compter du commandement de payer (02 novembre 2023) et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Sur les sommes dues au titre des réparations locatives Il résulte de l'article 1732 du code civil que le locataire "répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute". Il est également obligé à l'entretien du logement ainsi qu'aux réparations locatives, puisqu’aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : "le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...) / d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (...)". La créance d’indemnisation du propriétaire bailleur n’est pas conditionnée à la justification du paiement effectif des réparations ; en d’autres termes, le bailleur peut être indemnisé même s’il n’a pas ou pas encore effectué les travaux de réparation ; dans cette hypothèse, il appartient au juge d’estimer le montant des dégradations. En l’espèce, la comparaison entre les état des lieux d’entrée et de sortie montre les dégradations suivantes : - les portes de placards sont HS dans la chambre 2 - des infiltrations sur les murs et le plafond dans la salle à manger, les WC, la cuisine et la salle de bains, - des traces de saleté sur les sols de la salle à manger et de la cuisine, - l'absence de nettoyage de la robinetterie de la cuisine, de la VMC de la cuisine et de la salle de bains, les WC hors-service - une prise électrique hors-service dans la salle de bains. Le devis de réparation à hauteur de 360 euros produit par la demanderesse (pièce n°7) correspond à des prestations de nature à remédier aux dégradations relevées lors de l'état des lieux de sortie. Il y a lieu de faire droit à la demande en son intégralité et de condamner Monsieur [V] [K] à payer à Madame [O] [Y] la somme de 360 euros au titre des réparations locatives. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [V] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront uniquement le coût de l'assignation et du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [O] [Y], Monsieur [V] [K] sera condamné à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire assortit de plein droit le présent jugement. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE IRRECEVABLES les demandes tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire, à la résiliation judiciaire du bail et à la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation concernant le logement donné à bail par contrat du 25 février 2021 et sis [Adresse 1] ; CONSTATE que Monsieur [V] [K] a quitté le logement le 20 février 2024 après un état des lieux de sortie contradictoirement établi entre les parties ; CONDAMNE Monsieur [V] [K] à verser à Madame [O] [Y] la somme de 2414,43 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 27 février 2024 (après départ du locataire le 20 février 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 02 novembre 2023 sur la somme de 1074,35 euros et à compter de l'assignation pour le surplus; CONDAMNE Monsieur [V] [K] à verser à Madame [O] [Y] la somme de 360 euros au titre des réparations locatives ; CONDAMNE Monsieur [V] [K] à verser à Madame [O] [Y] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [V] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 27 mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Monsieur Nicolas BRUNET, greffier placé présent lors de la mise à disposition. Le greffier, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection