Tribunal judiciaire, 30 mai 2024. 23/08850

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 3] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 23/08850 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XSH5 N° de Minute : BX 24/00427 JUGEMENT DU : 30 Mai 2024 S.A. VILOGIA C/ [I] [U] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 30 Mai 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 4] représentée par Me GRAS-VERMESSE Delphine, avocat au barreau de LILLE ET : DÉFENDEUR(S) M. [I] [U], demeurant [Adresse 2] - [Localité 6] non comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 21 Mars 2024 Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 30 Mai 2024, date indiquée à l'issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier La S.A. VILOGIA a par acte d'huissier en date du 19 septembre 2023 fait citer devant le Juge des Contentieux de la Protection de ce Tribunal Monsieur [I] [U] aux fins de voir, Vu l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 Vu le contrat de location régularisé entre les parties Vu l'article 1729 du code civil, Constater l'acquisition de la clause résolutoire annexée aux baux régularisés entre les parties et portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] et donc la résiliation des deux baux en date du 16 avril 2021 à l'encontre de Monsieur [I] [U]. A défaut, Prononcer la résiliation du bail à usage d"habitation comme du contrat de location emplacement de stationnement garage ou box consentis et portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], Ce faisant, Ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [U] du logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] ainsi que de toutes personnes qui aurait pu introduire dans les lieux loués avec au besoin, le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré par huissier, Condamner Monsieur [I] [U] à verser à la S.A. VILOGIA en sa qualité de bailleur une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer (517 euros mensuels charges locatives incluses) à compter de l'assignation jusqu'à complète libération des lieux, Condamner Monsieur [I] [U] à payer à la S.A. VILOGIA une somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers frais et dépens en ce compris les frais de sommation d'huissier pour un montant TTC de 129,20 euros. Monsieur [U] assigné à l'étude, n'a pas comparu. Il est expressément fait référence aux conclusions de la S.A. VILOGIA visées le 21 mars 2024. MOTIFS Par actes du 16 février 2021, la S.A. VILOGIA a donné en location à Monsieur [I] [U] et Madame [T] [U] un logement sis à [Localité 6], [Adresse 2], ainsi qu'un emplacement de stationnement n°111267 accessoire au logement et situé à la même adresse. Un constat des lieux d'entrée contradictoire a été établi le 27 avril 2021. Le logement était neuf. Madame [T] [U] née [C], épouse de l'assigné et cotitulaire du bail à l'origine, a donné congé selon courrier en date du 23 février 2022, indiquant avoir dû quitter les lieux le 17 décembre 2021 suite à des violences conjugales. Monsieur [U] [I] ayant été placé sous contrôle judiciaire le 16 février 2022. En vertu de l'article 1729 du code civil, "si le preneur n'use pas de la chose louée en bon père de famille ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail." De même, en vertu de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "le locataire est obligé d'user paisiblement des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location." L'obligation légale de jouissance paisible est rappelée à l'article 5 "OCCUPATION DES LIEUX" des Conditions Générales du contrat de location en page 2 tandis que le règlement intérieur annexé au contrat de location en ses paragraphes B et C rappelle les conditions de propreté d'occupation du logement, de respect du bon état des espaces verts, d'autorisation préalable à solliciter pour tout aménagement envisagé, et l'interdiction de troubler la tranquillité de ses voisins de jour comme de nuit qui s'imposent au locataire (les aboiements répétés de chiens sont constitutifs de troubles de voisinage) Le contrat de location régularisé entre les parties stipule aussi en son article 6 intitulé INEXECUTION DES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE que : "Dans le cas où le bailleur constate, après avertissements, l'inexécution par le locataire : - d'une des clauses du contrat de location autre que le non-paiement du loyer et des charges dûment justifiées - d'une des clauses du règlement intérieur Il sera délivré une sommation par huissier de justice au locataire ne remplissant pas ses obligations. La juridiction compétente sera appelée à statuer sur la résiliation de la location, au moins un mois après la sommation d'exécuter restée sans effet." Il convient de constater qu'il ne s'agit pas d'une clause résolutoire de plein droit. Dès lors il appartiendra au Tribunal de statuer sur la demande de prononcé de la résiliation. Les juges du fond apprécient souveraienement en fonction des circonstances de temps et de lieu la limite des troubles de voisinage. Le juge doit rechercher si les nuisances excèdent les inconvénients normaux de voisinage. En l'espèce la S.A. VILOGIA fait valoir que très rapidement après l'entrée dans les lieux de la famille composée du couple et de deux enfants mineurs, le logement situé dans un quartier résidentiel de [Localité 6] a été identifié comme non entretenu et des nuisances sonores souvent nocturnes ont été constatées (disputes, aboiements et cris de chiens maltraités) ; que Madame [T] [U] née [C] a quitté le logement courant décembre 2021 avec ses deux enfants mineurs ; que déjà à la date du 8 septembre 2021, une sommation interpellative délivrée aux époux [U] par le ministère de Maître [H] [Z], Commissaire de Justice à [Localité 7], leur rappelait leurs obligations locatives et notamment celles émanant du règlement intérieur dès lors que la requérante avait constaté des aménagements réalisés en extérieur sans autorisation (pose de contreplaqué sur le portillon du jardin, pose de palettes en vue de construire un abri poubelles), l'assigné ayant refusé de répondre et de signer l'acte remis à cette date ; que selon un constat en date du 19 avril 2022 établi par Maître [O] [J], Commissaire de Justice à [Localité 7], celui-ci décrit le défaut d'entretien du jardin attenant à la maison, le portillon occulté par des matériaux de récupération divers et simplement vissés, l'absence de gazon sur les bandes de terre, étant annxé des photographies sur lesquelles on aperçoit également un amoncellement de mobiliers et objets divers sur la parcelle à l'état brut ; que l'assigné présent lors de ce constat "s'est engagé à effectuer un nettoyage général, et celà pour éviter tout problème" ; que la SCP [G] [M] [J] [Z] [Y], Commissaires de Justice à [Localité 7], a également convoqué par lettre recommandée avec AR les locataires en vue d'exercer le droit de visite prévu au bail au profit du propriétaire le 3 août 2022 et ce, sans succès dès lors que personne n'était présent pour laisser l'accès libre au logement, le Commissaire instrumentaire indiquant toutefois dans son procès-verbal de difficultés que "les abords extérieurs sont sales et sans aucun entretien. Des mauvaises herbes poussent sur la bande de gazon en façade rue, sortent du jardin et empiètent sur le sentier latéral". Elle fait valoir également que six voisins de l'assigné au moyen de témoignages circonstanciés outre des courriels adressés à la requérante par d'autres locataires entre janvier 2022 et janvier 2023 exposent les troubles de voisinage particulièrement graves et renouvelés qu'ils subisssent au quotidien du fait de Monsieur [U] : nuisances sonores diurnes comme nocturnes découlant des actes de maltraitance sur les deux chiens de l'assigné, jardin dangereux et mal entretenu, insalubre même, tapage nocturne, cris, espaces verts communs dégradés, menaces de mort sur diverses personnes du quartier. La S.A. VILOGIA produit ces attestations dont il résulte que les 2 chiens de Monsieur [U] aboient tous les jours, de jour comme de nuit, et qu'ils sont maltraités par leur maître dans un jardin insaluble. Une plainte a été déposé par la SPA. Il est également reproché à Monsieur [U] par ses voisins d'écouter la musique à un volume maximum, d'effectuer des travaux en pleine nuit, de provoquer des attroupements et hurlements dans la rue, et d'insulter le voisinage. Il est aussi produit aux débats le compte rendu établi par la gendarmerie de ses différentes constatations en date du 6 février 2023 tant s'agissant du comportement déplorable de l'assigné vis-à-vis de ses animaux de compagnie que du défaut d'entretien courant et général du logement, des clichés photographiques de l'intérieur comme de l'extérieur de l'habitation étant annexés. Enfin la S.A. VILOGIA s'est trouvée interpellée à la date du 28 juin 2023 par le Syndic de l'ensemble immobilier afin que toute mesure utile soit prise pour faire cesser les troubles de voisinage répertoriés, récurrents et persistants en provenance du logement loué à l'assigné tels que : - Encombrement de la voierie - Mauvais état d'entretien des abords qui génère un risque de prolifération des nuisibles - Aboiements continus - Interventions fréquentes de la gendarmerie En octobre 2023, 2 voisins ont signalé des aboiements intempestifs pendant 2 heures non stop. Une déclaration de main courante a été effectuée. Il est incontestable que depuis son éntrée dans les lieux, l'assigné s'est singularisé par un comportement contraire à l'obligation de jouissance paisible à laquelle tout locataire est normalement tenu L'ensemble des pièces produites aux débats évoquées ci-dessus suffisent à démontrer que les troubles de voisinage pour le moins sérieux et même graves qui sont reprochés à l'assigné ont débuté dès son entrée dans les lieux, sont récurrents et toujours actuels à la date de la présente procédure sans que les tentatives de la S.A. VILOGIA pour obtenir le retour à la jouissance paisible de leur logement par l'ensemble des locataires n'aient abouti. Dès lors il y a lieu de prononcer la résiliation du bail portant sur l'immeuble et le stationnement accessoire, et d'ordonner l'expulsion de Monsieur [U] suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision. Il y a lieu de condamner Monsieur [U] au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer (517 euros mensuels charges locatives incluses) à compter du présent jugement et jusqu'à complète libération des lieux. En ce qui concerne la demande additionnelle en paiement de loyers et charges impayés au 29 février 2024, elle n'est pas contradictoire. En effet, cette demande ne figure pas dans l'assignation, et les conclusions visées à l'audience du 21 mars 2024 n'ont pas été signifiées à Monsieur [U]. Cette demande est donc irrecevable. Il apparait équitable de condamner Monsieur [U] à payer à la S.A. VILOGIA la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que de le condamner aux entiers dépens. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement rendu par mise à disposition au greffe, Réputé contradictoire et en premier ressort ; Prononce la résiliation du bail consenti à Monsieur [U] [I] portant sur l'immeuble sis à [Localité 6], [Adresse 2], ainsi que sur l'emplacement de stationnement n°11267 accessoire au logement ; Ordonne l'expulsion de Monsieur [U] [I] ainsi que de tout occupant de son chef dans les lieux dont s'agit dans le délai de deux mois du commandement de délaisser à intervenir, et ce au besoin avec le concours de la force publique ; Condamne Monsieur [U] [I] à payer à la S.A. VILOGIA une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer (517 euros mensuels charges locatives incluses) à compter du présent jugement et jusqu'à complète libération des lieux ; Dit irrecevable la demande en paiement des loyers et charges impayés au 29 février 2024 ; Condamne Monsieur [U] [I] à payer à la S.A. VILOGIA la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamne Madame [U] [I] aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation d'huissier du 8 septembre 2021 (129,20 euros) ; Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé le 30 Mai 2024 par mise à disposition au greffe. Le GREFFIER Le PRESIDENT