Cour d'appel, 14 septembre 2022. 21/00602

ARRÊT N° 303 RG N° : N° RG 21/00602 - N° Portalis DBV6-V-B7F-BIHHR AFFAIRE : [I] [J] épouse [N] C/ [L] [F] GS/MLL demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion Grosse délivrée Me TOULOUSE, avocat COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE ---==oOo==--- ARRÊT DU 14 SEPTEMBRE 2022 ---==oOo==--- Le quatorze Septembre deux mille vingt deux la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe : ENTRE : [I] [J] épouse [N] de nationalité française née le 23 Mars 1963 à [Localité 5] Profession : Sans emploi, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Aurélie DELLA TORRE, avocat au barreau de LIMOGES APPELANTE d'un jugement rendu le 27 MAI 2021 par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de LIMOGES ET : [L] [F] de nationalité française née le 18 Mai 1982 à [Localité 4] Profession : Coiffeuse, demeurant [Adresse 1] représentée par Me Arnaud TOULOUSE de la SELARL SELARL AVOC'ARENES, avocat au barreau de LIMOGES INTIMÉE ---==oO§Oo==--- Selon avis de fixation de la Présidente de chambre chargée de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 15 Juin 2022 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 14 Septembre 2022. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 mai 2022 Conformément aux dispositions de l'article 786 du Code de Procédure Civile, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de Mme Marie-Laure LOUPY, Greffier, a tenu seul l'audience au cours de laquelle il a été entendu en son rapport. Les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leur cliente. Après quoi, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 14 Septembre 2022 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. Au cours de ce délibéré, Monsieur Gérard SOURY, a rendu compte à la Cour, composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de lui-même et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe. ---==oO§Oo==--- LA COUR ---==oO§Oo==--- FAITS et PROCÉDURE Le 13 septembre 2015, Mme [I] [N] (la bailleresse) a donné à bail à Mme [L] [F] (la locataire) une maison d'habitation située à [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 630 euros, outre les charges. La locataire a quitté les lieux le 16 juillet 2018. Par ordonnance du 3 décembre 2018, il a été fait injonction à la locataire de payer à sa bailleresse la somme de 2 489,96 euros correspondant au coût de réparation de dégradations dans les lieux loués. La locataire a formé opposition contre cette ordonnance. Par jugement du 27 mai 2021, le tribunal judiciaire de Limoges a débouté la bailleresse de son action en paiement, faute de preuve des dégradations, et accueillant la demande reconventionnelle de la locataire, a condamné la bailleresse à payer à celle-ci la somme de 2 394 euros en restitution du dépôt de garantie. La bailleresse a relevé appel de ce jugement. MOYENS et PRÉTENTIONS La bailleresse sollicite la confirmation de l'ordonnance portant injonction de payer du 3 décembre 2018 en ce qu'elle a condamné la locataire à lui payer la somme principale de 2 489,96 euros à titre de réparation des dégradations du bien loué. Elle demande également la restitution des sommes payées au titre de l'exécution provisoire du jugement critiqué, ainsi que la condamnation de la locataire à lui payer la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral. Subsidiairement, la bailleresse sollicite le remboursement de la somme de 2 297 euros versée au titre des condamnations déjà payées, et dit n'y avoir lieu à majoration du dépôt de garantie. La locataire conclut à la confirmation du jugement critiqué, sauf à condamner la bailleresse à lui verser la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral. MOTIFS Sur la preuve des dégradations et du défaut d'entretien imputables à la locataire Pour obtenir la réparation des dégradations et du défaut d'entretien qu'elle impute à sa locataire, la bailleresse produit les états des lieux d'entrée et de sortie. Ces documents sont contestés par la locataire qui soutient qu'ils ne respectent pas les exigences de l'alinéa 1er de l'article 3-2 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989, lequel dispose que ' un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location'. 1 - L'état des lieux d'entrée Si la locataire soutient que l'état des lieux d'entrée n'a pas été établi en autant d'exemplaires originaux que de parties et qu'il ne lui a pas été transmis lors de son établissement, elle reconnaît avoir été destinataire de la copie carbone de l'original de ce document (conclusions n°2 - p.10), lequel a donc été établi en deux exemplaires. En outre, dès lors que la locataire ne justifie pas avoir sollicité une copie de l'état des lieux d'entrée pendant la durée du bail, qu'elle s'est abstenue de produire le courriel en date du 17 août 2018 à la suite duquel une copie lui a été délivrée et ne justifie pas avoir déposé plainte pour faux à l'encontre de la bailleresse, il y a lieu de considérer que le document produit est régulier et fait la preuve de l'état des lieux, sans qu'il soit nécessaire de déterminer à quelle date il lui a effectivement été remis. De plus, l'état des lieux doit être corrigé en vue d'intégrer les travaux effectués par la bailleresse, conformément à l'annexe 1 au contrat de bail stipulant que 'l'état des lieux réalisés à la date de prise d'effet du contrat sera réputé être corrigé des dispositions correctives de l'ensemble des travaux réalisés à partir de cette date et justifiés, soit par les factures de professionnels, soit par les factures de fournitures dûment acceptés par le bailleur et réglées par lui'. La bailleresse produit des justificatifs, tous confirmés par la locataire qui en reprend le détail dans ses conclusions (conclusions d'intimé et d'appelant incident n°2 - p.14), concernant : * la remise en conformité électrique du logement, * la pose d'un robinet d'évier dans la cuisine, * la pose d'une porte à la salle de bain et d'une porte dans une chambre. * l'ensemble des travaux effectués par la locataire (papier peint, peinture et parquet flottant des chambres, linoléum de la salle de bain et parquet flottant dans le couloir). En revanche, contrairement à ses affirmations, elle ne rapporte pas la preuve de la réalisation de travaux sur la porte de la véranda prévus par l'état des lieux d'entrée. En conséquence, l'état des lieux d'entrée, tel que corrigé, est opposable à la locataire et permet de déterminer que le bien mis à disposition de la locataire était en bon état, les rubriques qu'il comporte indiquant toutes a minima 'bon état', sauf pour : - la peinture du plafond de la salle de bain, indiquée comme étant en 'état d'usage', - la terrasse carrelée, le store, l'aération et l'abri de jardin, ces éléments étant marqués comme étant en 'état d'usage'. 2 - L'état des lieux de sortie C'est par une exacte application des dispositions légales (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 précitée) que le premier juge a considéré, après avoir retenu que l'état des lieux de sortie n'était pas valable, faute d'avoir été établi en deux exemplaires et remis à la locataire, que les lieux loués doivent être présumés avoir été restitués tels qu'ils ont été pris, soit en bon état de réparations locatives. Ceci étant, si ce document ne peut servir à démontrer l'existence de dégradations imputables à la locataire, la bailleresse conserve la possibilité d'en rapporter la preuve par la production d'autres éléments. A cette fin, elle se prévaut de diverses photographies, attestations et d'un constat d'huissier en date du 5 juillet 2021. Les attestations produites se bornent à souligner les qualités humaines de la bailleresse, mais sans jamais faire état de dégradations que les témoins auraient pu constater sur le bien loué. De même, doit être écarté l'ensemble des photographies produites, dès lors que * certaines ne sont pas datées ou n'ont pas date certaine (celles du 16 juillet 2018), * certaines sont postérieures au départ de la locataire, * certaines ne permettent pas d'établir avec certitude avoir été prises dans le logement mis à disposition. Par ailleurs, aucune preuve de dégradations du salon lors de la restitution du bien n'est produite. Enfin, le constat d'huissier réalisé le 5 juillet 2021, soit 3 ans après la fin du bail, ne permet pas de rapporter la preuve de dégradations qui soient imputables à la locataire. En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement critiqué en ce qu'il a débouté la bailleresse de ses demandes en réparation. Sur la restitution du dépôt de garantie C'est par une exacte application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précitée que le premier juge a majoré de 10% le dépôt de garantie sur une période allant du 17 juillet 2018 au 2 décembre 2020 (soit 28 mois) en raison de la rétention injustifiée des sommes versées à ce titre. Il y a donc lieu de confirmer la condamnation de la bailleresse à payer à sa locataire la somme de 2 394 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie. Sur le préjudice moral C'est par une exacte appréciation des éléments de fait que le premier juge a considéré que la locataire ne rapportait pas la preuve d'un préjudice moral. De même, la production de deux arrêts de travail, d'une durée respective de 5 et 10 jours à partir d'août 2021, et d'un certificat médical du 4 octobre 2021 ne permettent pas de démontrer l'existence d'un préjudice indépendant du retard dans le remboursement du dépôt de garantie et qui serait imputable à une faute la bailleresse. ---==oO§Oo==--- PAR CES MOTIFS ---==oO§Oo==--- LA COUR, Statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; CONFIRME le jugement rendu le 27 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Limoges ; CONDAMNE Mme [I] [N] à payer à Mme [L] [F] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [I] [N] aux dépens d'appel. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE, Marie-Laure LOUPY. Corinne BALIAN.