Cour d'appel, 22 juin 2022. 21/00867

ARRÊT DU 22 Juin 2022 DB/CR --------------------- N° RG 21/00867 N° Portalis DBVO-V-B7F-C5XO --------------------- [M] [H] C/ [E] [Z] [R] [Z] ------------------ GROSSES le à ARRÊT n° 283-22 COUR D'APPEL D'AGEN Chambre Civile LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire, ENTRE : Monsieur [M] [H] Né le 22 juin 1953 à ST SYLVESTRE SUR LOT (47) De nationalité Française [Adresse 6] [Localité 5] Représenté par Me Sophie LAGARDE, avocate inscrite au barreau d'AGEN APPELANT d'un Jugement du tribunal judiciaire d'AGEN en date du 04 Mai 2021, RG 19/01621 D'une part, ET : Monsieur [E] [Z] Né le 02 novembre 1962 à [Localité 9] (40) De nationalité Française Technicien [Adresse 1] [Localité 2] Monsieur [R], [Y] [Z] Né le 07 août 1961 à [Localité 9] (40) De nationalité Française Infirmier anesthésiste [Adresse 4] [Localité 3] agissants tous deux tant à titre personnel qu'en qualité d'héritiers de Mme [P] [D] veuve [Z], leur mère Représentés par Me Jean-François RAVINA, avocat plaidant inscrit au barreau de TOULOUSE et par Me Elodie SEVERAC,avocate postulante inscrite au barreau d'AGEN INTIMÉS D'autre part, COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 11 Mai 2022 devant la cour composée de : Présidente : Claude GATÉ, Présidente de Chambre Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller qui a fait un rapport oral à l'audience Jean-Yves SEGONNES, Conseiller Greffières : Lors des débats : Charlotte ROSA, adjoint administratif faisant fonction de greffier Lors de la mise à disposition : Nathalie CAILHETON ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ' ' ' FAITS : [P] [D], veuve [Z], et ses fils [R] [Z] et [E] [Z], sont propriétaires indivis d'une maison d'habitation avec jardin située [Adresse 7] (47), cadastrée section [Cadastre 8]. Le 10 septembre 2018, [R] [Z] a signé avec l'agence immobilière 'Groupe Soulyane Immobilier' un 'mandat exclusif de vente' de l'immeuble, établi au nom de la succession [Z], stipulant notamment : 'Sauf accord ultérieur des parties, les biens devront être présentés, le cas échéant rémunération du mandataire à la charge de l'acquéreur comprise, au prix de 110 000 Euros.'. La rémunération de l'agence immobilière a été fixée à 7 000 Euros à la charge du vendeur. Les conditions générales du mandat stipulent : 'Etablir tous actes sous signature privée aux prix, charges et conditions des présentes et recueillir la signature de l'acquéreur'. Le 16 septembre 2018, les trois indivisaires ont signé avec l'agence immobilière une 'annexe au mandat de vente' stipulant : 'Entre les soussignés ci-dessus désignés, le mandant et le mandataire, il a été arrêté et convenu ce qui suit. Les mandants chargent le mandataire de vendre les locaux et les biens ci-dessus désignés, dont ils sont porteurs des droits de propriété, et ayant qualité d'en disposer, aux conditions suivantes, que le mandataire accepte. [Adresse 7], maison de bourg mitoyenne avec garage et jardin' Le 9 octobre 2018, [M] [H] a signé un document intitulé 'offre d'achat simple' indiquant : 'L'offre d'achat est faite au prix du mandat exclusif sans négociation de 110 000 Euros (HAI inclus) qui sera payé intégralement le jour de la signature de l'acte authentique de vente. Prix : 110 000 Euros (soit 103 000 Euros net vendeur). (...) Le mandant proposant de garantir l'exécution des présentes à la signature du compromis, effectuera un versement, à titre d'acompte, de 5 000 Euros entre les mains du rédacteur du compromis. (Chèque de 5 000 Euros déjà versé au dossier). Condition suspensive : cette offre est faite sans condition suspensive.' Après échanges de courriels entre Me [O], notaire de M. [H], et Me [F], notaire de la famille [Z], ce dernier a indiqué que ses clients ne donnaient pas suite à la proposition d'achat au motif que 'les conditions financières leur paraissent insuffisantes.' Le 5 août 2019, M. [H] a mis en demeure [P] [D] et ses fils de signer l'acte de vente en l'étude de Me [F]. [R] [Z] et [P] [D] ont répondu que le mandat initial n'étant signé que par [R] [Z] et l'annexe au mandat ne mentionnant pas de prix, la vente ne pouvait être considérée comme parfaite. Par acte délivré les 17, 23 et 24 septembre 2019, [M] [H] a fait assigner [P] [D], ainsi que [R] [Z] et [E] [Z], devant le tribunal de grande instance d'Agen afin de voir dire que la vente est parfaite compte tenu d'un accord sur la chose et le prix. Par jugement rendu le 4 mai 2021, le tribunal judiciaire d'Agen a : - débouté M. [M] [H] de sa demande tendant à condamner Mme [P] [N] [D] veuve [Z], M. [R] [Z] et M. [E] [Z] à signer à l'acte authentique de vente de l'immeuble sis [Adresse 7] à son profit, sous astreinte de 100 Euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et de ses demandes subséquentes, - débouté M. [M] [H] de sa demande de dommages et intérêts, - débouté Mme [P] [N] [D] veuve [Z], M. [R] [Z] et M. [E] [Z] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive, - débouté les parties de leurs plus amples demandes, - condamné M. [M] [H] aux dépens, - condamné M. [M] [H] à payer à Mme [P] [N] [D] veuve [Z], M. [R] [Z] et M. [E] [Z] la somme de 1 500 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le tribunal a considéré que le mandat initial n'a été signé que par [R] [Z] et que son annexe, signée par tous les indivisaires, qui ne renvoie pas au mandat initial, ne démontre pas leur accord sur la chose et le prix qu'elle ne mentionne pas ; que l'offre porte sur un prix net vendeur de 103 000 Euros alors que le mandat fait référence à un prix de 110 000 Euros ; et que le mandat donné à l'agent immobilier est seulement un mandat d'entremise exclusif de la possibilité de signer, en lieu et place des propriétaires, un compromis de vente. [P] [D] veuve [Z] est décédée le 3 septembre 2021, laissant pour lui succéder ses fils [R] et [E] [Z]. Par acte du 7 septembre 2021, [M] [H] a régulièrement déclaré former appel du jugement en désignant [E] [Z], [R] [Z], [P] [D] veuve [Z] en qualité de parties intimées et en indiquant que l'appel porte sur les dispositions du jugement qui ont : - rejeté sa demande tendant à condamner Mme [P] [N] [D] veuve [Z], M. [R] [Z] et M. [E] [Z] à signer à l'acte authentique de vente de l'immeuble sis [Adresse 7] à son profit, sous astreinte de 100 Euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et ses demandes subséquentes, - débouté M. [M] [H] de sa demande de dommages et intérêts, - débouté les parties de leurs plus amples demandes, - condamné M. [M] [H] aux dépens, - condamné M. [M] [H] à payer à Mme [P] [N] [D] veuve [Z], M. [R] [Z] et M. [E] [Z] la somme de 1 500 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par acte des 8 et 10 décembre 2021, [M] [H] a fait assigner [R] et [E] [Z] en intervention forcée en leur qualité d'héritiers de leur mère. La clôture a été prononcée le 23 mars 2022 et l'affaire fixée à l'audience de la Cour du 11 mai 2022. PRETENTIONS ET MOYENS : Par conclusions d'appelant notifiées le 1er décembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, [M] [H] présente l'argumentation suivante : - La vente doit être considérée comme parfaite : * il a eu connaissance de la mise en vente de l'immeuble par la pose d'un panneau par l'agence immobilière qui lui a fait visiter le bien, ce qui lui a permis de faire une première offre à 100 000 Euros qu'il a ensuite portée à 110 000 Euros, consignant la somme de 5 000 Euros auprès de l'agence immobilière. * il est intéressé par l'immeuble du fait que sa mère réside dans la même rue. * la famille [Z] a ensuite pensé, à tort, que l'immeuble avait une valeur supérieure et a refusé de signer l'acte de vente. * le mandat de vente du 10 septembre 2018 (et non du 18 comme retenu par le tribunal) est valable même s'il n'est établi que par un seul indivisaire, et ce conformément à l'article 815-3 alinéa 4 du code civil. * ce mandat a été confirmé par tous les indivisaires le 16 septembre 2018, dès lors qu'ils ont pu consulter et approuver le mandat précédent. - L'agence n'avait pas un mandat d'entremise : * il existe dans le mandat une clause de représentation des vendeurs par l'agence immobilière. * le mandat prévoit également en son article 5 qu'en cas de non-respect de ses obligations, le mandant s'engage à verser à l'agence immobilière une indemnité compensatrice égale au montant forfaitaire de la rémunération. * l'agence immobilière a ainsi agi dans le cadre de son mandat et a engagé ses mandants. - Il y a lieu à exécution de la vente : * les articles 1113 et 1114 du code civil prévoient que la vente se forme uniquement par l'échange des consentements, même de façon verbale, sur la chose et le prix. * l'acceptation sans réserve a rendu la vente parfaite. * le refus qui lui est opposé a un caractère abusif. Au terme de ses conclusions, il demande à la Cour de : - annuler la décision entreprise, - dire que la vente est parfaite, - dire que le "jugement" à intervenir vaudra vente, - condamner MM. [Z], sous astreinte, à signer l'acte authentique de vente devant Me [U] [O], notaire à [Localité 10], et qu'à défaut d'y satisfaire le "jugement" à intervenir vaudra vente, - dire que le notaire procédera à la publicité foncière, - condamner MM. [Z] à lui payer la somme de 11 000 Euros à titre de dommages et intérêts outre 3 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner aux dépens. * ** Par conclusions d'intimés notifiées le 21 janvier 2022, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, [R] [Z] et [E] [Z] présentent l'argumentation suivante : - Le mandat de vente est nul : * il ne pouvait être donné que par tous les indivisaires et non par [R] [Z] qui n'avait pas le pouvoir d'agir seul. * consciente de l'irrégularité du mandat initial, l'agence immobilière leur a fait signer une annexe qui ne mentionne ni le prix de vente ni la commission due, et qui ne renvoie pas au mandat signé le 10 septembre 2018. * il ne peut exister d'accord de tous les indivisaires sur le prix et la commission. * l'offre formulée par M. [H] porte également sur un prix de 103 000 Euros net vendeur et non sur 110 000 Euros. * l'agence immobilière, qui connaissait M. [H], a été déloyale envers eux en mettant le bien en vente à un prix inférieur à celui du marché. - L'agence immobilière n'était titulaire que d'un mandat d'entremise : * elle n'a pas été assignée et n'est pas intervenue volontairement aux débats, ce qui atteste de son désintérêt quant à son éventuelle commission. * le mandat ne contient pas de clause expresse, imposée par l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, donnant pouvoir au mandataire de signer en son nom et pour son compte tout acte de vente. * le projet de compromis établi par le notaire, non signé, ne fait pas mention d'une représentation des acquéreurs par l'agence immobilière. - Ils pouvaient librement refuser de conclure la vente. Au terme de leurs conclusions, (abstraction faite des multiples 'dire et juger, constater' qui constituent un rappel des moyens et non des prétentions) ils demandent à la Cour de : - confirmer le jugement sauf en ce qu'il a rejeté leur demande de dommages et intérêts, - condamner M. [H] à leur payer, chacun, la somme de 5 000 Euros à titre de dommages et intérêts, outre 3 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - mettre les dépens à la charge de M. [H]. ------------------- MOTIFS : 1) Sur les demandes présentées par M. [H] : Vu les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 72 alinéa 3 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, Le mandat d'entremise donné à une personne se livrant ou prêtant son concours d'une manière habituelle à une opération visée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ne lui permet pas d'engager son mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause de ce mandat ne l'y autorise expressément. En l'espèce, les conditions générales du mandat donnent pouvoir à l'agence immobilière pour : 'Etablir tous actes sous signature privée aux prix, charges et conditions des présentes et recueillir la signature de l'acquéreur'. Cette clause qui se limite à donner mandat à l'agence immobilière d'établir des actes et de recueillir la signature de M. [H], ne lui conférait pas le pouvoir de représenter les indivisaires à la vente de l'immeuble situé [Adresse 7] leur appartenant. Dès lors, l'agence immobilière 'Groupe Soulyane Immobilier' ne pouvait engager [P] [D], [R] [Z] et [E] [Z] qui, eux-mêmes, n'ont pas accepté l'offre formulée par M. [H], et ce peu important les clauses du mandat indemnisant le mandataire dans l'hypothèse où les mandants refuseraient de conclure une vente pour laquelle l'agence immobilière leur a présenté l'acquéreur. Le jugement qui a rejeté la demande présentée par M. [H] tendant à voir dire que la vente était parfaite doit être confirmé. Ensuite, les indivisaires pouvant librement décider de ne pas accepter l'offre de M. [H] et de refuser de lui vendre leur bien, l'appelant ne peut leur imputer aucune faute. Le jugement qui a rejeté sa demande de dommages et intérêts doit également être confirmé. 2) Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts : C'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a rejeté cette demande. Il suffit de préciser que les intimés ne justifient d'aucun préjudice en lien avec l'abus qu'ils imputent à M. [H], distinct des frais qu'ils ont exposés et qui seront indemnisés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile par l'octroi, en cause d'appel, d'une somme de 3 000 Euros. PAR CES MOTIFS : - la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, - CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ; - Y ajoutant, - CONDAMNE [M] [H] à payer à [R] [Z] et [E] [Z], en cause d'appel, la somme totale de 3 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - CONDAMNE [M] [H] aux dépens de l'appel. - Le présent arrêt a été signé par Claude Gaté, présidente, et par Charlotte Rosa, adjoint administratif faisant fonction de greffier, auquel la minute a été remise. Le greffier,La Présidente,