Tribunal judiciaire, 07 mars 2024. 23/06703

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [K] [G] [I] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Elisabeth WEILLER Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/06703 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LKC N° MINUTE : 3 JTJ JUGEMENT rendu le jeudi 07 mars 2024 DEMANDERESSE S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128 DÉFENDEUR Monsieur [K] [G] [I], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Imen GRAA, Juge, statuant en juge unique assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 12 décembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 mars 2024 par Imen GRAA, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier Décision du 07 mars 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06703 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LKC EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé signé mais non daté, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [G] [I] [K] un emplacement de parking n°348 situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel 64.80 euros. Des loyers étant demeurés impayés, la société IMMOBILERE 3F a fait signifier le 21 mars 2023 par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 366.49 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mars 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle (Article X). Par acte d'huissier en date du 04 août 2023, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [G] [I] [K] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 1224 du code civil et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire en application des articles 1729 et 1741 du code civil,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte définitive de 8 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du jugement,condamner Monsieur [G] [I] [K] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 441.12 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer si le bail s'était poursuivi, majoré de 50%,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers aux frais et risques et périls du défendeur,condamner le défendeur à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le commandement de payer et de l'assignation. Au soutien de ses prétentions, la société IMMOBILIERE 3F expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 21 mars 2023. A l'audience du 12 décembre 2023, la société IMMOBILIERE 3F, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa dette à 515.75 euros. Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [G] [I] [K] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. A titre liminaire sur le statut juridique applicable au bail, il sera relevé qu'il n'est pas contesté qu'il s'agit d'un bail autonome, pour lequel des décomptes et un commandement de payer exclusivement rattaché à ce contrat ont été délivrés et que le parking, n'est pas l'accessoire du logement du défendeur au sens de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989. Le bail est par conséquent soumis aux seules dispositions du code civil. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus. Par ailleurs, aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du code civil, en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit d'effet que si elle vise expressément la clause résolutoire. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En l'espèce, le bail conclu non daté (daté selon la SA IMMOBILIERE 3F au 11 décembre 2015) contient une clause résolutoire (Article X) permettant la résiliation du bail 15 jours après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 mars 2023, pour la somme en principal de 366.49 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant le délai de 15 jours, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 05 avril 2023. Monsieur [G] [I] [K] étant sans droit ni titre depuis le 06 avril 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte. Il sera rappelé que le bailleur pourra faire procéder à l'enlèvement du véhicule et à son transfert dans tout autre endroit de son choix, aux frais et risques du preneur, conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [G] [I] [K] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la société IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que Monsieur [G] [I] [K] reste lui devoir la somme de 505.49 euros soustraction faite des frais de rejet dont il n'est pas justifié qu'ils sont contractuellement dus) à la date du 04 décembre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Pour la somme au principal, Monsieur [G] [I] [K], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 505.49 euros. Monsieur [G] [I] [K] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 05 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et de la majorer de 50%. Sur les demandes accessoires Monsieur [G] [I] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mise à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SA IMMOBILIERE 3F et Monsieur [G] [I] [K], concernant le parking n°348 situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 05 avril 2023 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [I] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [I] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA IMMOBILIERE 3F pourra faire procéder à son expulsion y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution ; DEBOUTE la SA IMMOBILIERE 3F de sa demande d'astreinte ; RAPPELLE que conformément aux prévisions du bail et de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, la SA IMMOBILIERE 3F pourra faire procéder à l'enlèvement du véhicule et à son transfert dans tout autre endroit de son choix, aux frais et risques de Monsieur [G] [I] [K] ; CONDAMNE Monsieur [G] [I] [K] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme provisionnelle de 505.49 euros (cinq-cent-cinq euros et quarante-neuf centimes) (selon décompte arrêté au 04 décembre 2023, incluant la mensualité de novembre 2023), correspondant à l'arriéré de loyers et indemnités d’occupation ; CONDAMNE Monsieur [G] [I] [K] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 05 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; CONDAMNE Monsieur [G] [I] [K] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 250 euros (deux-cent-cinquante euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [G] [I] [K] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 07 mars 2024 par le Président et le Greffier susnommés. Le greffier, Le Président