Cour d'appel, 30 avril 2024. 22/06550

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51I chambre 1 - 2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 30 AVRIL 2024 N° RG 22/06550 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VPVC AFFAIRE : S.A. IN'LI venant aux droits de la société OGIF C/ M. [U] [L] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 Juin 2022 par le Juridiction de proximité de COURBEVOIE N° RG : 11-20-0563 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 30/04/24 à : Me Christophe DEBRAY Me Mejda BENDAMI RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A. IN'LI venant aux droits de la société OGIF Ayant son siège [Adresse 1] [Localité 7] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 22418 Représentant : Maître Christine GALLON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431 - APPELANTE **************** Monsieur [U] [L] [Adresse 2] [Localité 9] Représentant : Maître Mejda BENDAMI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 592 - N° du dossier 22418 Madame [G] [L] [Adresse 2] [Localité 9] Représentant : Maître Mejda BENDAMI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 592 - N° du dossier 22418 INTIMES **************** Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Décembre 2023, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 14 avril 2014, la société SNR a donné en location à M. [U] [L] et Mme [G] [L] un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel hors charges de 728 euros, pour une durée de 6 ans. La société SNR, filiale du groupe OGIF, est devenue la société In'li par fusion du 30 juin 2017. Par acte de commissaire de justice délivré le 19 août 2020, la société In'li a assigné M. et Mme [L] devant le tribunal de proximité de Courbevoie aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - qu'il fixe à la somme de 1043,04 euros par mois, à compter du 14 avril 2020, le loyer du bail renouvelé de M. et Mme [L], avec application de la hausse par sixième chaque année, - qu'il dise et juge que, faute par la locataire de signer le nouveau bail dans les conditions qui seront judiciairement fixées, la décision à intervenir vaudra bail, aux clauses et conditions du bail expiré, non contraires à ladite décision; - que M. et Mme [L] soient condamnés à lui verser 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - qu'il soit statué ce que de droit sur les dépens. Par jugement contradictoire du 29 juin 2022, le tribunal de proximité de Courbevoie a : - débouté la société In'li de sa demande en réévaluation du montant du loyer, - constaté le renouvellement du bail au 14 avril 2020 avec des clauses et conditions inchangées, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit, - condamné ma société In'li aux entiers dépens de l'instance, - rejeté toute autre demande. Par déclaration reçue au greffe le 28 octobre 2022, la société In'li a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 22 décembre 2022, la société In'li , appelante, demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, - fixer à la somme de 1 043,04 euros par mois, à compter du 14 avril 2020, le loyer du bail renouvelé de M. et Mme [L], - juger que cette majoration sera répartie conformément à la loi, - juger que faute par les preneurs de signer le nouveau bail dans les conditions qui seront judiciairement fixées, la décision à intervenir vaudra bail aux clauses et conditions du bail expiré non contraires à ladite décision, - condamner solidairement M. et Mme [L] à payer à la société In'li une somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et le débouter de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions, - condamner solidairement M. et Mme [L] en tous les dépens, lesquels seront recouvrés directement par Me Debray, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses conclusions signifiées le 21 février 2023, M. et Mme [L], intimés, demandent à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie, - débouter la société In'li de sa demande de réévaluation du montant du loyer, - constater le renouvellement du bail au 14 avril 2020 avec des clauses et conditions inchangées, - condamner la société In'li à payer la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à M. et Mme [L], - condamner la société In'li aux entiers dépens de l'instance lesquels seront recouvrés directement par Me Bendami, avocate, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 novembre 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION I) Sur le caractère manifestement sous-évalué du loyer Moyens des parties La société In'li fait grief au premier juge d'avoir considéré que le caractère manifestement sous-évalué du loyer des époux [L] n'était pas caractérisé en raison du fait que le montant de leur loyer, inférieur au coût du marché, résultait d'une promesse explicite du bailleur et que, partant à défaut de proposition de relogement, le loyer ne pouvait être augmenté autrement que par le jeu de la clause d'indexation. Elle fait valoir, à hauteur de cour, que : - la sous-évaluation manifeste du loyer ne doit s'apprécier que par comparaison avec la valeur moyenne des loyers de logements comparables situés dans le voisinage, - le loyer des époux [L] - 9,18 euros par mètre carré - est inférieur de plus de 75% à la moyenne des références produites par la bailleresse, dont la pertinence n'est pas contestée, - la sous- évaluation ne résulte nullement d'une promesse du bailleur, qui s'est seulement engagé, en 2014, à proposer aux époux [L] un logement dont le coût serait moins onéreux que celui de leur logement actuel, dans l'hypothèse où pareille opportunité se présenterait, mais en aucune manière de figer leur loyer à vie. Les époux [L] de répliquer que : - ils occupent l'appartement litigieux suite à un déménagement imposé par leur précédent bailleur qui a précisé que ce relogement était provisoire - appartement tiroir- et qu'il s'engageait à leur proposer un logement similaire sur la commune de [Localité 9] dont le logement serait moins onéreux, - aucune proposition de relogement ne leur a été faite depuis neuf ans, - leur bailleur n'ayant pas respecté ses engagements, il ne peut solliciter une augmentation du loyer qui les mettrait en difficulté parce qu'ils ont actuellement trois enfants à charge. Réponse de la cour Il résulte des dispositions de l'article 17-2, II, de la loi du 6 juillet 1989, applicable à la présente instance, que le loyer ne peut donner lieu à une réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué. Le loyer manifestement sous-évalué est celui qui apparaît nettement inférieur au niveau du loyer obtenu par la méthode de la moyenne arithmétique des références produites. Selon le décret du 31 août 1990, les références doivent mentionner pour chaque appartement loué le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble, la qualité et l'époque de la construction de l'immeuble, l'étage du logement et la présence éventuelle d'un ascenseur, la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales, l'existence éventuelle d'annexes prises en compte pour le loyer, son état d'équipement, notamment WC intérieur, salle d'eau, chauffage, le montant du loyer hors charges effectivement exigé. En l'espèce, la société In'li a, le 11 septembre 2019, dans les conditions de forme et délais prévues par l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, notifié à M. [L], une offre de renouvellement de son bail à compter du 14 avril 2020, assortie d'une proposition de nouveau loyer principal mensuel de 1 043, 04 euros, soit une augmentation du loyer principal de 290,55 euros, égale à la moitié de la différence entre le loyer de référence de 1 332, 50 euros et le loyer actuel des époux [L], qui s'élève à 752,49 euros, l'augmentation de loyer proposée étant applicable par sixièmes annuels sur six ans. A cette notification étaient jointes six références de loyers, dont les intimés ne contestent pas la pertinence. A défaut d'accord devant la commission départementale de conciliation, saisie le 14 janvier 2020 et s'étant réunie le 3 mars 2020, la bailleresse a assigné ses locataires devant le tribunal de proximité de Courbevoie, par acte de commissaire de justice du 19 août 2020, afin d'obtenir la fixation du montant du nouveau loyer du bail renouvelé à la somme de 1 043, 04 euros à compter du 14 avril 2020. L'action de la bailleresse est recevable, dès lors que le tribunal a été saisi moins de deux mois avant la fin de la période sanitaire d'urgence intervenue le 23 juin 2020, en application des dispositions des dispositions de l'article 2, alinéa 1er de l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période. Le fait que le précédent bailleur des époux [L] - la société OGIF - ait, par courrier du 11 avril 2014, informé ses locataires qu'ils étaient relogés dans le logement objet du litige à titre provisoire et qu'il s'engageait à leur proposer un logement similaire sur la commune de [Localité 9] à un loyer moins élevé, sans qu'il ait été donné suite à ce courrier, ne fait pas obstacle, contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, à ce que la société In'li puisse se prévaloir des dispositions de l'article 17-2, II, de la loi du 6 juillet 1989, dans la mesure où le bailleur n'a pas renoncé à l'application de ces dispositions et ne s'est pas engagé à limiter l'augmentation du loyer au jeu de la clause d'indexation figurant dans le bail. Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Il appartient au bailleur de prouver que le loyer en cours est manifestement sous-évalué (Cass.3ème civ. 12 octobre 2011) et à la cour de vérifier que les références produites concernent bien des logements comparables au logement loué (Cass. 3ème civ.15 avril 1992). L'appartement occupé par les époux [L] se trouve au septième étage, d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9] ; il comporte quatre pièces et sa surface est de 82 mètres carrés. Les six références produites par la bailleresse pour démontrer la sous-évaluation manifeste du loyer sont les suivantes : 1) un appartement situé [Adresse 8], comportant quatre pièces, d'une superficie de 82 mètres carrés, dépendant d'un immeuble construit entre 1971 et 1990, au quatrième étage avec ascenseur et loué à 15, 85 euros du mètre carré, le locataire ayant investi les lieux en 2015, 2) un appartement situé [Adresse 10], comportant quatre pièces, d'une superficie de 85 mètres carrés, dépendant d'un immeuble construit entre 1971 et 1990, au deuxième étage avec ascenseur et loué à 16, 84 euros du mètre carré, le locataire ayant investi les lieux en 2016, 3) un appartement situé entre le [Adresse 5] et le [Adresse 6], comportant quatre pièces, d'une superficie de 91 mètres carrés, dépendant d'un immeuble construit entre 1971 et 1990, au huitième étage avec ascenseur, et loué à 15,50 euros du mètre carré, le locataire ayant investi les lieux en 2016, 4) un appartement situé entre le [Adresse 3] et le [Adresse 4], comportant quatre pièces, d'une superficie de 87,55 mètres carrés, dépendant d'un immeuble construit entre 1971 et 1990, au 1er étage avec ascenseur, et loué à 14, 71 euros du mètre carré, le locataire ayant investi les lieux en 2019, 5) un appartement situé entre le [Adresse 3] et le [Adresse 4], comportant quatre pièces, d'une superficie de 87, 55 mètres carrés, dépendant d'un immeuble construit entre 1971 et 1990, au deuxième étage avec ascenseur, et loué à 15, 35 euros du mètre carré, le locataire ayant investi les lieux en 2019, 6) un appartement [Adresse 10], comportant quatre pièces, d'une superficie de 85 mètres carrés, dépendant d'un immeuble construit entre 1971 et 1990, au quatrième étage avec ascenseur, et loué à 19,26 euros du mètre carré, le locataire ayant investi les lieux en 2016. Les six éléments de comparaison fournis par la bailleresse correspondent à des logements comparables par leur superficie, leur environnement et leur standing à celui occupé par les époux [L], situés dans la même commune et offrent, en termes de confort - WC, salle d'eau, chauffage collectif ou individuel - des prestations analogues ou du moins comparables à celles de l'immeuble occupé. Le prix moyen au mètre carré des 6 loyers de référence, qui peuvent être retenus comme représentatifs des loyers pratiqués dans le voisinage, est de 16, 25 euros au mètre carré. Or le loyer de l'appartement en cause est de 9,18 euros du mètre carré. Le loyer est donc inférieur de 77 % par rapport au loyer de référence et est manifestement sous-évalué. Ce loyer manifestement sous-évalué peut donner lieu à une hausse de loyer dans la limite de la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location. Il convient en conséquence de fixer le montant du loyer mensuel hors charges du bail renouvelé à la somme de 1 043, 04 euros. Le montant sollicité par la bailleresse peut donc être légitimement retenu. La cour, en conséquence, infirme la décision déférée en ce qu'elle a rejeté l'ensemble des demandes présentées par la société In'li à l'encontre de M. et Mme [L] et dit que le contrat de bail, portant sur un appartement situé au septième étage de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9], a été tacitement renouvelé aux conditions antérieures, et, statuant à nouveau : Fixe le montant du loyer mensuel hors charges du bail renouvelé au 14 avril 2020 à la somme de 1 043, 04 euros, étant précisé qu'en vertu des dispositions de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, cette augmentation s'appliquera par sixième annuel, ce avec intérêt au taux légal sur chaque échéance d'arriéré à compter du 19 août 2020, date de l'assignation. II) Sur les demandes accessoires Les époux [L] succombant, la cour infirme la décision déférée qui a condamné la société In'li aux dépens de la procédure de première instance, et statuant à nouveau condamne in solidum M. [U] [L] et Mme [G] [L] aux dépens de première instance. Pour le même motif, la cour condamne in solidum les intimés aux dépens à hauteur d'appel. PAR CES MOTIFS La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe, Infirme la décision déférée en ce qu'elle a rejeté l'ensemble des demandes présentées la société In'li à l'encontre de M. [U] [L] et Mme [G] [L] et dit que le contrat de bail, portant sur un appartement situé au septième étage de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9], a été renouvelé aux conditions antérieures ; Statuant à nouveau Fixe le montant du loyer mensuel hors charges du bail renouvelé au 14 avril 2020 à la somme de 1 043, 04 euros ; Dit que le montant dû portera intérêt au taux légal sur chaque échéance d'arriéré à compter du 14 avril 2020 ; Dit que cette augmentation s'appliquera par sixième annuel ; Infirme la décision déférée qui a condamné la société In'li aux dépens de la procédure de première instance ; Statuant à nouveau Condamne in solidum M. [U] [L] et Mme [G] [L] aux dépens de la procédure de première instance ; Condamne in solidum M. [U] [L] et Mme [G] [L] aux dépens à hauteur d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Me Debray, avocat en ayant fait la demande ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. [U] [L] et Mme [G] [L], à payer à la société In'li une indemnité de 1 200 euros. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Julie FRIDEY, Greffier Placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,