Tribunal judiciaire, 22 mai 2024. 23/00236

Décision du 22 Mai 2024 Minute n° 24/130 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA SEINE-SAINT-DENIS JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS du 22 Mai 2024 :-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-: Rôle n° RG 23/00236 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YIHF Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS DEMANDEUR : ETABLISSEMENT PUBLIC TERRITORIAL PLAINE COMMUNE [Adresse 5] représentée par Maître Céline LHERMINIER, avocat au barreau de PARIS DÉFENDEUR : SA SNCF RESEAU [Adresse 3] représentée par Maître Leïla GOSSEYE de la SELARL ADDEN avocats, avocats au barreau de PARIS INTERVENANT : DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Monsieur [L] [N], commissaire du Gouvernement [Adresse 22] COMPOSITION DU TRIBUNAL : Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition PROCÉDURE : Date de la visite des lieux : 28 février 2024 Date de la première évocation et des débats : 27 mars 2024 Date de mise à disposition : 22 mai 2024 EXPOSÉ DU LITIGE La SA SNCF RESEAU est propriétaire des parcelles cadastrées section K n°[Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 16] situées [Adresse 11] à [Localité 33]. Il s’agit d’un terrain d’une superficie de 541 m². Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 28 février 2024, annexé à la présente décision. Par courrier en date du 14 juin 2023, la SA SNCF RESEAU a notifié à l’Établissement Public Territorial Plaine Commune (ci-après dénommé EPT PLAINE COMMUNE) par l’intermédiaire de Maître [K] [M], notaire, son intention de céder ce terrain actuellement libre d’occupation, qui n’est plus affecté à la poursuite de ses missions et se trouve en cours de déclassement, moyennant le prix de 263 862 €. Selon décision en date du 10 août 2023, publiée et transmise à la SA SNCF RESEAU à cette même date, l’EPT PLAINE COMMUNE a exercé son droit de priorité, tel que prévu à l’article L 240-1 du code de l’urbanisme, au prix de 135 250 €. Par courrier en date du 15 septembre 2023, reçu le 26 septembre 2023, la SA SNCF RESEAU a notifié à l’EPT PLAINE COMMUNE son refus de cette proposition en maintenant le prix initial de 263 832 €. Par une requête et un mémoire introductif d’instance reçus le 12 octobre 2023, l’EPT PLAINE COMMUNE a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation du prix du bien objet du droit de priorité. La juridiction de l’expropriation a été saisie dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la réponse de la SA SNCF RESEAU, conformément aux dispositions de l’article L 240-3 alinéa 1er du code de l’urbanisme. L’EPT PLAINE COMMUNE justifie avoir consigné le 30 novembre 2023 une somme de 40.575 euros auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations selon récépissé n°2588530153 versé aux débats. Par ordonnance rendue le 28 décembre 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 28 février 2024. Un procès-verbal de transport, annexé au présent jugement, a été établi à l’issue de ce transport et la date de l’audience de plaidoirie a été fixée au 27 mars 2024. L’EPT PLAINE COMMUNE a déposé un mémoire daté du 10 octobre 2023, reçu le 12 octobre 2023, aux termes duquel, il demande au juge de l’expropriation de Seine-Saint-Denis de fixer le prix du bien de la SA SNCF RESEAU à la somme de 135.250 € et de réserver les dépens. La SA SNCF RESEAU a déposé un mémoire intitulé “conclusions récapitulatives 1" daté du 21 mars 2024, reçu le 22 mars 2024 par le greffe de l’expropriation et aux termes duquel, elle sollicite du juge de l’expropriation de Seine-Saint-Denis la fixation du prix de son bien à la somme de 263 862 € ainsi que la condamnation de l’EPT PLAINE COMMUNE à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Par des conclusions datées du 29 janvier 2024, reçues le 08 février 2024, le Commissaire du Gouvernement propose un prix de 245.000 € soit 541 m² x 453€/m². En vertu de l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. À l’audience du 27 mars 2024, les parties ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20 du code de l’expropriation. L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de fixation du prix de vente L’article L 240-3 alinéa 1er du code de l’urbanisme prévoit qu’en matière de droit de priorité, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Il est précisé que ce prix est fixé comme en matière d’expropriation et qu’il est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi. Sur les éléments préalables à la détermination du prix de vente Sur les dates à retenir Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien : * Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...) ; * Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation ; toutefois, aux termes des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme (3ème civ. 13 juin 2019 pourvoi n°18-18.445). * Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités. En l’espèce, les parcelles cadastrées section K n°[Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 16] situées [Adresse 11] à [Localité 33] doivent être évalués selon : - leur consistance à la date du 22 mai 2024, date de la présente décision ; - les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal (PLU) approuvé le 29 mars 2022 et rendu exécutoire le 30 mars 2022 ; conformément aux dispositions des articles L 231-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme la date de référence à retenir est celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récents des actes modifiant le plan local d’urbanisme donc le 30 mars 2022. Les parcelles sont situées en zone UMTb du PLUi, correspondant aux espaces denses des centres-villes anciens, au tissu traditionnel. Cette zone mixte peut regrouper de nombreuses fonctions urbaines (habitat, commerces et services, activités d’équipements). Le bâti est rythmé et majoritairement continue, avec un parcellaire serré et de nombreux rez-de-chaussée animés. - les valeurs d’échange à la date du présent jugement. Sur la consistance du bien et les surfaces Le bien est un terrain ne supportant aucune construction visible et entièrement clos ; il est de forme très irrégulière, totalement en friche et recouvert de nombreux détritus et gravas de chantier Il se trouve en centre ville de [Localité 33], au nord de la Mairie, à proximité immédiate du commissariat de police, dans un quartier essentiellement pavillonaire. Le bien est en partie surplombé par la voie ferrée, presque à l’angle de la [Adresse 31] et de l’[Adresse 28], qui est une artère très passante et commerçante. Pour une plus ample description, il y a lieu de se référer au procès-verbal de transport du 28 février 2024 et aux photographies qui y sont jointes. Outre des axes routiers, le terrain est desservi par des transports en commun : . le RER D, la gare de [Localité 30]-[Localité 33] est situé à 1,1 km soit 17 minutes à pied ; . le tram T 11, la gare de [34] est située à 1 km, soit 14 minutes à pied . les lignes de bus n°150, 255 et 252 ; Les parties s’accordent pour reconnaître qu’il est d’une superficie de 541 m². Sur la méthode Aux termes de leurs mémoires respectifs, les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode d’évaluation par comparaison. Dans ces conditions, cette méthode consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local sera adoptée. Sur la situation locative En l’espèce, il a été constaté lors du transport sur les lieux que les biens sont libres d’occupation, ce qui n’est pas contesté. Ils seront par conséquent évalués en valeur libre d’occupation et comparés à des biens cédés libres. Sur le prix de vente Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose. En l’espèce, le juge fixe le prix en considération des termes de comparaison produits par la partie préemptrice, par la partie préemptée et par le commissaire du Gouvernement à un montant compris entre : - 135.250 €, montant offert par l’EPT PLAINE COMMUNE et, - 263.862 €, montant réclamé par la SA SNCF RESEAU, étant précisé que le commissaire du Gouvernement propose une valeur de 245.000 €. Sur les termes de référence proposés par les parties - Termes de comparaison cités par L’EPT PLAINE COMMUNE (DEM signifie EPFIF) L’EPT PLAINE COMMUNE propose les termes de comparaison suivants : Date Réf. Publication Adresse et cadastre Descript-ion Surface utile Prix Prix unitaire en €/m² DEM n°1 06/07/2020 2020P3368 [Adresse 9] [Localité 35] section L n°[Cadastre 4] et [Cadastre 6] terrain nu (zone UP) 737 m² 105000€ 142,47 € DEM n°2 11/02/2020 2020P1574 [Adresse 1] [Localité 35] section B n°[Cadastre 19] terrain nu (zone UHP) 1032 m² 250000€ 242,25€ DEM n°3 06/04/2023 2023P1057 [Adresse 31] [Localité 33] section L n°[Cadastre 25] terrain nu (zone UUA) 798 m² 135660€ 170 € La moyenne arrondie de ces trois termes de comparaison est de 185 €/m². Tant le Commissaire du Gouvernement que la SA SNCF RESEAU font valoir que les termes DEM n°1et 2 ne peuvent être retenus pour être relatifs à des biens qui sont situés dans une autre commune que [Localité 33]. Le Commissaire du Gouvernement estime que le terme DEM n°3 ne peut pas non plus être retenu, car il est relatif à un bien comprenant des droits à construire, de sorte qu’il n’est pas comparable avec celui à évaluer qui en est dépourvu. La SA SNCF RESEAU considère également que ce terme DEM n°3 ne peut être retenu, car il est relatif à un terrain enclavée au sein d’une zone industrielle, de sorte qu’il ne présente pas les mêmes caractéristiques que le bien à évaluer et donc qu’il n’est pas comparable. En l’espèce, pour être comparé avec le présent bien : - les termes DEM n° 1 et 2 ne sont pas retenus s’agissant de biens situés dans d’autres communes que [Localité 33] ; - le terme DEM n°3 ne sera pas non plus retenu, car il est relatif à la vente d’un bien d’une consistance différente puisqu’il s’agit d’une fine bande de terrain enclavée sans accès direct à une route et comportant des droits à construire ; - Termes de comparaison cités par le commissaire du Gouvernement (CG signifie commissaire du Gouvernement) Le Commissaire du Gouvernement, présente les termes de comparaison suivants : N° Terme Date vente et Référence de publication Adresse Références cadastrales zonage Surface m² Prix € Prix unitaire €/m² CG n°1 10/03/2023 2023P06879 [Adresse 32] section K n°[Cadastre 10] (UA) 4329 m² 1 500 000 € 347 € CG n°2 25/03/2022 2022P09345 [Adresse 12] section A n°[Cadastre 27] et [Cadastre 17] (UH) 217 m² 105 000 € 484 € CG n°3 29/07/2022 2022P22224 [Adresse 7] section T n°[Cadastre 21] (UM) 283 m² 100 000 € 353 € CG n°4 04/03/2020 2020P01880 [Adresse 8] section M n°[Cadastre 2] (UMTb) 305 m² 170 000 € 557 € CG n°5 29/01/2021 2021P01313 [Adresse 20] section B n°[Cadastre 23] (UH) 176 m² 90 000 € 511 € CG n°6 13/03/2021 2021P01977 [Adresse 24] sectoin A n°[Cadastre 26] (UH) 299 m² 140 000 € 468 € La moyenne arrondie de ces six termes de comparaison est de 453 €/m². Ni l’EPT PLAINE COMMUNE, ni la SA SNCF RESEAU n’ont formulé de critique à l’encontre de ces termes de référence. En l’espèce, pour être comparé avec le présent bien : - le terme CG n°1 ne sera pas retenu, car il est relatif à la vente d’un bien d’une superficie de 4329 m² soit une superficie très supérieure à celle du bien appartenant à la SA SNCF RESEAU qui est de 541 m² ; - le terme CG n°5 ne sera pas non plus retenu, car il est relatif à la vente d’un bien d’une superficie de 176 m²soit une superficie très inférieure à celle du bien appartenant à la SNCF RESEAU qui est de 541 m² ; - les termes CG n°2, 3, 4 et 6 seront retenus selon une valeur moyenne arrondie de 465 €/m², car les biens sont équivalents à celui objet du droit de priorité en ce qu’ils sont situés dans la même commune, dans le même quartier, et d’une surface relativement équivalente. - Termes de comparaison cités par la SA SNCF RESEAU (DEF signifie défendeur) La SA SNCF RESEAU cite trois termes de comparaison : Date Adresse et cadastre Description Surface utile Prix Prix unitaire en €/m² DEF n°1 04/03/2020 [Adresse 8] à [Localité 33] section M n°[Cadastre 2] terrain à bâtir 305 m² 170 000 € 557 € DEF n°2 10/03/2023 [Adresse 32] à [Localité 33] section K n°[Cadastre 10] terrain à bâtir 4329 m² 1 800 000€ 416 € DEF n°3 28/07/2020 [Adresse 29] à [Localité 33] section N n°[Cadastre 18] terrain à bâtir 2488 m² 1 258 156€ 506 € La moyenne arrondie de ces trois termes de référence est de 493 €/m². La SA SNCF RESEAU retient une valeur inférieure de 488 €/m². L’EPT PLAINE COMMUNE n’a fait valoir aucune observation relativement à ces termes de comparaison. Le Commissaire du Gouvernement, estime que le terme DEF n°3 ne peut être retenu, mais sans fournir d’explication. En l’espèce, pour être comparé avec le présent bien : - les termes DEF n°2 et 3 ne seront pas retenus, car ils sont relatifs à la vente de biens de superficies respectives de 4329 m² et 2488 m², soit des superficies très supérieures à celle du bien appartenant à la SNCF RESEAU qui est de 541 m², de sorte qu’ils ne sont pas comparables ; - le terme DEF n°1 sera retenu selon une moyenne de 557 €/m², car il est relatif à la vente d’un bien équivalent à celui objet du droit de priorité en ce qu’il est situé dans la même commune, dans le même quartier, et d’une surface relativement équivalente ; étant observé que le terme DEF n°1 est identique au terme CG n°4. Sur le calcul du prix de vente Ainsi, après examen des termes de comparaison soumis par les parties, 5 références ont été jugées pertinentes et sont retenues : -les termes CG n°2, 3, 4 et 6 selon une valeur moyenne arrondie de 465 €/m² ; - les termes DEF n° 1 selon une valeur de 557 €/m² ; étant rappelé que ce terme est identique au terme CG n°4 et ne peut donc être comptabilisé deux fois. La moyenne arrondie de ces références est la suivante : (484 € + 353 € + 557 € + 468 €) / 4 = 465 €/m² En l’espèce, il doit être souligné que si le bien est bien situé, au centre-ville de [Localité 33], dans un quartier à la fois résidentiel et commerçant, bénéficiant d’une bonne desserte routière et de transports en commun, il est également en friche, recouvert de détritus, d’une forme irrégulière et en partie surplombée par la voie ferrée. Ces éléments constituent à la fois des facteurs de plus-value (+10%) et de moins-value (-10%) qui justifient que la valeur de 465 €/m² soit retenue. Soit un prix calculé comme suit : 465 € x 541 m² = 251.565 € En conséquence, le prix d’acquisition du bien appartenant à la SA SNCF RESEAU est fixé à la somme de 251.565 €. Sur les demandes accessoires Sur les dépens Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance. L’EPT PLAINE COMMUNE devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En l'espèce, l’équité commande de condamner l’EPT PLAINE COMMUNE, partie tenue aux dépens, à verser à la SA SNCF RESEAU la somme de 3.000 €. PAR CES MOTIFS Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mis à disposition au greffe, ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 28 février 2024 ; FIXE à la somme de 251.565 € (deux cent cinquante et un mille cinq cent soixante-cinq euros) en valeur libre, le prix d’acquisition des parcelles cadastrées K n°[Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 16] situées [Adresse 11] à [Localité 33] appartenant à la SA SNCF RESEAU à l’occasion de l’exercice du droit de priorité de l’Établissement Public Territorial Plaine Commune sur ces biens ; CONDAMNE l’Établissement Public Territorial Plaine Commune aux dépens ; CONDAMNE l’Établissement Public Territorial Plaine Commune à payer à la SA SNCF RESEAU la somme de 3.000€ (trois mille euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; Cécile PUECH Greffier Charlotte THIBAUD Vice-Présidente