Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 23/05499

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Chambre 04 N° RG 23/05499 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XGID JUGEMENT DU 28 JUIN 2024 DEMANDEUR : M. [E] [O] [D] [Adresse 4] [Localité 6] représenté par Me Kathia BEULQUE, avocat au barreau de LILLE DEFENDEUR : Mme [F] [S] [C] [Adresse 1] [Localité 5] défaillant La S.E.L.A.R.L. [R] [P] NOTAIRE ASSOCIEE, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Localité 7] défaillant COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 Septembre 2023. A l’audience publique du 04 Avril 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 28 Juin 2024. Sophie DUGOUJON, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 28 Juin 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier. EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing-privé en date du 14 octobre 2022, Madame [F] [C] (ci-après ''l'acquéreuse'') s'est portée acquéreuse d’une maison à usage d'habitation et des fonds et terrain en dépendant sis [Adresse 3] à [Localité 8] (Nord) appartenant à Monsieur [E] [D] (ci-après ''le vendeur'') moyennant le prix principal de 270.000 euros. Il était prévu que la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente aurait lieu, au plus tard dans les trois mois à compter de l'acte sous seing-privé, soit au plus tard le 14 janvier 2023. L’acte stipulait, en outre, une condition suspensive, prévoyant l’obtention d’un ou plusieurs prêt(s) par l'acquéreuse d’un montant maximal de 150.000 euros, remboursable au taux nominal d'intérêt maximal hors assurance de 2,30 % l'an, sur une durée maximale de 20 ans. La copie dudit acte sous seing-privé et de ses annexes a été adressée à Madame [C], ainsi que cela lui était permis aux termes du compromis de vente, par lettre recommandée électronique avec avis de réception daté du 18 octobre 2022. Suivant lettre recommandée avec avis de réception retourné signé le 09 janvier 2023, le notaire instrumentaire a, sur demande de Monsieur [E] [D], invité Madame [F] [C] à comparaître par devant lui à l'effet de régulariser l'acte authentique de vente. Un procès-verbal de carence a été dressé le 13 janvier 2023. Par suite, suivant exploits datés des 07 et 15 juin 2023, Monsieur [E] [D] a assigné Madame [F] [C] et la SELARL [R] [P] devant le tribunal judiciaire de LILLE aux fins, principalement, de condamnation de l'acquéreuse au versement de la somme de 27.000 euros en application de la clause pénale prévue à l'acte sous seing privé de vente. Assignées respectivement par remise à étude et par remise à personne dûment habilitée, ni Madame [F] [C] ni la SELARL [R] [P] n'ont constitué avocat. La clôture de l’instruction est intervenue le 20 septembre 2023 par ordonnance du même jour, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 04 avril 2024. * * * Au terme de son assignation valant conclusions récapitulatives, Monsieur [E] [D] demande au tribunal, au visa des articles 1304-3, 1103 et 1231-1 et suivants du Code civil, de : - condamner Madame [C] à lui verser une somme de 27.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ; - ordonner à son profit la déconsignation du dépôt de garantie, d’un montant de 13.500 €, actuellement séquestré sur le compte de Maître [R] [P] ; - juger que le jugement à venir sera opposable à Maître [P], séquestre, qui devra procéder, à son bénéfice, à la déconsignation de la somme de 13.500 € ; - condamner Madame [C] à lui verser une somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; - condamner Madame [C] aux entiers frais et dépens d’instance. Il est renvoyé à l'assignation susvisée pour l'exposé des moyens, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l'article 472 du Code de procédure civile, "si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée". Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale Selon l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Conformément à l'article 1353 du Code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ». L'article 1231-5 du Code civil prévoit que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a provoqué au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n 'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ». Néanmoins, l'article 1304-3 alinéa Ier du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c'est celui qui y avait intérêt qui en a empêché l'accomplissement. Il résulte de ces articles que les parties peuvent insérer à leur contrat une clause pénale prévoyant de manière anticipée le montant forfaitaire des dommages et intérêts dus par une partie en cas d'inexécution contractuelle. Le juge peut, même d'office, en modifier le montant s'il le juge dérisoire ou excessif par rapport au préjudice réellement subi par la partie non défaillante. En l'espèce, il est stipulé, à l'acte sous-seing privé de vente daté du 14 octobre 2022, une clause pénale, ainsi rédigée (pièce no 3, page 8) : « Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies, et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de VINGT-SEPT MILLE EUROS (27 000,00 EUR) à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du Code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente ». Monsieur [E] [D] se prévaut de cette clause, faisant valoir que la vente n'a pas été menée à son terme par la faute de Madame [F] [C]. Il souligne, au soutien de sa prétention, que l'acquéreuse ne s'est pas présentée pour signer l'acte authentique de vente et ce, alors que n'ayant pas justifié avoir fait l'objet de deux refus de financement ni même avoir formulé de demande de prêt aux conditions et dans les délais requis au compromis de vente, il convient de considérer que la condition suspensive d'obtention d'un prêt est réputée accomplie. Sur ce, il est constant que la signature de l'acte authentique, laquelle devait intervenir au plus tard le 14 janvier 2023 (pièce no3, page 18), n'a jamais eu lieu, l'acquéreuse ne s'étant pas présentée au rendez-vous fixé par le notaire et ce, malgré convocation valant mise en demeure d'avoir à signer l'acte authentique de vente adressée par lettre recommandée avec avis de réception retourné signé le 09 janvier 2023 (pièces no5). Or, il ressort du procès verbal de carence dressé par le notaire instrumentaire le 13 janvier 2023 que les conditions suspensives de droit commun stipulées à l'acte sous seing privé de vente avaient, à cette date, toutes été réalisées et les pièces nécessaires à la constatation authentique de cette réalisation obtenues (pièce no 5). Par ailleurs, les parties à l'acte avaient, effectivement, dans le cas d'espèce, entendu soumettre la vente à la condition suspensive d'obtention par l'acquéreuse, au plus tard dans les 45 jours à compter de l'acte soit au plus tard le 29 novembre 2022 à 23h59, d'un ou plusieurs prêt(s) d'un montant maximum de 150.000 euros, avec une durée maximale de remboursement de 20 ans et un taux nominal d'intérêt maximum, hors assurances, de 2,30 % l'an, l'acquéreuse s'étant obligée, dès la signature du compromis de vente, à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention dudit financement (pièce no3, page 7). Il était, à cet égard, convenu que toute demande non-conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînerait la réalisation fictive de la condition suspensive précitée, au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du Code civil. Par ailleurs, l'acte stipulait que l'obtention ou la non-obtention de l'offre de prêt devrait être notifiée par l'acquéreuse au vendeur et au notaire et qu'à défaut de cette notification, l'acte sous seing-privé de vente serait caduc, l'acquéreur ne pouvant alors recouvrer le dépôt de garantie qu'il avait, le cas échéant, versé qu'en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de son fait, faute de quoi le dépôt de garantie resterait acquis au vendeur. Néanmoins, Madame [C], qui n'a pas constitué avocat à l'instance, ne justifie aucunement des démarches accomplies en vue de l'obtention d'un financement dans des conditions conformes aux stipulations contractuelles, non plus qu'elle allègue avoir fait l'objet d'au moins deux refus de prêt, de sorte que la condition suspensive particulière d'obtention d'un prêt doit être considérée comme défaillie de son fait. L'acquéreuse ne démontrant ni alléguant, en outre, aucun motif légitime à son refus de poursuivre la vente, il convient de retenir qu'elle est responsable d'une rétractation fautive de son consentement à la vente, ouvrant droit à application de la clause pénale stipulée à l'acte sous seing-privé. Dès lors, Monsieur [E] [D] est parfaitement fondé à solliciter application de la clause pénale prévue au contrat. Par suite, si la clause pénale a pour objet de contraindre les parties à l'exécution du contrat, elle a aussi pour objet de réparer les conséquences dommageables de l'absence de réitération devant notaire de l'acte sous seing-privé de vente. En prévoyant cette clause pénale, les parties ont entendu évaluer forfaitairement et à l'avance, l'indemnité à laquelle donnerait lieu l'inexécution de l'obligation contractée, sans qu'il y ait lieu de démontrer un préjudice spécifique, le dédommagement étant forfaitairement convenu par les parties. Dans le cas d'espèce, le montant de la peine forfaitairement prévue, soit 10% du prix principal, n'apparaît pas manifestement excessif, de sorte que rien ne justifie qu'il soit fait usage, de surcroît d'office, de la faculté de modération prévue à l'article 1231-5, alinéa 2 précité. En conséquence de quoi, Madame [F] [C] sera condamnée à verser à Monsieur [E] [D] la somme de 27.000 euros au titre de la clause pénale. A cet égard, il convient de préciser que, conformément à l'acte sous seing-privé de vente du 14 octobre 2022, Madame [C] a versé à titre de dépôt de garantie entre les mains de Maître [R] [P] la somme de 13.500 euros (pièces no 3 page 8 et pièce no 5), somme dont il était expressément convenu que l'acquéreuse ne pourrait la recouvrer que si elle « justifì[ait] de la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu'elle est indiqué au premier alinéa de l'article 1304-3 du Code civil, de l'une ou l'autre des conditions suspensives [...] Dans le cas contraire, cette somme restera[it] acquise au VENDEUR, par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité ci-dessus, sous déduction des frais et débours pouvant être dus » au notaire. Dans ces conditions, pour le règlement de la somme due au titre de la clause pénale, il sera ordonné que la somme de 13.500 euros actuellement séquestrée entre les mains de Maître [R] [P] à titre de dépôt de garantie soit versée au vendeur, Monsieur [D]. Sur les demandes accessoires En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. En l'espèce, Madame [F] [C], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance. Partie perdante et condamnée aux dépens, elle sera également condamnée à verser à Monsieur [E] [D], au titre des frais irrépétibles, une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe, Condamne Madame [F] [C] à payer à Monsieur [E] [D] une indemnité d'un montant de 27.000 euros au titre de la clause pénale prévue à l'acte sous seing-privé du 14 octobre 2022 ; Dit que cette somme sera partiellement réglée au moyen de la somme de 13.500 euros actuellement séquestrée, par l'effet de l'acte sous-seing privé de vente du 14 octobre 2022, entre les mains de Maître [R] [P], Notaire ; En conséquence, Ordonne à la personne constituée séquestre, soit la SELARL [R] [P], en tant que de besoin Maître [R] [P], Notaire à [Localité 7], de remettre ladite somme de 13.500 € directement entre les mains de Monsieur [E] [D] ; Condamne Madame [F] [C] à payer à Monsieur [E] [D] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamne Madame [F] [C] aux entiers dépens de l’instance ; Déboute Monsieur [E] [D] du surplus de ses demandes ; Le greffier, La présidente.