Cour d'appel, 13 mai 2024. 23/00068

PhD/VC Numéro 24/ 1582 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRÊT DU 13/05/2024 Dossier : N° RG 23/00068 - N° Portalis DBVV-V-B7H-INGP Nature affaire : Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion Affaire : [M] [P] C/ Etablissement Public L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DES HAUTES-PYRENEES Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 13 Mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 14 Mars 2024, devant : Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes, Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller Madame Joëlle GUIROY, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : Madame [M] [P] née le 20 Janvier 1975 à [Localité 4] (65) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro c-64445-2024-01200 du 25/04/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Pau) Représentée par Me Marc AZAVANT, avocat au barreau de Pau INTIME : L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DES HAUTES-PYRENEES Prise en la personne de son represntant légal domicilié en cette qualité au siège, [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Sabine LEMUET de la SELARL BALESPOUEY LEMUET TOUJAS-LEBOURGEOIS - BLTL, avocat au barreau de Tarbes sur appel de la décision en date du 23 NOVEMBRE 2022 rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE TARBES RG 22/113 FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES Par acte sous seing privé du 27 juillet 2016, l'Office public de l'habitat des Hautes-Pyrénées (le bailleur) a donné à bail d'habitation d'une durée de six ans à Mme [M] [F] un logement dépendant d'un bâtiment collectif, [Adresse 1], à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 477,97 euros, outre un loyer complémentaire de 55 euros et une provision sur charges de 27,93 euros. En février 2020, le mur de la propriété voisine du bâtiment du bailleur s'est effondré avec des gravats qui ont chuté dans les espaces extérieurs des locataires dont celui de Mme [F]. Le bailleur a fait procéder à l'évacuation des gravats et a consenti une remise sur les loyers. Par acte d'huissier du 28 septembre 2021, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 438,04 euros. Suivant exploit du 21 décembre 2021, le bailleur a fait assigner Mme [F] par devant le juge des contentieux de la protection de Tarbes en constatation de la résiliation du bail, expulsion et paiement de sommes. Par jugement contradictoire du 23 novembre 2022, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le juge des contentieux de la protection a : - constaté la résiliation du bail à compter du 29 novembre 2021 ; - dit qu'à défaut pour Mme [F] d'avoir volontairement libéré le logement loué dans les deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si nécessaire, sans les conditions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - fixé l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, soit à compter du 29 novembre 2021 ; - condamné Mme [F] à payer au bailleur une somme égale au montant actuel du loyer et des charges locatives à titre d'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er octobre 2022 et jusqu'à son départ effectif des lieux ; - condamné Mme [F] à payer au bailleur la somme de 2.418,97 euros (loyers, charges et indemnités d'occupation, septembre 2022 compris) avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2021 sur la somme de 438,04 euros et du jugement pour le surplus ; - rejeté la demande de dommages et intérêts formée par le bailleur ; - rejeté la demande dommages et intérêts formée par Mme [F] ; - condamné Mme [F] aux dépens, en ce compris le coût du commandement ; - dit la présente décision revêtue de l'exécution provisoire ; - ordonné la transmission par les soins du greffe d'une copie de la présente décision à la préfecture des Hautes-Pyrénées aux fins de relogement de la locataire ; - dit que la présente décision sera signifiée par huissier de justice et/ou commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l'article 675 du code de procédure civile. Par déclaration faite au greffe de la cour le 5 janvier 2023, Mme [F] a relevé appel de ce jugement. La procédure a été clôturée par ordonnance du 14 février 2024. Vu les dernières conclusions notifiées le 4 avril 2023 par Mme [F] qui a demandé à la cour de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande de réparation de son préjudice moral et, statuant à nouveau, de condamner le bailleur à lui payer la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral. * Vu les dernières conclusions notifiées le 29 juin 2023 par l'Office public de l'habitat des Hautes-Pyrénées qui a demandé à la cour de confirmer le jugement entrepris et de condamner l'appelant à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS Mme [F] a limité l'effet dévolutif de son appel, initialement formé contre toutes les dispositions du jugement, à celle ayant rejeté sa demande de dommages et intérêts. L'appelante fait grief au jugement d'avoir dit que le bailleur ne pouvait pas être tenu pour responsable de l'effondrement du mur voisin dans le jardin loué alors que, selon l'appelant, le bailleur est tenu, en application de l'article 1719 3° du code civil, d'assurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués, et ne peut s'exonérer de sa responsabilité en opposant le fait d'un tiers, au sens de l'article 1725 du code civil, mais doit répondre du trouble de jouissance consécutif à l'effondrement du mur voisin. Mais, d'une part, l'article 1725 du code civil dispose que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée. Et, selon l'article 1148 ancien du code civil, applicable aux faits dommageables survenus avant tout renouvellement du bail conclu le 7 juillet 2016, il n'y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par suite d'une force majeure ou d'un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit. En l'espèce, il est constant que le mur de la propriété voisine du bâtiment du bailleur s'est effondré avec des gravats qui ont chuté dans les espaces extérieurs des locataires dont celui de Mme [F], cet événement ayant donné lieu à la prise d'un arrêté municipal de péril du 20 février 2020. En exécution de son obligation d'assurer une jouissance paisible des lieux et maintenir les lieux en bon état, l'Office public de l'habitat des Hautes-Pyrénées a fait procéder à l'évacuation des gravats encombrant notamment le jardin loué par Mme [F] et lui a consenti une réduction de loyer compensant l'indisponibilité du jardin. Ce faisant, le bailleur a exécuté ses obligations contractuelles, dans des conditions au demeurant non contestées par l'appelante. En revanche, d'une part, en application de l'article 1725 du code civil, le bailleur est exonéré de toute responsabilité au titre des dommages subis par la locataire du fait de l'effondrement du mur dès lors que le mur effondré appartient à un tiers identifié et que la cause de son effondrement est extérieure au bailleur. Et, d'autre part, il n'est pas contesté, ni contestable, que l'effondrement du mur voisin revêt les caractères de la force majeure ou de l'événement fortuit exonératoire de toute responsabilité du bailleur du fait des conséquences dommageables de cet événement. Au surplus, l'appelante, qui n'a produit aucune pièce au soutien de son appel, ni même caractérisé son préjudice, ne rapporte pas la preuve de celui-ci. La demande d'indemnisation du préjudice moral du fait du trouble de jouissance consécutif à l'effondrement du mur n'est donc pas fondée. Par conséquent, le jugement sera confirmé. Mme [F] sera condamnée aux dépens d'appel et à payer une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, CONFIRME le jugement entrepris, y ajoutant, CONDAMNE Mme [F] aux dépens d'appel, CONDAMNE Mme [F] à payer à l'Office public de l'habitat des Hautes-Pyrénées une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière La Présidente