Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Agathe LASSERRE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Christelle VERSCHAEVE
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/03300 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZXSH
N° MINUTE :
4 JTJ
JUGEMENT
rendu le mardi 05 mars 2024
DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic le Cabinet FIDUCIA GESTION - [Adresse 2]
représenté par Maître Christelle VERSCHAEVE de la SELEURL CHETRIT-VERSCHAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0734
DÉFENDEUR
Monsieur [U] [E], demeurant chez Madame [W] [D] - [Adresse 1]
représenté par Me Agathe LASSERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0046
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, statuant en juge unique
assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mars 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 05 mars 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/03300 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZXSH
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte d’huissier délivré le 14 avril 2023, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet FIDUCIA GESTION, a fait citer Monsieur [U] [E] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de le voir condamné, à lui payer les sommes suivantes:
3241,88 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 29 mars 2023, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure d’Avocat du 6 octobre 2022, ainsi que toutes les sommes qui seraient venues à échéance depuis, et ce au jour de l’audience de jugement ;1642,50 euros en remboursement des frais de recouvrement ; 2000 euros à titre de dommages et intérêts,1800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux entiers dépens.
A l’appui de ses demandes, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] fait valoir que le défendeur est défaillant dans le règlement des charges de copropriété qui lui est imputable et ce malgré mise en demeure d’Avocat restée vaine.
Il a ajouté que l’absence de règlement des charges lui a causé un préjudice distinct du simple retard qu’il convient d’indemniser par l’allocation de dommages et intérêts, au motif que la carence du défendeur le place dans l'obligation de tenir une comptabilité particulière et contraint les copropriétaires à faire l'avance des charges.
A l’audience du 24 mai 2023, l’affaire a été renvoyée, et ce à plusieurs reprises, pour être appelée et retenue à celle du 11 janvier 2024.
A l‘audience du 11 janvier 2024, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son Avocat, demande aux termes de ses conclusions récapitulatives et en réponse n°2, de condamner Monsieur [U] [E] à lui payer les sommes de :
-287,50 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 3 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du cabinet FIDUCIA GESTION du 21 octobre 2021, ainsi que toutes sommes qui seraient venues à échéance depuis, et ce au jour de l’audience de jugement ;
-2110,50 euros en remboursement des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du cabinet FIDUCIA GESTION du 21 octobre 2021 ;
-2000 euros de dommages et intérêts ;
-2052 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Il précise que plusieurs versements ont été effectués fin décembre 2023 et indique être opposé à l’octroi de tous délais de paiement.
Monsieur [U] [E], représenté par son Conseil, réplique avoir acquis son bien le 3 mai 2021 et ne pas avoir été convoqué à l’AG du 10 juin 2021, alors qu’il estime que le syndic connaissait la vente avant ladite AG.
Il conteste devoir la somme de 287,50 euros portant sur les opérations de dératisation de son appartement et des parties communes, considérant que cela n’a pas été fait efficacement.
Il demande en conséquence de voir :
-Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’intégralité de ses demandes ;
-Condamner le Syndicat des Copropriétaires à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Subsidiairement, de lui accorder des délais de paiement sur 12 mois en sus des charges courantes.
Pour un plus ample informé des fins moyens et prétentions de parties, il convient de se référer à leurs écritures soutenues à l’audience, en application de l‘article 455 du Code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 donne au syndic capacité à agir en justice pour le recouvrement des charges de copropriété, dans le cadre de l’administration de l’immeuble.
Il résulte des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.
Selon l’article 35 du décret du 17 mars 1967 pris pour application de cette loi, le syndic peut exiger le versement de provisions en début ou en cours d’exercice, ou de provisions spéciales destinées à permettre l’exécution des travaux.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Il n’est pas contestable au vu de la pièce 18 produite aux débats par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet FIDUCIA GESTION, que ce dernier n’a eu connaissance de l’avis de mutation et de la notification de transfert de propriété », éléments indispensables pour « régulariser la mutation » qu’en date du 28 juin 2021, soit postérieurement à la date de l’assemblée générale du 10 juin 2021 et à fortiori de celle des convocations nécessairement antérieurement à celle-ci.
Il ne saurait donc en ces circonstances être fait reproche Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de ne pas avoir convoqué le défendeur à ladite assemblée générale.
Par ailleurs, s’agissant de la somme de 287,50 euros portant sur les opérations de dératisation de l’appartement du défendeur et des parties commune effectuées (pièce 23 du demandeur), ces opérations ayant été votées et approuvées par les copropriétaires lors de l’assemblée générale, ce qui n’est pas contesté, elles ne sauraient dès lors être soumise à un principe de paiement aléatoire selon satisfaction ou non des copropriétaires intéressés se rendant justice à eux-mêmes (pièces 1 de Monsieur [U] [E]).
Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] produit notamment aux débats :
•la matrice cadastrale,
les contrats de syndic de 2020, 2021 et 2022/2023, le courrier de relance et les mises en demeure (2021 à 2023), •deux décompte des sommes dues, dont un faisant apparaître séparément les charges, frais et versements,( actualisé)
•les appels de fonds concernés,
•le relevé général des dépenses du 01/01/2019 au 31/12/2021,
•les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et voté le budget (2020 à 2022) et les attestations de non-recours,
•les justificatifs de frais,
•l’avis de mutation du 3 mai 2021 au profit de Monsieur [U] [E],
•la note d’honoraires d’Avocat.
Il ressort des pièces versées au dossier que Monsieur [U] [E] est copropriétaire dans la copropriété située [Adresse 3].
Le décomptes des charges incombant à Monsieur [U] [E] arrêté à la date de l’audience du 11 janvier 2024, fait apparaître un solde débiteur de 287,50 euros.
Il ressort ainsi des pièces versées au dossier, et notamment des procès-verbaux précités dont les votes n’ont fait l’objet d’aucune contestation, que le syndicat de copropriétaires est bien fondé à réclamer le paiement des provisions sur charges régulièrement votées.
Au regard de ces éléments, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. S'agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s'élève à la somme de 287,50 euros au titre des charges de copropriété, hors frais, arrêtées au 11 janvier 2024.
Monsieur [U] [E] sera condamnée au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 octobre 2021.
S'agissant des frais
Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur”.
Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.
Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en œuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d'inscription d'hypothèque légale ou d'opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu'une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l'huissier et à l'avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d'avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès, et notamment le coût de l’assignation, qui seront compris dans les dépens.
En outre, les honoraires de syndic sont dus en exécution du contrat conclu avec la copropriété, lequel n'est pas opposable au défendeur qui est tiers à ce contrat.
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les frais de mise en demeure et de relance de sorte qu'il convient de prendre en compte les mises en demeure dont l'envoi est justifié par le syndicat des copropriétaires, pour un montant de 82,50 euros.
Par conséquent, Monsieur [U] [E] sera condamnée au paiement de la somme de 82,50 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dont le syndicat des copropriétaires demande paiement au titre des frais nécessaires exposés par le Syndicat des copropriétaires, qui seront imputés au seul défendeur, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Sur la demande de délais
Il n’y a pas lieu à octroi de délais de grâce, Monsieur [U] [E] ne pouvant ignorer devoir payer ses charges et ne pas l’avoir fait en temps requis, ne peut être à ce titre considéré comme débiteur de bonne foi.
Sur la demande de dommages et intérêts
Selon les dispositions de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En laissant s’accumuler des charges impayées, le copropriétaire manque à son obligation essentielle de s’acquitter de sa quote-part des dépenses communes. Sa carence, non justifiée, malgré relance et mises en demeure, a causé à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des ressources lui permettant de faire face aux dépenses relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble, contraignant ainsi les autres copropriétaires à faire l’avance de fonds, un préjudice direct et certain distinct de celui compensé par des intérêts moratoires.
Ce préjudice est indépendant de celui qui est consécutif au retard de paiement.
Monsieur [U] [E] sera ainsi condamné à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Monsieur [U] [E], partie perdante, sera condamné aux dépens en ce compris le coût de signification de lassignation de 106,46 euros.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Condamné aux dépens, Monsieur [U] [E], versera au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] une somme qu'il est équitable de fixer à 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en première instance,
DECLARE recevable l’action du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet FIDUCIA GESTION;
CONDAMNE Monsieur [U] [E] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], les sommes de :
-287,50 euros au titre des charges de copropriété, hors frais, arrêtées au 11 janvier 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 octobre 2021;
-82,50 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2021;
-500 euros au titre des dommages et intérêts ;
-1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
DIT n’y avoir lieu à octroi de délais de grâce ;
DEBOUTE du surplus des demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE Monsieur [U] [E] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de signification de l ‘assignation de 106,46 euros ;
RAPPELLE que la présente décision est d’exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 5 mars 2024.
Le Greffier, Le Juge
