Tribunal judiciaire, 04 mars 2024. 23/00979

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 3] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 23/00979 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YOJK Minute : 24/00065 Madame [M] [G] épouse [O] Monsieur [E] [O] C/ Madame [I] [T] [J] [R] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Mme [O] [M] Mr [O] [E] Copie délivrée à : Mme [T] [J] [R] [I] Le ORDONNANCE DE REFERE DU 04 Mars 2024 Ordonnance rendue par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 04 Mars 2024; par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection statuant en référé assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ; Après débats à l'audience publique du 22 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIESjuge des contentieux de la protection statuant en référé, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ; ENTRE DEMANDEURS : Madame [M] [G] épouse [O] [Adresse 5] [Localité 6] Mariée comparante Monsieur [E] [O] [Adresse 5] [Localité 6] Marié comparant D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [I] [T] [J] [R] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 7] comparante EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte du 5 décembre 2004, Madame [M] [G] épouse [O] et Monsieur [E] [O] ont donné à bail à Madame [I] [T] [J] [R] (nommée [I] [J] dans le contrat) un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 870 euros, outre une provision sur charges.  Des loyers étant demeurés impayés, Madame [M] [G] épouse [O] et Monsieur [E] [O] ont fait signifier à Madame [I] [T] [J] [R] par acte de commissaire de justice du 27 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 2 607 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de juillet 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2023, Madame [M] [G] épouse [O] et Monsieur [E] [O] ont fait assigner Madame [I] [T] [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion de Madame [I] [T] [J] [R] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - condamner Madame [I] [T] [J] [R] à leur payer une provision au titre des loyers et charges impayés soit la somme de 2 880 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner Madame [I] [T] [J] [R] à leur payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Appelée à l’audience du 11 décembre 2023, l'affaire a fait l'objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 22 janvier 2024. A l’audience du 22 janvier 2024, Madame [M] [G] épouse [O] et Monsieur [E] [O], comparants en personne, ont maintenu leurs demandes, ont actualisé celle relative à la provision au titre de l'arriéré de loyers à la somme de 868 euros et ont donné leur accord pour que des délais de paiement soient octroyés à la locataire et à ce que les effets de la clause résolutoire soient suspendus, le paiement intégral du loyer courant ayant été repris avant l’audience. Ils précisent toutefois que le paiement régulier du loyer par la locataire est important pour eux car cette source de revenu leur est précieuse pour financer leur quotidien. Comparante en personne, Madame [I] [T] [J] [R] a reconnu la dette et a sollicité un report de paiement de la somme de 868 euros au 15 février 2024 ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, ayant repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et estimant être en capacité de régler sa dette locative. Elle a affirmé que ses revenus s'élèvent entre 400 et 1 800 euros par mois, ayant un enfant à charge et ayant bénéficié de l’aide de sa famille pour payer sa dette, ses ressources étant fluctuantes. La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 4 mars 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIVATION DE LA DECISION En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 octobre soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 10 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 15 septembre 2023. En conséquence, l’action introduite par Madame [M] [G] épouse [O] et Monsieur [E] [O] est recevable. Sur l’acquisition de la clause résolutoire En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 5 décembre 2004 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 juillet 2023, pour la somme en principal de 2 607 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 septembre 2023. Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation Madame [I] [T] [J] [R] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce Madame [M] [G] épouse [O] et Monsieur [E] [O] indique que Madame [I] [T] [J] [R] restait devoir la somme de 868 euros à la date du 22 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse. Pour la somme au principal, Madame [I] [T] [J] [R] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 868 euros arrêtée au 22 janvier 2024. Madame [I] [T] [J] [R] sera également condamnée au paiement à compter du 23 janvier 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, compte tenu de l'accord intervenu à l'audience entre les parties tant en ce qui concerne l’octroi du report de paiement de la dette au 15 février 2024 que la suspension des effets de la clause résolutoire, Madame [I] [T] [J] [R] ayant au surplus repris le paiement intégral du loyer courant et démontrant être en capacité de régler sa dette locative, le report de paiement lui sera octroyé conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Faute pour Madame [I] [T] [J] [R] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique. Sur les demandes accessoires Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [I] [T] [J] [R] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure. Il serait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe, Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 décembre 2004 entre Madame [M] [G] épouse [O] et Monsieur [E] [O] et Madame [I] [T] [J] [R] (nommée [I] [J] dans le contrat), concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 27 septembre 2023 ; Condamnons Madame [I] [T] [J] [R] à payer à Madame [M] [G] épouse [O] et Monsieur [E] [O] à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 22 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse la somme de 868 euros ; Autorisons Madame [I] [T] [J] [R] à s’acquitter de cette somme avant le 15 février 2024 ; Suspendons l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution du report de paiement accordé ; Disons que si le paiement a été effectué avant le 15 février 2024, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ; Décidons en revanche qu'à défaut de paiement de la somme de 868 euros avant le 15 février 2024 : - la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - Madame [I] [T] [J] [R] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment), - Madame [I] [T] [J] [R] sera tenue au paiement d'une provision à titre d’indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu'à complète libération des lieux à compter du 23 janvier 2024, - qu'à défaut pour Madame [I] [T] [J] [R] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, - que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Rejetons le surplus des demandes ; Condamnons Madame [I] [T] [J] [R] à verser à Madame [M] [G] épouse [O] et Monsieur [E] [O] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons Madame [I] [T] [J] [R] aux entiers dépens de la présente procédure ; Rappelons que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection