Cour d'appel, 22 février 2024. 23/11541

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 22 FEVRIER 2024 N°2024/113 Rôle N° RG 23/11541 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BL346 Syndicat des copropriétaires de l'immeuble le NICEO S.N.C. COGEDIM MEDITERRANEE C/ S.C.I. QUAGLIA S.C.I. JOTOLI Copie exécutoire délivrée le : à : Me Dany ZOHAR Me Gilles BROCA Me Grégory SAMBUCHI Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé du Président du TJ de NICE en date du 06 Septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01446. APPELANTS Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE NICEO sis [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 2]), lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège, représentée par Me Dany ZOHAR de la SELARL DAZ AVOCATS, avocat au barreau de NICE substituée par Me Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant S.N.C. COGEDIM MEDITERRANEE dont le siège social est [Adresse 2] représentée par Me Dany ZOHAR de la SELARL DAZ AVOCATS, avocat au barreau de NICE substituée par Me Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant INTIMEES S.C.I. JOTOLI, demeurant [Adresse 1] représentée par Me Grégory SAMBUCHI, avocat au barreau de GRASSE, plaidant INTERVENANTE VOLONTAIRE S.C.I. QUAGLIA, dont le siège social est [Adresse 4] représentée par Me Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Janvier 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sophie LEYDIER, Présidente chargée du rapport, et Mme Florence PERRAUT, Conseillère. Mme Sophie LEYDIER, Présidente, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Sophie LEYDIER, Présidente Mme Angélique NETO, Conseillère Mme Florence PERRAUT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Février 2024, Signé par Mme Sophie LEYDIER, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte en date du 30 juillet 2020, la SCI Quaglia a acquis en l'état futur d'achèvement (VEFA), de la SNC Cogedim Méditerranée, divers lots dans un immeuble placé sous le statut de la copropriété, situé [Adresse 3], dont les lots 101 et 102 constituent chacun un local commercial se trouvant au rez-de-chaussée de l'immeuble, outre divers emplacement de stationnement. L'un de ces locaux est loué à la société Picard. L'immeuble en copropriété dont dépendent ces lots est régi par un état descriptif de division et un règlement de copropriété en date du 29 juillet 2020. Les SCI CMSI et Jotoli ont acquis en VEFA des locaux à usage de bureaux situés au première étage de cet immeuble, la première étant propriétaire des lots 107 à 109 et la seconde des lots 106 (bureau), 111 (couloir de desserte des bureaux et sanitaires), et 415 (emplacement de stationnement) suivant acte du 16 avril 2021. La SCI CMSI a loué ses locaux à un centre médical, et la SCI Jotoli a loué son local à un office notarial. Se plaignant de l'installation d'enseignes sur la façade de l'immeuble sans autorisation de l'assemblée générale et en infraction avec le règlement de copropriété par les SCI CMSI et Jotoli, à des emplacements qui avaient été réservés par le constructeur (la SNC Cogedim Méditerranée) au profit des seuls locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée, et de vitrophanies sur une grande fenêtre du lot appartenant à la SCI Jotoli, la SCI Quaglia a demandé au syndic de l'immeuble, par courrier en date du 7 juin 2023, d'effectuer toutes diligences afin de faire cesser ces infractions. Par acte du 14 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Nicéo (SDC) et la SNC Cogedim Méditerranée ont fait assigner les sociétés Jotoli et CMSI devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé d'heure à heure, afin principalement d'obtenir leur condamnation à procéder à l'enlèvement des enseignes litigieuses et des vitrophanies installées par la SCI Jotoli sur les fenêtres de son local. Quelques jours avant l'audience, la société CMSI a procédé à l'enlèvement de son enseigne, de sorte que le SDC s'est désisté de sa demande formée à son encontre. Par ordonnance contradictoire en date du 6 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a : - constaté le désistement d'instance et d'action du SDC et de la SNC Cogedim Méditerranée à l'égard de la société CMSI en l'état du retrait de son enseigne en façade, - dit que la demande de condamnation au paiement de la somme de 54,72 euros est sans objet au regard de la remise d'un chèque du même montant par la SCI CMSI à l'audience, - dit n'y avoir lieu à référé, - renvoyé le SDC et la SNC Cogedim Méditerranée à mieux se pourvoir ainsi qu'ils aviseront, - rejeté le surplus des demandes, - laissé les dépens à la charge du SDC et de la SNC Cogedim Méditerranée, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, - débouté les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il a considéré que : - la demande du SDC et de la société Cogedim Méditerranée se heurtait à une contestation sérieuse relativement à l'interprétation du règlement de la copropriété, notamment en son article 4, - l'illicéité de l'apposition des enseignes au premier étage de l'immeuble n'était pas établie, - la preuve d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage imminent n'était pas rapportée. Par déclaration reçue au greffe le 11 septembre 2023, le SDC et la société Cogedim Méditerranée ont interjeté un appel limité aux chefs de cette décision par laquelle le premier juge : - a dit n'y avoir lieu à référé, - les a renvoyés à mieux se pourvoir ainsi qu'ils aviseront, - a rejeté le surplus des demandes, - a laissé les dépens de l'instance à la charge du SDC et de la SNC Cogedim Méditerranée, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, - a débouté les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par dernières conclusions transmises le 1er décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils demandent à la cour : - de confirmer l'ordonnance entreprise, mais seulement en ce qu'elle a constaté leur désistement d'instance et d'action à l'égard de la SCI CMSI en l'état du retrait de son enseigne en façade et dit que la demande de condamnation au paiement de la somme de 54,72 euros était sans objet au regard du chèque remis pas la SCI CMSI à l'audience, - de l'infirmer en ce qu'elle a : * dit n'y avoir lieu à référé, * les a renvoyés à mieux se pouvoir ainsi qu'ils aviseront, * rejeté le surplus des demandes, * laissé les dépens à leur charge, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, * débouté les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Et, statuant à nouveau, de : - juger que la SCI Jotoli a apposé des enseignes publicitaires professionnelles sur la façade de l'immeuble Le Niceo sans autorisation d'assemblée générale ni autorisation d'urbanisme, en violation des dispositions du règlement de copropriété, et en fraude des droits du copropriétaire des locaux commerciaux du rez-de-chaussée, - juger que la SCI Jotoli a installé en façade, au-dessus de la porte d'entrée de l'immeuble un panonceau notarial sans y avoir été autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, - juger que l'emplacement des enseignes irrégulières obstrue les grilles de ventilation d'un local technique de l'immeuble, - juger que les enseignes irrégulières font obstacle à l'obtention de la conformité de l'immeuble, - juger que les vitrophanies apposées aux fenêtres de l'étude notariale sont interdites par le règlement de copropriété et n'ont pas été autorisées en assemblée générale, - juger que les enseignes et vitrophanies installées irrégulièrement affectent l'aspect extérieur de l'immeuble, - débouter la SCI Jotoli de l'ensemble de ses demandes, En tout état de cause, condamner la SCI Jotoli à : * retirer son enseigne installée en façade de l'immeuble, sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, * retirer son panonceau notarial installé en façade au-dessus de la porte d'entrée de l'immeuble, sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, * remettre en état la façade de l'immeuble telle qu'elle était avant le percement nécessaire pour ses installations, sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, * retirer les vitrophanies installées sur les fenêtres de son local sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, * leur rembourser les frais de constat d'huissier réglés par elle, * leur verser, à chacun, une somme de 3 000 euros en première instance et en appel, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, * aux entiers dépens de l'appel et ceux de première instance. Par dernières conclusions transmises le 3 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Jotoli demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise, en ce qu'elle a : * dit n'y avoir lieu à référé, * renvoyé le SDC à mieux se pouvoir, * laissé les dépens de l'instance à la charge du SDC et de la SNC Cogedim Méditerranée, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, et de la réformer en ce qu'elle a : * rejeté les autres demandes des parties, et ainsi retenu de facto l'intérêt à agir de la SNC Cogedim Méditerranée, * débouté les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et, statuant à nouveau, de : - dire et juger que le promoteur Cogedim n'a pas intérêt et qualité à agir, - condamner le SDC et la SNC Cogedim Méditerranée à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la première instance, - dire et juger que la SCI Quaglia n'a pas intérêt et qualité à agir, - condamner la SNC Cogedim Méditerranée à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de l'instance d'appel, - condamner le SDC à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de l'instance d'appel, - condamner la SCI Quaglia à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel. Par dernières conclusions transmises le 11 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Quaglia demande à la cour : - de déclarer recevable son intervention volontaire en appel, - d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes du SDC et de la société Cogedim Méditerranée tendant à obtenir la condamnation de la SCI Jotoli à : * retirer son enseigne installée en façade de l'immeuble, * retirer les vitrophanies installées sur les fenêtres de son local. Statuant à nouveau, de : - condamner, à son bénéfice, la société Jotoli à retirer son enseigne installée en façade de l'immeuble, sous astreinte de 500 euros par jour de retard courant à compter de l'expiration d'un délai de 8 jours suivant la signification de l'arrêt à venir, - juger bien fondée la demande du SDC tendant aux mêmes fins à son profit et y faire droit, - juger bien fondée la demande du SDC tendant à obtenir la condamnation de la société Jotoli à retirer les vitrophanies installées sur les fenêtres de son local et y faire droit, - condamner la SCI Jotoli à lui payer une somme de 1 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 15 décembre 2023. Par soit transmis adressé aux conseils des parties par le RPVA le 1er février 2024, la cour a informé les avocats qu'elle entendait soulever d'office la question de la recevabilité des demandes formées par la SCI Quaglia en ces termes : '- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Le Niceo' et de la société Cogedim Méditerranée tendant à obtenir la condamnation de la société Jotoli à : * retirer son enseigne installée en façade de l'immeuble, * retirer les vitrophanies installées sur les fenêtres de son local, (...) - juger bien fondée la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Le Niceo' tendant à retirer son enseigne et les vitrophanies installées sur les fenêtres de son local, sous astreinte', dans la mesure où il est de principe que 'nul ne peut plaider par procureur'. Elle leur a également indiqué s'interroger sur la recevabilité des demandes formées par les appelants tendant à voir : * juger que la SCI Jotoli a installé en façade, au-dessus de la porte d'entrée de l'immeuble un panonceau notarial sans y avoir été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires, * condamner la SCI Jotoli à retirer son panonceau notarial installé en façade au-dessus de la porte de l'immeuble, sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard à compter de la signification de 'l'ordonnance' à intervenir, * condamner la SCI Jotoli à remettre en état la façade de l'immeuble, telle qu'elle était avant le percement nécessaire pour ses installations, sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard à compter de la signification de 'l'ordonnance' à intervenir, qui n'avaient pas été soumises au premier juge, de sorte qu'elles pouvaient s'analyser comme des « demandes nouvelles » en cause d'appel. Elle a donc soumis ces points de droit à leur contradictoire et leur a laissé jusqu'au 7 février suivant à minuit, pour lui faire parvenir leurs observations éventuelles par le truchement d'une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile). Par note en délibéré transmise le 6 février 2024, le conseil des appelants fait observer qu'en application des dispositions de l'article 566 du code de procédure civile, les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire, de sorte que les demandes relatives à l'enlèvement du panonceau notarial ne peuvent être considérées comme nouvelles puisqu'elles s'analysent en des demandes accessoires ou complémentaires à celles relatives à l'enlèvement de l'enseigne et des vitrophanies installées par la SCI Jotoli. Par note en délibéré transmise le 6 février 2024, le conseil de la SCI Jotoli relève que ce n'est que dans ses conclusions récapitulatives transmises le 1er décembre 2023 que les appelants ont estimé pouvoir élargir leur demande à l'enlèvement du panonceau notarial, soit postérieurement à ses conclusions transmises le 3 novembre 2023, et demande à la cour d'écarter cette demande qui doit être considérée comme nouvelle. Par note en délibéré transmise le è février 2024, le conseil de la SCI Quaglia fait observer que la règle selon laquelle 'nul ne plaide par procureur' ne peut lui être appliquée dans la mesure où les demandes tendant à l'infirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Le Niceo' et de la société Cogedim Méditerranée aux fins d'obtenir la condamnation de la société Jotoli à : * retirer son enseigne installée en façade de l'immeuble, * retirer les vitrophanies installées sur les fenêtres de son local, et à accueillir la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Le Niceo' tendant à retirer son enseigne et les vitrophanies installées sur les fenêtres de son local, sous astreinte, sont formulées par elle afin de protéger un droit propre, étant rappelé qu'un copropriétaire peut exercer les actions visant à faire cesser les atteintes au règlement de copropriété et plus particulièrement à l'harmonie de l'immeuble comme c'est le cas en l'espèce. MOTIFS : Sur l'ampleur de la dévolution : Aux termes de l'article 542 du code de procédure civile : 'l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.' L'article 562 alinéa 1 du même code dispose que : 'l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.' tandis que l'article 542 dispose que : 'l'appel tend par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel'. Et, en vertu de 954 alinéa 3 du même code : 'la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion'. Il se déduit de ces textes : - que seule la déclaration d'appel défère à la cour d'appel la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent, la dévolution ne s'opérant pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible, - que les parties doivent, dans le dispositif de leurs conclusions, mentionner qu'elles demandent l'infirmation des chefs du dispositif du jugement dont elles recherchent l'anéantissement ou l'annulation. Ainsi, la déclaration d'appel qui mentionne les chefs du dispositif du jugement critiqué délimite l'étendue de l'effet dévolutif de l'appel principal, quand les conclusions, par l'énoncé dans leur dispositif de la demande d'infirmation ou d'annulation du jugement déterminent, quant à elles, la finalité de l'appel, qui tend à l'annulation ou à la réformation du jugement, dans les limites de la dévolution opérée par la déclaration d'appel, étant précisé que lorsque l'intimé forme un appel incident concernant un chef du jugement, il doit nécessairement en solliciter l'infirmation. En l'espèce, il convient de relever que, dans leur déclaration d'appel, les appelants ont limité leur appel aux chefs de l'ordonnance entreprise par lesquels le premier juge : - a dit n'y avoir lieu à référé, - les a renvoyés à mieux se pourvoir ainsi qu'ils aviseront, - a rejeté le surplus des demandes, - a laissé les dépens de l'instance à la charge du SDC et de la SNC Cogedim Méditerranée, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, - a débouté les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. S'agissant d'un appel limité aux seules dispositions précitées, la cour n'est pas saisie des autres chefs de l'ordonnance entreprise, de sorte qu'il n'y a pas lieu à confirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté le désistement d'instance et d'action du SDC et de la SNC Cogedim Méditerranée de leurs demandes à l'encontre de la SCI CMSI et dit que la demande de condamnation au paiement de la somme de 54,72 euros était sans objet, comme le sollicitent les appelants dans leurs dernières écritures. Sur la recevabilité de certaines demandes Selon l'article 122 du code de procédure civile: 'constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'. En l'espèce, la SCI Jotoli demande à la cour de juger que la SNC Cogedim Méditerranée et la SCI Quaglia n'ont ni qualité, ni intérêt à agir, ce qui a nécessairement pour conséquence de déclarer leurs demandes irrecevables à son encontre. S'agissant de la SNC Cogedim Méditerranée, il n'est pas contesté qu'il s'agit du promoteur de l'immeuble et du vendeur des lots acquis par plusieurs copropriétaires, dont la SCI Jotoli, et également la société CDC Habitat qui a acheté plusieurs appartements se trouvant au R+3 à R+6 de l'immeuble, soit les lots 118 à 163 ainsi que les emplacements de stationnement du deuxième sous-sol (lots 347 à 393). L'acte de vente de ces biens à la société CDC Habitat du 31 juillet 2020 stipule notamment que le prix est payable suivant l'avancement des travaux de manière échelonnée, 1% du prix étant payable à la non contestation de la conformité et fourniture de pièces par le promoteur dont la liste est annexée à l'acte. La SNC Cogedim Méditerranée justifie par ailleurs : - avoir été mise en demeure de faire procéder d'urgence à l'enlèvement de l'enseigne de l'office notarial occupant les locaux de la SCI Jotoli dans la mesure où elle obstruait partiellement les grilles de ventilation du transformateur Enedis de l'immeuble, ce qui générait un risque pour les habitants comme pour les tiers et rendait le poste non conforme à son exploitation, - avoir été alertée à plusieurs reprises par l'architecte du cabinet BPAF sur les difficultés posées par l'installation de l'enseigne de l'office notarial sur la façade Nord de l'immeuble, et de vitrophanies sans autorisation administrative, pouvant bloquer l'obtention de la conformité. Contrairement à ce que soutient la SCI Jotoli, le fait que l'immeuble soit labellisé, ne saurait être confondu avec la conformité invoquée par la SNC Cogedim Méditerranée, et les échanges de mails avec le service de l'urbanisme de la commune de Nice ne permettent nullement d'affirmer, avec l'évidence requise en référé, que la conformité du bâtiment édifié par la SNC Cogedim Méditerranée est acquise. En l'état de l'ensemble de ces éléments, il convient de considérer que la SNC Cogedim Méditerranée a qualité à agir, en tant que venderesse des lots vendus en VEFA, et qu'elle dispose d'un intérêt à agir à l'encontre de la SCI Jotoli, aux fins d'obtenir sa condamnation à faire retirer l'enseigne et les vitrophanies installées sur l'immeuble qu'elle a fait édifier, et dont elle a vendu les lots en s'obligeant à obtenir la conformité de celui-ci aux plans annexés à la demande de permis de construire. En outre, les demandes formées par les appelants tendant à voir : * juger que la SCI Jotoli a installé en façade, au-dessus de la porte d'entrée de l'immeuble un panonceau notarial sans y avoir été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires, * condamner la SCI Jotoli à retirer son panonceau notarial installé en façade au-dessus de la porte de l'immeuble, sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, * condamner la SCI Jotoli à remettre en état la façade de l'immeuble, telle qu'elle était avant le percement nécessaire pour ses installations, sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, qui n'avaient pas été soumises au premier juge, doivent être déclarées recevables en ce qu'elles sont accessoires ou à tout le moins le complément nécessaire aux demandes tendant à obtenir la condamnation de la SCI Jotoli à faire retirer l'enseigne et les vitrophanies installées sur l'immeuble qu'elle a fait édifier. S'agissant de la SCI Quaglia : En vertu de l'article 554 du code de procédure civile : " peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité ". L'intervention volontaire en cause d'appel est subordonnée à la seule existence d'un intérêt pour celui qui la forme et d'un lien suffisant avec les prétentions originaires souverainement apprécié par les juges du fond. En l'espèce, la SCI Quaglia justifie avoir acquis de la SNC Cogedim Méditerranée plusieurs lots en VEFA dans l'immeuble immobilier Niceo, dont les lots 101 et 102 consistant en des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée du bâtiment A, et avoir donné à bail commercial le lot 101 à la société Picard Surgelés suivant acte sous seing privé du 1er février 2023. Tant l'acte d'acquisition que le bail commercial font référence au règlement de copropriété dont le non-respect est invoqué par le SDC et par la SNC Cogedim Méditerranée, dans le cadre de l'assignation délivrée par eux à l'encontre de la SCI Jotoli devant le juge des référés. En tant que copropriétaire, la SCI Quaglia a intérêt et qualité à agir au soutien des demandes formées par le SDC et la société Cogedim Méditerranée tendant à obtenir la condamnation de la SCI Jotoli à : * retirer son enseigne installée en façade de l'immeuble, * retirer les vitrophanies installées sur les fenêtres de son local, et l'infirmation de l'ordonnance entreprise, puisqu'elle bénéficie d'un droit propre consistant en la possibilité de jouir des parties communes dans les conditions définies par le règlement de copropriété. Et, en tant que bailleresse du local commercial loué à la société Picard, dont le bail renvoie à l'application du règlement de la copropriété, la SCI Quaglia a qualité et intérêt à agir à l'encontre de la société Jotoli à laquelle elle reproche de ne pas respecter ce règlement. En conséquence, l'ensemble des demandes formées par la SCI Quaglia seront déclarées recevables. Sur le trouble manifestement illicite Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également résulter d'une voie de fait, entendue comme un comportement s'écartant si ouvertement des règles légales et usages communs, qu'il justifie de la part de celui qui en est victime le recours immédiat à une procédure d'urgence afin de le faire cesser. L'existence de contestations, fussent-elles sérieuses, n'empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite. La cour doit apprécier l'existence d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué. Aux termes de l'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : 'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation .'. L'article 9 du même texte précise que 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble'. En l'espèce, le règlement conventionnel de copropriété établi par acte du 29 juillet 2020, auquel il est fait référence dans l'acte d'acquisition des lots de la SCI Jotoli, stipule notamment : article 2 'Destination-occupation' : les bâtiments de l'ensemble immobilier sont destinés à usage mixte; Concernant le bâtiment A : il est destiné à usage d'habitation du troisième au sixième étage, à usage professionnel et bureau aux premier et deuxième étage et le rez-de-chaussée est réservé exclusivement à l'exercice d'activités commerciales, artisanales ou libérales tant sous forme individuelle que sociétaire. L'exercice de ces activités et ses conséquences ne devront pas causer de troubles anormaux de voisinage, ni générer de risques aux autres occupants tant du bâtiment concerné que des bâtiments voisins (....) article 3 ' Harmonie et aspect des bâtiments ' : les fenêtres, volets et fermetures extérieures, bien que constituant des parties privatives, ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture et leurs matériaux, être modifiés tant dans la couleur de la peinture que dans la nature des matériaux, si ce n'est avec l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires statuant dans les conditions ci-après fixées (.....) Sous toutes les réserves qui précèdent et autorisations nécessaires, aucun aménagement ni aucune dérogation ne pourront être apportées par un copropriétaire aux balcons, loggias, terrasses qui, extérieurement, rompraient l'harmonie de l'ensemble immobilier (...) article 4 'Plaques indicatrices-enseignes' : ' par dérogation aux dispositions qui précèdent, les propriétaires ou occupants exerçant des activités libérales à titre individuel ou sous forme sociétaire pourront apposer selon l'usage des plaques professionnelles sur les portes d'entrée de leurs locaux privatifs et au niveau de l'entrée de l'immeuble avec un fléchage jusqu'au local, le tout après avoir validé le projet avec l'architecte de l'opération immobilière. Par ailleurs, les occupants des locaux à usage commercial ou artisanal de l'ensemble immobilier pourront placer des enseignes dans la mesure des autorisations administratives préalables, du respect des règles de sécurité et de la souscription des assurances nécessaires, et du respect de l'harmonie des bâtiments et de leur entretien constant. Ces enseignes ne pourront, en outre, ne constituer une quelconque gêne à l'endroit d'un ou plusieurs occupants, tant du bâtiment concerné que des bâtiments voisins '. Contrairement à ce que soutient la SCI Jotoli, le non-respect des clauses du règlement de copropriété, annexé à l'acte d'acquisition de son bien, constitue un trouble manifestement illicite puisqu'il s'impose à tous les copropriétaires, étant observé : * d'une part, qu'il n'est nullement acquis, avec l'évidence requise en référé, que ce règlement contiendrait des clauses illicites contrevenant au principe d'égalité entre copropriétaires, * d'autre part, qu'il n'appartient pas au juge des référés de statuer sur la licéité des clauses contenues dans un tel règlement, étant rappelé que toute clause nécessitant une interprétation incombe à la seule juridiction du fond. Sur l'enseigne : Au cas présent, s'il est exact que le règlement précité impose certaines restrictions aux droits des copropriétaires concernant l'apposition de plaques et d'enseignes sur l'immeuble, il convient de relever que celles-ci sont différenciées en fonction de la destination de l'immeuble, et particulièrement du bâtiment A comprenant en rez-de-chaussée des locaux à usage commercial ou artisanal pour lesquels existe la possibilité de placer des enseignes, sous certaines conditions, et au premier étage des locaux accueillant des occupants exerçant des activités libérales à titre individuel ou sous forme sociétaire, autorisés à apposer, selon l'usage, des plaques professionnelles sur les portes d'entrée de leurs locaux privatifs et au niveau de l'entrée de l'immeuble avec un fléchage jusqu'au local, le tout après avoir validé le projet avec l'architecte de l'opération immobilière. En achetant son bien dans un immeuble placé sous le statut de la copropriété, la SCI Jotoli a nécessairement pris connaissance de ce règlement de copropriété applicable à tous les copropriétaires et elle ne pouvait ignorer qu'elle devait s'y conformer, ce qui n'a pas été le cas puisqu'elle a laissé l'occupante de ses locaux apposer sur la façade de l'immeuble une grande enseigne avec les lettres capitales ' OFFICE NOTARIAL' alors que cela n'était manifestement pas autorisé pour les occupants du premier étage de l'immeuble. Il importe peu que cette enseigne soit décrite comme étant esthétique et qu'elle ne comporte pas de couleurs criardes, ni qu'une découpe ait été réalisée dernièrement pour éviter d'obstruer la grille d'aération du local technique utilisé pour les installations électriques, dès lors qu'en application du règlement de copropriété s'imposant à elle, au jour où le premier juge a statué, la SCI Jotoli n'avait manifestement pas la possibilité d'apposer une telle enseigne sur la façade de l'immeuble. Il s'ensuit que, contrairement à ce qu'a estimé le premier juge, le SDC et la SNC Cogedim Méditerranée sont fondés à solliciter la condamnation de la SCI Jotoli à retirer cette enseigne et à remettre en état la façade à l'endroit où se trouvait cette enseigne, en effaçant les traces de son installation et de son retrait, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, laquelle commencera à courir dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt. En conséquence, l'ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef. En l'état de cette condamnation, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande formée par la société Quaglia tendant à bénéficier d'une astreinte, dont elle seule pourrait solliciter la liquidation, une deuxième astreinte apparaissant inutile pour assurer l'exécution de la présente décision. En conséquence, la demande formée par la société Quaglia tendant à voir condamner, à son bénéfice, la société Jotoli à retirer son enseigne installée en façade de l'immeuble, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, sera rejetée. Sur les vitrophanies : Il n'est nullement établi, avec l'évidence requise en référé, que l'apposition de vitrophanies sur les fenêtres des locaux appartenant à la SCI Jotoli porte atteinte à l'harmonie de l'immeuble, ce dernier étant situé dans une zone commerciale, et étant composé au rez-de-chaussée de locaux commerciaux et aux 1er et 2ème étages de bureaux et de locaux à usage professionnels, étant observé que les photographies annexées aux procès-verbaux de constats produits par les parties, en date du 7 juillet 2023 et du 19 octobre 2023, révèlent que plusieurs grandes fenêtres de l'immeuble au rez-de-chaussée et au premier étage comprennent diverses vitrophanies. En outre, en se fondant sur les dispositions de l'article 3 du règlement de copropriété précité stipulant que 'les fenêtres (parties privatives) ne pourront être modifiés, tant dans la couleur de la peinture que dans la nature des matériaux, si ce n'est avec l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires', les appelants ne démontrent pas qu'en apposant des vitrophanies sur les fenêtres de son local, la SCI Jotoli a modifié la nature des matériaux ou la couleur de la peinture des fenêtres, de sorte que l'illicéité du trouble invoqué n'est pas acquise, avec l'évidence requise en référé. En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de l'apposition de vitrophanies sur les fenêtres des locaux appartenant à la SCI Jotoli. Sur le panonceau notarial : Comme indiqué précédemment, le règlement de copropriété stipule que les occupants des locaux exerçant des activités libérales à titre individuel ou sous forme sociétaire, sont autorisés à apposer, selon l'usage, des plaques professionnelles sur les portes d'entrée de leurs locaux privatifs et au niveau de l'entrée de l'immeuble avec un fléchage jusqu'au local, le tout après avoir validé le projet avec l'architecte de l'opération immobilière. L'apposition d'un panonceau notarial doré, contenant la Marianne, correspond à l'évidence à un usage, en tant qu'il se trouve habituellement apposé à l'entrée des locaux accueillant des études notariales. Ce panonceau, susceptible d'être assimilé à une plaque professionnelle, est installé au niveau de l'entrée de l'immeuble. Il s'ensuit que les appelants ne démontrent nullement l'illicéité du trouble invoqué par eux résultant de l'apposition de ce panonceau à l'entrée de l'immeuble, étant au surplus observé que 'la validation du projet avec l'architecte de l'opération immobilière' à laquelle il est fait référence dans l'article 4 du règlement précité apparaît être à géométrie variable au vu des pièces produites, et qu'en tout état de cause, elle n'a pas été sollicitée s'agissant des plaques professionnelles, sans objection du SDC et de la société Cogedim Méditerranée. En conséquence, la demande des appelants tendant à voir condamner la SCI Jotoli à retirer son panonceau notarial au-dessus de la porte d'entrée de l'immeuble, sous astreinte, sera rejetée. Sur la demande de remboursement des frais de constat d'huissier Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande spécifique des appelants tendant à voir condamner la SCI Jotoli au remboursement des frais de constat d'huissier qu'ils ont eux-même choisi de requérir, étant observé que ces frais font partie de ceux qui ne sont pas compris dans les dépens et qui peuvent donner lieu à indemnisation au titre des frais irrépétibles. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Succombant principalement, la SCI Jotoli sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et devra régler au SDC une indemnité de 3 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens, en application de l'article 700 du code de procédure civile. En tant que partie perdante, elle sera déboutée de sa demande formulée sur le même fondement. En revanche, aucune considération d'équité ne justifie d'allouer à la société Cogedim Méditerranée et à la SCI Quaglia, une quelconque indemnité au titre des frais irrépétibles. En conséquence, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a laissé les dépens à la charge du SDC et de la société Cogedim Méditerranée et en ce qu'elle a débouté le SDC de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant dans les limites de l'appel, Déclare recevables l'intervention volontaire et les demandes formées par la SCI Quaglia, Déclare recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Le Niceo', situé [Adresse 3] et par la société Cogedim Méditerranée, Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : - dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande tendant à voir retirer l'enseigne 'OFFICE NOTARIAL' apposée sur la façade de l'immeuble par la SCI Jotoli, - laissé les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Le Niceo', situé [Adresse 3] et de la société Cogedim Méditerranée, - débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Le Niceo', situé [Adresse 3] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, La confirme pour le surplus, Statuant à nouveau, et, y ajoutant : Condamne la SCI Jotoli à retirer son enseigne 'OFFICE NOTARIAL' apposée sur la façade de l'immeuble 'Le Niceo', situé [Adresse 3], et à remettre en état la façade à l'endroit où se trouvait cette enseigne, en effaçant les traces de son installation et de son retrait, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, laquelle commencera à courir dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt, et ce, pendant une durée de trois mois, Dit que la cour ne se réserve pas le pouvoir de liquider l'astreinte, Rejette la demande formée par la SCI Quaglia tendant à voir prononcer, à son bénéfice, la condamnation de la SCI Jotoli à retirer son enseigne 'OFFICE NOTARIAL' apposée sur la façade de l'immeuble 'Le Niceo', sous astreinte, Rejette la demande tendant à voir condamner la SCI Jotoli à retirer son panonceau notarial installé en façade au-dessus de la porte d'entrée de l'immeuble, sous astreinte, Rejette la demande tendant à voir condamner la SCI Jotoli au remboursement des frais de constat d'huissier, Condamne la SCI Jotoli à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Le Niceo', situé [Adresse 3], la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute la société Cogedim Méditerranée et la SCI Quaglia de leurs demandes d'indemnités formulées sur le même fondement, Condamne la SCI Jotoli aux dépens de la procédure de première instance et d'appel. La greffière La présidente