Tribunal judiciaire, 11 mars 2024. 23/08312

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [Z] [L] Madame [M] [T] ép [L] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/08312 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ES7 N° MINUTE : 4 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 11 mars 2024 DEMANDERESSE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096 DÉFENDEURS Monsieur [Z] [L], demeurant [Adresse 5] non comparant, ni représenté Madame [M] [T] épouse [L], demeurant [Adresse 1] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 janvier 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 mars 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 11 mars 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08312 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ES7 Exposé du litige Par acte sous seing privé du 22 mars 1989, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Z] [L] et Madame [M] [T] épouse [L] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4]. Par actes de commissaire de justice du 23 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7258,08 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [Z] [L] et Madame [M] [T] épouse [L] le 23 juin 2023. Par assignations des 20 et 24 octobre 2023, la RIVP a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [L] et Madame [M] [T] épouse [L] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes à titre provisoire: une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6770,47 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de septembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer des 18 janvier et 23 juin 2023, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 11 janvier 2024, la RIVP représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 3 janvier 2024, s'élève désormais à 5281,63 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par Madame [M] [T] épouse [L] et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique que le règlement qui aurait été effectué le 5 janvier 2024 n’est pas inscrit au décompte. Madame [M] [T] épouse [L] demande à pouvoir se libérer de la dette à hauteur de 500 euros par mois en plus du loyer courant et à rester dans les lieux. Elle expose avoir effectué un règlement d’un montant de 1781,74 euros le 5 janvier 2024. Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [L] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Motifs de la décision En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 23 juin 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 7258,08 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 août 2023. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 janvier 2024, Monsieur [Z] [L] et Madame [M] [T] épouse [L] lui devaient la somme de 5281,63 euros, échéance du mois de décembre 2023 incluse. Monsieur [Z] [L] et Madame [M] [T] épouse [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant – l’encaissement de la somme de 1781,74 euros n’étant pas démontré - ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, le paiement intégral du loyer courant a repris ainsi que cela ressort du décompte versé aux débats. Par ailleurs les parties se sont accordées sur un plan d’apurement de la dette qu’il convient d’entériner selon les modalités précisées au présent dispositif. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à titre d’un montant égal à celui du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 août 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire. Sur les autres demandes Monsieur [Z] [L] et Madame [M] [T] épouse [L], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 juin 2023 ainsi que celui des assignations des 20 et 24 octobre 2023 ainsi que leur notification à la préfecture, à l’exclusion du commandement de payer du 18 janvier 2023 puisque la demanderesse n’a pas jugé utile à l’expiration du délai de paiement d’agir en justice, la dette n’étant pourtant pas soldée. En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse, CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 22 mars 1989 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], d’une part, et Monsieur [Z] [L] et Madame [M] [T] épouse [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 24 août 2023, CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [L] et Madame [M] [T] épouse [L] à payer à titre provisoire à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] la somme de 5281,63 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2023, AUTORISONS Monsieur [Z] [L] et Madame [M] [T] épouse [L] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 11 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 500 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [Z] [L] et Madame [M] [T] épouse [L], DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 août 2023, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [L] et Madame [M] [T] épouse [L] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Monsieur [Z] [L] et Madame [M] [T] épouse [L] seront solidairement condamnés à verser à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [L] et Madame [M] [T] épouse [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 juin 2023, des assignations des 20 et 24 octobre 2023 et de leur notification au représentant de l’Etat dans le département, DÉBOUTONS la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge