Tribunal judiciaire, 13 novembre 2025. 24/04277

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7] [1] [1] Expédition exécutoire à: -Maître Eric SIMONNET Copie certifiée conforme à : -Maître Eric SIMONNET délivrées le: ■ Charges de copropriété N° RG 24/04277 N° Portalis 352J-W-B7I-C4IZN N° MINUTE : Assignation du : 13 Mars 2024 JUGEMENT rendu le 13 Novembre 2025 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet IFNOR, S.A.R.L [Adresse 5] [Localité 3] représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELARL SIMONNET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire E 839 DÉFENDEUR Monsieur [R] [T] [Adresse 10] [Localité 4] - SUISSE non-représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente, Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe, Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre provisoire, assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière. Décision du 13 Novembre 2025 Charges de copropriété N° RG 24/04277 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4IZN DÉBATS A l’audience du 11 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT - Réputé contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Monsieur [R] [U] [T] est propriétaire du lot de copropriété n°29 d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9]. Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 10 octobre 2023, présentée le 20 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l’a mis en demeure de payer la somme de 12.135,85 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023. Par exploit de Me [S] [V], commissaire de justice, signifié le 13 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à Paris 20ème arrondissement a fait assigner M. [T] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 28 novembre 2024. Au visa de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 36 de son décret d’application, il demande au tribunal de : “Condamner Monsieur [R] [U] [T] à lui payer les somme suivantes: -11.601,89 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2024, laquelle somme sera augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 10 octobre 2023, date de la mise en demeure, -2.500 € à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil, -1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, En tout état de cause : Condamner, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [U] [T] aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’aux frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement de la créance qui seront imputés au seul défendeur au titre des charges générales d’administration, Maintenir l’exécution provisoire. » Monsieur [T] [R] est domicilié en Suisse. L’assignation accompagnée de sa traduction en langue allemande a bien été transmise, le 13 mars 2024, à l’autorité compétente étrangère en application de l’article 684 du code de procédure civile et de la convention de [Localité 6] du 15 novembre 1965 et le retour de l’accusé réception à l’entité requise daté du 19 mars 2024 est produit. Le délai d'au moins six mois s'est écoulé depuis l'envoi de cet acte. Monsieur [T] [R] n’a pas constitué avocat, il sera statué par jugement réputé contradictoire. Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. La clôture de l'instruction a été prononcée le 4 juin 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 11 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1 - Sur les demandes principales en paiement A – Au titre des charges de copropriété Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [T] [R] est propriétaire du lot 29 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 9]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : - les procès-verbaux des assemblées générales des 5 mars 2019, 5 novembre 2020, 3 mai 2021, 21 décembre 2022, 22 janvier 2024 et 18 décembre 2024 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exercices (soit du 1er avril au 31 mars) 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023 et 2023/2024, et fixé les budgets prévisionnels des exercices 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025 et 2025/2026 ; - les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ; - les relevés de charges générales des exercices 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023 et 2023/2024 ; - un décompte de charges arrêté au 1er janvier 2024, - le contrat de syndic à effet du 19 décembre 2024 au 30 septembre 2025. Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de monsieur [T] au 1er janvier 2024, déduction faite des frais de recouvrement est débiteur de 9.229,89 euros. En application de l'article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. Monsieur [T] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 9.229,89 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er janvier 2024 (appel de charges et fonds travaux du dernier trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2023. B – Au titre des frais de recouvrement Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.372,00 euros se décomposant comme suit : 01/12/2017 : suivi dossier contentieux : 144,00 €02/11/2020 : honoraires transmission dossier auxiliaire de justice : 156,00 €30/12/2020 : honoraires contentieux 3 T 2020 : 108,00 €07/04/2021 : honoraires contentieux 1 T 2021 : 108,00 €07/04/2021 : facture honoraires Etat daté ED21217 :360,00 €25/10/2021 : honoraires contentieux 2 T 2021 : 108,00 €25/10/2021 : honoraires contentieux 3 T 2021 : 108,00 €15/12/2021 : honoraires contentieux 4 T 2021 : 108,00 €15/03/2022 : honoraires contentieux 1 T 2022 : 108,00 €17/05/2022 : honoraires mise en demeure : 36,00 €29/06/2022 : honoraires suivi dossier 2T 2022 : 108,00 €12/09/2022 : honoraires suivi dossier contentieux 3T 2022 :100,00 €24/11/2022 : honoraires suivi dossier contentieux 4T 2022 :100,00 €16/02/2023 : suivi contentieux 1T 2023 : 114,00 €27/06/2023 : suivi contentieux 2T 2023 : 114,00 €10/10/2023 : suivi contentieux 3T 2023 : 114,00 €15/12/2025 : suivi contentieux 4T 2023 : 114,00 € Il justifie d’une unique mise en demeure envoyée selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, conformément aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967, datée du 10 octobre 2023 et présentée le 20 octobre 2023. Les frais exposés avant cette date seront donc écartés. Les frais de « suivi contentieux » ne sauraient être imputés au copropriétaire défaillant sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu’ils relèvent de la mission de base du syndic et ne sont pas des frais nécessaires au recouvrement. Au regard de l'ensemble des éléments précités, le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande au titre de l’ensemble des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 2 - Sur la demande indemnitaire L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587). En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 2.500 euros à titre d'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par M. [T] de ses obligations. Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que M. [T] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières. Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 3 - Sur les demandes accessoires - Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. M. [R] [T] partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance. - Sur les frais non compris dans les dépens En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [R] [T] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre. - Sur l’exécution provisoire Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Monsieur [R] [U] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] la somme de 9.229,89 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er janvier 2024 (appel de charges et fonds travaux du dernier trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2023 ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] de sa demande au titre des frais de recouvrement ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] de sa demande à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNE [R] [U] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE [R] [U] [T] au paiement des entiers dépens de l’instance ; DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. Fait et jugé à [Localité 7] le 13 Novembre 2025 La Greffière La Présidente