Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 24/01094

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [V] [B] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Yehochoua LEWIN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/01094 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33LW N° MINUTE : JUGEMENT rendu le 28 juin 2024 DEMANDERESSE S.C.I. GROUPE THEBAUD, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Yehochoua LEWIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0464 DÉFENDEUR Monsieur [V] [B], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 mars 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 juin 2024 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 28 juin 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01094 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33LW EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé des 15 et 20 juin 2023, la SCI GROUPE THEBAUD a donné à bail à Monsieur [V] [B] un appartement à usage d'habitation ainsi qu'une cave (n°9) situés [Adresse 2] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 1 081,26 euros outre 127,74 euros de provision sur charge. Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2023, la SCI GROUPE THEBAUD a fait signifier à Monsieur [V] [B] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 5 299,55 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2023, la SCI GROUPE THEBAUD a fait assigner Monsieur [V] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l'exécution provisoire de : - déclarer acquise depuis le 4 décembre 2023 la clause résolutoire insérée au contrat et subsidiairement prononcer sa résiliation judiciaire pour non-paiement des loyers et accessoires, - prononcer l'expulsion de Monsieur [V] [B] et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin, - condamner Monsieur [V] [B] à payer la somme de 8 926,55 euros arrêtée au 4 décembre 2023 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur la somme de 5 299,55 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation de 1 200 euros à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à la complète libération des lieux, - condamner Monsieur [V] [B] à payer la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la tentative de saisie conservatoire du 8 décembre 2023. A l'audience du 19 mars 2024, la SCI GROUPE THEBAUD représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 12 553,55 euros selon décompte du 15 mars 2024. Assigné à étude Monsieur [V] [B] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 juin 2024 puis a été prorogée à ce jour. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail et expulsion Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique 26 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 19 mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SCI GROUPE THEBAUD justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 5 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002). En l'espèce, un commandement de payer reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location (article IX des conditions générales) a été signifié à Monsieur [V] [B] le 3 octobre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 5 299,55 euros n'a pas été réglée dans le délai de deux mois applicable jusqu'au terme du bail le 18 juin 2029 (article 3 des conditions particulières) (aucune somme n'a été réglée dans ce délai). La SCI GROUPE THEBAUD est donc fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 4 décembre 2023. Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. En l'espèce, il ressort de l'historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n'a pas repris avant l'audience et la bailleresse qui seul comparaît ne sollicite pas la suspension des effets la clause résolutoire. Dès lors, Monsieur [V] [B] étant sans droit ni titre depuis le 5 décembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [V] [B] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la SCI GROUPE THEBAUD produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [V] [B] reste lui devoir la somme de 12 553,55 euros terme de mars 2023 inclus à la date du 15 mars 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés à cette date. Monsieur [V] [B], non comparant, n'apportant par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, il sera condamné au paiement de la somme de 12 553,55 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 299,55 euros à compter du commandement de payer et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Monsieur [V] [B] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant de l'échéance d'avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Monsieur [V] [B], qui perd le procès, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 octobre 2023 et de la tentative de saisie conservatoire du 8 décembre 2023, Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI GROUPE THEBAUD exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 900 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action en résiliation de bail et expulsion recevable, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 15 et 20 juin 2023 entre la SCI GROUPE THEBAUD et Monsieur [V] [B] concernant l'appartement à usage d'habitation et la cave (n°9) situés [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies à la date du 4 décembre 2023, ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, DIT qu'à défaut pour Monsieur [V] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI GROUPE THEBAUD pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, CONDAMNE Monsieur [V] [B] à verser à la SCI GROUPE THEBAUD la somme de 12 553,55 euros (décompte arrêté au 15 mars 2024 incluant la mensualité de mars 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation échus à cette date avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 299,55 euros à compter du 3 octobre 2023 et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus, RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, CONDAMNE Monsieur [V] [B] à verser à la SCI GROUPE THEBAUD une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'échéance d’avril 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), CONDAMNE Monsieur [V] [B] à verser à la SCI GROUPE THEBAUD une somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile CONDAMNE Monsieur [V] [B] aux dépens comme visé dans la motivation, RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés. La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.