Cour d'appel, 16 février 2023. 22/04423

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 16 FEVRIER 2023 N° 2023/116 Rôle N° RG 22/04423 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJDTH [B] [G] [E] [P] épouse [G] C/ Syndic. de copro. SDC RESIDENCE LA TIMONE 26 Copie exécutoire délivrée le : à : Me Maud DAVAL-GUEDJ Me Philippe CORNET Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 16 février 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00669. APPELANTS Monsieur [B] [G] demeurant [Adresse 2] Madame [E] [P] épouse [G] demeurant [Adresse 3] représentés par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistés de Me Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE INTIME Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA TIMONE 26 sis [Adresse 4] Représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS dont le siège social est situé [Adresse 1] représenté par Me Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Laëtitia ALCARAZ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 10 janvier 2023 en audience publique devant la cour composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Angélique NETO, Conseillère Madame Myriam GINOUX, Conseillère rapporteur qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 février 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 février 2023, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [B] [W] [G] et madame [G] étaient propriétaires d'un immeuble sis [Adresse 4], cadastré [Cadastre 5]K sur lequel existait un bâtiment à usage industriel et commercial. Ceux-ci ont déposé un permis de construire relatif à cet immeuble et un arrêté de permis de construire a été rendu par la Ville de [Localité 6] le 28 Novembre 2014 concernant les travaux suivant : changement de destination et création de planchers dans l'enveloppe existante pour des bureaux, des logements, et une pharmacie. Ils ont ainsi entrepris la réalisation des travaux et l'ensemble immobilier est devenu à usage d'habitation et de bureaux. La vente par lots a entrainé la création d'un syndicat des copropriétaires. Un certain nombre de lots ont été livrés dans le cadre de l'opération de vente en l'état futur d' achèvement. Monsieur [B] [G], promoteur, était par ailleurs syndic provisoire du syndicat des copropriétaires. Par assemblée générale constitutive en date du 22 décembre 2020 et à la majorité des co-propriétaires présents et représentés, M. [B] [G] a été révoqué de ses fonctions de syndic et le cabinet CITYA PARADIS nommé syndic du syndicat des copropriétaires aux lieu et place de Monsieur [G]. Cette résolution a été contestée par Monsieur et Madame [G], par acte du 10 Mars 2020, par-devant le tribunal judiciaire de Marseille, l'affaire étant toujours pendante, les époux [G] estimant que la convocation de cette assemblée générale a été irrégulière et partant, que l'assemblée générale l'est également ainsi que les résolutions votées. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de la résidence LA TIMONE qui exposait ignorer la réalité de l'achèvement des travaux ainsi que la réception vis à vis des entreprises, indiquant que ces pièces n'étaient toujours pas en sa possession et précisant qu'il n'avait pu prendre livraison des parties communes celles ci étant toujours inachevées au 20 juillet 2021 et que la mise en sécurité de l'immeuble n'était pas garantie , dûment autorisé par une ordonnance sur requête rendue par le président du tribunal judiciaire de Marseille en date du 28 janvier 2022, a fait assigner en référé d'heure à heure M. et Mme [G], le 2 février 2022 aux fins de les voir condamner sous astreinte de 1 000 € par jour à produire certains documents ainsi qu'au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance contradictoire en date du 16 février 2022, ce magistrat a : - condamné les époux [G] à communiquer au syndicat des copropriétaires de la résidence LA TIMONE, représenté par son syndic en exercice la société CITYA, les documents suivants: ' l'attestation de conformité établie par le bureau de contrôle de la réalisation des demandes de travaux de mise en sécurité exigée par le bataillon des marins pompiers le 9 décembre 2021, ' les plans de structure, étude de sol, détail des fondations, ' la déclaration de conformité, ' le DOE, ' les plans et documents techniques, ' les marchés passés avec les entreprises, ' les procès verbaux de réception avec les entreprises, ' la justification de la réalisation des travaux préconisés par le cabinet JC CONSULTANT suite à la mise en demeure du 13 juillet 2021 et ce, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 15 € par jour durant trois mois ; - rejeté le surplus des demandes de communication de pièces, - condamné in solidum M. [B] [G] et Mme [E] [P] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LA TIMONE représenté par son syndic en exercixe, la somme de 1000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de référé. Le premier juge a considéré que la qualité de syndic de la société CITYA est établie par la résolution n° 3 du procès verbal d'assemblée générale du 4 janvier 2022 à laquelle les époux [G] ont été convoqués ; qu'en conséquence la société CITYA est légitime à solliciter la communication de documents contractuels concernant l'immeuble en cause à M. [G] promoteur ; que l'obligation de M. [G] au titre de la communication des pièces sollicitées, à l'exception du permis de construire modificatif n'est sujette à aucune contestation. Selon déclaration reçue au greffe le 24 mars 2022, monsieur et madame [G] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qui concerne le rejet du surplus des demandes de communication de pièces. Par dernières conclusions transmises le 2 juin 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [G] sollicitent de la cour qu'elle : - réforme l'ordonnance du 16 février 2022 dans ses dispositions querellées, - prenne acte à titre principal que la SARL CITYA PARADIS ne bénéficie d'aucune légitimité pour ester devant la juridiction, - constate que M. [G] ne saurait se défaire de sa qualité de syndic, - constate qu'il ne saurait se défaire de l'ensemble des documents relatifs à l'exécution de sa mission, - déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence LA TIMONE de l'ensemble de ses demandes et prétentions, - constate que M. [B] [G] entend toutefois à titre subsidiaire circulariser l'ensemble des documents présentement versés aux débats. Les appelants soutiennent à titre principal que la société CITYA n'a aucune légitimité à ester au nom du Syndicat des copropriétaires de la résidence LA TIMONE, l'assemblée générale à l'origine de cette résolution ayant été irrégulièrement convoquée par un copropriétaire sans légitimité, ni mandat pour ce faire ; que si M. [G] a bien été convoqué à cette assemblée générale, Mme [G], également copropriétaire ne l'a pas été ; que M. [G] promoteur a donc la qualité de syndic dans l'attente d'une juste désignation du syndic professionnel. A titre subsidaire, ils ne s'opposent en rien à la communication de pièces sollicitée. Par dernières conclusions transmises le 13 juillet 2022 , auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le Syndicat des copropriétaires de la résidence LA TIMONE sollicite de la cour qu'elle : - confirme l'ordonnance du 16 février 2022 dont appel, - condamne les époux [G] au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Le Syndicat des copropriétaires de la résidence LA TIMONE ne développe aucun moyen relatif à la qualité à agir de son syndic, qualité contestée par les appelants et moyen principal soulevé par ces derniers. Il expose qu'il appartient au maître de l'ouvrage tant que celui-ci n'a pas livré les parties communes de réaliser les ouvrages convenus conformément au permis de construire et aux règles de l'art, parties communes qui n'étaient pas livrées au jour des conclusions transmises, que le syndic ne peut intervenir utilement notamment au regard de la mise en demeure du bataillon des marins pompiers du 9 décembre 2021 en l'absence des justificatifs et documents sollicités. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 21 décembre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION 1/ Sur la qualité à agir de la société CITYA PARADIS : L'assemblée générale constitutive du syndicat des copropriétaires de la résidence TIMONE s'est réunie le 22 décembre 2020, la feuille de présence mentionnant que 6 co-propriétaires sur 7 représentant 679 tantièmes sur 1000 ont adressé leur formulaire de vote par correspondance. Cette assemblée générale a voté à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, notamment une résolutionn° 2 révoquant le syndic provisoire M. [G] et une résolution n° 3 désignant le cabinet CITYA PARADIS en qualité de syndic professionnel. Quand bien même, cette assemblée générale et ses résolutions sont contestées par les époux [G] devant le tribunal judiciaire de Marseille, elle n'a pas été, à la connaissance de la cour, à ce jour, annulée. La résolution désignant le cabinet CITYA PARADIS en qualité de syndic est donc valide et c'est à juste titre que le premier juge a retenu la qualité de syndic de la société CITYA. 2/ Sur la communication de pièces sollicitée : Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le second alinéa de ce texte dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'absence de constestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant, laquelle n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. Il est acquis aux débats que M.et Mme [G] sont promoteurs de l'opération immobilière entreprise. Il n'est pas contesté que les parties communes n'étaient toujours pas été livrées au jour des dernières conclusions transmises par le syndicat des copropriétaires de la résidence LA TIMONE, et qu'il appartient au promoteur de réaliser les ouvrages convenus dans les règles de l'art. Un audit de conformité a été effectué courant Mars 2021 par la société JC Consulting à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence LA TIMONE suite à de nombreux désordres et dysfonctionnements. Cet audit confirme la réalité d' anomalies, dysfonctionnements et manquements aux normes en vigueur concernant un grand nombre de parties de l'immeuble. Il est fait état notamment, au niveau de la circulation et de l'accès aux logements, de l'insuffisance de l'éclairage, d' éléments de sécurité non installés, d'escaliers irréguliers pouvant provoquer des chutes, de gaines techniques sans traitement coupe-feu, de l' ascenseur qui ne répond pas aux spécifications mentionnées sur le cahier descriptif des prestations, avec une cabine ne fermant pas totalement, des arrêts intempestifs et des soubresauts, d' un monte charge non conforme, de parkings ne respectant pas les règles de circulation dans les parkings, d' une absence de protection contre l'incendie, une absence de finition générale, un monte charge véhicule non conforme, des sols dégradés, la présence de fissures sur la façade, de nombreux désordres d'alignement. Par ailleurs, les marins pompiers de la ville de [Localité 6] par un courrier du 9 décembre 2021 avisaient le syndic de ce que le monte véhicules installé n'était pas conforme et ne permettait pas de garantir la sécurité des personnes, lui demandant de remédier au plus vite à cette situation, lui rappelant qu'en sa qualité de syndic, il était responsable de la bonne application des mesures de sécurité et des conséquences pouvant résulter d'une absence de prise en compte de ces dernières. Au regard de ces pièces, le syndicat des copropriétaires de la résidence LA TIMONE est légitime à solliciter du promoteur constructeur la communication de documents contractuels concernant toutes les phases de la construction de l'immeuble en cause. La cour relève, qu'à titre subsidiaire, dans ses conclusions, M. [G] ne s'oppose pas à la communication de pièces sollicitée. C'est donc à juste titre que le premier juge a fait droit à cette demande, excluant toutefois de cette condamnation 'l'arrêté du permis de construire modificatif déposé en septembre 2021". La communication de cet arrêté du permis de construire a été effectuée par les époux [G] au cours de la présente instance en cause d'appel. En conséquence, cette prétention reprise par le syndicat des copropriétaires de la résidence LA TIMONE, dans ses dernières conclusions, se trouve sans objet. L'ordonnance querellée doit donc être confirmée de ce chef. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens L'ordonnance querellée sera confirmée en ce qui concerne les dépens et les frais irrépétibles. Les époux [G] qui succombent supporteront les dépens de la procédure d'appel. Le syndicat des copropriétaires de la résidence LA TIMONE a exposé des frais pour sa défense en cause d'appel qu'il serait inéquitable qu'il conserve à sa charge. Il lui sera donc alloué une somme de 2 000 euros en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, Y ajoutant : Condamne in solidum M. [B] [G] et Mme [E] [P] épouse [G] au paiement des dépens d'appel, Condamne in solidum M. [B] [G] et Mme [E] [P] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LA TIMONE, représenté par son syndic en exercice, la société CITYA PARADIS, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, La greffière Le président