Tribunal judiciaire, 30 mai 2024. 23/00840

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître HERRY Copie exécutoire délivrée le : à : Maître DROUVILLE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/00840 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY55V N° MINUTE : 1 JCP JUGEMENT rendu le jeudi 30 mai 2024 DEMANDEUR Monsieur [X] [B] [V] [H], demeurant [Adresse 1] représenté par Maître DROUVILLE, avocat au barreau du Val-de-Marne DÉFENDERESSE Madame [E] [W], demeurant [Adresse 2] représentée par Maître HERRY, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B921 COMPOSITION DU TRIBUNAL Domitille RENARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 10 novembre 2023 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 mai 2024 par Domitille RENARD, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier Décision du 30 mai 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/00840 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY55V EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er septembre 2007, Monsieur [V] [H] a consenti un bail d'habitation à Madame [E] [W] portant sur un immeuble sis [Adresse 2], appartement n°16, moyennant le paiement mensuel d'un loyer de 740 euros, et de provisions sur charges de 60 euros. Suite au décès de Monsieur [V] [H] et dans le cadre du partage successoral, Monsieur [X] [H], son fils, a hérité du bien loué. Il a ensuite réclamé à sa locataire diverses sommes au titre des augmentations de loyer et au titre d’augmentations de charges, sommes contestées par la locataire. Des échanges de courriers s’en sont suivis entre le bailleur et sa locataire. Par avis du 21 juillet 2021, la DRIHL, saisie par la locataire contestant les montants réclamés par son bailleur, a enjoint à Mme [W] de payer les taxes des ordures ménagères dues et de régulariser les charges uniquement sur la question de la consommation de l’eau. Par acte de commissaire de justice du 10 février 2022, Monsieur [H] a fait signifier à sa locataire un congé pour vendre, pour le 31 août 2022. Par exploit de commissaire de justice du 19 avril 2022, il a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d’une dette de 5736, 21 euros. Contestant l’augmentation des loyers réclamées, Mme [W] a saisi un conciliateur de justice sans que la conciliation organisée le 9 juin 20022 n’aboutisse. Par courrier du même jour, elle a contesté auprès du mandataire du bailleur une partie des sommes réclamées, ainsi que le congé. Par courrier du 28 juillet 2022, le mandataire du bailleur a maintenu sa position. Par lettre recommandée du 16 août 2022, Madame [W] a été convoquée pour effectuer l’état des lieux de sortie le 1er septembre 2022. A cette date, date d'effet du congé, Mme [W] s'est maintenue dans les lieux. Une sommation de quitter les lieux lui a été délivrée par commissaire de justice le 13 septembre 2022, sans que celle-ci produise l’effet escompté. Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2022, Monsieur [X] [H] a fait citer Madame [E] [W] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris, pôle de proximité, aux fins d'obtenir : l'expulsion immédiate de Madame [E] [W], occupante sans droit ni titre des lieux loués, sous astreinte de 50 euros par jour de retard 8 jours après la signification du jugement à intervenir et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et la séquestration des meubles trouvés sur place ; la condamnation de Madame [E] [W] au paiement de la somme de 4388, 45 euros correspondant à la dette locative, terme de septembre 2022 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,l’anatocisme des intérêts, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,la condamnation de Madame [E] [W] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charge à hauteur de 906, 47 euros (loyer 846, 47 et charges 60 euros), la condamnation de Madame [E] [W] au paiement d'une somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,la condamnation de Madame [E] [W] aux dépens,l’exécution provisoire de la décision. L'affaire, d'abord appelée à l'audience du 25 mai 2023, a fait l'objet d'un dernier renvoi à l'audience du 10 novembre 2023 à laquelle elle a été retenue et plaidée. A cette audience, Monsieur [H] représenté par son conseil, maintient ses demandes. Il sollicite également que Mme [W] soit déboutée de l’intégralité de ses demandes. Il expose que le congé est régulier en la forme et fondé et que Mme [W] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce que M. [H] n’avait pas d’intention réelle et sérieuse de vendre le bien et qu’il y aurait fraude à ses droits puisque : - le congé vaut offre de vente à son égard ; - il n’est pas démontré que le prix fixé, en l’occurrence 335 000 euros pour un deux pièces de 32 m2 situé au [Adresse 2] serait excessif par rapport au prix du marché ; il repose sur l’estimation de l’agent immobilier en charge de la gestion et de la vente du bien ; au surplus, le locataire est protégé par le second droit de préemption légal si le bien était vendu à un tiers à un prix inférieur ; - les projets de Monsieur [H] qui demeure en Gironde, a un prêt à rembourser et ne souhaite pas s’embarrasser d’un bien complexe à gérer et potentiellement coûteux, ainsi que les projets de ses enfants qui ont chacun un projet d’acquisition personnelle de bien, expliquent son intention légitime de vendre ; le mandat de vendre donné au gestionnaire date bien d’avant la délivrance du congé et n’est pas critiquable ; - enfin, Mme [W] a fait obstruction aux visites du bien tant pour le gestionnaire de l’appartement que pour de potentiels acheteurs et ne peut tirer aucun argument de cette situation. S’agissant de la demande de délais pour quitter les lieux, elle sera également rejetée comme étant abusive, Mme [W] ne justifiant pas d’une situation lui permettant l’octroi de tels délais. En outre, elle a déjà disposé de fait de délais conséquents depuis le 1er septembre 2022. Les sommes réclamées sont également justifiées. Elles comprennent un rappel de loyers impayés à compter du 1er septembre 2019 jusqu’au mois de juillet 2022, non impacté par une quelconque prescription, les augmentations étant fondées sur l’indice fixé par les parties lors de la signature du bail. Mme [W] se trompe dans son calcul en prenant pour base de calcul le loyer du 1er septembre 2013 et non celui du 1er septembre 2018. S’agissant des charges, elles ont été justifiées dès 2020 par le bailleur et jusqu’à la fin du bail. La DRIHL a d’ailleurs enjoint à la locataire de payer les TEOM et de régulariser les charges relatives à la consommation d’eau. Mme [W] ayant empêché tous relevés de ses consommations d’eau, le syndic avait appliqué d’office le forfait maximum. La somme due à ce titre est désormais de 4388, 45 euros. La demande de dommages et intérêts n’est pas justifiée à défaut de caractériser aucune faute, préjudice ou lien de causalité entre les deux, étant précisé que les travaux évoqués par la locataire ont été réalisés à sa demande et gérés par elle. En défense, Madame [W], représentée par son conseil, sollicite : à titre principal, de juger nul le congé pour vente délivré le 10 février 2022 et à titre subsidiaire, d’accorder à Mme [W] les plus larges délais pour quitter les lieux ;en tout état de cause : de fixer à la somme de 779, 03 euros le loyer hors charges dû à compter du 1er septembre 2022, de fixer à la somme de 551, 28 euros l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2022 inclus, d’accorder à Mme [W] un délai de 12 mois pour s’en acquitter, de débouter M. [H] de ses autres demandes financières,à titre reconventionnel : de condamner Monsieur [H] à verser à Mme [W] la somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour troubles de jouissance, d’ordonner la compensation avec l’arriéré locatif, de condamner Monsieur [H] à la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. Elle fait valoir que le congé est nul faute, pour le bailleur, de justifier d’une intention réelle et sérieuse de vendre son bien. En effet, il n’a entrepris aucune démarche sérieuse pour vendre telle qu’une évaluation du bien par un professionnel, la réalisation des diagnostics obligatoires ou métrage Carrez, la mise en place de visites. La seule production d’un mandat exclusif de vente le 15 janvier 2022 est insuffisant à démontrer une telle intention. La preuve n’est pas rapportée non plus de ce que Mme [W] se serait opposée à laisser l’accès au logement pour que son bailleur ou son mandataire puisse réaliser ces démarches, les preuves soumises étant insuffisantes ou faites uniquement pour les besoins de la cause. La charge de la preuve quant au caractère réel et sérieux du congé délivré appartient bien au bailleur et non à la locataire depuis la loi ALUR du 24 mars 2014. Subsidiairement, il est sollicité l’octroi de délais conséquents pour quitter les lieux compte tenu des difficultés objectives de Mme [W] pour se reloger, étant âgée de 51 ans, célibataire sans enfant, comédienne sans revenus réguliers. Ceux-ci s’élèvent en moyenne à 1500 euros par mois. Elle sollicite depuis maintenant 4 ans un logement social et fait de multiples démarches pour son relogement, sans succès à ce jour. L’indemnité d’occupation hors charge devra être fixée à 779, 03 euros. Elle soutient enfin que les sommes réclamées le sont de façon indue. Ainsi, les articles 17-1 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, particulièrement clairs, empêchent une révision du loyer rétroactive. Aucune indexation n’ayant été réclamée à la locataire entre 2013 et le 14 février 2020, le bailleur est réputé avoir renoncé à cette indexation pour toutes les années antérieures au 1er septembre 2019. La demande d’indexation ne peut donc prendre effet qu’à la date de la demande soit le 14 février 2020. Par ailleurs, il n’y a pas de second contrat de bail corrigeant une erreur d’indice d’un premier bail, Monsieur [H] ayant simplement barré l’indice mentionné sur le contrat initial pour y apposer un autre, manifestation unilatérale dont Mme [W] n’a jamais eu connaissance. Le seul indice pouvant être pris en compte est bien celui du 1er trimestre. Le montant du loyer indexé est donc de 779, 03 euros et non 846, 47 euros et l’arriéré d’indexation est donc de 551, 28 euros et non 2925, 50 euros. S’agissant de la régularisation des charges locatives, aucune régularisation n’a jamais été effectuée et aucune ne peut l’être avant 2019 conformément à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. S’agissant des régularisations non prescrites et faute pour le bailleur d’avoir communiqué au locataire les éléments justificatifs requis et notamment les postes par nature inclus dans les décomptes de charges générales transmis, celles-ci ne peuvent s’appliquer puisqu’il manque à la locataire les éléments pour en apprécier le bien-fondé. Par ailleurs, le paiement des taxes d’ordures ménagères a toujours été compris dans les provisions et sur charges et aucune régularisation au réel n’a jamais été faite. Elle n’a jamais refusé le relevé de son compteur d’eau disposant d’un compteur avec relevés à distance. A la suite d’un dysfonctionnement, le bailleur semble lui avoir appliqué le forfait maximum. La demande de dommages et intérêts fondée sur la carence du bailleur dans la délivrance d’un logement décent puisqu’entre mars et août 2022, date des travaux, elle a eu à supporter de graves problèmes de sécurité au sein de son logement dont elle justifie et tenant notamment à des risques d’électrocution. Elle a été privée d’eau chaude pendant plusieurs mois. EXPOSE DES MOTIFS Sur la validité du congé pour vendre L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que lorsqu'un bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Le délai de préavis est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le congé doit être délivré par lettre recommandée avec avis de réception, par exploit d'huissier, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. La charge de la preuve de l’intention frauduleuse lors de la délivrance du congé, qui peut être apportée après que le congé a produit effet, pèse sur le locataire. En l'espèce, le bailleur produit aux débats : – l’acte notarié justifiant de la propriété du bien, – le contrat de bail conclu le 1er septembre 2007 pour trois années et tacitement reconduit depuis, – le congé pour vendre adressé par courrier recommandé le 10 février 2022, accompagné de la notice d'information relative aux obligations du bailleur en cas de décision de vente du bien loué. Il résulte des pièces versées aux débats que le bailleur justifie de la délivrance selon les formes légales requises d'un congé pour reprise à son locataire. Mme [W] excipe du fait que le bailleur n’a entrepris aucune démarche sérieuse pour vendre son bien : absence d’évaluation par un professionnel, absence de réalisation de diagnostics obligatoires, absence de mise en place de visites. Cependant, il résulte des pièces versées aux débats que le prix de vente a été fixé sur la base d’une estimation faite par un professionnel le 5 janvier 2022, en l’occurrence le gestionnaire du bien à qui un mandat exclusif de vente a été donné le 15 janvier 2022. Par ailleurs, le bailleur produit une attestation de M. [M], gestionnaire du bien, du 11 septembre 2023 évoquant le fait que « Madame [W] n’a jamais donné accès au logement (cf. Relevé de charges, travaux, syndic, huissiers, visites, expulsions etc…) à toutes les demandes de l’agence. », empêchant la réalisation de nombreuses démarches pour permettre la vente du bien. Si cette attestation, conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, n’est pas corroborée par d’autres éléments, il convient de rappeler que la charge de la preuve de la fraude repose sur Mme [W]. Par ailleurs, l’attestation notariée produite datée du 21 décembre 2019 montre que M. [H] a acquis le bien de son père à la suite d’un partage successoral et qu’il demeure bien dans le département 31 c’est-à-dire, dans une zone géographique éloignée du bien. Au final, il convient de conclure que Mme [W] ne rapporte pas suffisamment la preuve de l’existence d’une fraude à ses droits. Madame [W] qui n'a pas fait de proposition d'achat du bien est en conséquence déchue de plein droit de tout titre d'occupation sur le bien loué. Cette déchéance prend effet à l'expiration du délai de préavis, soit le 31 août 2022 à minuit. Il convient en conséquence de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 31 août 2022 à minuit et d'ordonner l'expulsion de Madame [W], devenue occupante sans droit ni titre depuis cette date et de tous occupants de son chef. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [W] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation. Sur l'indemnité d'occupation En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 1er septembre 2022. Sur l'octroi de délais pour quitter les lieux II résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables, compris entre 3 mois et 3 ans, aux occupants de lieux habités chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. A cette fin, il est tenu compte de la bonne ou de la mauvaise foi de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du délai prévisible de relogement des intéressés. Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits de l'occupant, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes. En l’espèce, Madame [W] justifie des motifs de sa demande d'octroi de délais pour quitter les lieux en produisant une attestation de renouvellement de demande de logement social du 11 août 2022 sollicitée pour la première fois le 15 mars 2019. Elle justifie également avoir déposé directement auprès des bailleurs sociaux, des dossiers de candidature, ou auprès d’autres acteurs tels les Petits frères des pauvres ou la Mairie de [Localité 3]. Elle justifie de sa situation financière (revenus en moyenne de 1500 euros par mois) et d’une situation psychologique difficile nécessitant un suivi. Ces justificatifs, qui établissent une bonne foi certaine de Mme [W], d’ailleurs attestée par le service social de proximité de la mairie de [Localité 3], doivent cependant être mis en balance avec le fait que Madame [W] a déjà bénéficié de facto de délais conséquents depuis la date d'effet du congé le 31 août 2022 à minuit. Dans ces conditions, la demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée. Sur la dette locative Sur les loyers impayés En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Au préalable, s’agissant du bail dont il doit être tenu compte, il convient de relever que le bailleur se prévaut d’un bail figurant comme étant sa pièce n°10, signé des deux parties le 1er septembre 2007, qui fait référence à l’indice de référence des loyers publié par l’Insee du 2ème trimestre 2007 mais qui comporte une rature sur ce point, tandis que la locataire se base sur un autre bail, signé des deux parties à la même date, pièce n°1 du bailleur, qui fait référence à l’indice du 3ème trimestre 2007 et ne comporte pas de rature. La comparaison rapide des mentions manuscrites des deux documents, tous les deux produits en copie, montre qu’il s’agit bien de deux documents différents, le second n’étant pas la reprise du premier avec apposition d’une rature mais bien un nouveau document qui a été rempli une seconde fois dans son entier. Il comporte également la mention de la caution des parents de Mme [W], ce qu’elle ne conteste pas. Il convient de relever que le bail, qui est un formulaire, mentionne, pour l’indexation du loyer, que l’indice à retenir est le dernier indice publié à la signature du contrat, la mention manuscrite devant ensuite être complétée par les parties selon la date du bail. Or, il résulte du document produit par Mme [W] et extrait du site de l’Agence nationale pour l’information et le logement qu’au 1er septembre 2007, seul l’indice du 1er trimestre 2007 avait été publié, au Journal Officiel du 11 juillet 2007. Il s’en déduit qu’il est conforme à la clause préimprimée d’avoir retenu l’indice du 1er trimestre, seul connu à l’époque même si les mentions manuscrites ne correspondent pas dans aucun des deux documents, sans doute à la suite d’une erreur. S’agissant de la somme due au titre des loyers, les quittances de loyer produites montrent que le loyer de juin 2016 était de 800 euros, charges comprises, soit un montant identique à celui fixé au bail à savoir 740 euros et 60 euros de provisions sur charges en sus du loyer. Aucune autre quittance ultérieure de loyer n’est produite, ni aucun courrier postérieur à cette date émanant du bailleur et manifestant à sa locataire le nouveau montant du loyer après indexation. Il n’est donc pas justifié d’indexation particulière jusqu’à la reprise du bail par acte authentique du 13 décembre 2019 par le fils du bailleur initial. Il en résulte que manifestement, le bailleur avait renoncé à indexer le loyer à l’IRL visé au bail jusqu’à cette date. Il doit être rappelé qu’avec la loi du 24 mars 2014, la clause automatique d’indexation ne joue plus. En outre, l’action en révision se prescrit désormais par un an. En effet, l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « à défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer ans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision du loyer prend effet à compter de la demande. ». Il résulte du courrier du 14 février 2020 que c’est à cette date que le bailleur a manifesté son intention d’indexer le loyer. L’indexation ne peut donc se faire qu’à compter de cette date et sans rétroactivité. La volonté d’indexer le bail pour les années ultérieures n’est pas contestée. Il en résulte que le nouveau loyer doit être calculé de la sorte : loyer en cours x IRL du 2ème trimestre 2019/IRL du 2ème trimestre 2018. Le 14 février 2020, le loyer indexé est de 752, 56 euros (740x129, 38/127,22) Le 1er septembre 2020, le loyer indexé est de 759, 48 euros (752,56 x130, 57/129,38) Le 1er septembre 2021, le loyer indexé est de 760, 18 euros (759, 48x130, 69/130,57) Le 1er septembre 2022, le loyer indexé est de 779, 03 euros (760,18x133, 93/130, 69) Le 1er septembre 2023, le loyer indexé est de 806, 25 euros (779,03x138, 61/133, 93) L’arriéré restant dû sur la base d’une somme de 740 euros x 12 soit 8880 euros qui a été payée chaque année par Mme [W] est donc : du 14 février 2020 au 31 août 2020 : 740x13/30+752, 56x17/30 = 747, 11 soit une différence de 7, 11 euros pour le seul mois de février 2020 et 752, 56x6 = 4515, 36 soit une différence de 75, 36 euros de mars à août 2020 inclus, soit la somme de 82, 47 euros sur toute la période, du 1er septembre 2020 au 1er septembre 2021 : 759, 48x12 = 9113, 76 soit 233, 76 euros restant dû, du 1er septembre 2021 au 1er septembre 2022 : 760, 18x12 = 9122, 16 soit 242, 16 euros dû,La somme totale restant due au titre des indexations successives des loyers est donc de de 558, 39 euros, toute autre somme étant indue. Sur les régularisations de charges L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification. Il prévoit en son alinéa 6 que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. La charge de la preuve du caractère récupérable des charges et de leur montant, c'est à dire de la créance du bailleur, incombe à celui-ci. Par ailleurs, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. ». En l’espèce, les provisions sur charges ont été fixées dans le bail à un montant de 60 euros, le montant annuel des charges versées étant dès lors de 720 euros. Madame [W] soutient qu’aucune régularisation de charges n’a jamais eu lieu et que les sommes désormais réclamées en 2020 à ce titre, et ce depuis 2015, sont indues car prescrites et pour celles non prescrites, elles sont insuffisamment justifiées. Il est justifié par les pièces produites aux débats que le bailleur a eu connaissance par le syndic des documents permettant de procéder à une régularisation des charges : s’agissant des charges de l’année 2015, par courrier du 18 mai 2016 du syndic fournissant un décompte de charges,s’agissant des charges de l’année 2016, par courrier du syndic fournissant un « décompte des charges » du 6 mars 2017,s’agissant des charges de l’année 2017, par courrier du syndic fournissant un « décompte de charges » du 16 septembre 2018, s’agissant des charges de l’année 2018, par courrier du syndic du fournissant un « décompte des charges » du 3 juillet 2019, s’agissant des charges de l’année 2019, par courrier du syndic fournissant un « décompte de charges », par courrier du syndic du 10 novembre 2020,s’agissant des charges dues en 2020, par courrier du 10 juin 2021. Mme [W] produit pour sa part le courrier daté du 4 mars 2020 par lequel son bailleur sollicite une régularisation des charges au titre des années 2015, 2016, 2017 et 2018 et un courrier du 27 mai 2020 dans lequel il est indiqué qu’il produit les décomptes de charges de copropriété 2016, 2017, 2018. Au regard de la date des courriers produits, il convient d’en conclure qu’aucune action n’est prescrite au titre des régularisations de charges pour les années 2016 et suivantes, seule la régularisation des charges au titre de l’année 2015 étant prescrite à la date de l’exercice de ses droits par le bailleur c’est-à-dire le 4 mars 2020. Au regard des pièces produites, il est établi et non contesté que les décomptes de charges ont été communiqués à Mme [W] par courrier du 27 mai 2020, c’est-à-dire dans les six mois de la réclamation, en réponse au courrier d’avocat du 9 mars 2020 du conseil de Mme [W] adressé au conseil du bailleur. Aucune autre demande de pièces justificatives particulières n’a été faite par la suite, et notamment dans le courrier recommandé du 10 juin 2020 produit par Mme [W] évoquant seulement le fait que « les charges locatives ne sont pas justifiées ». Les décomptes de charges ont à nouveau été adressés à la locataire par courrier d’avocat du 14 mars 2022. Les décomptes de charges précisent la nature des charges récupérables réclamées à savoir charges ascenseurs, charges communes générales, consommation d’eau, de même que les tantièmes permettant la répartition entre les copropriétaires. Aucun élément évoqué lors des débats ne vient remettre en cause le mode de répartition en fonction des tantièmes, mode de répartition visiblement choisi par la copropriété. Par suite, le bailleur est en droit de solliciter la régularisation des charges à compter de l’année 2016. S’agissant de la taxe d’ordures ménagères, le bailleur dispose de la possibilité de la récupérer sur le locataire, les charges récupérables étant notamment celles constituées des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement, mention figurant d’ailleurs dans la clause du bail relatives au bail et comprises dans la provision. Le bailleur produit ses relevés de taxes foncières pour les années 2018, 2019 et 2020 sur lesquels il apparaît que la taxe des ordures ménagères s’est élevée à 137 en 2018, 140 en 2019 et 141 en 2020. Il est fondé à la récupérer pour les années pour lesquelles il en justifie. S’agissant de la consommation d’eau, Mme [W] n’apporte aucun élément permettant de contester le montant réclamé et figurant aux décomptes des charges produits. Au final, sont dues au titre des charges les sommes suivantes : Année 2016 : 842, 58 – 720 = 122, 58 Année 2017 : 1007, 60 – 720 = 287, 60 Année 2018 : 729, 81 – 720 + 137 = 146, 81 Année 2019 : 1436, 40 – 720 + 140 = 856, 40 Année 2020 : 384, 70 – 720 + 141 = -194, 30 Soit un total de 1219, 09 euros. Aucune pièce n’étant produite sur les années 2021 et 2022, le tribunal ne peut statuer sur ces années. En définitive, il convient de condamner Mme [W] au paiement de la somme au titre de sa dette locative : 558, 39 + 1219, 09 = 1777, 48 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2022. Sur la capitalisation des intérêts L'article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. En l'espèce, il convient de prononcer la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière, dont la prise d'effet est fixée à la date de la demande, soit à compter du 20 décembre 2022. Sur les délais de paiement sollicités En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. La situation de Madame [W] est telle qu'il convient d’échelonner le paiement de la dette à compter de ce jour selon les modalités prévues au dispositif. Sur la demande de dommages et intérêts En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation L’état d’une installation électrique doit s’apprécier au regard du caractère de dangerosité qu’elle est susceptible de présenter, peu importe sa conformité ou non aux normes en vigueur. Les pièces produites par Mme [W] à savoir un échange de mails avec le gestionnaire du bien datant des 16 et 17 mars 2022 et encore du 9 juillet 2022, un devis (non signé) de la société Les Compagnons du Bâtiment de France du 22 mars 2022 d’un montant de 1721, 50 euros pour réparer le cumulus présentant des fuites de courant, les rapports de la conciliatrice de justice de juin 2022 ayant constaté l’échec de la conciliation entreprise, montrent que si Mme [W] a bien informé son bailleur quant au fait d’avoir reçu une grosse décharge électrique sous la douche en touchant son pommeau de douche et a réclamé en urgence la visite d’un électricien, le bailleur ne s’est pas opposé à la réalisation de travaux et a accepté dès le lendemain de l’indemniser des frais engagés s’ils étaient à la charge du bailleur, précisant son souhait qu’elle s’en occupe directement. Une contestation existe sur le fait que le bailleur ait bien reçu le devis initial de la société Les Compagnons du Bâtiment de France, ce qu’il a contesté par mail le 9 juillet 2022 et devant la conciliatrice le 9 juin 2022. Il ne résulte pas de ces seuls éléments la caractérisation suffisante d’une indécence du logement et la preuve d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. La demande sera rejetée. Sur les demandes accessoires Compte-tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Madame [E] [W] à verser au demandeur la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Madame [E] [W] succombant, sera condamnée aux dépens. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe : Constate la validité du congé pour vendre délivré le 10 février 2022 pour le 31 août 2022 à minuit à Madame [E] [W] des lieux loués sis [Adresse 2], Dit qu'à défaut par Madame [E] [W] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, Monsieur [X] [H] pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur, Condamne Madame [E] [W] à payer à Monsieur [X] [H] une indemnité mensuelle d'occupation égale aux loyers et charges qui auraient été exigibles à défaut de résiliation, à compter du 1er septembre 2022 jusqu'au départ effectif des lieux, Fixe l’indemnité d’occupation à la somme de 779, 03 euros à compter du 1er septembre 2022, provisions sur charges en sus, Condamne Madame [E] [W] à payer à Monsieur [X] [H] la somme de 1777, 48 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2022, Autorise Madame [W] à s'acquitter de la dette par 18 versements mensuels d'au moins 100 euros, la dernière échéance couvrant le solde de la dette, Dit que les échéances seront payées le 5 de chaque mois, et qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à la date exacte et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l'échelonnement qui précède sera caduc et l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, Dit que les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues pendant un délai de 18 mois et que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant ce délai, Prononce la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière à compter du 20 décembre 2022, Déboute les parties de leurs autres demandes, Condamne Madame [E] [W] à payer à Monsieur [H] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Madame [E] [W] aux dépens, Rappelons que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit. Ainsi jugé et mis à disposition publiquement aux jour, mois et an ci-dessus et signé par Nous, Domitille RENARD, Juge et le Greffier, JOBERT Laura. LE GREFFIER LE JUGE