Cour d'appel, 07 mai 2024. 21/01740

COUR D'APPEL DE RIOM PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Du 7 mai 2024 N° RG 21/01740 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FU4F -LB- Arrêt n° 213 [V] [Y] / S.A.R.L. CITYA CLERMONT-FERRAND, SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DU [6] Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CUSSET, décision attaquée en date du 28 Juin 2021, enregistrée sous le n° 19/00660 Arrêt rendu le MARDI SEPT MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré : M. Philippe VALLEIX, Président M. Daniel ACQUARONE, Conseiller Mme Laurence BEDOS, Conseiller En présence de : Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel et du prononcé ENTRE : Mme [V] [Y] [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Maître Stéphanie MANRY de la SELARL CAP AVOCATS, avocat au barreau de CUSSET/VICHY Timbre fiscal acquitté APPELANTE ET : S.A.R.L. CITYA CLERMONT-FERRAND, es qualité de syndic des copropriétaires de la résidence Le [6] [Adresse 2] [Localité 4] et SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DU [6] agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SARL CITYA CLERMONT-FERRAND [Adresse 3] [Localité 1] Tous deux représentés par Maître François Xavier LHERITIER de la SCP JAFFEUX-LHERITIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND Timbre fiscal acquitté INTIMEES DÉBATS : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 25 janvier 2024, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme BEDOS, rapporteur. ARRÊT : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 7 mai 2024 après prorogé du délibéré initialement prévu le 12 mars 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par M. VALLEIX, président et par  Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES Mme [V] [Y] est propriétaire d'un appartement au sein de la résidence le [6], située [Adresse 3] à [Localité 1] (Allier), soumise au régime de la copropriété. Le 10 juin 2015, un dégât des eaux s'est produit dans l'appartement de Mme [Y], causé par une fuite sur les évacuations situées dans les parties communes selon le constat amiable dressé le 19 janvier 2015 entre Mme [Y] et le syndicat des copropriétaires, alors représenté par le syndic Vici Conseil Immobilier, qui a fait procéder aux frais du syndicat à une recherche des causes de la fuite et à sa réparation. Au cours de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 11 décembre 2015, il a été voté au titre de la résolution n°12 « la validation des travaux de plomberie réalisés en urgence par l'entreprise Grange » (66 votes pour, 4 abstentions, 1 vote contre, celui de Mme [Y]). Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 janvier 2017, Mme [Y], reprochant au syndic Vici Conseil Immobilier d'avoir fait exécuter des travaux empiétant dans sa buanderie et à l'origine de divers dommages, l'a mis en demeure de remettre en place le chauffe-eau, les installations dans la buanderie et de procéder aux travaux de réhabilitation de son appartement ( rebouchage des trous entre la cuisine et la cour intérieure, isolation phonique des tuyauteries des parties communes). À partir du 3 avril 2017, Mme [Y] a cessé de régler les charges de copropriété lui incombant. Dans un courriel en date du 19 avril 2018, Mme [Y] s'est plainte auprès du nouveau syndic de la copropriété, la SARL Citya, de l'existence de dommages importants causés dans son appartement à l'occasion de la réalisation de travaux effectués par l'entreprise Grange en janvier et mars 2015 à la demande du précédent syndic dans le cadre de la réfection des colonnes d' eaux usées et eaux vannes, selon elle sans autorisation préalable de la copropriété. Par courriel du 12 juin 2018, le syndic de copropriété a d'une part indiqué qu'il détenait la solution pour la remise « en état initial » de l'appartement, d'autre part réclamé à Mme [Y] le paiement de l'arriéré des charges de copropriété, s'élevant alors à 8932,04 euros. Par courriel du 14 juin 2018, Mme [Y] a indiqué n'avoir pu étudier les solutions proposées par le syndic pour la réhabilitation de son appartement, par manque de temps, mettant en cause par ailleurs la responsabilité d'un autre copropriétaire, la société VGC transaction, exerçant sous le nom commercial « [Localité 1] Côté Chic », dans la survenue des désordres sur les réseaux eaux usées et eaux vannes, réclamant par ailleurs l'intervention d'un expert en ingénierie pour superviser les travaux concernant les parties communes. Après avoir mis en demeure à de multiples reprises Mme [Y] de payer l'arriéré de charges de copropriété, y compris par sommation délivrée par huissier de justice, le syndicat des copropriétaires de la résidence le [6], représenté par son syndic en exercice, la SARL Citya, l'a attraite devant le tribunal judiciaire de grande instance de Cusset, par acte d'huissier en date du 3 juin 2019, pour que celle-ci soit condamnée au paiement de la somme de 19'420,29 euros au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 25 avril 2019, outre la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts. Par jugement du 28 juin 2021, le tribunal judiciaire de Cusset a statué en ces termes : -Ordonne le rabat de l'ordonnance de clôture du 10 mars 2021 ; -Reçoit les conclusions signifiées par le syndicat des copropriétaires de la résidence le [5], [Adresse 3] par RPVA le 27 mai 2021 ; -Ordonne sur le siège la clôture de la procédure ; -Condamne Mme [V] [Y] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence du [6], [Adresse 3] la somme de 19'420,29 euros au titre des arriérés de charges avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2017 ; -Déboute Mme [V] [Y] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence du [6], [Adresse 3] à remettre en état son appartement sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; -Déboute Mme [V] [Y] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence du [6], [Adresse 3] au versement de la somme de 300 euros par mois à compter de janvier 2015 jusqu'à l'exécution des travaux de remise en état ; - Déboute Mme [V] [Y] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence du [6], [Adresse 3] au versement de la somme de 1300 euros par mois à compter de janvier 2015 et jusqu'en avril 2017, soit la somme de 35'100 euros ; - Déboute Mme [V] [Y] de sa demande de compensation judiciaire entre les sommes dues au titre des charges impayées et les condamnations prononcées à l'encontre du syndicat ; -Condamne Mme [V] [Y] à payer porter au syndicat des copropriétaires de la résidence du [6], [Adresse 3] la somme de 1500 euros au titre de la résistance abusive ; -Condamne Mme [V] [Y] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence du [6], [Adresse 3] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -Déboute Mme [V] [Y] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence du [6], [Adresse 3] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamne Mme [V] [Y] à supporter exclusivement tous les frais exposés par le syndicat des copropriétaires, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de sommation pour le recouvrement de la créance du syndicat à son encontre ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et de droits d'encaissement et de recouvrement dans le cadre de la présente instance ; -Condamne Mme [V] [Y] aux entiers dépens ; -Déboute Mme [V] [Y] de sa demande au titre des dépens ; -Déboute Mme [V] [Y] de toutes ses autres demandes ; -Ordonne l'exécution provisoire. Mme [Y] a relevé appel de cette décision par déclaration électronique enregistrée au greffe le 30 juillet 2021, son recours étant limité aux chefs du jugement l'ayant déboutée de ses demandes et ayant prononcé sa condamnation pour résistance abusive, à la prise en charge des frais de poursuite entrepris par le syndicat des copropriétaires et l'ayant condamnée aux dépens et au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 9 février 2023. Vu les conclusions en date du 21 octobre 2021 aux termes desquelles Mme [Y] demande à la cour de : « -Réformer la décision rendue par le tribunal, -Ordonner au syndicat la remise en état de l'appartement de Mme [Y] sous le contrôle d'un architecte agréé et notamment : -d'enlever les canalisations d'eaux usées et eaux vannes dans son appartement ; -d'enlever le tuyau en cuivre posé dans son appartement ; -de remettre en état les murs de sa buanderie et de sa cuisine ; -Assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard ; -Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence le [6] à la somme de 300 euros par mois au titre des dégradations et empiétements de l'appartement de Mme [Y] à compter du mois de janvier 2015 jusqu'à l'exécution des travaux de remise en état ; -Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence le [6] à la somme de 1300 euros par mois au titre du trouble de jouissance du mois de janvier 2015 jusqu'au mois d'avril 2017, soit 35'100 euros ; -Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence le [6] à lui payer une somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -Le condamner aux entiers dépens de la procédure ; -Dispenser Mme [Y] de participer aux charges résultant des condamnations à intervenir. » Vu les conclusions en date du 13 janvier 2022 aux termes desquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence le [6] demande à la cour de : -Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Cusset en toutes ses dispositions ; Y ajoutant : -Condamner Mme [Y] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -Condamner Mme [V] [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens. MOTIFS DE LA DÉCISION Il sera rappelé en premier lieu qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu'elle n'a pas à se prononcer sur les demandes de « constater que... » ou de « dire et juger que...» lorsque celles-ci ne correspondent pas à des prétentions au sens des articles 4, 31 et 954 du code de procédure civile, mais en réalité à des moyens ou arguments invoqués au soutien des véritables prétentions. -Sur la portée de l'appel : Il n'est pas relevé appel du chef du jugement ayant condamné Mme [V] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le [6] la somme de 19'420,29 euros au titre des arriérés de charges, ce avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2017. Par ailleurs, si Mme [Y] a relevé appel du chef du jugement ayant prononcé sa condamnation au paiement d'une indemnité pour résistance abusive, dont le syndicat des copropriétaires demande quant à lui la confirmation, elle ne sollicite pas le rejet de cette prétention dans le dispositif de ses écritures, de sorte que cette condamnation ne peut qu'être confirmée, en application de l'article 954 du code de procédure civile - Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire procéder aux travaux de remise en état de l'appartement de Mme [Y] et la demande au titre du préjudice de jouissance : Mme [Y] explique que début janvier 2015, suite à un dégât des eaux en provenance des canalisations d'eaux usées de l'immeuble, qui transitaient selon elle par le vide sanitaire localisé au-dessus de son appartement et dépendant des parties communes de la copropriété, il est apparu que ce sinistre avait pour cause des travaux entrepris sans autorisation de la copropriété dans l'appartement n°111, situé au-dessus du sien et appartenant à la société [Localité 1] Côté Chic. Elle indique avoir alors confié ses clés au syndic pour qu'un plombier intervienne, en l'occurrence l'entreprise Grange, afin de procéder aux travaux de reprise nécessaires et avoir constaté à son retour que de nouvelles canalisations couraient dans son appartement, que des trous avaient été percés pour faire passer ces canalisations et que l'entreprise avait en outre enlevé le chauffe-eau et la machine à laver, cassé un mur épais construit en double épaisseur de briques, cassé un meuble encastré afin de faire passer sur le mur de son appartement des canalisations qui se trouvaient initialement dans le vide sanitaire. Elle indique que c'est en raison de l'inertie du syndic pour remédier aux désordres constatés qu'elle a cessé de régler les charges de copropriété. Ne soutenant plus sa demande tendant à la compensation de la créance qu'elle détiendrait à l'encontre du syndicat des copropriétaires avec la créance de ce dernier à son égard au titre des charges de copropriété impayées, elle demande à la cour de prononcer la condamnation du syndicat, sous astreinte à procéder aux travaux suivants : -enlèvement des canalisations d'eaux usées et eaux vannes dans son appartement ; -enlèvement du tuyau en cuivre posé dans son appartement ; -remise en état des murs de sa buanderie et de sa cuisine. Elle réclame également la condamnation du syndic à l'indemnisation du préjudice de jouissance résultant de cette situation, ce en application de l'article 9 alinéa 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui prévoit que les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution de travaux sur des parties privatives, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. S'il ressort de l'ensemble des éléments du dossier que les travaux de réfection des colonnes d'eaux usées et eaux vannes réalisés par l'entreprise Grange en janvier et mars 2015 ont occasionné des dommages, notamment sur les plâtreries de l'appartement de Mme [Y], il n'est pas démontré en revanche que, comme celle-ci le soutient, l'entreprise ait modifié l'emplacement initial des canalisations. Le syndicat des copropriétaires affirme au contraire de son côté que l'entreprise Grange est intervenue uniquement pour procéder au remplacement des sections de tuyaux qui existaient déjà dans l'appartement de Mme [Y], ce qui est d'ailleurs confirmé par le courrier adressé par cette dernière à Vici Conseil Immobilier le 24 janvier 2017 aux termes duquel elle indique qu'une intervention aux fins de recherche et de réparation de la fuite à l'origine du dégât des eaux dans son appartement a été effectuée pour connaître l'origine du dommage « trouvant naissance dans les parties communes passant dans [son] appartement ». Mme [Y] ne produit par ailleurs devant la cour aucun élément technique démontrant qu'il serait justifié et opportun de contraindre le syndicat des copropriétaires à faire procéder à « l'enlèvement des canalisations d'eaux usées et eaux vannes » dans l'appartement et à « l'enlèvement du tuyau cuivre ». Il sera observé à cet égard que s'il résulte du rapport du bureau d'études Euclid ingénierie, missionné pour vérifier la conformité des travaux de réfection des colonnes eaux usées et eaux vannes réalisés par l'entreprise Grange, que les travaux n'ont pas été mis en 'uvre par celle-ci dans le respect des règles de l'art, cet élément, qui concerne les rapports contractuels entre le syndicat des copropriétaires et cette entreprise, ne donne aucune indication s'agissant du passage des canalisations dans l'appartement de Mme [Y]. Enfin, l'avis émis dans une attestation par M. [E] [X], un autre copropriétaire, selon lequel « ces tuyaux qui sont des parties communes de l'immeuble ne devraient pas se trouver dans des parties privatives de celui-ci » n'est pas suffisant pour donner un éclairage technique sur la pertinence des affirmations de Mme [Y]. En l'absence de tout avis expert quant à l'impact des travaux de réfection des canalisations sur l'appartement de Mme [Y], sur les éventuels dysfonctionnements engendrés par ceux-ci et sur les solutions techniques devant éventuellement être mises en 'uvre, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [Y] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire procéder aux travaux sollicités. Il sera observé par ailleurs que le syndicat des copropriétaires a proposé à Mme [Y], d'une part par l'intermédiaire de l'assureur de cette dernière, d'autre part directement à celle-ci, de faire procéder à des travaux de reprise des plâtreries et peintures dans son appartement et qu'il a même fait établir un devis à cette fin, mais que l'appelante a refusé cette solution, étant rappelé qu'elle a indiqué par courriel du 14 juin 2018 n'avoir 'pas eu le temps de l'étudier'. Il sera relevé encore que l'appelante indique dans ses écritures que le syndic « avait tenté de commander des travaux de simple colmatage des trous par du placoplâtre sans aucune reprise des non-conformités », alors qu'elle n'établit pas par les pièces versées aux débats que l'intervention envisagée était insuffisante et que d'autres travaux étaient nécessaires dans son logement. Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a débouté Mme [Y] de sa demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 300 euros par mois à compter du mois de janvier 2015 jusqu'à la réalisation des travaux à titre indemnitaire. -Sur la demande au titre du préjudice de jouissance du fait de la privation d'eau chaude : Mme [Y] soutient avoir été privée d'un accès à l'eau chaude parce que l'entreprise de plomberie Grange avait déconnecté le chauffe-eau électrique situé dans la buanderie afin de pouvoir passer les nouvelles canalisations de l'appartement au-dessus de chez elle, appartenant à la société [Localité 1] Côté Chic, précisant encore que son chauffe-eau et sa machine à laver sont restés dans son salon et son couloir pendant plus de deux ans et que c'est seulement en avril 2017 que le syndicat a effectué la connexion provisoire du chauffe-eau électrique et de la machine à laver aux réseaux de la copropriété. Faisant valoir que pendant deux années elle a été privée d'un accès normal à l'eau chaude et de la possibilité de laver son linge dans son appartement, elle réclame à ce titre la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1300 euros par mois au titre du trouble de jouissance du mois de janvier 2015 jusqu'au mois d'avril 2017 soit la somme de 35'100 euros. Mme [Y] démontre par la communication du procès-verbal de constat établi le 7 septembre 2015 qu'à cette date, sa machine à laver et le ballon d'eau chaude se trouvaient dans le couloir de son appartement. Elle produit en outre plusieurs attestations dont il ressort que courant 2015 et 2016, elle allait régulièrement prendre des douches et faire des lessives chez des connaissances ainsi qu'un courrier adressé au syndic en recommandé avec accusé de réception le 26 janvier 2017, le mettant en demeure de faire procéder en urgence au branchement de ses installations dans la buanderie. Devant ces éléments, le syndicat des copropriétaires ne conteste ni le lien entre cette situation et l'intervention de l'entreprise Grange, ni être intervenue seulement en avril 2017 pour remédier au problème, étant observé qu'elle ne fait aucun commentaire sur la mise en demeure que lui a adressée Mme [Y] en janvier 2017. Toutefois, Mme [Y] ne démontre pas avoir signalé cette difficulté au syndicat des copropriétaires avant son courrier de janvier 2017. Ainsi, si le préjudice de jouissance de Mme [Y] est établi, la responsabilité du syndicat des copropriétaires à ce titre ne peut être retenue qu'à partir du moment où celui-ci a été informé de la situation, soit à partir du 26 janvier 2017. Le préjudice de jouissance subi par Mme [Y] jusqu'en avril 2017 sera dès lors justement réparé par la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1200 euros. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté Mme [Y] de sa demande indemnitaire. - Sur les dépens et les frais irrépétibles : Le jugement sera confirmé sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile, étant observé que c'est seulement en défense à l'action principale en paiement pour un montant élevé au titre des charges de copropriété que Mme [Y] a réagi par une demande reconventionnelle en invoquant les dommages subis suite aux travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires. Par ailleurs, Mme [Y], qui succombe pour l'essentiel de ses prétentions, doit également être déboutée de sa demande tendant à être dispensée de participer aux charges résultant des condamnations prononcées, en application de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui prévoit d'une part que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, d'autre part que le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. Chaque partie supportera la charge des dépens qu'elle a exposés devant la cour. Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins de la procédure d'appel. PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant publiquement et contradictoirement, Infirme le jugement en ce qu'il a débouté Mme [V] [Y] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance subi pour privation d'eau chaude pour la période du 26 janvier 2017 au mois d' avril 2017 ; Statuant à nouveau sur ce point, -Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence le [6], représenté par son syndic en exercice, la SARL Citya, à payer à Mme [V] [Y] la somme de 1200 euros en réparation de son préjudice de jouissance pour la période du 26 janvier 2017 au mois d'avril 2017 ; - Confirme le jugement pour le surplus des points soumis à la cour ; -Dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens d'appel ; -Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins de la procédure devant la cour. Le greffier Le président