Cour d'appel, 15 décembre 2022. 20/11779

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRÊT DU 15 DÉCEMBRE 2022 (n° 2022/ , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/11779 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCHNV Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Juillet 2019 -Autres juridictions ou autorités ayant rendu la décision attaquée devant une juridiction de première instance de Villejuif - RG n° 1119001894 APPELANT Monsieur [R] [P] né le 19 mai 1953 à [Localité 7] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 4] Représenté par Me Delphine LECOSSOIS LEMAITRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1035 INTIMÉE VALDEVY, office public de l'Habitat, venant aux droits de CACHAN HABITAT OPH, office Public local à caractère industriel et commercial identifié au SIREN sous le numéro 279400022 dont le siège social est à L'HOTEL DE VILLE DE CACHAN [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Florence TARDY-DORIC, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, CRETEIL, toque : PC 174 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président de chambre Anne-Laure MEANO, président assesseur Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Laure POUPET ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat du 23 décembre 1998, la société anonyme immobilière d'économie mixte de Cachan, devenue Cachan Habitat OPH, office public local à caractère industriel et commercial, et aujourd'hui Valdevy OPH, a donné à bail à M. [R] [P] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 3.139,43 francs, outre 168,94 francs au titre des annexes. Des loyers étant demeurés impayés, Cachan Habitat OPH a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 3 janvier 2019, puis a fait assigner M. [R] [P] devant le tribunal d'instance de Villejuif par acte d'huissier du 4 septembre 2019 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. Par jugement réputé contradictoire entrepris du 6 juillet 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif a ainsi statué : Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 décembre 1998 entre Cachan Habitat OPH et [P] [R] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 3 mars 2019. Condamne [P] [R] à verser à Cachan Habitat OPH la somme de 9.306,87 euros selon décompte arrêté au 29 février 2020, incluant le terme de février 2020. Autorise [P] [R] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 265 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette. Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement. Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés. Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise. Dit qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : - que la clause résolutoire retrouve son plein effet, - que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, - qu'à défaut pour [P] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Cachan Habitat OPH "puisse" faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, - que [P] [R] soit condamné à verser à Cachan Habitat OPH une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, Condamne [P] [R] à verser à Cachan Habitat OPH une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne [P] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. Ordonne l'exécution provisoire. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 6 août 2020 par M. [R] [P], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 septembre 2022 par lesquelles M. [R] [P] demande à la cour de : Déclarer M. [R] [P] recevable et bien fondé en son appel, Infirmer le jugement déféré en ce qu'il a : "- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 décembre 1998 entre Cachan Habitat OPH et [P] [R] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 3 mars 2019, - condamné [P] [R] à verser à Cachan Habitat OPH la somme de 9.306,87 euros selon décompte arrêté au 29 février 2020, incluant le terme de février 2020, - condamné [P] [R] à verser à Cachan Habitat OPH une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné [P] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture." Et, statuant à nouveau, Juger que la somme de 5.198,58 euros a été indûment réclamée par Cachan Habitat / Valdevy, Débouter Cachan Habitat / Valdevy de l'ensemble de ses demandes, en toutes fins qu'elles comportent, Ordonner le remboursement du trop versé. A titre subsidiaire, Octroyer à M. [P] les plus larges délais de paiement pour s'acquitter du solde restant dû, Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a suspendu "les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés et dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise", Le cas échéant, Proroger la suspension des effets de la clause résolutoire dans la mesure où M. [P] s'est acquitté, à ce jour, du montant des condamnations nonobstant la contestation du montant des surloyers réclamés indûment par Cachan Habitat / Valdevy, Condamner Cachan Habitat / Valdevy à payer à M. [R] [P] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel. Une fusion, justifiée et non contestée, de plusieurs offices publics de l'habitat étant intervenue en cours d'instance, Valdevy OPH a succédé à Cachan Habitat OPH. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 16 septembre 2022 au terme desquelles Valdevy OPH, venant aux droits de Cachan Habitat OPH, demande à la cour de : Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Vu les articles L.441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, Vu l'appel interjeté par M. [P], Le débouter de ses demandes, Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sous réserve de l'actualisation de la dette locative, Dire et juger que cette dette s'établit à la somme de 5.229,66 euros au 19 août 2022, loyer de juillet 2022 inclus et régularisation des suppléments de loyer de solidarité prise en compte, Condamner M. [R] [P] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il convient de rappeler que selon l'article 910-1 du code de procédure civile : "Les conclusions exigées par les articles 905-2 et 908 à 910 sont celles, adressées à la cour, qui sont remises au greffe et notifiées dans les délais prévus par ces textes et qui déterminent l'objet du litige." Les demandes à titre principal "d'ordonner le remboursement du trop versé" et à titre subsidiaire, le cas échéant, de proroger la suspension des effets de la clause résolutoire dans la mesure où M. [P] s'est acquitté, à ce jour, du montant des condamnations nonobstant la contestation du montant des surloyers réclamés indûment par Cachan Habitat/ Valdevy" ne figurant pas dans le dispositif des premières conclusions, remises au greffe par l'appelant le 20 octobre 2020, la cour n'est donc pas saisie de ces deux demandes figurant dans ses dernières conclusions. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et le montant de la dette locative Poursuivant l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a constaté la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire, M. [R] [P] n'invoque aucun moyen spécifique au soutien de celle-ci, les seuls moyens soutenus se cantonnant à tenter de démontrer le caractère indu d'une partie de la dette locative. L'essentiel de la contestation de M. [R] [P] porte sur le montant du supplément de loyer de solidarité (SLS) pratiqué par le bailleur en 2019, de 457,94 euros par mois, et en 2020, de 148,35 euros par mois, totalisant la somme de 5.198,58 euros. Valdevy OPH fait toutefois justement observer que M. [R] [P] ne conteste aucunement le calcul du SLS dû en 2018 (égal à 220,59 euros par mois) et donc la dette de 3.315,03 euros (loyers dus au 30 novembre 2018), mentionnée dans le commandement, visant la clause résolutoire, de payer cette somme en principal, délivré le 3 janvier 2019. En effet, si dans ses dernières conclusions, M. [R] [P] réplique au bailleur qu'il conteste également le SLS de 2018 "puisque le bénéfice réel de l'année 2017 était négatif (- 4.330 euros) et que par conséquent le surloyer aurait dû être revu à la baisse dès l'année 2018", il doit cependant être relevé que pour les revenus de 2016, dont il n'est pas contesté qu'ils servent de référence au calcul du SLS pour l'année 2018, M. [R] [P] produit, pour cette année 2016, une déclaration de bénéfices non commerciaux (BNC) en qualité d'artiste peintre, déficitaire de 4.330 euros, il met également aux débats un avis d'impôt 2017 pour les revenus de 2016 indiquant un revenu brut global de 33.919 euros, composé essentiellement de BNC à hauteur de 27.444 euros sans justifier d'une autre activité ; Or, il n'est pas contesté que c'est bien sur cette dernière base que le SLS a été calculé et M. [R] [P] ne démontre pas plus avant en quoi le calcul effectué par le bailleur serait erroné par rapport aux plafonds de ressources applicables. Il s'ensuit que la dette locative, arrêtée au mois de novembre 2018 inclus, pour un montant de 3.315,03 euros, telle qu'elle est mentionnée au commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 3 janvier 2019, et à l'avis d'échéance pour décembre 2018, mis aux débats, ne saurait être utilement contestée ; Que c'est donc à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 décembre 1998 entre Cachan Habitat OPH et M. [R] [P] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] étaient réunies à la date du 3 mars 2019, ce que la cour confirme. Ceci étant, le premier juge a fait droit à la demande de Cachan Habitat OPH de condamnation de M. [R] [P], non comparant, à lui payer la somme de 9.306,87 euros, arrêtée à la date du 29 février 2020, tout en accordant 36 mensualités à celui-ci pour pouvoir s'acquitter de sa dette, suspendant les effets de la clause résolutoire jusqu'à complet paiement. Si des paiements partiels sont intervenus, il ressort néanmoins du dernier décompte mis aux débats par Valdevy OPH, arrêté au 19 août 2022 que la dette locative s'élève à la somme de 5.229,66 euros, échéance de juillet 2022 incluse. Comme cela a été rappelé plus haut, l'essentiel de la contestation de M. [R] [P] porte sur le montant du supplément de loyer de solidarité (SLS) pratiqué par le bailleur en 2019, de 457,94 euros par mois, et en 2020, de 148,35 euros par mois, totalisant la somme de 5.198,58 euros. La cour relève en tout état de cause, que Valdevy OPH, pour fixer le montant de sa créance produit un décompte ayant couru de mars 2018 à janvier 2021 et un autre de janvier 2020 à août 2022, qui ne s'accordent pas, le 1er décompte laissant apparaître, avec l'avis d'échéance de janvier 20202, un solde débiteur antérieur de 8.287,47 euros en janvier 2020 et le 2ème décompte un solde antérieur nul en janvier 2020. Ainsi, il convient de retenir ce dernier décompte, plus favorable au locataire, qui sert de justification à Valdevy OPH pour établir sa créance. Pour contester cette créance de 5.229,66 euros constituée selon lui pour l'essentiellement de surloyers au titre des années 2019 et 2020, M. [R] [P] oppose au bailleur la non prise en compte de la baisse de ses bénéfices non commerciaux qu'il lui a communiquée pour les années de référence. Pour autant, il ne justifie pas avoir utilement communiqué au bailleur, dans le temps de l'enquête annuelle, les avis d'imposition qui auraient permis le calcul du SLS. Valdevy OPH fait d'ailleurs justement observer à cet égard que, selon l'article R.441-23 du code de la construction et de l'habitation : "Le dépassement des plafonds de ressources est déterminé au cours de l'année civile en fonction : 1°-des plafonds de ressources applicables aux logements locatifs sociaux fixés à l'annexe 1 de l'arrêté prévu à la première phrase de l'article D.331-12 en ce qui concerne la métropole et par l'arrêté prévu à l'article L.472-1 en ce qui concerne les départements d'outre-mer ; -des plafonds de ressources majorés applicables aux logements locatifs sociaux financés à l'aide de prêts prévus à l'article D.331-17, aux logements mentionnés à la deuxième phrase de l'article D.353-11, ainsi qu'aux logements attribués dans les conditions fixées au II de l'article D.331-12 ; (...) La modification de la composition du ménage ou de ses ressources telle que prévue à l'article L.441-3 est prise en compte pour le calcul du dépassement du plafond de ressources du locataire à partir du mois qui suit la survenance de l'événement et sur la base de justificatifs dûment transmis à l'organisme d'habitations à loyer modéré dans le délai de trois mois suivant la survenance de l'événement. En cas de transmission de ces pièces après ce délai, cette modification est prise en compte à partir du mois qui suit cette transmission."; Que M. [R] [P], qui a transmis en juillet 2020 sa déclaration de revenus 2019, s'est vu rembourser au titre du SLS du premier trimestre 2021, en application de ce texte, la somme de 445,05 euros en avril 2021. En conséquence, la créance de Valdevy OPH étant établie, il sera fait droit à sa demande de condamnation en paiement de M. [R] [P]. Sur la demande de délais de paiement À titre subsidiaire, M. [R] [P] plaide l'octroi des plus larges délais de paiement. Valdevy OPH confirme son accord, donné devant le premier juge, malgré l'absence du locataire. Il sera constaté, d'une part, que la dette locative a été minorée entre la première instance et la cour, puisqu'elle est passée de 9.306,87 euros à 5.229,66 euros et, d'autre part, que le délai de 36 mois accordé par le premier juge pour s'acquitter de son paiement dans le jugement entrepris du 6 juillet 2020 est toujours en cours, de sorte qu'il suffit à la cour de le confirmer de ce chef. Sur l'article 700 du code de procédure civile Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné M. [R] [P] à verser à Cachan Habitat OPH la somme de 9.306,87 euros selon décompte arrêté au 29 février 2020, incluant le terme de février 2020, Et statuant à nouveau, Condamne M. [R] [P] à payer à Valdevy OPH la somme de 5.229,66 euros de dette locative, arrêtée au 19 août 2022, terme de juillet 2022 inclus, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne M. [R] [P] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président