Cour d'appel, 29 novembre 2022. 20/04200

N° RG 20/04200 - N° Portalis DBVM-V-B7E-KVPY N° Minute : C3 Copie exécutoire délivrée le : à la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE Me Pierre BENDJOUYA AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 2ÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 29 NOVEMBRE 2022 Appel d'un Décision (N° R.G. 18/03296) rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE en date du 26 novembre 2020, suivant déclaration d'appel du 23 Décembre 2020 APPELANTE : Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic la SAS AUDRAS et DELAUNOIS, dont le siège est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Audrey MANGIONE de la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE, avocat au barreau de GRENOBLE INTIMÉS : M. [V] [K] de nationalité Française [Adresse 6] [Localité 5] Mme [T] [E] épouse [K] de nationalité Française [Adresse 6] [Localité 5] Représentés par Me Pierre BENDJOUYA, avocat au barreau de GRENOBLE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Emmanuèle Cardona, présidente M. Frédéric Dumas, vice-président placé, en vertu d'une ordonnance en date du 29 juin 2022 rendue par la première présidente de la cour d'appel de Grenoble, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère DÉBATS : A l'audience publique du 4 Octobre 2022, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Mme Caroline Bertolo, greffière, en présence de Céline Richard, greffière stagiaire, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur et Madame [K] ont acquis le 10 septembre 2015 un appartement d'une superficie de 17,18 m2 au sein de la copropriété sise [Adresse 2]. L'ensemble immobilier à usage d'habitation et de commerce comprend un bâtiment A élevé sur cave en sous-sol de rez-de-chaussée en nature de commerce ' 4 étages et combles au-dessus ; un bâtiment B attenant élevé de rez-de-chaussée 1 étage au-dessus et un bâtiment C en fond de cour élevé sur caves en sous-sol, de rez-de- chaussée en nature de commerce, 4 étages et combles au-dessus. L'appartement acquis, situé dans le bâtiment C, constitue le lot numéro 1 suivant état descriptif de division auquel sont rattachés les 14/100 èmes des parties communes générales de l'immeuble. Lors de l'assemblée générale qui s'était tenue le 11 mars 2017, les copropriétaires avaient décidé de confier au cabinet [U] une mission d'étude pour une refonte des tantièmes de la copropriété. Le cabinet [U] a rendu un rapport d'expertise le 7 mars 2018, portant uniquement sur le bâtiment C.   Au terme de l'assemblée générale qui s'est tenue le 23 mai 2018, le syndicat des copropriétaires a rejeté la modification des millièmes de charges du bâtiment suivant le rapport [U], l'unanimité n'ayant pas été acquise.   Les époux [K] se sont vu notifier le procès-verbal d'assemblée générale le 10 juin 2018. Suivant acte d'huissier du 7 août 2018, les époux [K] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Grenoble le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] aux fins de voir déclarer nulle la résolution numéro 14 de ce procès-verbal, relative à la modification des millièmes de charges du bâtiment suivant le rapport [U]. Par jugement rendu le 26 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Grenoble a : -dit qu'en l'état, le rapport dressé par Monsieur [U] ne permet pas d'établir une nouvelle répartition des charges,  -ordonné une expertise confiée à Monsieur [U] [D], [Adresse 3], lequel après s'être rendu sur les lieux à [Adresse 2] s'être fait remettre tous documents nécessaires et avoir entendu toutes personnes utiles à condition de les désigner nommément dans son rapport, aura pour mission de :  -dire si la répartition des charges de la copropriété du [Adresse 2] est conforme aux dispositions combinées des articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 dans la négative : -établir la refonte de l'état descriptif de division, -déterminer les parties communes affectées à l'usage de plusieurs ou de tous les copropriétaires et les parties privatives affectées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, - fixer la répartition sur charges des copropriétaires, -s'expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission, sur les dires et observations des parties qu'il aura recueillies après leur avoir fait part de ses pré-conclusions, -dit que l'expert pourra s'adjoindre tout sapiteur de son choix. -fixé à 3 000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée entre les mains du régisseur d'avances et de recettes du tribunal de grande instance de Grenoble, par Monsieur [V] [K] et son épouse née [T] [E] dans les deux mois du jugement sous peine de caducité de la désignation de l'expert.  -dit que l'expert déposera son rapport au greffe de la juridiction dans les 6 mois de la consignation et qu'il en délivrera copie à chacune des parties, accompagnée de sa demande de taxation de ses honoraires, les parties disposant d'un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations auprès du juge taxateur, -dit que lors de la première réunion, ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours, qu'il communiquera aux parties cette estimation, qu'il enverra au juge chargé du contrôle de l'expertise le procès-verbal de première réunion contenant l'avis fait par lui aux parties du montant prévisible de ses honoraires et débours, -dit qu'il pourra solliciter le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire, -déclaré qu'en cas d'empêchement justifié de l'expert commis, il pourra être procédé à son remplacement par simple ordonnance du juge chargé de suivre les expertises et qu'il lui en sera référé en cas de difficultés, -dit qu'en cas de difficultés, il sera référé au magistrat chargé du contrôle des opérations d'expertise, -sursis à statuer sur les autres demandes, -dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration en date du 23 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel du jugement en ce qu'il a: -dit qu'en l'état, le rapport dressé par Monsieur [U] ne permet pas d'établir une nouvelle répartition des charges, -ordonné une expertise confiée à Monsieur [U] [D], [Adresse 3], lequel après s'être rendu sur les lieux à [Adresse 2] s'être fait remettre tous documents nécessaires et avoir entendu toutes personnes utiles à condition de les désigner nommément dans son rapport, aura pour mission de :  -dire si la répartition des charges de la copropriété du [Adresse 2] est conforme aux dispositions combinées des articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 dans la négative : -établir la refonte de l'état descriptif de division, -déterminer les parties communes affectées à l'usage de plusieurs ou de tous les copropriétaires et les parties privatives affectées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, - fixer la répartition sur charges des copropriétaires, -s'expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission, sur les dires et observations des parties qu'il aura recueillies après leur avoir fait part de ses pré-conclusions, -dit que l'expert pourra s'adjoindre tout sapiteur de son choix. -fixé à 3 000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée entre les mains du régisseur d'avances et de recettes du tribunal de grande instance de Grenoble, par Monsieur [V] [K] et son épouse née [T] [E] dans les deux mois du jugement sous peine de caducité de la désignation de l'expert.  -dit que l'expert déposera son rapport au greffe de la juridiction dans les 6 mois de la consignation et qu'il en délivrera copie à chacune des parties, accompagnée de sa demande de taxation de ses honoraires, les parties disposant d'un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations auprès du juge taxateur, -dit que lors de la première réunion, ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours, qu'il communiquera aux parties cette estimation, qu'il enverra au juge chargé du contrôle de l'expertise le procès-verbal de première réunion contenant l'avis fait par lui aux parties du montant prévisible de ses honoraires et débours, -dit qu'il pourra solliciter le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire, -déclaré qu'en cas d'empêchement justifié de l'expert commis, il pourra être procédé à son remplacement par simple ordonnance du juge chargé de suivre les expertises et qu'il lui en sera référé en cas de difficultés, -dit qu'en cas de difficultés, il sera référé au magistrat chargé du contrôle des opérations d'expertise, -sursis à statuer sur les autres demandes, -dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les époux [K] ont interjeté appel incident. Dans ses conclusions notifiées le 15 mars 2021, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de: Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Vu les articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,  -confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Monsieur et Madame [K] de leurs prétentions tendant à voir déclarer nulle la résolution numéro 14 du procès- verbal d'assemblée générale qui s'est tenue le 23 mai 2018. -infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a jugé les demandeurs en droit de solliciter la modification de charges de copropriété, et instauré une expertise judiciaire. En conséquence, -débouter les époux [K] de leurs demandes tendant à obtenir le remboursement des charges payées, -condamner Monsieur et Madame [K] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.   Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires conclut à l'absence de nullité de la résolution n°14 et l'inexistence d'un abus de majorité du fait de l'obligation de voter la résolution litigieuse à l'unanimité. Il s'oppose en revanche à la modification de charges telle que sollicitée par les époux [K] qui ne démontrent pas en quoi les répartitions des charges seraient contraires à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il estime que le tribunal ne pouvait accepter une expertise judiciaire qu'à la condition d'admettre et de motiver que la répartition de charges actuelle en vigueur, au sein de la copropriété, est contraire à l'ordre public. Il déclare que les époux [K] ont confondu l'action en révision pour lésion ouverte par l'article 12 et l'action en répartition judiciaire des charges de copropriété. Il rappelle qu'en tout état de cause, les époux [K] ne sauraient obtenir la restitution de charges qu'ils ont réglées sur la base d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif parfaitement en vigueur au jour des appels de fonds qui leur ont été notifiés, toute modification ne pouvant valoir que pour l'avenir. Dans leurs conclusions notifiées le 8 juin 2021, les époux [K] demandent à la cour de : Vu les articles 5, 10 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Vu le rapport du cabinet [U], A titre principal -réformer le jugement entrepris et faire droit à l'appel incident des époux [K], -dire et juger que la répartition des tantièmes des charges résultant de l'état descriptif de division actuel méconnaît les dispositions combinées des articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965. En conséquence, -annuler la répartition des charges découlant de l'état descriptif de division et procéder à la répartition des tantièmes des charges suivant le rapport du cabinet [U]. -condamner la copropriété du [Adresse 2] à restituer aux époux [K] la somme de 2 013,15 euros au titre des charges qu'ils ont indûment payées. A titre subsidiaire -confirmer la décision du tribunal en ce qu'elle a désigné M. [U] avec pour mission de dire si la répartition des charges de la copropriété du [Adresse 2] est conforme aux dispositions combinées des articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, -condamner la copropriété du [Adresse 2] aux entiers dépens de première instance et d'appel, outre une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.   Les époux [K] demandent la modification judiciaire de la répartition des charges sur le fondement des dispositions combinées des articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, et énoncent qu'il résulte de ce rapport [U] que les critères définis à l'article 5 de ladite loi, qui sont la consistance, la superficie et la situation des lots, n'ont pas été pris en compte dans la répartition des tantièmes, que les dispositions d'ordre public de l'article 5 précité ne sont pas respectées.   La clôture a été prononcée le 9 février 2022.   MOTIFS Sur l'instauration d'une mesure d'expertise judiciaire Le syndicat des copropriétaires énonce que la demande d'expertise est impossible dans la mesure où l'action intentée par les époux [K] est une action en révision des charges, limitée dans le temps, conformément à l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965. Selon l'article 10, dans sa version applicable lors du vote de l'assemblée générale, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Selon l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. En l'espèce, le règlement de copropriété établi le 9 juillet 1925 et rédigé de manière manuscrite indique à l'article 5 : « contribution aux charges communes » : Les charges communes de toute nature se répartiront entre les copropriétaires des maisons dont il s'agit dans la même proportion que leurs droits de copropriété dans les choses (deux termes illisibles). Compte tenu de l'absence d'autre indication, il convient de faire application de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 précité. Il résulte du rapport d'expertise amiable que la quote-part fixée pour chaque lot ne semble pas résulter de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, en contradiction avec cet article, d'ordre public. À la différence de l'action en révision qui a pour cause une répartition légale dans son principe mais en fait lésionnaire pour certains copropriétaires dans le calcul des quotes-parts, l'action tendant à faire déclarer non écrites des clauses de répartition illicites est fondée sur l'illégalité de la répartition faite lors du règlement de copropriété et a pour objet d'en faire constater l'illicéité et de la faire remplacer par une autre, conforme à la loi impérative. Cette action n'est soumise à aucun délai. L'action intentée par les époux [K] est donc recevable. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné une mesure d'expertise, mais infirmé en ce qu'il a désigné M.[U], déjà intervenu en qualité d'expert amiable. Sur le vote de la résolution n°14 La résolution n°14 a été votée selon les conditions de l'unanimité. Toutefois, l'article 24 II, f de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi ALUR du 24 mars 2014 dispose que l'assemblée générale doit décider à la majorité de l'article 24, soit la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. Cependant, même avec application de la bonne majorité, la résolution aurait été rejetée puisqu'aucun copropriétaire n'a voté en sa faveur. Il n'y a donc pas lieu d'annuler cette résolution. Sur la demande de restitution des charges A supposer qu'il soit fait droit aux modifications de quote-part des charges, cette décision ne peut valoir que pour l'avenir, les époux [K] seront déboutés de leur demande. Le syndicat des copropriétaires qui succombe à l'instance sera condamné aux dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi ; Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a désigné M.[U] en qualité d'expert judiciaire et statuant de nouveau ; Désigne M. [I] [Adresse 8] Tél : [Localité 1] Mèl: [Courriel 7] pour effectuer la mission d'expertise telle que définie dans le jugement déféré ; Condamne le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [K] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE