Tribunal judiciaire, 02 décembre 2025. 25/08128

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Olivia ZAHEDI ; Monsieur [K] [O] Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 25/08128 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAZDL N° MINUTE : JUGEMENT rendu le mardi 02 décembre 2025 DEMANDEUR Monsieur [T] [Y], demeurant [Adresse 2] représenté par Maître Olivia ZAHEDI de la SELARL GOLDWIN PARTNERS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0103 DÉFENDEUR Monsieur [K] [O], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 30 septembre 2025 Délibéré le 02 décembre 2025 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 décembre 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier Décision du 02 décembre 2025 PCP JCP fond - N° RG 25/08128 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAZDL EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 19 juin 2024, M. [K] [O] a consenti à M. [T] [Y] un bail portant sur un appartement meublé situé [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 1 560 euros outre une provision sur charge de 210 euros. A son entrée dans les lieux, M. [T] [Y] a versé la somme de 2 000 euros à titre de dépôt de garantie. Il a quitté les lieux le 10 septembre 2024. Le 31 octobre 2024, par l’intermédiaire de son conseil, il a mis en demeure M. [K] [O] de lui verser la somme de 10 780,57 euros au titre de l’indemnisation de ses préjudices financier et de jouissance, des loyers trop perçus, du complément de loyer injustifié et de la restitution du dépôt de garantie. Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2025, M. [T] [Y] a ensuite fait assigner M. [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts : 6 311,22 euros au titre du remboursement des frais de relogement, au titre de son préjudice financier, 1 207,75 euros au titre du remboursement de loyer entre le 17 août 2024 et le 9 septembre 2024,480,70 euros au titre du dépassement de l’encadrement des loyers, 575 euros au titre de l’application d’un complément de loyer injustifié, 3 320 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêt au taux légal sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la présente décision.Il demande en outre la condamnation de M. [K] [O] à lui verser 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens de la procédure. Pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, il convient, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, de renvoyer à son assignation oralement développée lors de l'audience du 30 septembre 2025, à laquelle il s’est fait représenter par son conseil. M. [K] [O], bien que régulièrement cité à comparaître en étude, ne s’est pas présenté ni fait représenter. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé au La décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2025, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur l’indemnisation des préjudices En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'État définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Le bailleur est obligé, notamment : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains précise que le logement décent doit notamment, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, assurer « le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 4] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ». Le bailleur engage, en cas de manquement à son obligation de délivrance, sa responsabilité et peut ainsi être condamné à indemniser son locataire des différents préjudices subis. En l’espèce, M. [T] [Y] demande la condamnation de M. [K] [O] à lui verser la somme de 6 311,22 euros au titre des frais engagés pour se reloger temporairement entre le 17 août et le 9 septembre 2025 du fait de l’impossibilité de se maintenir dans son logement ainsi que l’indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 1 207,75 euros correspondant aux loyers versés sur cette même période, en raison de l’indécence de son logement. Il entend rapporter la preuve de cette indécence en produisant : Un constat amiable de dégât des eaux survenu le 20 août 2024 mentionnant une fuite sur canalisation en provenance de l’appartement voisin, Une planche photographique laissant apparaitre des moisissures sur le plafond d’un appartement et sur les planches d’un placard, ainsi que des boursoufflures sur les peintures. Ces éléments sont insuffisants à rapporter la preuve des désordres allégués puisque M. [T] [Y] ne verse que des photographies non horodatées qui ne sont corroborées par aucun autre élément objectif (constat de commissaire de justice, rapport d’expertise, permettant notamment de vérifier l’allégation selon laquelle le taux d’humidité mesuré était de 100%), étant précisé que la circonstance qu’un dégât des eaux est intervenu, non contestable, est insuffisante à caractériser ces désordres. D’autre part, M. [T] [Y] ne démontre pas non plus que M. [K] [O] a manqué à ses obligations, dans la mesure où il ne justifie pas l’avoir interpellé préalablement à la mise en demeure d’avocat envoyée le 31 octobre 2024, soit postérieurement au congé délivré et qu’il n’est pas rapporté la preuve qu’il a n’a pas été diligent. Ainsi, M. [T] [Y] ne saurait arguer d’un quelconque préjudice lié à l’indécence du logement qui n’est pas caractérisée en l’espèce et ses demandes indemnitaires ne sauraient prospérer. Il en sera donc débouté. Sur les sommes réclamées au titre du dépassement du loyer et du complément de loyer injustifié L’article 140 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, prévoit, en son III A que A dans les territoires où s'applique l'arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l'examen des litiges relatifs à cette action en diminution. L’article 140 III B de cette même loi ajoute qu’un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu'il s'agit d'un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi. En l’espèce, M. [T] [Y] n’a pas saisi la commission départementale de conciliation avant d’effectuer sa demande en justice en restitution des sommes trop perçues au titre du dépassement du loyer et du complément de loyer injustifié. Par conséquent, il en sera débouté. Sur la restitution du dépôt de garantie En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.(…) A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, M. [T] [Y] indique que M. [K] [O] ne lui a pas restitué le dépôt de garantie de 2 000 euros qu’il a versé en entrant dans les lieux alors qu’il a quitté les lieux le 10 septembre 2024, information qui n’a jamais été contestée par le bailleur. Il justifie lui avoir réclamé la restitution de ce montant par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 octobre 2024 adressé par son conseil. M. [K] [O] ne s’est pas présenté à l’audience et ne soutient pas avoir remboursé ce montant à M. [T] [Y] ou encore, être créancier de quelconques sommes qu’il aurait ainsi imputées sur le montant du dépôt de garantie. Par conséquent rien ne justifie l’absence de restitution du montant du dépôt de garantie par M. [K] [O] qui sera ainsi condamné à restituer à M. [T] [Y] la somme de 2000 euros à ce titre, outre la somme de 1320 euros au titre de la majoration légale prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionné. En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024. La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée, en application de l’article 1343-2 du code civil. Le prononcé d’une astreinte n’apparait pas justifié et M. [T] [Y] sera ainsi débouté de cette demande. Sur les demandes accessoires M. [K] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il sera également condamné à indemniser M. [T] [Y] au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’une somme que l’équité commande de fixer à 800 euros. L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, CONDAMNE M. [K] [O] à verser à M. [T] [Y] la somme de 3320 euros au titre de la restitution du montant du dépôt de garantie et de la majoration légale de 10% (échue entre octobre 2024 et septembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 31 octobre 2024, ORDONNE la capitalisation des intérêts, CONDAMNE M. [K] [O] à verser à M. [T] [Y] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE M. [T] [Y] de ses autres demandes, CONDAMNE M. [K] [O] aux dépens, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision, Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le Greffier La Juge des contentieux de la protection