Cour d'appel, 08 mars 2023. 21/14920

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 08 MARS 2023 (n° , 11 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 21/14920 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEG53 Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juin 2021 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 17/05175 APPELANTES S.A.R.L. SOCIETE HOTELIERE PARISIENNE 'SHP' agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 342 168 648 [Adresse 2] [Localité 8] représentée par Maître Bernard BESSIS de la SELEURL BERNARD BESSIS SELARL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0794 S.C.P. THEVENOT [Y] MANIERE [T], prise en la personne de Maître [M] [Y], administrateur judiciaire, ès-qualités de commissaire à l'exécution du plan de la société hôtelière parisienne [Adresse 7] [Localité 8] représentée par Maître Bernard BESSIS de la SELEURL BERNARD BESSIS SELARL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0794 INTIMES Monsieur [B] [C] [Adresse 10] [Adresse 4] (Belgique) né le 10 Avril 1942 à Likasi Représenté par Me Valérie PICHON, avocat au barreau de PARIS, toque : R284 Monsieur [A] [C] [Adresse 12] [Localité 5] (BELGIQUE) Représenté par Me Valérie PICHON, avocat au barreau de PARIS, toque : R284 Madame [D] [C] [Adresse 11] [Localité 1] (BELGIQUE) Représentée par Me Valérie PICHON, avocat au barreau de PARIS, toque : R284 S.A. AXA FRANCE IARD prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège ès qualités d'assureur de la société HOTELIERE PARISIENNE immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 722 057 460 [Adresse 6] [Localité 9] Représentée par Maître Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111, Assistée de Maître Anaïs GUILLEMOT de la SELARL BOIZARD EUSTACHE GUILLEMOT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P456 S.A. AXA FRANCE IARD prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège ès-qualités d'assureur des consorts [C] [Adresse 6] [Localité 9] Représentée par Maître Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034, avocat postulant Assistée de Maître Xavier LEDUCQ de la SCP CRTD & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E2035, avocat plaidant COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Nathalie RECOULES, présidente de chambre, chargée du rapport et Monsieur BERTHE Douglas, conseiller. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Nathalie RECOULES, présidente de chambre Monsieur Douglas BERTHE, conseiller Madame LEBEE Emmanuelle, magistrate honoraire, exerçant des fontions juridictionnelles Greffier, lors des débats : Madame Sonia JHALLI ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par Nathalie RECOULES, présidente de chambre - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Nathalie RECOULES, présidente de chambre et par Madame Mianta ANDRIANASOLONIARY, greffier, présente lors de la mise à disposition. ************** Exposé du litige  Par acte du 19 décembre 2011, MM. [B] et [A] [C] et Mme [D] [C] (les consorts [C]) ont donné à bail en renouvellement à la Société Hôtelière Parisienne (Ia société Shp) à compter du 1er juillet 2011, des locaux à usage d'hôtel meublé au sein d'un immeuble situé [Adresse 3] et, par un second acte du même jour, ont donné à la même société en bail en renouvellement une boutique située dans le même immeuble, pour y exercer l'activité de vente de téléphonie. En juillet 2014, des désordres importants apparaissaient dans les locaux, liés à des mouvements de l'immeuble, provenant de tassements de terrain. Il ressortait de l'inspection des réseaux d'assainissements que les réseaux souterrains étaient fuyards. Par la suite et alors que les travaux n'avaient pas encore commencés, la société Shp, à la demande des propriétaires bailleurs, condamnait provisoirement, à compter d'octobre 2015, compte-tenu du risque d'effondrement du sol, cinq chambres situées au rez-de-chaussée, sur les 26 que comporte l'hôtel. En février 2016, la société Shp suspendait le paiement de ses loyers. Les travaux commençaient en mars 2016 et portaient sur la dépose de tous les réseaux d'évacuation en sous-sol de l'immeuble, leur remplacement et la consolidation du gros 'uvre en sous-sol par des travaux d'injections et de reprise des sols. Le 28 octobre 2016, le bailleur faisait signifier un commandement de payer les loyers échus à hauteur de la somme de 101 566, 10 euros et le preneur le mettait en demeure de lui indiquer la date de fin des travaux. Ces travaux de gros-'uvre s'achevaient le 9 février 2017 et le preneur reprenait le règlement de ses loyers. Les 22 et 23 mars 2017, les consorts [C] ont fait assigner la société Shp ainsi que la société civile professionnelle [Z] - [Y] ' Manière - [T], prise en la personne de Me [Y], ès-qualités de commissaire à l'exécution du plan de la société locataire (ci-après Me [Y] ès-qualités), devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins essentielles d'obtenir la condamnation de la société SHP à leur payer la somme de 143 495,40 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 mars 2017, puis ils ont fait intervenir leur assureur, la société Axa France Iard (la société Axa, assureur du bailleur) aux fins d'obtenir sa garantie, subsidiairement pour voir ordonner une expertise. Le 12 décembre 2017, la société SHP et Me [Y], ès-qualités, ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris, l'assureur de la société Shp, la société Axa France Iard (la société Axa), aux fins de lui voir déclarer opposables les opérations d'expertises à venir et d'obtenir sa garantie à prendre en charge, avec les bailleurs, le préjudice financier subi du fait des désordres. Les procédures ont été jointes. Par ordonnance du 9 février 2018, le juge de la mise en état a, notamment, ordonné une expertise confiée à M. [S]. L'expert a déposé son rapport le 6 février 2019. Par jugement en date du 10 juin 2021, le tribunal judiciaire de Paris a, notamment : - débouté la société Axa en qualité d'assureur des consorts [C] de la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société Hôtelière Parisienne, de Me [Y] ès-qualités de commissaire à l`exécution au plan au paiement de l'arriéré locatif et de la société Axa en qualité d'assureur de la société Hôtelière Parisienne et déclaré celle-ci, Me [Y] ès-qualités et la société Axa en qualité d'assureur du preneur recevables en leurs demandes, - fixé, pour le bail des locaux à usage d'hôtel, à 20 % la réfaction des loyers échus pour la période allant du 1er mars 2016 au 9 février 2017 et à 12 % la réfaction des loyers échus à compter du 10 février 2017 jusqu'à la réalisation par les consorts [C] des travaux de gros oeuvre préconisés par l'expert de passivation des fers apparents dans les planchers hauts du rez de chaussée et de traitement des fissurations apparentes des trois chambres inexploitées du rez-de-chaussée de l'hôtel ; - condamné la société Hôtelière Parisienne à payer aux consorts [C] la somme de 138 031,43 euros représentant les loyers et les charges, après réfaction, impayés au titre du bail de l'hôteI et arrêtés au 1er octobre 2020, celle de 34 813,48 euros au titre des loyers et des charges impayés pour les locaux à usage de commerce de téléphonie arrêtés au 1er octobre 2020 ; - accordé à la société Shp 24 mois de délais pour s'acquitter de ces sommes ; - débouté les consorts [C] de leur demande de condamnation de Me [Y], és-qualités, au paiement de l'arriéré locatif ; - condamné solidairement les consorts [C] à payer à la société Hôtelière Parisienne, la somme de 21 896, 17 euros correspondant au préjudice économique subi par cette dernière sur la période allant du 1er novembre 2015 au 9 février 2017, déduction faite de l'indemnité de 38 103,83 euros payée par la société Axa ; - débouté les consorts [C] de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action subrogatoire de la société Axa et déclaré cette dernière recevable en ses demandes formées à leur encontre à ce titre ; - condamné les consorts [C] à payer à la société Axa les sommes de 38 l03,83 euros au titre des sommes versées à la société Shp en réparation de son préjudice économique et de 25 242, 90 euros au titre des sommes versées à cette société en réparation de son préjudice matériel ; - condamné la société Axa à garantir les consorts [C] des condamnations prononcées à leur encontre ; - débouté les consorts [C] de leur demande de complément d'expertise technique et de leur demande d'expertise financière ; - débouté la société Hôtelière Parisienne de sa demande d'exécution sous astreinte des travaux préconisés par l'expert ; - condamné les consorts [C] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, dont il a ordonné la distraction ; -condamné les consorts [C] à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à la société Hôtelière Parisienne et à Me [Y] en qualité de commissaire à l''exécution du plan, la somme de 8 000 euros, à la société Axa celle de 2 000 euros  et débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires. La société Shp a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 29 juillet 2021. Par ordonnance en date du 7 septembre 2022, le magistrat en charge de la mise en état a, notamment, débouté les consorts [C] de leurs demandes tendant à voir ordonner un complément d'expertise technique et un complément d'expertise financière. Moyens et prétentions en cause d'appel Pour leur exposé complet, il est fait renvoi aux écritures visées ci-dessous : Vu les conclusions récapitulatives de la société Shp et de Me [Y], es qualités, en date du 20 janvier 2022, tendant à voir la cour infirmer le jugement sauf en ce qu'il les a déclarés recevables en leurs demandes à l'encontre de la société Axa, en ce qu'il a condamné celle-ci à garantir les consorts [C] des condamnations prononcées à leur encontre et a dit que la société Shp était bien-fondée à solliciter l'indemnisation de la perte d'exploitation du commerce d'hôtellerie, statuer à nouveau : - juger que le montant dû pour la période entre le 1er mars 2016 et le 9 février 2017 s'élèvait à 100 733,22 euros  et non celle de 143 495 euros ; - juger que la société Hôtelière Parisienne doit être dispensée de tout paiement de loyer pour la période du 1er juillet 2016 au 31 août 2016 correspondant aux travaux effectués dans le local de téléphonie soit du paiement de la somme de 2 212 euros (1 106 euros x 2) ; - débouter les consorts [C] de leur demande en paiement de la somme de 53 459,83 euros au titre des loyers du local commercial au 9 décembre 2022 ; -juger que le montant des sommes restant dues avant l'indemnisation s'élève au 20 janvier 2023 au titre de l'hôtel à la somme de 298 695,40 euros et au titre de la boutique à la somme de 37 329,11 euros ; - juger que la société Hôtelière Parisienne doit être dispensée de tout paiement de loyer pour la période allant du 1er mars 2016 au 9 février 2017 pour le bail concernant l'hôtel ; - à titre subsidiaire, - fixer pour cette période 1er mars 2016 au 9 février 2017, à 50 % la réfaction dudit loyer de l'hôtel et à 30 % celle concernant la période courant entre le 9 février 2017 et l'exécution par les propriétaires des travaux de gros 'uvre restant à effectuer, notamment la passivation des fers apparents et la réparation des fissures aux murs et aux plafonds de 3 chambres situées au rez-de-chaussée. - juger que l'indemnité pour perte de marge s'élève à la somme de 193 396 euros ; - condamner les consorts [C] au paiement à ce titre de la somme de (193 396 - 38 103,23 =) 155 292,83 euros avec intérêts de droit à compter du 23 mars 2017 ; - ordonner sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard aux consorts [C] de procéder à compter du jugement à intervenir, à l'exécution de ces travaux de gros 'uvre préconisés par M. [S] à savoir, la passivation des fers apparents dans les planchers hauts du rez de chaussée et le traitement des fissurations diverses apparentes, ces travaux devant être exécutés préalablement à ceux de réaménagement des 3 chambres du rez de chaussée ; - ordonner également sous une autre astreinte de 1 000 euros par jour de retard aux consorts [C] de procéder à la réfaction de la toiture qui fuit et à celle de la façade de l'hôtel ; - se réserver la liquidation de l'astreinte ; - condamner solidairement les consorts [C] au paiement d'une astreinte de 1 000 euros par jour de retard courant à compter de l'arrêt à intervenir et dire que l'astreinte courra tant que les travaux de finition de gros 'uvre de l'immeuble n'auront pas été achevés ceux-ci consistant en la « passivation des fers apparents dans les planchers hauts du rez-de-chaussée et le traitement des fissurations diverses apparentes préalable » ; - à titre infiniment subsidiaire, accorder à la société Shp un délai de 24 mois pour apurer sa dette  - condamner les consorts [C] au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens dont la distraction est demandée ; Vu les conclusions récapitulatives de la société Axa, assureur de la société Shp, en date du 22 avril 2022, tendant à voir la cour confirmer le jugement entrepris, débouter les consorts [C] de leurs demandes de complément d'expertise et d'expertise financière ainsi que de toutes leurs demandes, condamner tout succombant à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens dont la distraction est demandée, débouter les parties de leurs plus amples demandes. Vu les conclusions récapitulatives des consorts [C], en date du 5 janvier 2023, tendant à voir la cour confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré recevables leurs demandes à l'encontre de la société Axa, condamné celle-ci à les garantir, débouté la société Shp de sa demande d'astreinte, infirmer le jugement pour le surplus, statuer à nouveau, débouter la société Shp et Me [Y] es qualités de leurs demandes, avant dire droit, ordonner un complément d'expertise sur les désordres et désigner à cet effet M. [S], ordonner une expertise sur le préjudice financier de la société Shp, constater et subsidairement prononcer la résiliaion des baux aux torts du preneur et ordonner son expulsion, déclarer prescrites les demandes de la société Axa à leur encontre, enjoindre sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, la société Shp et le commissaire à l'exécution du plan, de faire réaliser les travaux d'étanchéité défaillants tels que mentionné aux termes du rapport dressé par M. [N] ; - les condamner conjointement et solidairement à leur payer la somme de 228 331,09 euros à titre de paiement des loyers arrêtée au 1er octobre 2020, celle de 311 738,24 euros au 1er avril 2022, de 298 695,40 euros et 53 459,83 euros arrêtés au 9 décembre 2022, la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ; - dire que la société Axa devra garantir les consorts [C] de toute condamnation éventuellement prononcée à leur encontre ; Vu les conclusions récapitulatives de la société Axa, assureur des consorts [C], en date du 27 janvier 2022, tendant à voir la cour juger que les demandes formulées par les consorts [C] et par la SHP et son assureur sont irrecevables pour défaut de qualité et/ ou défaut d'intérêt à agir et, en tous cas, mal fondées, en conséquence, infirmer le jugement entrepris, à titre principal, la mettre hors de cause et la décharger de toute condamnation, à titre subsidiaire, juger la garantie « canalisations enterrées » non mobilisable, faute de caractère accidentel aux dommages causés, en conséquence, rejeter toute demande de mobilisation de ladite garantie formée tant par les bailleurs que par le preneur et/ou son assureur, la décharger de toutes condamnations, à titre infiniment subsidiaire, en cas d'entrée en voie de condamnation, juger que sont applicables les limites de garanties pour les dommages immatériels (213 164 euros) ainsi que la franchise contractuelle au titre des dommages matériels (1 893,21 euros), condamner tout succombant à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel, dont la distraction est demandée, débouter toutes parties de toutes demandes contraires ; Discussion Sur la demande du preneur à l'égard des bailleurs : L'assureur des bailleurs soutient qu'en raison de la clause de renonciation à recours figurant au bail, le preneur n'est pas fondé dans sa demande indemnitaire aux termes des stipulations de l'article 15.2 du bail lequel stipule :« le preneur renonce a tout recours qu'il serait en droit d'exercer en cas de sinistre contre le bailleur et ses assureurs ou la copropriété et ses assureurs. A titre de réciprocité, le bailleur et ses assureurs renoncent à tout recours qu 'ils seraient en droit d'exercer contre le preneur. '' et qu'aux termes de l'article 16 « le preneur renonce à tout recours contre le bailleur pour les cas suivants : « En cas de dommages, d'incendie, de vol, de dégâts des eaux, d'humidité notamment dans les sous-sol ou de toute autre circonstance atteignant ses marchandises, son mobilier, ses biens propres ou les biens pouvant étre considérés comme immeuble par destination installés à ses frais '' et qu'aux termes de ce même article, le preneur et ses assureurs renoncent également à réclamer au bailleur, à la copropriété ou à son mandataire et à leurs assureurs respectifs, en cas de dommages matériels ou immatériels, des indemnités pour privation de jouissance ou perte d'exploitation du fait de l'interruption totale ou partielle de son exploitation pour quelque cause que ce soit ''. Elle soutient qu'en conséquence, le preneur et son assureur ayant renoncé à réclamer au bailleur et à son assureur des indemnités pour perte d'exploitation en cas d'interruption totale ou partielle de l'exploitation, la société Shp ne peut obtenir des bailleurs, l'indemnisation de son préjudice matériel non indemnisé par son assureur et que, de même, celui-ci, subrogé dans les droits de son assuré, ne peut solliciter la condamnation des bailleurs à lui payer d'une part, la somme de 38 103,83 euros correspondant à la somme versée à la société Shp au titre de son préjudice immatériel et, d'autre part, la somme de 25 242, 90 euros versée au titre de son préjudice matériel. Cependant, la clause de renonciation à recours tend à ce que l'assuré ne soit pas indemnisé deux fois et à ce que les parties au contrat ne s'assurent pas pour le même risque. Elle ne peut avoir pour effet de priver le preneur du droit à être indemnisé d'un préjudice causé par les bailleurs et non indemnisé par l'assureur du preneur. Sur la réfaction du montant des loyers : Le preneur soutient qu'en raison du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, il convient de fixer pour cette période du 1er mars 2016 au 9 février 2017, à 50 % la réfaction dudit loyer de l'hôtel et à 30 % celle concernant la période courant entre le 9 février 2017 et l'exécution par les propriétaires des travaux de gros 'uvre restant à effectuer, notamment la passivation des fers apparents et la réparation des fissures aux murs et aux plafonds de 3 chambres situées au rez-de-chaussée au lieu des 20 % et 12 % retenus par le premier juge. Les bailleurs, soutenant qu'une partie des désordres provient d'un défaut d'entretien des lieux par le preneur, sollicitent un complément d'expertise, la mission portant sur les désordres constatés lors des visites en date des 23 mars, 15 mai 2019 et 31 janvier 2020, leurs causes et les responsabilités, expertise à laquelle s'opposent le preneur et son assureur. La cour adopte les motifs du premier juge qui a notamment relevé que les nombreuses recherches de l'origine et de la cause des désordres entreprises à la demande des bailleurs ont fait ressortir, comme le souligne l'expert judiciaire en page 48 du rapport, que « les plus importants désordres provenaient de tassements différentiels des murs porteurs du fait d'une déstabilisation du sol d'assise des fondations, elle-même provoquée par des fuites de canalisations enterrées et vétustes, que l'hôtel présentait encore après la réalisation d'une partie des travaux de gros 'uvre par les bailleurs, des fissurations et des fers apparents dans les planchers hauts de trois des cinq chambres du rez-de-chaussée. », que si l'expert a relevé des désordres trouvant leur origine dans des défauts d'étanchéités de pièces humides ou de canalisations de raccordement aériennes et encastrées, il a également relevé la vétusté de l'ensemble et l'absence de travaux dans l'hôtel susceptible d'engendrer un endommagement du gros 'uvre. La cour approuve le premier juge d'avoir estimé que l'inventaire des éléments prétendument nouveaux établis par M. [N] avait pour seul objet, dans un but dilatoire, d'obtenir une contre-expertise alors que les travaux ne sont pas achevés. En effet, la survenance de nouveaux désordres, ayant une cause distincte, à savoir le défaut d'entretien allégué par les bailleurs, de celle retenue par l'expert et le premier juge, à savoir l'effondrement des sols, ne saurait, en elle-même, retarder l'indemnisation des désordres causés par ceux-ci, rien n'interdisant aux bailleurs d'introduire une autre action. C'est à bon droit que le premier juge a estimé que le preneur était fondé à exciper d'une exception d'inexécution partielle entraînant une diminution du loyer dû depuis le 1er mars 2016, jusqu'à l'exécution par les bailleurs des travaux de gros 'uvre préconisés par l'expert. Le preneur soutient que la réfaction des loyers dus jusqu'au 9 février 2017 doit être portée de 20 à 50 % du loyer et pour la suite de 12 à 30 %, soutenant que l'état du rez-de-chaussée ne lui permettait pas d'exploiter normalement l'hôtel et dissuadait la clientèle, même arrivée sur place, de maintenir ses réservations, qu'il a dû engager des frais pour maintenir une activité. Cependant, dès lors que le preneur admet que son activité hôtelière se limitait à offrir à sa clientèle la location de lits, qu'il a pu lui offrir des petits déjeuners et a poursuivi l'exploitation des autres chambres, la cour approuve le premier juge d'avoir fixé la réfaction sur le montant des loyers à la somme de 20 % pour la première période et à 12 % pour celle où trois chambres sont restées condamnées. Sur le préjudice financier : Le preneur soutient que son préjudice économique, déduction faite de l'indemnisation versée par son assureur, s'élève à la somme de 155 292,83 euros (193 396 ' 38 103,23), proche de l'évaluation faite par le sapiteur de l'expert judiciaire. Son assureur s'oppose à une nouvelle mesure d'expertise. Les bailleurs soutiennent qu'il n'y a eu aucun préjudice et sollicitent une nouvelle expertise financière. La cour adopte les motifs du premier juge lequel, pour débouter les bailleurs de leur demande d'expertise financière et évaluer le préjudice d'exploitation du preneur à la somme de 60 000 euros, auquel il convient de retirer la somme de 38 103,83 euros déjà versée au preneur au titre de la perte d'exploitation par son assureur, relève qu'il convient de retenir les chiffres d'affaires réels et non prévisionnels pour évaluer la perte d'exploitation du seul commerce d'hôtellerie sur la période allant du 1er novembre 2015 au 9 février 2017, l'évolution du chiffre d'affaires depuis 2015 ressortissant de l'attestation établie par l'expert-comptable de la société Shp, le calcul de la marge retenu par l'expert consulté par les bailleurs, soit un taux de 68 %, l'évolution du nombre de chambres indisponibles durant cette période, le tarif de la nuitée, et les aléas inhérents à l'exploitation d'un établissement hôtelier de type auberge de jeunesse. Sur le montant des sommes dues pour la période du 1er mars 2016 au 9 février 2017 : Le preneur soutient qu'il ne doit au titre de cette période que la somme de 100 733,22 euros dont celle de 185,22 euros de complément de dépôt de garantie et non celle de 143 495 euros retenues par le tribunal et produit une attestation de son expert-comptable. Ce chef du dispositif des conclusions des appelants concerne un motif du jugement et ne constitue pas en lui-même une prétention soumise à la cour. Il n'est pas discuté que le montant des loyers relatifs à l'hôtel pour cette période est de 84 940,32 euros. Le preneur demande à être dispensé totalement du paiement des loyers pour cette période, à défaut, à hauteur de 50 %. Ainsi qu'il a été dit plus haut, la réfaction du loyer a été évaluée à la somme de 20 %, soit à la somme de 16 988,06 euros. Sur le paiement des loyers relatifs au local de téléphonie : Le preneur soutient qu'il n'a pas pu exploiter ce local du 1er juillet au 31 août 2016 et qu'il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a retenu le montant des loyers impayés afférents à cette période. Cependant, le preneur, contrairement aux dispositions du 1er alinéa de l'article 954 du code de procédure civile, n'invoque aucune pièce à l'appui de sa prétention. La fermeture de la boutique pendant deux mois et son imputabilité aux bailleurs n'étant pas établie, cette prétention sera écartée. Sur les loyers dus postérieurement au 9 février 2017 au 1er octobre 2020 : En ce qui concerne les loyers dus au titre de la boutique, en l'absence de pièces établissant l'existence de versements supplémentaires, la cour approuve le premier juge qui a retenu que la société Shp ne justitiait pas avoir effectué des versements en sus de ceux figurant sur le décompte locatif produit par les consorts [C] arrêté au 1er octobre 2020 pour la boutique de téléphonie et a évalué à la somme de 34 813,48 euros au titre des loyers et des charges impayés à cette date. En ce qui concerne la période ultérieure, il résulte du décompte produit par les bailleurs, non contesté en lui-même par le preneur, que reste due à la date du 1er décembre 2022 la somme de 53 459,83 euros au paiement de laquelle il convient de condamner le preneur. En ce qui concerne les loyers dus au titre de l'hôtel, pour les mêmes raisons, la cour apporuve le premier juge d'avoir retenu que le montant des loyers restant impayés au 1er octobre 2020 était de 193 517, 61 euros dont il fallait déduire les diminutions de loyers telles qu'établies plus haut, soit une diminution de 20 % du loyer dû sur la période du 1er mars 2016 au 9 février 2017 (84 940,32 x 20/100), soit la somme de 16 988, 06 euros à déduire, à laquelle il faut ajouter une diminution de 12 % sur la période ultérieure, du 10 février 2017 au 1er octobre 2020 ( 320 817, 67 x 12/100), soit la somme de 38 498, 12 euros à déduire, le tout (16 988, 06 +38 498, 12 =) soit la somme de 55  486, 18 euros étant déduit du montant des loyers impayés au 1er octobre 2020, soit de la somme de 193 517,61 euros, non sérieusement contestée par le preneur. Il restait donc dû cette date la somme de 138 031, 43 euros, comme l'a exactement retenu le premier juge. Les bailleurs ne soutenant pas avoir achevé les travaux préconisés par l'expert, la même réfaction doit être accordée pour les loyers postérieurs. En l'absence de tout moyen, la demande de condamnation solidaire du commissaire à l'exécution du plan ne sera pas examinée. Sur la demande de résiliation et celle de délais : Les bailleurs sollicitent l'acquisition de la clause résolutoire, à défaut la résiliation des baux, et l'expulsion du preneur, tandis que le preneur, à titre subsidiaire, se borne solliciter des délais. Aux termes exprès du jugement entrepris, les bailleurs n'avaient soumis au premier juge aucune demande tendant à la résiliation des baux ; si une telle demande formée en cause d'appel constitue la conséquence ou le complément de la demande initiale en paiement des loyers formée par les bailleurs, ceux-ci ne sont pas fondés à demander, plusieurs années après la signification, le 28 octobre 2016, du commandement de payer visant la clause résolutoire, la constatation de l'acquisition de celle-ci, pas plus qu'ils ne sont fondés à demander à la cour de prononcer la résiliation des baux. En effet, dans le contexte du litige entre les parties sur les désordres survenus, leur imputabilité, les travaux réparatoires à effectuer et l'indemnisation du préjudice en résultant, le défaut de paiement d'une partie des loyers et leurs paiements en retard ne constituent pas des infractions suffisamment graves pour justifier la résiliation des contrats. Le preneur ne produisant pas de pièces comptables et ne formulant aucune offre permettant d'apprécier le sérieux de sa demande de délais, celle-ci sera refusée. Sur les demandes d'astreinte : Le preneur sollicite la condamnation des bailleurs sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à l'exécution des travaux de gros 'uvre préconisés par l'expert restant à réaliser, tandis que les bailleurs sollicitent qu'il soit enjoint au preneur de faire effectuer sous astreinte de 100 euros par jour de retard les travaux d'étanchéité préconisés par M. [N]. C'est par des motifs que la cour adopte que le premier juge a refusé d'ordonner ces astreintes, en ce qui concerne celle sollicitée par le preneur, en raison de l'absence de devis, en ce qui concerne celle sollicitée par les bailleurs, parce qu'il s'agit de travaux de second 'uvre, devant être effectués après ceux de gros 'uvre. En cause d'appel, le preneur sollicite que soit ordonné aux bailleurs de faire exécuter sous astreinte des travaux de réfection de la toiture et de la façade en raison des infiltrations subies. Il produit des photographies qui tendent à démontrer l'existence de désordres. En l'absence d'éléments permettant d'établir l'origine des désordres allégués, leur imputabilité et les travaux nécessaires pour y remédier, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'astreinte. Sur le recours subrogatoire de la société Axa, assureur du preneur : Les bailleurs sollicitent l'infirmation du chef de dispositif les ayant condamnés, dans le cadre de l'action subrogatoire exercée par l'assureur à payer à la société Axa les sommes de 38 103, 83 euros correspondant à la somme versée à la société SHP au titre de son préjudice économique et de 25 242, 90 euros correspondant à la somme totale versée au titre de son préjudice matériel. Ils soutiennent que la réclamation est prescrite par application de la prescription biennale instituée par l'article L.114-1 du code des assurances, que les articles 15.2 et 16 du bail liant les parties comportent une clause d'exclusion du recours du locataire contre le bailleur en cas de (') dégâts des eaux, d'humidité notamment dans le sol » que ni l'imputabilité des désordres ni le préjudice ne sont établis. La cour adopte les motifs du premier juge qui pour écarter la fin de non-recevoir a rappelé, à bon droit, que le recours subrogatoire de l'assureur est soumis à la prescription quinquennale applicable à l'action directe de la victime et non à la prescription biennale de l'article L. 114-1 du code des assurances et constaté que le preneur avait formé des demandes reconventionnelles à l'encontre des bailleurs dans ce délai. Ainsi qu'il a été dit plus haut, les bailleurs étant déclarés responsables des désordres et tenus de les réparer, l'assureur du preneur, alors qu'il n'est pas soutenu qu'il aurait lui-même renoncé à exercer son recours subrogatoire, est fondé, dans le cadre de cette action, à les voir condamner à lui payer les sommes versées au preneur au titre de ses préjudices, étant ajouté que les évaluations de l'expert de la société Axa, assureur des deux parties au bail, ne sont pas sérieusement contestables. Sur la demande de garantie formée par les bailleurs à l'encontre de la société Axa, leur assureur : à l'appui de sa demande d'infirmation du chef du jugement l'ayant condamnée à garantir ses assurés, les bailleurs, de leurs condamnations, la société Axa expose, à titre principal, que le preneur et son assureur n'avaient pas intérêt ou qualité à agir à l'encontre des bailleurs et leur assureur en raison de la renonciation à recours figurant dans le bail et que celle-ci bénéficie à l'assureur de la partie responsable. Cependant, ainsi qu'il a été dit plus haut, la clause de renonciation figurant dans le contra de bail ne pouvait avoir pour effet de priver le preneur de son droit à être indemnisé par son bailleur, ni l'assureur du preneur de son recours subrogatoire, ni les bailleurs d'être indemnisés au titre de leur police d'assurance, dès lors qu'il n'est pas soutenu par les assureurs que les polices d'assurance contenaient des clauses de renonciation à recours contre l'assureur de responsabilité du bailleur ou du preneur, selon les cas. À titre subsidiaire, l'assureur expose que le paragraphe 63 des conditions générales (paragraphe 63 intitulé « les exclusions communes à toutes les garanties », précise en caractères gras et distincts : « Ainsi n'entre ni dans l'objet ni dans la nature du contrat l'assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d'entretien ou de réparations incombant à l'assuré caractérise et connu de lui «  et ajoute qu'il en résulte, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal que le paragraphe 21 des conditions générales intitulé « Option canalisations enterrées et refoulement d'égouts » qui stipule que les dommages accidentels et les responsabilités résultants directement des événements suivants : ruptures, fuite, débordements, refoulements des canalisations enterrées des fosses d'aisance ou d'égouts '' ne peut recevoir application de sorte que l'indemnisation des bailleurs n'entre pas dans le champ de cette garantie. Les bailleurs soutiennent que faute de certitude, la vétusté ne saurait être retenue. Cependant, dès lors qu'ils demandent l'application du contrat, il leur appartient de démontrer ses conditions d'application, à savoir que le sinistre n'est pas dû à la vétusté, et par conséquent au défaut d'entretien des canalisations. Or, ils ne soutiennent pas, et à a fortiori ne démontrent pas, avoir procédé à un quelconque entretien des canalisations antérieurement à la survenance du sinistre alors que l'expert a relevé que le réseau d'assainissement datait de 30 ans, que le réseau enterré était par évidence vétuste et servait la collecte générale, qu'il souffrait d'un état de vétusté général qui a impliqué son remplacement. En conséquence, il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné leur assureur à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre par le présent jugement. Sur les dépens et les frais irrépétibles : Le jugement entrepris sera confirmé sur les indemnités de procédure allouées. Les bailleurs et le preneur qui succombent respectivement en leur appel en partageront les dépens. L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'il a accordé 24 mois de délais de paiement à la société Société Hôtelière Parisienne sur les sommes de 138 031,43 EUROSet 34 813,48 euros, condamné la Société Hôtelière Parisienne à payer à MM. [B] et [A] [C] et Mme [D] [C] la somme de 34 813,48 euros et condamné la société Axa France Iard, assureur de MM. [B] et [A] [C] et Mme [D] [C], à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre ; Statuant à nouveau, Déboute MM. [B] et [A] [C] et Mme [D] [C] de leur demande de garantie formée à l'encontre de leur assureur la société Axa France Iard ; Y ajoutant, Condamne la société Société Hôtelière Parisienne à payer à MM. [B] et [A] [C] et Mme [D] [C] la somme de 53 459,83 euros au titre des loyers de la boutique de téléphonie impayés au 1er décembre 2022 ; Condamne la société Société Hôtelière Parisienne à payer à MM. [B] et [A] [C] et Mme [D] [C] les loyers échus 1er octobre 2020 au 1er décembre 2022, après déduction d'une somme de 12 %, puis déduction des versements intervenus au cours de cette période ; Rejette toute autre demande ; Fait masse des dépens qui seront supportés pour moitié par la société Société Hôtelière Parisienne, pour moitié par MM. [B] et [A] [C] et Mme [D] [C] et qui pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile  au profit des avocats qui en ont fait la demande ; LE GREFFIER LA PRESIDENTE