Cour d'appel, 06 février 2024. 21/01772

N° RG 21/01772 - N° Portalis DBVM-V-B7F-K2Q7 N° Minute : C3 Copie exécutoire délivrée le : à la SELARL DELCROIX AVOCATS la SELARL EUROPA AVOCATS AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 2ÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 06 FEVRIER 2024 Appel d'un jugement (N° R.G. 19/00239) rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en date du 25 juin 2020, suivant déclaration d'appel du 19 avril 2021 APPELANT : Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier, pris en la personne de son Syndic en exercice, la société FF Immobilier, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 7] [Localité 3] représenté par Me Sarah Delcroix de la SELARL Delcroix avocats, avocat au barreau de Grenoble INTIMÉE : S.C.I. La Voute, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 8] [Localité 4] représentée par Me Sylvain Reboul de la SELARL Europa avocats, avocat au barreau de Grenoble INTERVENANTS FORCÉS : M. [E] [U] né le 21 août 1973 à [Localité 10] (10) de nationalité française [Adresse 2] [Localité 5] Mme [W] [D] née le 17 août 1975 à [Localité 12] (69) de nationalité française [Adresse 2] [Localité 5] représentés par Me Sylvain Reboul de la SELARL Europa avocats, avocat au barreau de Grenoble COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Emmanuèle Cardona, présidente Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, Mme Ludivine Chetail, conseillère, DÉBATS : A l'audience publique du 05 décembre 2023, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Mme Claire Chevallet, greffière a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSÉ DU LITIGE La copropriété [Adresse 7] est un ensemble immobilier composé de 17 lots répartis en trois bâtiments : - Un bâtiment A « sur rue » élevé sur sous-sol et 5 niveaux dont la façade est orientée sur la rue [Localité 11] ; - Un bâtiment B « sur cour », plus petit, situé dans la cour intérieure de la copropriété ; - Un bâtiment C « sur cour ». Le règlement de copropriété a été établi le 23 mars 1936. L'état descriptif de division a fait l'objet d'une modification le 20 janvier 1998, laquelle a été publiée à la conservation des hypothèques le 23 janvier 1998. La SCI La Voute a acquis le 11 octobre 2001 le lot n° 16 de la copropriété représentant 187,50/1.000 èmes des parties communes générales décrit comme suit : « 1. Dans le bâtiment sur rue : - Un appartement au rez-de-chaussée de deux pièces sur rue et une cuisine et un office sur cour particulière - Une cave en sous-sol, la dernière à droite au fond du couloir. 2. L'ensemble du bâtiment sur cour composé d'un local à simple rez-de-chaussée communiquant avec l'appartement du rez-de-chaussée du bâtiment rue ». La SCI La Voute a demandé que soit portée à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 13 novembre 2018 la réalisation de travaux de réfection de la toiture du bâtiment B sur cour. Lors de l'assemblée générale du 13 novembre 2018, cette résolution (n° 10) a été rejetée à la majorité des copropriétaires présents et représentés. La SCI La Voute a sollicité l'annulation de la résolution n° 10 adoptée le 13 novembre 2018 et a introduit parallèlement une procédure en référé afin d'enjoindre au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] les travaux de reprise de la toiture du bâtiment sur cour. Par ordonnance du 11 juillet 2019, le juge des référés de Grenoble a : - enjoint au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] d'initier les travaux de reprise de la toiture du bâtiment de la toiture sur cour, afin d'en assurer l'étanchéité et de protéger les parties communes ainsi que les parties privatives du copropriétaire concerné, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision. - dit qu'au terme de ce délai de deux mois, il sera prononcé une astreinte de 100 euros par jour de retard, cette astreinte courant pendant une durée maximum de dix mois. Le syndic a fait inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 15 juillet 2019 une résolution n° 23.5 : « Décision à prendre concernant la réalisation des travaux de toiture de la maison sur cour ». Cette résolution a été adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés. Les travaux ont été réalisés par la société Perret pour un montant de 26 017,73 euros et mis à la charge de la copropriété. Le 22 juin 2020 la SCI La Voute a vendu le lot n° 16 aux consorts [E] [U] et [W] [D]. L'acte de vente prévoit que l'acquéreur fera son affaire personnelle de la poursuite ou non des procédures contre le syndicat des copropriétaires. Par jugement du 25 juin 2020, le tribunal judiciaire de Grenoble a : - annulé la résolution n° 10.1 adoptée le 13 novembre 2018 par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7]. - condamné le syndicat de copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à payer la somme de 1 500 euros à la SCI La Voute au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration en date du 19 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] a interjeté appel de cette décision Par assignation en intervention forcée en date du 8 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires a fait appeler en intervention forcée devant la Cour les époux [U]. Les deux procédures ont fait l'objet d'une jonction selon ordonnance du 29 août 2023. Dans ses conclusions notifiées le 19 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 7] demande à la cour de: Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, - débouter la SCI La Voute, Monsieur [E] [U] et Madame [W] [D] épouse [U] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. -dire le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté ès qualités par son syndic recevable et bien-fondé dans ses demandes, fins et conclusions, - réformer le jugement du 25 juin 2020 dans l'ensemble de ses dispositions. Et par conséquent statuant de nouveau, - dire que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] n'a commis aucun abus de majorité en rejetant la résolution n° 10 lors de l'assemblée générale du 13 novembre 2018. - déclarer régulière la résolution n° 10 adoptée lors de l'assemblée générale du 13 novembre 2018. - condamner la SCI La Voute et les époux [U] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont droit de recouvrement direct au profit de la SCP Delachenal - Delcroix, avocats associés, sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait d'abord valoir que la SCI a procédé à la surélévation irrégulière du bâtiment. Il énonce qu'avant 2001, aucune surélévation n'avait été entreprise, qu'il est donc légitime que ni les actes authentiques ni les états descriptifs ne fassent état d'un local en R+1. Il déclare que la surélévation du bâtiment n'a jamais été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires, ni par les services de l'urbanisme de la ville de [Localité 9]. Il réfute tout abus de majorité et indique qu'en faisant inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale les travaux de reprise de la toiture de son bâtiment, la SCI La Voute entend faire supporter à l'ensemble des copropriétaires une situation dont elle est elle-même à l'origine et qu'elle a imposé à la copropriété. Il allègue que la réfection d'une toiture résultant d'une construction non autorisée par le règlement de copropriété et par l'assemblée générale des copropriétaires ne saurait être mise à la charge du syndicat. Dans leurs conclusions notifiées le 4 mai 2023, la SCI La Voute et les époux [U] demandent à la cour de: Vu la loi du 10 juillet 1965 ; - confirmer intégralement le jugement dont appel ; Y ajoutant, - condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 4 000 euros à la SCI La Voute, Monsieur [E] [U] et Madame [W] [D] au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ; - dispenser la SCI La Voute, Monsieur [E] [U] et Madame [W] [D] de toute participation aux frais de procédure du syndicat des copropriétaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; - condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL Europa avocats sur son affirmation de droit. Les intimés énoncent que quand bien même la surélévation aurait été avérée, en partant du postulat, faux en l'espèce, que la SCI La Voute aurait effectué des travaux sans autorisation et sans respecter le règlement de copropriété, ces travaux non autorisés n'auraient pas eu pour conséquence de retirer, pour l'avenir et sans limitation de délai, la caractéristique de partie commune à la toiture, pas plus qu'ils n'auraient eu pour effet d'exonérer le syndicat des copropriétaires de son obligation d'entretien des parties communes et donc de la toiture. Ils allèguent que cette prétendue surélévation n'avait jamais été reprochée à la SCI La Voute avant la présente instance, puisque ce bâtiment existe en état depuis au moins les années 1950. Ils se fondent sur le rapport qu'ils ont fait établir par un architecte et contestent la teneur des attestations versées aux débats. La clôture a été prononcée le 4 octobre 2023. MOTIFS Sur la demande d'annulation de la résolution n°10 Les appelants allèguent qu'aucun acte notarié n'a jamais fait état d'une quelconque surélévation du lot acquis par la SCI La Voute, ce qui atteste selon eux du fait que c'est cette dernière qui a nécessairement procédé aux travaux de surélévation litigieux, qu'en conséquence, il lui incombe d'assumer les frais relatifs à la toiture qu'elle a elle-même fait édifier après surélévation. Ils se fondent également sur le rapport établi par Mme [J], architecte DPLG, en contradiction selon eux avec le rapport établi par M.[S], également architecte, pour le compte des intimés. Toutefois, contrairement à ce qu'allègue le syndicat des copropriétaires, les deux rapports ne sont pas contradictoires. En effet, Mme [J] indique qu'une surélévation a eu lieu, mais que la date de celle-ci n'est pas déterminée. Elle fait état d'une différence d'enduit entre le rez-de-chaussée et l'étage, indiquant en tout état de cause que l'ensemble des enduits est très détérioré, et que l'état de cet enduit ne peut pas révéler son âge. Elle suggère en conséquence, sachant qu'elle n'a pas pu procéder à la visite des lieux litigieux, de réaliser un sondage pour vérifier la nature des murs derrière l'enduit et tenter de déterminer l'époque de construction. Le rapport de M. [S], qui lui a pu visiter les lieux, est beaucoup plus précis et détaillé. Surtout, indépendamment de la toiture refaite un à deux ans avant sa visite, M.[S] relate qu'au niveau des murs, on peut remarquer le type constructif ancien en briques pleines qui se trouvent au dernier étage, juste en dessous de la poutre bois. Au niveau des ouvertures du dernier étage, on peut voir les linteaux bois (doublés) qui sont de la même époque que le mur briques. M.[S] ajoute que les dates sont similaires pour les sablières, les chevrons et le platelage bois au niveau des dépassées de toiture. Surtout, M. [S] précise qu'à l'intérieur du bâtiment, aucune transformation n'a été faite au niveau des planchers. La hauteur du premier plancher est de 2,95 mètres, il est en bois et recouvert de lames de bois particulièrement anciennes, correspondant selon lui à une mise en 'uvre d'une cinquantaine d'années minimum. Les photographies accompagnant ce rapport attestent elles aussi de l'ancienneté tant du plancher que des éléments sous les dépassées de toiture. En conséquence, il résulte de ce qui précède que même si la date de construction ne peut pas être établie avec précision, elle est manifestement antérieure à 2001, date d'acquisition du lot par la SCI La Voute. S'agissant de l'absence de modification des actes notariés, aucune conclusion ne peut en être tirée dès lors que le notaire doit certes faire preuve de vigilance, mais à condition qu'il existe des éléments anormaux ou contradictoires lors de la rédaction de l'acte de vente. Or en l'espèce, aucun élément d'urbanisme ne semble avoir établi sur ce lot, et il n'y avait aucun motif pour que le notaire fasse preuve d'une vigilance particulière au vu de la description des lots. Les attestations doivent être relativisées dès lors qu'elles émanent de copropriétaires, parties prenantes à la procédure. Il est de surcroît surprenant, si la création d'un étage supplémentaire a été réalisée postérieurement à 2001, et alors que des travaux ont été effectués afin d'aménager les locaux, ce point figurant dans le procès-verbal de l'assemblée générale du 26 décembre 2003, que le syndicat des copropriétaires, qui avait connaissance desdits travaux, n'ait pas introduit une action en justice aux fins de faire remettre les lieux en état, en l'absence d'autorisation de la copropriété. Dès lors que la preuve n'est pas rapportée que l'état de la toiture était lié à des travaux réalisés par la SCI La Voute elle-même, il était légitime que la réfection de celle-ci au vu de son état soit votée en assemblée générale par la copropriété, et le refus constituait bien un abus de majorité, puisque destiné à nuire aux intérêts d'un seul copropriétaire, sans que cela préserve les intérêts de la copropriété. En conséquence, le jugement sera confirmé. Le syndicat des copropriétaires qui succombe à l'instance sera condamné aux dépens d'appel, distraits au profit de la SELARL Europa avocats sur son affirmation de droit. La SCI La Voute, Monsieur [E] [U] et Madame [W] [D] seront dispensés de toute participation aux frais de procédure du syndicat des copropriétaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. PAR CES MOTIFS La cour,statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi: Confirme le jugement déféré ; Y ajoutant, Condamne le syndicat des copropriétaires à verser à la SCI La Voute et aux époux [U] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel, distraits au profit de la SELARL Europa avocats sur son affirmation de droit ; Dispense la SCI La Voute, Monsieur [E] [U] et Madame [W] [D] de toute participation aux frais de procédure du syndicat des copropriétaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE                                        LA PRÉSIDENTE