Tribunal judiciaire, 07 mai 2024. 23/09952

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [F] [R] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Eric FORESTIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/09952 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3THU N° MINUTE : JUGEMENT rendu le mardi 07 mai 2024 DEMANDEUR Monsieur [B] [O] demeurant [Adresse 1], Chine, Représenté par la société CHARLES MICHELS GESTION sise [Adresse 3] représenté par Maître Eric FORESTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0197 DÉFENDEUR Monsieur [F] [R] demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 02 février 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 mai 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière Décision du 07 mai 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/09952 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3THU EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 9 novembre 2019, M. [B] [O] a consenti un bail d'habitation à M. [F] [R] sur des locaux meublés situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1843 euros et d'une provision pour charges de 215 euros. Par acte de commissaire de justice du 30 août 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 8317,60 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [R] le 12 avril 2023. Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2023, M. [B] [O] a ensuite assigné M. [F] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : -A titre principal : faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, -A titre subsidiaire : voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat, -En conséquence : - être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [F] [R] - et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - 32110,09 euros au titre de l'arriéré locatif et de charges arrêté au 27 juin 2023 terme du mois de juillet 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer soit le 12 avril 2023, - une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 13 juin 2023 augmentée de 50 % soit la somme de 2884,70 euros, charges et taxes en plus, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - être autorisé à conserver le dépôt de garantie d'un montant de 3686 euros à titre de dommages-intérêts, - voir condamner M. [F] [R] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. A l'appui de ses demandes, M. [B] [O] fait valoir que M. [F] [R] n'a pas respecté les termes du commandement de payer de sorte que la clause résolutoire est acquise, que subsidiairement il ne règle pas le loyer. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 12 septembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 2 février 2024, M. [B] [O] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [F] [R] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Aux termes de l'article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs les logements meublés constituant la résidence principale du locataire au sens de l'article 2 de ladite loi sont soumis aux dispositions du titre I bis de la loi ainsi qu'aux dispositions des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande M. [B] [O] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 30 août 2022. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 8317,60 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 octobre 2022. Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [B] [O] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, M. [B] [O] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er juillet 2023 terme du mois de juillet inclus, M. [F] [R] lui devait la somme de 31682.68 euros, soustraction faite des frais de procédure et de divers autres frais (3 + 22,20 + 117,67). M. [F] [R] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 8317,60 euros conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Son montant sera fixé à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit la somme mensuelle de 2073.24 euros provision sur charges comprise pour le mois d'octobre 2022 puis de 2138,20 euros par mois provision sur charges comprise à compter du 1er novembre 2022 (cf. extrait de compte locataire), et ce sans majoration afin de tenir compte du fait que, alors que le commandement de payer date du mois d'août 2022 et que M. [F] [R] ne règle plus aucun loyer depuis le mois d'avril 2022, l'assignation n'a été délivrée que le 11 septembre 2023. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 31 octobre 2022, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [B] [O] ou à son mandataire. Sur la conservation du dépôt de garantie Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. En l'espèce, la restitution des lieux n'a pas eu lieu. La demande de conservation du dépôt de garantie, prématurée, sera en conséquence rejetée. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire M. [F] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Il sera en outre condamné à payer à M. [B] [O] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire est de plein droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 août 2022 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 novembre 2019 entre M. [B] [O], d'une part, et M. [F] [R], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 31 octobre 2022, ORDONNE à M. [F] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE M. [F] [R] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme mensuelle de 2073.24 euros, provision sur charges comprise, pour le mois d'octobre 2022 puis la somme mensuelle de 2138,20 euros par mois, provision sur charges comprise, à compter du 1er novembre 2022 ; DIT que cette indemnité d'occupation, qui s'est substituée au loyer dès le 31 octobre 2022, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE M. [F] [R] à payer à M. [B] [O] la somme de 31682.68 euros au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation, décompte arrêté au 1er juillet 2023 terme du mois de juillet 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2022 sur la somme de 8317,60 euros ; REJETTE la demande aux fins de conservation du dépôt de garantie CONDAMNE M. [F] [R] aux dépens ; CONDAMNE M. [F] [R] à payer à M. [B] [O] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge