Cour d'appel, 07 février 2023. 22/00636

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 07 FEVRIER 2023 N° RG 22/00636 - N° Portalis DBV3-V-B7G-U7I7 AFFAIRE : Mme [S] [L] C/ S.A. BATIGERE EN [Localité 4] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Décembre 2021 par le Tribunal de proximité de BOULOGNE BILLANCOURT N° RG : 1120000523 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 07/02/23 à : Me Régine BRECHU-MAIRE Me Sabrina DOURLEN RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [S] [L] [Adresse 2] [Adresse 2] Représentant : Maître Régine BRECHU-MAIRE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 46 - N° du dossier RBM 2022 Représentant : Maître Hélène PEREZ, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0662 APPELANTE **************** S.A. BATIGERE EN [Localité 4] Ayant son siège [Adresse 1] [Adresse 1] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453 Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0159 - INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Décembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 9 juillet 2007, la société Fiac, aux droits de laquelle intervient désormais la société Bâtigerie en [Localité 4] a donné à bail à Mme [S] [L] pour une durée d'un mois renouvelable, un local à usage d'habitation de 2 pièces principales avec cave sis [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 276, 23 euros, outre une provision pour charges. Sur ordonnance du juge des contentieux de la protection, un constat d'huissier du 25 juin 2020 a constaté l'occupation du logement par Monsieur [I] [U] et Madame [M] [N] [U]. Par acte de commissaire de justice délivré le 21 septembre 2020, la société Bâtigere en [Localité 4] a assigné Mme [L] et M. et Mme [U] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt aux fins de voir : - prononcer la résiliation judiciaire du bail portant sur l'appartement n°1010 bâtiment A escalier 1 sis [Adresse 3] et la cave qui en dépend pour défaut d'occupation à titre de résidence principale, cession/sous-location illicite, - ordonner l'expulsion immédiate de Mme [L] et celle de tous occupants de son chef de l'appartement n°1010 bâtiment A, escalier 1 sis [Adresse 3] et la cave qui en dépend, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 10 euros par jour à compter de la signification du jugement, - dire que les meubles garnissant le logement seront transportés et séquestrés dans tout endroit de son choix aux frais et risques de la locataire, - condamner Mme [L] à lui payer la somme de 3 682,62 euros au titre des sous-loyers perçus pour la période du 22 novembre 2019 au 22 août 2020, - condamner solidairement, subsidiairement, in solidum, Mme [L] et M. et Mme [U] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable, soit 321,32 euros, charges et éventuel supplément du loyer de solidarité en sus, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, - ordonner la capitalisation des intérêts, - condamner solidairement, subsidiairement in solidum, Mme [L], M. et Mme [U] au paiement d'une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du procès-verbal de constat d'huissier et l'assignation, - rappeler que l'exécution provisoire est de droit. Par jugement réputé contradictoire du 13 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a : - déclaré irrecevables les conclusions présentées en défense par Mme [L], - prononcé la résiliation du bail du 9 juillet 2007 liant Mme [L] et la société Bâtigere en [Localité 4] à compter du prononcé du jugement, - autorisé la société Bâtigere en [Localité 4], faute de départ volontaire, à faire procéder à l'expulsion de Mme [L] et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 3], n°1010 au 1er étage du bâtiment A, escalier 1 avec le concours de la force publique et d'un serrurier passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants et R412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - dit n'y avoir lieu à ordonner une astreinte, - condamné in solidum Mme [L] d'une part et M. et Mme [U] d'autre part, à payer à la société Bâtigere en [Localité 4] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, soit 445,17 euros et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, - condamné Mme [L] à payer à la société Bâtigere en [Localité 4] la somme de 9 411,14 euros au titre des sous-loyers indûment perçus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, - ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, - rejeté le surplus des demandes, - condamné Mme [L] aux dépens en ce compris le coût du constat d'huissier, - condamné Mme [L] à payer à la société Bâtigere en [Localité 4] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que l'exécution provisoire de la décision était de droit. Par déclaration reçue au greffe le 1er février 2022, Mme [L] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 28 avril 2022, elle demande à la cour de : - la recevoir en ses écritures et l'y dire bien fondée, - infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt en date du 13 décembre 2021 entrepris en toutes ses dispositions et donc en ce qu'il : * a déclaré irrecevables ses conclusions présentées en défense, * a prononcé la résiliation du bail du 9 juillet 2007, * l'a condamnée à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, * l'a condamnée à payer à la société Bâtigere en [Localité 4] la somme de 9 411,14 euros au titre des sous-loyers indûment perçus avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, * l'a condamnée à payer à la société Bâtigere en [Localité 4] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, - débouter la société Bâtigere en [Localité 4] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - condamner la société Bâtigere en [Localité 4] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner aux entiers dépens la société Bâtigere en [Localité 4]. Aux termes de ses conclusions signifiées le 25 juillet 2022, la société Bâtigere en [Localité 4] demande à la cour de : - déclarer Mme [L] mal fondée en son appel, - en conséquence, l'en débouter à toutes fins qu'il comporte comme de ses demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions faisant grief à Mme [L], y ajoutant, - condamner Mme [L] au titre des indemnités d'occupation et charges impayées et à lui payer la somme de 5 805,91 euros, comptes provisoirement arrêtés au 23 mars 2022 (échéance du mois de février 2022 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la signification des présentes conclusions, outre les indemnités d'occupation et charges impayées jusqu'à la date de libération des lieux, sans préjudice de tous autres dus, - condamner Mme [L] à lui payer une indemnité supplémentaire de 1 500 euros en cause d'appel par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [L] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction sera prononcée le 1er décembre 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Sur l'appel de Mme [L]. - Sur l'irrecevabilité des conclusions de première instance déposées dans l'intérêt de Mme [L]. Au soutien de son appel, Mme [L] critique le jugement dont appel en ce que ses conclusions ont été déclarées irrecevables, faute pour son avocat d'avoir indiqué ses date et lieu de naissance, sa nationalité et sa profession. La cour rappelle qu'aux termes de l'article 59 du code de procédure civile 'le défendeur doit, à peine d'être déclaré irrecevable, même d'office, faire connaître s'il s'agit d'une personne physique, ses noms, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance'. En l'espèce, le jugement déféré à la cour doit être confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables les conclusions déposées dans l'intérêt de Mme [L] et en ce qu'il les a écartées des débats , dès lors qu'il a constaté que n'y figuraient pas certaines mentions prescrites à l'article susvisé, soit ses date et lieu de naissance, sa nationalité ainsi que sa profession. - Sur le fond du litige. * sur la résiliation du bail initialement consenti à Mme [L]. Mme [L] reproche encore au premier juge d'avoir prononcé la résiliation du bail qui lui a été consenti le 9 juillet 2007 par la société Fiac, aux droits de laquelle intervient désormais la société Bâtigere en [Localité 4], faisant essentiellement valoir qu'elle a prêté pour une courte période l'appartement, objet du bail, à M. [U], un de ses amis, qui contre toute attente, a refusé de lui permettre de le réintégrer au prétexte qu'il en était désormais locataire, que c'est ainsi qu'il s'est maintenu dans les lieux et qu'il a déclaré le 21 septembre 2020 au commissaire de justice qui s'est rendu sur place qu'il occupait le logement avec son épouse moyennant le versement d'un loyer mensuel de 850 euros versé entre ses mains. Elle ajoute que, c'est sur la base des déclarations mensongères de M. [U], que le tribunal s'est fondé pour prononcer notamment la résiliation du bail à ses torts et griefs. Sur ce, L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord du bailleur, y compris sur le prix du loyer. (...) Le bail signé par les parties le 9 juillet 2007stipule, aux termes de l'article 8-1 intitulé 'obligations du preneur'que 'il reconnaît n'avoir droit à la présente location que dans la mesure où celle-ci constitue sa résidence principale, il s'engage à ne pas sous-louer, céder ou prêter même gratuitement en tout ou partie en meublé ou non les lieux loués'. En l'absence d'éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties. En effet, il ressort de l'ensemble des pièces versées aux débats que Mme [L], locataire en titre, a contrevenu aux obligations contractuelles non seulement en n'occupant plus personnellement les lieux loués, mais également en les sous-louant à M. [U] et sa famille. C'est ainsi : - qu'il ressort du constat du commissaire de justice dressé le 25 juin 2020 par Me [G], que l'appartement sis [Adresse 3] loué à Mme [L] est occupé par M. [U] et son épouse, que sur interrogation du commissaire de justice, M. [U] a déclaré occuper les lieux depuis décembre 2019, moyennant un loyer mensuel de 850 euros versé à Mme [L], que l'occupant a présenté une facture EDF du 17 février au nom de Mme [U] [M] [N] [L] [X] [S], - qu'il appert de nombreux couriels de la gardienne adressés au bailleur, que Mme [S] [L] a procédé à son déménagement le 22 novembre 2019 et que des travaux ont eu lieu dans l'appartement en décembre 2019, qu'un avis de passage d'un livreur UPS au nom de [U] lui a été laissé le 10 décembre 2019. Il s'ensuit que la société d'HLM Batigere [Localité 4] rapporte la preuve qui lui incombe que Mme [L], locataire en titre, n'occupe plus personnellement le logement qui lui a été donné à bail puisqu'elle le sous-loue à M. [U] et à sa famille. Le jugement doit être confirmé en ses dispositions ayant prononcé la résiliation du bail consenti le 9 juillet 2007 à Mme [L], ayant autorisé la société Bâtigere en [Localité 4], faute de départ volontaire, à faire procéder à l'expulsion de Mme [L] et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 3], n°1010 au 1er étage du bâtiment A, escalier 1 avec le concours de la force publique et d'un serrurier passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants et R412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ayant condamné in solidum Mme [L] d'une part et M. et Mme [U] d'autre part, à payer à la société Bâtigere en [Localité 4] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, soit 445,17 euros et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés. Il s'ensuit que Mme [L] doit être condamnée à payer d'ores et déjà à la société d'HLM Batigere [Localité 4], ainsi que cette dernière le sollicite, la somme de 5 805,91 euros au titre des indemnités d'occupation échues pour la période comprise entre le 28 février 2021 et le 28 février 2022 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions de l'intimée. * sur la demande de condamnation de Mme [L] au remboursement des sommes par elle perçues dans le cadre de la sous-location. Aux termes de l'article 546 du code civil, 'la propriété d'une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s'appelle droit d'accession'. L'article 547 du même code dispose que 'les fruits naturels ou artificiels de la terre, les fruits civils, le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d'accession'. Il résulte des articles susvisés que les fruits perçus par le locataire au titre d'une sous-location consentie sans autorisation préalable du bailleur sont des fruits civils qui appartiennent de facto par accession au propriétaire. C'est donc à juste titre que le premier juge a déclaré la société d'HLM Batigere [Localité 4] bien fondée en sa demande de remboursement des loyers perçus par Mme [L]. En l'absence d'éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation  des faits de la cause et du droit des parties en condamnant Mme [L] à verser à la société d'HLM Batigere [Localité 4] la somme de 2 500 euros au titre des sommes que M. [U] lui a versées au titre de la sous-location qu'elle lui a consentie. Le jugement est confirmé sur ce point. En revanche, c'est à tort que le premier juge a considéré que les travaux de rénovation réalisés par M. [U] dans l'appartement peu après son emménagement, pour un montant total de 7 570,14 euros constituent des fruits civils, dès lors que Mme [L] n'en a jamais profité en raison de son départ définitif des lieux. La société d'HLM Batigere [Localité 4] est déboutée de sa demande à ce titre, le jugement étant infirmé de ce chef. Sur les mesures accessoires. Mme [L] doit être condamnée aux dépens d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de la société d'HLM Batigere [Localité 4] au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant Mme [L] à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu 13 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt en toutes ses dispositions, sauf celle ayant condamné Mme [L] à verser à la société d'HLM Batigere [Localité 4] la somme de 7 570,14 euros au titre des travaux de rénovation effectués par M. [U] dans l'appartement qui lui a été sous-loué, et sauf à ajouter que Mme [L] est d'ores et déjà redevable envers la société bailleresse de la somme de 5 805,91 euros au titre des indemnités d'occupation échues pour la période comprise entre le 28 février 2021 et le 28 février 2022, Statuant à nouveau, Déboute la société d'HLM Batigere [Localité 4] de sa demande de remboursement de la somme de 7 570,14 euros correspondant au montant des travaux de rénovation effectués par M. [U] dans l'appartement qui lui a été sous-loué, Condamne Mme [L] à verser à la société d'HLM Batigere [Localité 4] la somme de 5 805,91 euros et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions de l'intimée, au titre des indemnités d'occupation échues pour la période comprise entre le 28 février 2021 et le 28 février 2022, Y ajoutant, Condamne Mme [L] à verser à la société d'HLM Batigere [Localité 4] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [L] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,