Tribunal judiciaire, 24 mai 2024. 23/01762

Minute n° 24/175 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE ============ JUGEMENT du 24 Mai 2024 __________________________________________ ENTRE : Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] représenté par son syndic LA SARL CITYA [Localité 6] [Z] [Adresse 4] [Localité 6] Demandeur représenté par Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Guillaume CIZERON, avocat au barreau de NANTES D'une part, ET: Monsieur [O] [E] [Adresse 1] [Localité 5] Défendeur non comparant D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Constance DESMORAT GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS PROCEDURE : date de la première évocation : 16 Juin 2023 date des débats : 21 Novembre 2023 délibéré au : 19 Janvier 2024 réouverture des débats et date des débats : 22 Mars 2024 délibéré au : 24 Mai 2024 par mise à disposition au greffe N° RG 23/01762 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MJ3H COPIES AUX PARTIES LE : EXPOSE DU LITIGE Par acte d’huissier en date du 19 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Hermeland représenté par son syndic en exercice, la société Citya [Localité 6] [Z], a fait assigner Monsieur [O] [E] aux fins de le recevoir en son action et l’en déclarer bien fondé et de paiement des sommes de : 3 579,76 euros dont 1 942, 96 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 septembre 2022 et capitalisation des intérêts au titre de l’arriéré de charges de copropriété selon le décompte arrêté au 7 avril 2023, et 1 636,80 euros au titre des frais de recouvrement,1 500 euros de dommages et intérêts,2 124 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Il demande également à capitaliser les intérêts échus par année entière et l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Hermeland fait valoir que [O] [E] est propriétaire du lot 101 dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 6]. A ce titre, il est tenu au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Hermeland précise que [O] [E] a déjà été condamné au paiement des charges de copropriété impayées par ordonnance du 13 juin 2019 et par jugement du 18 novembre 2021 du tribunal judiciaire de Nantes, ajoutant que [O] [E] persiste à ne pas s’acquitter du paiement de ces charges. Depuis lors, la dette d’arriéré s’établit à 3 579,76 euros arrêtée au 7 avril 2023. Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Hermeland sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de [O] [E] lui a causé un préjudice. Par jugement en date du 9 janvier 2024, le tribunal a ordonné la réouverture des débats. L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mars 2024 et le délibéré fixé au 24 mai 2024 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile. En vertu des articles 472 et 473 du Code de Procédure Civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire, la présente affaire étant susceptible d’appel. MOTIFS DE LA DÉCISION 1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments le présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot. L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Hermeland produit aux débats : - un relevé de propriété de [O] [E] portant sur la propriété du lot n°101 de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], - les jugements du tribunal judiciaire de Nantes en date du 13 juin 2019 et du 18 novembre 2021 - le relevé de compte actualisé faisant apparaître un arriéré de charges de 4 721.42 euros au 20 novembre 2023 - les appels de fonds et répartition de charges du dernier trimestre 2021 au dernier trimestre 2023 - les mises en demeure des mois de juillet, août, septembre et octobre 2022 - les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 12 mars 2020, 12 avril 2021, 22 juin 2021 et 6 septembre 2022 et votant les budgets prévisionnels du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023 - les contrats désignant la SARL CITYA [Localité 6] [Z] en qualité de syndic - la déclaration de créance du syndicat des copropriétaires auprès du greffe du tribunal judiciaire de Nantes dans la procédure de vente forcée du lot concerné par le présent jugement. Il ressort de ces éléments que [O] [E] est propriétaire non occupant du lot n°101 au sein de la copropriété Hermeland à [Localité 6] et qu’il ne paye pas régulièrement ses charges en dépit de deux décisions judiciaires. Le décompte actualisé démontre que [O] [E] n’a pas plus repris le paiement des charges depuis l’assignation dans la présente instance. De plus, la situation est d’autant plus critique que le bien immobilier fait l’objet d’une poursuite en vente forcée par le Trésor Public et le syndicat des copropriétaires détient une hypothèque légale dessus. Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. Ainsi, les frais liés aux lettres comminatoires par avocat et de suivi contentieux ainsi que les frais d’assignation doivent être pris en considération à un autre titre. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que [O] [E] reste redevable de la somme de 4 000.16 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 20 novembre 2023. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2022, date de la mise en demeure par courrier recommandé dont l’accusé de réception est produit aux débats. Le syndicat des copropriétaire sera autorisé à capitaliser les intérêts échus par année entière sur la somme principale de 4 000.16 euros. 2- Sur la demande de dommages et intérêts L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif. En l’espèce, la carence de [O] [E] est manifeste au regard des décisions judiciaires dont il a fait l’objet auparavant et des multiples mises en demeure auxquelles il n’a jamais donné suite pas même en se rapprochant du syndic. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts. 3- Sur les mesures de fin de jugement En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, [O] [E] qui succombent à la présente instance sera condamné aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2 124 euros au titre des frais irrépétibles. Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et susceptible d’appel, par mise à disposition au Greffe, CONDAMNE [O] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Hermeland situé [Adresse 3] à [Localité 6] représenté par son syndic la SARL CITYA [Localité 6] [Z] les sommes de : 4 000.16 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2022 au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 20 novembre 20231 000 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;2 124 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; AUTORISE syndicat des copropriétaires de l’immeuble Hermeland situé [Adresse 3] à [Localité 6] représenté par son syndic la SARL CITYA [Localité 6] [Z] à capitaliser les intérêts échus par année entière sur la somme principale de 4 000.16 euros; CONDAMNE [O] [E] aux entiers dépens ; RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision. Ainsi, jugé et prononcé les jour, mois et an susdits, le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier. Le Greffier,La Présidente, N. DEPIERROISC. DESMORAT