Cour d'appel, 17 juin 2022. 21/00432

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 17 JUIN 2022 (n° 2022/ , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/00432 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC4HV Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Septembre 2020 -Tribunal judiciaire de Créteil - RG n° 19/06304 APPELANTS Monsieur [C] [D] né le 09 avril 1979 à [Localité 14] (Algérie), [Adresse 6] [Localité 11] Madame [Y] [L] épouse [D] néele 09 novembre 1981 à [Localité 13] (77) [Adresse 6] [Localité 11] Tous deux représentés par Me Emilie TADEO, avocat au barreau de PARIS, toque : C752 INTIMÉS Monsieur [T] [H] né le 01 février 1963 à [Localité 12] ( Laos), [Adresse 7] [Localité 9] Madame [I] [V] [V] épouse [H] néele 5 novembre 1968 à [Localité 15] (Viet-Nam), [Adresse 7] [Localité 9] Tous deux représentés PAR Me Farauze ISSAD de la SELARL Caroline MARCEL et Faraude ISSAD ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2017 S.A.S. ADEO - BENOIT [B] - THIERRY SIMON - THOMAS DELISLE (NOTAIRES ASSOCIÉS) immatriculée au RCS de Bobigny sous le n° 449 351 584, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège : [Adresse 2] [Localité 10] Représentée et assistés de Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 S.C.I. VITRYPOLE Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 8] N° RCS : 479 859 852 Assignation devant le cour d'appel de PARIS en date du 10 février 2021 conformément à l'article 659 du code de procédure civile. COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Claude CRETON, président de chambre Mme Monique CHAULET, conseillère Mme Muriel PAGE, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - Défaut - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. ****** Par acte du 2 avril 2009 reçu par M. [B], notaire, la SCI Vitrypole a vendu à M. [D] et Mme [L] un bien immobilier situé à [Adresse 3]. Par acte du 22 mars 2011, également reçu par M. [B], la SCI Vitrypole a vendu à M. et Mme [H] l'immeuble contigu, situé [Adresse 4]. Les bâtiments sont accolés par leur pignon. Courant 2013, M. [D] et Mme [L] ont fait réaliser des travaux de réhabilitation de l'immeuble par la société Lucky, assurée au titre de la garantie décennale par la société SMA. Dans la nuit du 28 au 29 mai 2013, les locataires de M. et Mme [H] les ont informés de l'apparition sur le bâtiment d'importantes fissures. Après expertise, ils ont assigné notamment M. [D] et Mme [L], la société Lucky, la société SMA, la SCP [B]-Simon, la SCI Vitrypole. Ils ont sollicité la condamnation solidaire de M. [D] et Mme [L], de la société Lucky et de la société SMA en paiement de la somme de 175 578,90 euros TTC à réactualiser, augmentée d'une somme de 10 % de ce montant au titre du coût de la maîtrise d'oeuvre, correspondant au coût des travaux de reprises des désordres, et de la somme de 119 530,41 euros au titre de l'indemnisation des préjudices consécutifs. Ils ont en outre demandé au tribunal de déclarer inopposable la servitude de passage grevant l'escalier de leur maison. Ils ont enfin sollicité la condamnation sous astreinte de M. [D] et Mme [L] à édifier un mur séparatif sur la ligne divisoire des propriétés dans le tréfonds de leur maison afin de faire obstacle à l'accès à leur tréfonds. M. [D] et Mme [L] ont sollicité la condamnation de la société Lucky et de la société SMA au titre du coût des travaux de reprise des désordres à leur payer la somme de 149 964,80 euros TTC, augmentée d'une somme correspondant à 10 % au titre d'une assurance dommage-ouvrage et du coût de la maîtrise d'oeuvre et, au titre de la perte de loyers et du montant de la taxe foncière, les sommes de 122 832 euros et de 9 893 euros. La société SMA a principalement conclu à sa mise hors de cause et, à titre subsidiaire, à la réduction des demandes. Par jugement du 17 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Créteil a : - dit que la servitude de passage grevant l'escalier et la porte d'accès à la cave située au droit du pavillon de M. et Mme [H] leur est inopposable ; - a condamné M. [D] et Mme [L], sous astreinte, à édifier un mur séparatif sur la ligne divisoire de propriété dans le tréfonds de leur maison faisant obstacle au tréfonds de la maison de M. et Mme [H], remettre à ces derniers les clefs de la porte d'accès à la cave et démolir le portail d'accès entre les deux propriétés ; - condamné la SCP Benoît [B] et Thierry Simon et la SCI Vitrypole à payer à M. [D] et Mme [L] la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts ; - condamné in solidum M. [D] et Mme [L], la société Lucky et la société SMA à payer à M. et Mme [H] la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Pour statuer ainsi sur les responsabilité de la société Lucky envers M. et Mme [H] le tribunal a d'abord constaté qu'il résulte de l'expertise judiciaire que l'immeuble de M. et Mme [R] présente des lézardes par arrachement (sur le mur longeant le fond de la propriété en limite avec la propriété de M. [O], sur le mur séparatif avec l'escalier d'accès à la cave de l'immeuble de M. [D] et Mme [L], en façade avant au niveau des baies, sur le mur du fond gauche à la liaison avec l'immeuble situé [Adresse 3]) outre un écartement entre les deux murs des bâtiments situés [Adresse 5], longeant la parcelle appartenant à M. [O]. Il a chiffré le coût de reprise de ces désordres et retenu la responsabilité délictuelle envers M. et Mme [H] de la société Lucky qui a réalisé les travaux d'extension du bâtiment de M. [D] et Mme [L] avec création d'un sous-sol. Il a relevé qu'il résultait de l'expertise que ces travaux ont été réalisés sans étude préalable du sol et en l'absence d'une reprise en sous-oeuvre des fondations préexistantes. Il a ajouté que l'approfondissement de 70 centimètres de la cave du bâtiment principal avec suppression du mur pignon en infrastructure a participé à la déstabilisation de l'ensemble. Le tribunal a également retenu la responsabilité de la société Lucky envers M. [D] et Mme [L] sur le fondement de la garantie décennale. Le tribunal a ensuite constaté que le titre de propriété de M. et Mme [R] ne faisant pas mention de la servitude de passage grevant leur escalier et la porte d'accès à la cave située au droit de leur pavillon au profit du fonds de M. [D] et Mme [L], cette servitude ne leur est pas opposable. Il a en conséquence fait droit à la demande de M. et Mme [H] qui sollicitent la condamnation de M. [D] et Mme [L] à édifier un mur séparatif sur la ligne divisoire de propriété dans le tréfonds de leur maison afin de faire obstacle à l'accès au tréfonds de leur maison et à démolir le portail d'accès entre les deux propriétés, celui-ci débordant de 9 centimètres sur la propriété de M. et Mme [H]. Il a enfin fait droit à l'appel en garantie formé par M. [D] et Mme [L] d'une part contre la SCP [B]-Simon faute pour le notaire d'avoir mentionné l'existence de la servitude de passage litigieuse dans l'acte de vente au profit de M. et Mme [H], d'autre part contre la SCI Vitrypole qui a vendu les deux pavillons en omettant d'informer M. et Mme [H] de l'existence de cette servitude. M. [D] et Mme [L] ont interjeté appel de ce jugement à l'encontre de M. et Mme [H] de la SCP Masselot-Simon et de la société Vitrypole. La société Adeo Benoît [B], Thierry Simon et Thomas Delisle, qui vient aux droits de la SCP Thierry [B] et Thierry Simon, a ensuite interjeté appel du jugement. Un appel provoqué à l'encontre de M. et Mme [H] a été formé par M. [D] et Mme [L]. M. [D] et Mme [L] font valoir qu'ils ont régulièrement installé une porte en fer accédant à leur cave située au droit de la maison de M. et Mme [H] puisqu'il existait une servitude de passage au profit de leurs fonds. Ils rappellent ensuite que leur titre de propriété stipule que 'le premier étage est desservi par un escalier extérieur restant appartenir au vendeur' et que 'ce dernier s'oblige à garantir à l'acquéreur son accès permanent aux termes des présentes', ce dont il résulte l'existence d'une servitude de passage par l'escalier que leur a transmise la SCI Vitrypole afin d'accéder au dernier étage de leur immeuble où sont situés deux studios donnés en location. Ils demandent à la cour de constater l'existence d'une servitude de passage grevant l'escalier de la maison de M. et Mme [H] et, par conséquent, d'infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré inopposable à M. et Mme [H] la servitude de passage grevant l'escalier et la porte d'accès à la cave située au droit de l'immeuble de ces derniers, les a condamnés sous astreinte à édifier un mur séparatif sur la ligne divisoire de propriété dans le tréfonds de leur maison afin de faire obstacle à l'accès au tréfonds de la maison de M. et Mme [H], à remettre à ces derniers les clefs de la porte d'accès à la cave et de démolir le portail d'accès situé entre les deux propriétés. A titre subsidiaire, ils sollicitent la condamnation in solidum de la SCI Vitrypole et de la société Adeo-Benoît [B]-Thierry Simon-Thomas DeLisle à les garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre eux et à leur payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts, outre 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. M. et Mme [H], qui déclarent avoir vendu le 19 janvier 2022 leur bien à M. [D] et Mme [L], concluent à la confirmation du jugement et à la condamnation de M. [D] et Mme [L] à leur payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. La société de notaires fait d'abord valoir que la cour ne pourra qu'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCP [B]-Simon à garantir M. [D] et Mme [L] des condamnations prononcées contre eux puisque, défaillante en première instance, il appartenait à ceux-ci de lui signifier leurs conclusions et que, faute de justification de cette signification, ces conclusions étaient irrecevables, de sorte que les demandes formées contre elle devant la cour d'appel sont nouvelles, partant irrecevables. A titre subsidiaire, elle fait valoir que, lors de l'acquisition de leur bien, M. [D] et Mme [L] avaient indiqué au notaire qu'ils n'ignoraient pas que le premier étage de l'immeuble était desservi par un escalier extérieur appartenant à la SCI Vitrypole mais qu'ils envisageaient de réaliser des travaux à l'occasion desquels ils créeraient un accès à l'étage par le rez-de-chaussée de leur immeuble. Elle ajoute qu'en tout état de cause, M. [D] et Mme [L] ayant acquis l'immeuble de M. et Mme [H], ils ne justifient plus de l'existence d'un préjudice. A titre encore plus subsidiaire, elle demande à la cour de condamner la SCI Vitrypole à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle. Elle réclame enfin la condamnation de M. [D] et Mme [L] ou de toute partie succombante à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; SUR CE : Attendu qu'il convient d'ordonner la jonction des instances RG 21/432 et RG 21/2846 ; Attendu que suite à l'acquisition par M. [D] et Mme [L] de l'immeuble ayant appartenu à M. et Mme [H], les demandes formées par M. [D] et Mme [L] à titre principal ou subsidiaire sont devenues sans objet ; PAR CES MOTIFS : statuant publiquement Ordonne la jonction des instances RG 21/432 et RG 21/2846 ; Infirme le jugement en ce qu'il : - dit que la servitude de passage grevant l'escalier et la porte d'accès à la cave située au droit du pavillon de M. et Mme [H] leur est inopposable ; - condamne M. [D] et Mme [L], sous astreinte, à édifier un mur séparatif sur la ligne divisoire de propriété dans le tréfonds de leur maison faisant obstacle à l'accès au tréfonds de la maison de M. et Mme [H], à remettre à ces derniers les clefs de la porte d'accès à la cave, à démolir le portail d'accès entre les deux propriétés ; - dit que le jugement sera publié au service de la publicité foncière ; - condamne la SCP Benoît [B] et Thierry Simon et la SCI Vitrypole à payer à M. [D] et Mme [L] la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts ; Statuant à nouveau : Constate qu'à la suite à l'acquisition par acte du 22 janvier 2022 par M. [D] et Mme [L] de l'immeuble de M. et Mme [H], les demandes formées par M. [D] et Mme [L] à titre principal contre M. et Mme [H] et à titre subsidiaire contre la société Adeo-Benoît [B]-Thierry Simon-Thomas Delisle et contre la SCI Vitrypole sont devenues sans objet ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les différentes demandes ; Condamne la société Adeo-Benoît [B]-Thierry Simon-Thomas Delisle et la SCI Vitrypole aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître Issad et Maître Tadeo conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,