Tribunal judiciaire, 04 avril 2024. 23/09835

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 AVRIL 2024 Chambre 5/Section 2 AFFAIRE: N° RG 23/09835 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X43B N° de MINUTE : 24/00601 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3] SITUEE [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PECORARI SARL, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444 C/ DEFENDEURS Monsieur [B] [F] [Adresse 3] [Localité 4] non représenté Madame [J] [F] [Adresse 3] [Localité 4] non représentée Madame [L] [W] [F] [Adresse 3] [Localité 4] non représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Mechtilde CARLIER, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier. DÉBATS Audience publique du 08 Février 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier. EXPOSE DU LITIGE Monsieur [B] [F], Madame [L] [W] [F] et Madame [J] [F] sont propriétaires des lots n°0035 et 0048 au sein de la résidence « [Adresse 3] » située [Adresse 3] à [Localité 4], immeuble soumis au statut des immeubles en copropriété. Par exploits CM 667142831S’il y a plusieurs défendeurs, il faut veiller à préciser les dates de signification spécifique pour chacun d’eux. Ici tous le même jour donc pas de difficulté. du 18 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 3] » située [Adresse 3] à [Localité 4] (le syndicat des copropriétaires), a fait assigner Monsieur [B] [F], Madame [L] [W] [F] et Madame [J] [F] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de : Recevoir le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 3] », située [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice la société Citya Pecorari, en son action ; L’en déclarer bien fondé ; En conséquence : Condamner solidairement Monsieur [B] [F], Madame [L] [W] [F] et Madame [J] [F], à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 3] », située [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice la société Citya Pecorari, la somme totale de 8. 018, 63 euros, correspondant à : - 6. 872, 63 euros à titre principal, charges arrêtées au 17 octobre 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 octobre 2023 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil ; - 1. 146, 00 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ; Condamner solidairement Monsieur [B] [F], Madame [L] [W] [F] et Madame [J] [F], à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 3] », située [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice la société Citya Pecorari, la somme totale de 3. 000 euros à titre de dommages et intérêts ; Condamner solidairement Monsieur [B] [F], Madame [L] [W] [F] et Madame [J] [F], à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 3] », située [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice la société Citya Pecorari, la somme de 3. 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ; Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; Condamner Monsieur [B] [F], Madame [L] [W] [F] et Madame [J] [F], aux entiers dépens. Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions de ce dernier, par application de l’article 455 du code de procédure civile. Bien que régulièrement assignés par la remise de l’acte en étude, le commissaire de justice ayant pu vérifier l’exactitude des domiciles de Monsieur [B] [F], Madame [L] [W] [F] et de Madame [J] [F] par la confirmation du gardien que l’adresse communiquée constituait bien le domicile des défendeurs, les défendeurs n’ont pas constitué avocat ni comparu. La clôture a été prononcée le 7 novembre 2023 par ordonnance du même jour. L’affaire a été plaidée à l’audience du 8 février 2024 et mise en délibéré au 4 avril 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété Sur le quantum des charges L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de Monsieur [B] [F], Madame [L] [W] [F] et de Madame [J] [F] ; - l’extrait du compte copropriétaires débutant au 1er janvier 2022 arrêté au 13 octobre 2023 de Monsieur [B] [F], Madame [L] [W] [F] et de Madame [J] [F]; - les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 12 janvier 2022, 07 février 2023 et 30 juin 2023 ; - les attestations de non-recours portant sur les assemblées générales de copropriétaires qui se sont tenues entre 2019 et 2022 ainsi que pour celles ayant eu lieu au cours de 2023 ; - les appels de fonds du 20 décembre 2021 au 11 septembre 2023 ; Le relevé du compte propriétaire de Monsieur [B] [F], Madame [L] [W] [F] et de Madame [J] [F] rend compte d’une somme débitrice totale de 8. 018, 63 euros au titre des charges de copropriété impayées. Doivent être déduits de ce montant les frais appelés « contentieux » à hauteur de 960 euros, ceux résultant de la mise en demeure facturée en juillet 2022 à 186 euros ainsi que la somme de 778,17 euros inscrite au crédit du compte copropriétaire des défendeurs mais non pris en compte. Au regard de ces éléments, il convient alors de condamner Monsieur [B] [F], Madame [L] [W] [F] et Madame [J] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.094,46 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 17 octobre 2023 appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus. Sur les intérêts En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice. Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. La condamnation au paiement des charges sera assortie des intérêts au taux légal CMLe montant figurant dans la mise en demeure est supérieur au montant réclamé donc on ne précise pas de montant, les intérêts ont couru sur l’intégralité de la dette depuis la MED. à compter de la mise en demeure du 13 octobre 2023 et avec capitalisation. Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné. Doivent être qualifiés de «frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts. Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait état de frais de mises en demeure à hauteur de 186 euros dus suite à la lettre du 4 juillet 2022 et facturée par son conseil le 7 juillet 2022. Toutefois cette mise en demeure n’a pas été nécessaire à la présente procédure. Les intérêts moratoires ont commencé à courir à compter de la dernière mise en demeure envoyée à l’ensemble des défendeurs le 13 octobre 2023 qui n’a pas fait l’objet d’une facturation spécifique au décompte. les frais de la mise en demeure de 2022 n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi de 1965. Le syndicat des copropriétaires fait état de frais de suivi contentieux de 960 euros en juin 2022 (480 euros) et en juillet 2022 (480 euros) mais ces frais ne sont pas postérieurs à une mise en demeure et les diligences de suivi de recouvrement entrent dans les missions normales d’un syndicat des copropriétaires. Par conséquent, la demande de prise en charge des frais de recouvrement par le syndicat des copropriétaires sera rejetée. Sur la demande indemnitaire En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs au paiement de 3. 000 euros à titre de dommages et intérêts. Cependant, il n’est pas établi que Monsieur [B] [F], Madame [L] [W] [F] et Madame [J] [F] seraient de mauvaise foi aussi le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande. Sur la solidarité L’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. Ainsi, la solidarité entre copropriétaires indivis d’un lot ne se présume pas. Elle doit être expressément stipulée notamment au terme de la convention d’indivision ou du règlement de copropriété. Ainsi, la solidarité entre copropriétaires indivis d'un lot ne se présume point et qu'il faut qu'elle soit expressément stipulée (Cass. Civ. 3e, 20 janv. 1993, no 90-15.112). En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une clause de solidarité entre Monsieur [B] [F], Madame [L] [W] [F] et Madame [J] [F] pour le paiement des charges de copropriété. Il en sera débouté. En conséquence les défendeurs seront donc condamnés à proportion de leurs droits dans l’indivision à payer au syndicat des copropriétaires les sommes dues au titre des charges de copropriété impayées. Sur les autres demandes Monsieur [B] [F], Madame [L] [W] [F] et Madame [J] [F], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance. Monsieur [B] [F], Madame [L] [W] [F] et Madame [J] [F] seront également condamnés in solidum à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou de le rappeler. PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe, Condamne Monsieur [B] [F], Madame [L] [W] [F] et Madame [J] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 3] », située [Adresse 3], la somme de 6.094,46 euros au titre des charges arrêtées au 13 octobre 2023, provision du 4ème trimestre de l’année 2023 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre et avec capitalisation des intérêts; Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 3] », située [Adresse 3] de sa demande au titre des frais de recouvrement; Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 3] », située [Adresse 3] de sa demande à titre de dommages-intérêts; Condamne in solidum Monsieur [B] [F], Madame [L] [W] [F] et Madame [J] [F] aux dépens; Condamne in solidum Monsieur [B] [F], Madame [L] [W] [F] et Madame [J] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 3] », située [Adresse 3] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; La minute de la présente décision a été signée par Madame CARLIER, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé. LE GREFFIERLE JUGE MADAME SEGHIRMADAME CARLIER