Cour d'appel, 06 mars 2023. 20/05057

COUR D'APPEL DE BORDEAUX QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 06 MARS 2023 N° RG 20/05057 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-L2XU S.A.R.L. CODEME 'SOGIMO' c/ Monsieur [U] [Y] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 13 octobre 2020 (R.G. 2019F00583) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX CEDEX suivant déclaration d'appel du 17 décembre 2020 APPELANTE : S.A.R.L. CODEME 'SOGIMO' exerçant sous le nom commercial SOGIMO, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1] représentée par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉ : Monsieur [U] [Y], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] représenté par Maître Damien LORCY, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 23 janvier 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Présidente, Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller, Madame Sophie MASSON, Conseiller, Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile. EXPOSE DU LITIGE M. [U] [Y] exerce une activité de vente de meubles marocains dans des locaux qui lui sont donnés à bail au [Adresse 2]. Par acte du 16 mars 2017, il a confié un mandat de vente exclusif de son droit au bail sur les locaux susvisés à la société Codeme exerçant sous le nom commercial Sogimo une activité d'agence immobilière, pour un prix de 65 000 euros, honoraires de l'agence compris. Une clause pénale a été stipulée dans ledit contrat en ces termes : en cas de 'refus de vendre à un acquéreur qui aurait été présenté par l'agence, le mandant versera une pénalité égale à la rémunération prévue au mandat'. Le 14 septembre 2017, M. [D], représentant de la société Fritex, a signé une proposition d'achat moyennant le prix de 65 000 euros, comprenant la commission d'agence d'un montant de 6 500 euros, qui a été acceptée par M. [Y] le même jour sur un document intitulé 'acceptation d'une proposition d'achat' rédigé par la société Codeme. La date d'échéance pour signer la promesse synallagmatique de vente a été fixée au 15 octobre 2017. Le conseil du cédant a alors averti le notaire en charge de la rédaction de la promesse de vente, Maître [P], que son client faisait l'objet d'un plan de redressement judiciaire d'une durée de dix années à compter du 13 mai 2009. Le notaire a alors proposé le 27 septembre 2017 la signature d'une promesse de vente sous conditions suspensives de l'homologation de la cession de gré à gré par le tribunal de commerce de Bordeaux. Le 13 mars 2018, M. [D] a annulé son offre d'achat. Par courrier du 27 mars 2018, la société Codeme a demandé à M. [Y] le paiement de la somme de 6 500 euros TTC correspondant à l'indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au mandat, l'acte n'ayant pas pu être conclu de son fait. Par acte d'huissier du 24 mai 2019, la société Codeme a assigné M. [Y] devant le tribunal de commerce de Bordeaux aux fins d'obtenir la condamnation de ce dernier à lui verser la somme de 6500 euros à titre de dommages et intérêts . Par jugement contradictoire du 16 octobre 2020, le tribunal de commerce de Bordeaux a : - dit que la société Codeme exerçant sous le nom commercial Sogimo n'a pas procédé de manière déloyale vis-à-vis de M. [Y], - débouté la société Codeme de sa demande de voir condamner M. [Y] au paiement de la somme de 6 500 euros à titre de dommages et intérêts, - débouté la société Codeme de ses autres demandes, - dit n'y avoir lieu en équité à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que chacune des parties conserve la charge de ses propres dépens. Par déclaration du 17 décembre 2020, la société Codeme a interjeté appel de cette décision, énonçant les chefs de la décision expressément critiqués, intimant M. [Y]. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par dernières écritures notifiées par RPVA le 08 mars 2021 auxquelles la cour se réfère expressément, la société Codeme, demande à la cour de : - vu le mandat de vente, - vu la clause pénale, - vu les dispositions de l'article 1231-1 du code civil, - vu le jugement tribunal de commerce du 13 octobre 2020, - la déclarer recevable et bien fondée en son appel et en ses demandes formulées à l'encontre de M. [Y], - réformer la décision entreprise en ce qu'elle l'a déboutée de ses demandes en condamnation de M. [Y] de la somme de 6 500 euros à titre indemnitaire et au titre de ses demandes fondées sur l'article 700 en première instance, - en conséquence, - à titre principal, en application de la clause pénale, - condamner M. [Y] au paiement de la somme de 6 500 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de son attitude fautive, - à titre subsidiaire, sur la perte de chance de régulariser la vente liée à la faute de M. [Y], - condamner M. [Y] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de la perte de chance, - en tout état de cause, - condamner M. [Y] à la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et aux entiers dépens de première instance, - condamner M. [Y] à la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel et aux entiers dépens en cause d'appel. Par dernières écritures notifiées par RPVA le 27 mai 2021, auxquelles la cour se réfère expressément, M. [Y], demande à la cour de : - vu l'article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, - vu l'article 1112-1 du code civil, - vu la jurisprudence, - vu les pièces et les moyens, - le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes, - déclarer la société Codeme mal fondée, - débouter la société Codeme de l'ensemble de ses demandes, - confirmer le jugement du 13 octobre 2020 du tribunal de commerce de Bordeaux en ce qu'il a débouté la société Codeme de ses demandes, - l'infirmer en ce qu'il n'a pas retenu le caractère déloyal des agissements de la société Codeme et débouter de plus fort la société Codeme, - en tout état de cause, - condamner la société Codeme aux entiers dépens de cette instance, - condamner la société Codeme au paiement de la somme de 2 000 euros en applicationdes dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 09 janvier 2023 et le dossier a été fixé à l'audience du 23 janvier 2023. Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions déposées. MOTIFS DE LA DECISION 1- Il convient de relever à titre liminaire que la page de garde du jugement de première instance comporte une erreur matérielle, le patronyme du défendeur étant mal orthographié ' [Y]' au lieu de '[Y].' 2- La société Codeme reproche à M.[Y] de ne pas l'avoir avertie du fait qu'il bénéficiait d'un plan de redressement et de ne pas avoir fait de démarches pour régulariser sa situation auprès du tribunal et permettre à la vente de se réaliser dans les délais convenus. Elle rappelle que l'acquéreur se proposait d'acquérir le droit au bail sans emprunt et que la vente aurait dû ainsi intervenir rapidement. Elle ajoute que M. [Y] a différé la signature en raison d'un différend avec sa banque quand au solde dû au titre de sa créance dans l'hypothèse d'une résolution du plan. La société Codeme sollicite ainsi l'application de la clause pénale incluse dans l'acte, le vendeur ayant selon elle refusé de régulariser l'acte. A titre subsidiaire, elle sollicite l'indemnisation de sa perte de chance de percevoir sa rémunération. 3- M. [Y] soutient qu'en vertu de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, l'agence immobilière se voit interdire de solliciter le paiement d'une commission à défaut que la vente ait été effectivement conclue ' et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties'. Il affirme que la cour de cassation refuse d'appliquer les clauses pénales incluses dans les mandats qui font échec à ces dispositions. Il ajoute que la proposition d'achat ne vaut pas engagement ferme, cet engagement étant subordonné à la signature d'un avant contrat. Il soutient que le tribunal de commerce a, à juste titre, retenu, qu'il n'était pas apporté la preuve qu'un rendez-vous ait été proposé à M. [Y] pour signer le compromis entre le 14 septembre 2017 et le 13 mars 2018. Il soutient encore que l'agence lui a fait signer de manière précipitée le document relatif à l'acceptation de la proposition d'achat, obtenant ainsi de manière déloyale sa signature. Il fait valoir enfin que l'agence immobilière, professionnel averti, a commis une faute de négligence en ne se livrant pas à des vérifications sommaires sur sa situation, expliquant qu'il n'avait pas lui-même compris la portée du plan de redressement dont il bénéficiait et qu'il respectait scrupuleusement. La perte de chance n'était pas certaine, la cession du droit au bail ne permettant pas d'apurer son passif. 4- Aux termes de l'article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. Toutefois, lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d'Etat. 5- En vertu de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972, lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser. 6- En l'espèce, le mandant comporte bien une clause pénale en caractère gras et apparent stipulant que le mandant sera tenu au paiement d'une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au présent mandat en cas de refus de vente à l'acquéreur présenté par l'agent. 7- Cependant, en l'absence d'une opération effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties, l'agent immobilier ne peut se prévaloir efficacement d'une clause pénale stipulée dans le mandat, pour obtenir ainsi le paiement d'une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération, que s'il prouve que le mandant a fautivement conclu l'opération en le privant ainsi des honoraires auxquels il aurait pu légitimement prétendre ( Cass, 1ère chambre civile, 16 février 2022). 8- Or, en l'espèce, il n'est pas argué que la vente ait été finalement conclue par l'intermédiaire d'un autre agent immobilier. La clause pénale ne peut dès lors recevoir applicable. L'appelant sera débouté de sa demande fondée sur la clause pénale contractuelle. 9- En revanche, il peut rechercher la responsabilité de son mandant sur le fondement du droit commun s'il prouve qu'il a été privé d'une chance de percevoir sa commission du fait d'une faute de son mandant. 10- Par décision du 13 mai 2009, le tribunal de commerce de Bordeaux a adopté un plan de redressement sur 10 ans au bénéfice de M. [Y]. La décision a prononcé l'inaliénabilité du fonds de commerce de M. [Y] et des éléments qui le compose. Le droit au bail est un élément du fonds de commerce. 11- Le tribunal de commerce a, à juste titre, retenu qu'il appartenait à M. [Y] d'avertir l'agent immobilier de l'existence de ce plan. Il ne pouvait légitiment ignorer l'importance d'une telle information et ne peut reprocher sa propre carence à l'agent immobilier. La déloyauté de l'agence qu'il allègue n'est pas démontrée par ailleurs. 12- Il convient cependant de noter que le vendeur a averti le notaire de l'existence de ce plan dès la saisine de ce dernier et que le notaire a , à juste titre, proposé de signer un compromis de vente sous condition suspensive d'autorisation de la cession par le tribunal. 13-L'agent immobilier a souhaité que cette vente intervienne à bref délai afin d'éviter que l'acquéreur ne se rétracte, ce qui est finalement advenu. 14- M. [Y] de son côté a pris contact avec sa banque, son principal créancier, mais un désaccord est apparu entre eux quant aux sommes restant dues de sorte que M. [Y] n'a pas souhaité signer de compromis avant de régler cette difficulté. 15- Il apparaît ainsi que la vente n'a pas pu être conclue parce que l'agence immobilière, à qui l'acquéreur avait caché la procédure collective dont il faisait l'objet, n'a pas pu anticiper correctement les délais nécessaires à la signature d'un compromis, nécessairement allongé, ce qui a permis à l'acquéreur de se rétracter. 16- M. [Y] a donc commis une faute à l'origine de la perte de chance de l'agence immobilière de percevoir sa commission. 17- Cependant, cette perte de chance ne correspond pas à la totalité de la commission dans la mesure où il n'est pas acquis que : - l'acquéreur aurait fait une proposition d'achat s'il avait été averti dès l'origine du fait que le vendeur était en plan, - la vente serait finalement intervenue, celle-ci étant conditionnée à l'accord du tribunal et à la possibilité pour le débiteur de pouvoir solder son plan. 18- Il sera dès lors alloué à la société Codeme la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts que M. [Y] sera condamnée à lui régler. 19- La décision de première instance sera ainsi infirmée. 20- M. [Y] qui succombe sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. M. [Y] sera condamné à régler la somme de 2000 euros à la société Codeme au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort, Infirme la décision rendue le 13 octobre 2020 par le tribunal de commerce de Bordeaux, et statuant à nouveau, Condamne M. [Y] à verser à la société Codeme la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts, Condamne M. [Y] aux dépens de première instance et d'appel. Condamne M. [Y] à régler la somme de 2000 euros à la société Codeme au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par M. Franco, président, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.