Cour d'appel, 14 décembre 2022. 21/07902

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 14 DECEMBRE 2022 N° 2022/ 564 N° RG 21/07902 N° Portalis DBVB-V-B7F-BHQ6U E.P.I.C. COTE D'AZUR HABITAT C/ [M] [V] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Marina POUSSIN Me Franck BANERE Décision déférée à la Cour : Jugement du Juridiction de proximité de NICE en date du 06 Avril 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/02073. APPELANTE E.P.I.C. COTE D'AZUR HABITAT agissant poursuites et diligences de son Directeur en exercice domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 3] représentée par Me Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE substitué par Me Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIME Monsieur [M] [V] né le 15 Janvier 1965 à [Localité 4] (27), demeurant [Adresse 1], assisté DE l'UDAF de la [Localité 6], association dont le siège se trouve [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice, ès qualité de curateur de Monsieur [V] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/008692 du 08/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représenté par Me Franck BANERE, membre de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocat au barreau de GRASSE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2022. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant contrat conclu à compter du 1er mai 2018, l'Office Public CÔTE D'AZUR HABITAT donnait à bail d'habitation à Monsieur [M] [V], assisté de son curateur l'UDAF des Alpes Maritimes, un logement conventionné au sein de la résidence [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de base de 356,87 euros et une provision pour charges de 205,19 euros. Ce contrat faisait suite à un premier bail conclu le 1er décembre 2000 et résilié par décision judiciaire le 27 février 2006, puis rétabli en application d'un plan de cohésion sociale. Dès le 11 octobre 2018, l'UDAF 06, spécialement autorisée à cette fin par le juge des tutelles, donnait congé pour le compte du locataire avec un préavis réduit à un mois, le logement étant situé en zone tendue. Dans son courrier le curateur expliquait que Monsieur [V] avait d'ores et déjà déménagé dans un autre département, mais que le logement restait occupé par le fils de son ex-compagne Madame [W] [C], et qu'il n'avait pu obtenir la restitution des clés. Le 13 février 2019, l'UDAF de la [Localité 6], en sa qualité de nouveau curateur, écrivait au bailleur pour s'informer de l'évolution de la situation, rappelant que Monsieur [V] était dans l'incapacité de régler l'indemnité d'occupation du logement en sus de son nouveau loyer. Le 17 avril 2019, l'Office CÔTE D'AZUR HABITAT lui répondait qu'il appartenait à Madame [C] de déposer une demande de logement social, sur laquelle il serait statué par la commission d'attribution, si elle souhaitait succéder à Monsieur [V] en qualité de locataire, mais que jusque là ce dernier restait seul redevable des loyers et des charges. L'Office faisait d'ailleurs procéder le 29 avril suivant à une saisie administrative à tiers détenteur sur les comptes bancaires de Monsieur [V]. Au cours du mois de juillet 2019, l'Office faisait procéder à une enquête par l'un de ses agents assermentés, dont il résultait que Madame [C] avait quitté le logement depuis environ trois mois, et que celui-ci avait été par la suite investi par d'autres occupants. Le 16 septembre 2019, une nouvelle saisie sur comptes bancaires était diligentée. Finalement, l'Office reprenait possession des lieux désormais inoccupés suivant procès-verbal dressé le 17 octobre 2019 par Maître ALBERTINI, huissier de justice, dûment autorisé par une ordonnance sur requête du président du tribunal d'instance de Nice. Par acte du 5 juin 2020, Monsieur [M] [V], assisté de son curateur, assignait l'Office CÔTE D'AZUR HABITAT à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice pour entendre juger qu'il n'était débiteur d'aucune somme échue postérieurement au 11 octobre 2018, et obtenir restitution des sommes saisies sur ses comptes, outre les frais bancaires qui lui avaient été facturés. L'Office s'opposait à ces prétentions et réclamait reconventionnellement paiement d'une somme de 8.498,77 euros représentant le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation échues jusqu'au 17 octobre 2019. Par jugement rendu le 6 avril 2021, la juridiction saisie déboutait Monsieur [V] des fins de son action et le condamnait à payer la somme de 3.056,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échues jusqu'à la date de reprise du logement, outre les intérêts légaux à compter du jour de l'assignation, les dépens de l'instance et une indemnité de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le premier juge rejetait en revanche le surplus de la demande de l'Office s'élevant à la somme de 5.442,41 euros et correspondant aux charges de consommation d'eau froide, considérant que leur montant n'était pas justifié par les pièces produites aux débats et que les formalités de régularisation des charges prévues par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 n'avaient pas été respectées. L'Office CÔTE D'AZUR HABITAT interjetait appel principal de cette décision par déclaration adressée le 28 mai 2021 au greffe de la cour, Monsieur [M] [V] formant pour sa part appel incident. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de sa déclaration d'appel et de ses conclusions récapitulatives notifiées le 7 septembre 2021, l'Office CÔTE D'AZUR HABITAT poursuit l'infirmation du seul chef du jugement l'ayant débouté de sa demande en paiement des charges d'eau froide. Il produit en cause d'appel de nouvelles pièces justificatives tendant à démontrer que les formalités de régularisation des charges prévues par la loi ont bien été respectées, et que les sommes réclamées correspondent aux relevés des compteurs individuels effectués par ses prestataires les sociétés ISTIA puis PROX-HYDRO, le prix du mètre cube facturé s'élevant à 3,78 euros en 2018 et 3,93 euros en 2019. Il demande donc à la cour de condamner Monsieur [V] à lui payer la somme de 5.442,41 euros au titre de ces charges. Il conclut d'autre part au rejet de l'appel incident formé par l'intimé à l'encontre des autres chefs du jugement, sauf à rectifier l'erreur matérielle affectant l'une des dates mentionnées au dispositif, celle du 18 octobre 2018 devant être substituée au 18 octobre 2019. Il réclame accessoirement paiement d'une somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens. Dans ses écritures notifiées le 17 août 2021, Monsieur [M] [V], assisté de son curateur l'UDAF de la [Localité 6], conclut au rejet de l'appel principal formé par l'Office, aux motifs que la consommation d'eau froide facturée est anormalement élevée, qu'elle provient certainement d'une fuite, et que le bailleur a commis une faute en s'abstenant de l'en informer en temps utile et d'agir pour y remédier. Subsidiairement, pour le cas où il serait fait droit à la demande de l'Office, il se porte reconventionnellement demandeur de dommages-intérêts d'un montant équivalent à celui des charges réclamées et sollicite la compensation entre les deux créances. Il conclut d'autre part à l'infirmation des autres dispositions du jugement, faisant valoir que le bailleur, pourtant informé dès la délivrance du congé de ce que son ex-compagne était demeurée dans les lieux contre sa volonté, n'a engagé aucune démarche pour récupérer le logement avant le 22 juillet 2019, alors que lui-même n'avait pas qualité pour diligenter une procédure d'expulsion. Il demande en conséquence à la cour de réduire à de plus justes proportions l'indemnité d'occupation due pour la période du 11 octobre 2018 au 17 octobre 2019. Il réclame en outre paiement d'une indemnité totale de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses entiers dépens de première instance et d'appel. La clôture de l'instruction est intervenue le 4 octobre 2022. DISCUSSION Le bail conclu entre les parties s'est trouvé résilié par l'effet du congé notifié par le preneur, non pas à compter du 17 octobre 2018 comme mentionné à tort dans le jugement, mais à l'expiration du délai de préavis d'un mois suivant la réception du courrier adressé par l'UDAF 06, soit le 17 novembre 2018. Il est constant qu'à cette date le locataire sortant ne s'était pas acquitté de l'ensemble de ses obligations, puisqu'il n'avait pas restitué les clés au propriétaire et que le logement demeurait occupé par son ex-compagne, même si celle-ci s'y maintenait contre son gré. C'est donc à bon droit que le premier juge a considéré que Monsieur [V] était redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'à la reprise de possession des lieux par l'Office CÔTE D'AZUR HABITAT. Toutefois, le montant de cette indemnité est apprécié souverainement par les juges du fond, et il doit être tenu compte en l'espèce de la passivité manifestée par le bailleur qui, bien qu'informé de la difficulté dès la notification du congé, n'a entrepris aucune démarche effective avant le mois de juillet 2019. Si ce délai de carence s'explique en partie par une volonté de régulariser la situation de Madame [C] en lui permettant de déposer une demande d'attribution du logement, Monsieur [V] ne saurait en supporter toutes les conséquences financières. En outre, il résulte de la requête présentée au juge d'instance de Nice que cette demande avait été rejetée dès le 15 avril 2019, l'Office ayant encore laissé s'écouler six mois supplémentaires avant d'agir. L'indemnité d'occupation doit être en conséquence réduite à la moitié du loyer de base, soit 178,43 euros par mois, outre la totalité de la provision pour charges, soit 205,19 euros, pour toute la période échue entre le 18 novembre 2018 et le 17 octobre 2019, ce à quoi s'ajoute le montant du loyer à taux plein et de la provision pour charges correspondant à la période du 1er octobre au 17 novembre 2018, soit une dette totale de 5.100,37 euros, de laquelle il convient de déduire les acomptes versés par le débiteur, totalisant 3.009,01 euros suivant le décompte produit aux débats, ce qui laisse apparaître un solde de 2.091,36 euros en faveur du bailleur. Les intérêts sur ladite somme courront à compter de la demande en paiement formulée par l'Office devant le premier juge à l'audience du 26 janvier 2021. En revanche, les sommes réclamées au titre de la régularisation des charges, représentant un total de 4.168,12 euros et non pas de 5.442,41 euros comme indiqué à tort dans le jugement, et qui correspondent à une surconsommation d'eau froide, ne peuvent être imputées au locataire sortant dans la mesure où celle-ci n'est pas de son fait. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme le jugement entrepris, et statuant à nouveau, Condamne Monsieur [M] [V] à payer à l'Office CÔTE D'AZUR HABITAT la somme de 2.091,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus entre le 1er octobre 2018 et le 17 octobre 2019, Dit que les intérêts au taux légal courront à compter du 26 janvier 2021, Déboute les parties du surplus de leurs prétentions, Condamne Monsieur [M] [V] aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux règles régissant l'aide juridictionnelle dont il est bénéficiaire, Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT