Cour d'appel, 02 mars 2023. 22/00196

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 2 SECTION 2 ARRÊT DU 02/03/2023 **** N° de MINUTE : N° RG 22/00196 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UBSM Jugement (N° 20/00678) rendu le 23 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Dunkerque APPELANT Monsieur [T] [P] né le 03 août 1958 à [Localité 3] de nationalité française demeurant [Adresse 1] représenté par Me Alexandre Corrotte, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué INTIMÉE SELARL WRA, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Contrôles Métallurgiques Teste et Inspections (CMTI) ayant son siège social, [Adresse 2] représentée par Me Marianne Devaux, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 06 décembre 2022 tenue par Nadia Cordier magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Samuel Vitse, président de chambre Nadia Cordier, conseiller Agnès Fallenot, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 mars 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 novembre 2022 **** Par acte notarié en date du 28 décembre 2012, M. [T] [P] a donné à bail commercial à la SARL CMTI (contrôles métallurgiques tests inspections), ayant pour gérant M. [D] [E], un atelier situé à [Localité 4], en zone artisanale, pour une durée de neuf ans commençant à courir le 1er janvier 2013 moyennant un loyer annuel de 30 000 euros hors-taxes, soit 35 880 euros TTC. Le même jour, M. [D] [E] et M. [T] [P] ont conclu, par acte sous seing privé, un compromis, par lequel ce dernier s'était obligé à vendre l'atelier en cause et le premier à l'acquérir sous la seule condition suspensive de l'obtention d'un prêt, au prix de 325 000 euros. Par courriel du 1er février 2013, le gérant de la SARL CMTI s'est plaint auprès du bailleur d'importantes fuites sur la couverture, ayant provoqué une inondation de l'atelier, ainsi que d'un problème d'étanchéité des fenêtres de l'étage, entraînant d'importantes fuites dans les locaux et atteignant les gaines électriques. Le 4 mai 2013, les deux parties ont signé un constat amiable de dégât des eaux valant déclaration de sinistre. Un nouveau constat a été fait le 11 janvier 2014, et un troisième le 4 mai 2014. Parallèlement, M. [D] [E] a renoncé à son projet d'acquisition, et M. [T] [P] l'a assigné aux fins d'obtenir le paiement de la clause pénale prévue au compromis à hauteur de 32 500 euros, demande à laquelle il a été fait droit par jugement réputé contradictoire en date du 26 novembre 2014, confirmé par arrêt de la cour d'appel de Douai en date du 11 mai 2015. Par ordonnance de référé du 5 novembre 2015, le président du tribunal de grande instance de Dunkerque, saisi par la SARL CMTI, a notamment ordonné une mesure d'expertise confiée à M. [T] [N]. La SARL CMTI, dont le gérant est brutalement décédé le 26 mars 2017, a notifié au bailleur un congé, qui a pris effet le 31 décembre 2015. L'expert a accompli sa mission et remis son rapport daté du 13 septembre 2018. Par jugement du 23 octobre 2018, le tribunal de commerce de Dunkerque a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la SARL CMTI, et par jugement du 30 janvier 2019, a prononcé la liquidation judiciaire de cette société, la SELARL WRA étant désignée en qualité de liquidateur judiciaire. Par acte d'huissier en date du 5 mai 2020, la SELARL WRA a fait assigner M. [T] [P] devant ce tribunal, aux fins d'obtenir, avec exécution provisoire, la condamnation de celui-ci à lui payer les sommes suivantes : ' 29 451,22 euros au titre des préjudices subis par la SARL CMTI, ' 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris ceux de la procédure de référé et les honoraires de l'expert et de son sapiteur. Par jugement contradictoire et en premier ressort en date du 23 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Dunkerque a statué ainsi : « CONDAMNE M. [T] [P] à payer à la SELARL WRA la somme de 29 451,22 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par la SARL CMTI, CONDAMNE M. [T] [P] à payer à la SELARL WRA la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE M. [T] [P] de sa demande d'indemnité de procédure, CONDAMNE M. [T] [P] aux dépens, en ce compris ceux de la procédure en référé expertise, ainsi que les honoraires de l'expert et de son sapiter ». Par acte en date du 13 janvier 2022, M. [T] [P] a interjeté appel, reprenant dans son acte d'appel l'ensemble des chefs de la décision précitée. MOYENS ET PRÉTENTIONS Par conclusions remises au greffe et notifiées entre parties par voie électronique en date du 7 avril 2022, M. [P] demande à la cour de : « Vu l'article R.145-35 du Code de commerce, Vu l'article 606 du Code civil et sa jurisprudence, - INFIRMER le jugement rendu en première instance et ainsi déféré en ce qu'il a : - CONDAMNE Monsieur [T] [P] à payer à la SELARL WRA la somme de 29.451,22 euros à titre de dommages et intérêts subis par la société CMTI -CONDAMNE Monsieur [T] [P] à payer à la SELARL WRA la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile -deboute Monsieur [T] [P] de sa demande d'indemnité de procédure -CONDAMNE Monsieur [T] [P] aux dépens, en ce compris ceux de la procédure de référé expertise, ainsi que les honoraires de l'expert et de son sapiteur Statuant à nouveau, - JUGER que la couverture de l'immeuble n'avait pas impérativement à être remplacée dans son ensemble, et qu'il y a lieu de retenir la solution la moins disante, au choix de M. [P] alors que la société CMTI avait quitté d'ores et déjà les lieux. - JUGER que le bailleur à bail commercial ne doit pas de manière absolue et automatique le clos et le couvert et qu'il n'est pas systématiquement tenu responsable des infiltrations subies en toiture d'un immeuble donné à bail (cf. Cass. 2mai 2012 11-16266) - JUGER ainsi que la deuxième solution alternative proposé par M. [N], consistant en l'application sur la toiture de l'immeuble un enduit hydrofuge sur les plaques poreuses, ne correspond pas aux grosses réparations à la charge du bailleur, puisqu'elle ne correspond pas au « remplacement des couvertures entières ». - JUGER que le remplacement de menuiseries n'entrent pas dans les grosses réparations prévues au bail litigieux et à l'article 606 du Code civil dans le cadre d'un bail commercial, de sorte que M. [P] ne pouvait y être tenu. - DEBOUTER la SELARL WRA de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions, - CONDAMNER la SELARL WRA à payer à Monsieur [P] la somme de 6 000 Euros au titre de l'article 700 du CPC, - CONDAMNER la SELARL WRA aux dépens ». M. [P] souligne que les principes d'assurer de manière absolue « le clos et du couvert » et la délivrance d'un « logement décent », sur lequel se fonde le liquidateur, relèvent du bail d'habitation mais en aucun cas du bail commercial. Le tribunal a pourtant suivi cette thèse par des motifs étonnants et contraires au droit du bail commercial. Il précise que le tribunal ne pouvait estimer que l'article R 145-35 du code de commerce s'appliquerait qu'aux baux conclus à compter du 3 novembre 2014, cet article venant codifier et valider toute la jurisprudence antérieure. M. [P] soutient que le bailleur commercial n'est pas tenu au clos et au couvert de manière absolue mais seulement des grosses réparations définies limitativement à l'article 606 du code civil. L'expert a conclu à deux options pour les travaux, le changement de la couverture ou l'application d'un produit hydrofuge. Or l'application d'un enduit hydrofuge, solution retenue par l'expert, ne relève pas des grosses réparations de l'article 606 du code civil. M. [P] estime que les menuiseries ne font pas partie automatiquement des obligations du bailleur puisque leur remplacement ne relève absolument pas des dispositions de l'article 606 du code civil et des grosses réparations définies par ce texte. Cela n'intéresse ni la solidité ni la structure de l'immeuble. Aucune obligation ne pèse sur le bailleur au vu des stipulations de ce chef. Il n'a jamais été constaté d'obstacle à l'activité de la société CTMI, de sorte qu'il ne pouvait être conclu à l'absence de délivrance conforme des lieux, celle-ci s'analysant en fonction de l'entrave portée à la commercialité des locaux. Par conclusions remises au greffe et notifiées entre parties par voie électronique en date du 07 juillet 2022, la SELARL Wra, prise en la personne de Me [K], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Contrôles métallurgiques tests inspections (CMTI) demande à la cour de : « Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Dunkerque en date du 23 novembre 2021. - Y ajoutant, - Condamner Mr [P] à verser à la SELARL WRA es qualité une somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC au titre des frais irrépétibles d'appel ainsi qu'à supporter les entiers dépens d'instance ». La SELARL Wra, ès qualités, estime qu'après avoir justement rappelé l'inapplicabilité des dispositions de l'article R 145-35, telles que résultant du décret du 3 novembre 2014, le tribunal a parfaitement apprécié les faits, en considérant que les désordres relevaient des « grosses réparations », notamment pour la couverture. Il pesait sur le bailleur l'obligation d'assurer le clos et le couvert, ce qui n'a pas été satisfait, le locataire l'ayant pourtant maintes fois averti. Aucuns travaux n'ont été réalisés et il n'appartient pas au locataire de supporter les réparations afférentes aux infiltrations dues à une mauvaise étanchéité des locaux. S'agissant des menuiseries, l'expert retient une réalisation non conforme aux règles de l'art, le bailleur devant répondre de telles non-conformités affectant le bâtiment, génératrice d'infiltrations dans les bureaux. La SELARL Wra souligne avoir préféré, à la réalisation des travaux, solliciter une indemnisation des préjudices subis, en raison des infiltrations qui l'ont obligée à quitter les lieux. Elle précise qu'elle aurait pu réclamer une indemnisation pour la perte d'exploitation, liée à l'impossibilité de démarrer son activité de formation. Elle rappelle que le bailleur est tenu en outre des réparations liées à la vétusté, et ce même pour les grosses réparations, ce qui justifie qu'il puisse être condamné à réparer les conséquences dommageables résultant d'un manquement à ses obligations, d'autant que pour les menuiseries, il s'agit de travaux non conformes, sollicités par le bailleur. *** L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 novembre 2022. À l'audience du 6 décembre 2022, le dossier a été mis en délibéré au 02 mars 2023. MOTIVATION  Au préalable, il convient de souligner qu'il n'y a pas lieu de reprendre ni d'écarter dans le dispositif du présent arrêt les demandes tendant à 'constater que ....' ou 'dire que...', telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu'elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire de l'arrêt. Aux termes des dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. La délivrance s'entend tout d'abord d'une délivrance matérielle, à savoir conformément aux termes même de l'article 1719 du code civil, l'immeuble et ses accessoires indispensables à l'utilisation normale du local, mais également de la délivrance juridique, consistant en la conformité aux contraintes générales relatives aux établissements (hygiène, sécurité). La conformité du local à la destination contractuelle ne doit pas exister seulement à la date de la conclusion du bail dès lors qu'il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l'exécution du contrat. Il appartient au bailleur d'apporter la preuve qu'il a rempli son obligation de délivrance et de vérifier que la chose louée peut être affectée à l'usage prévu au bail. Il est loisible aux parties à un bail commercial de modifier la répartition prévue par l'article 1719 et suivants du code civil. Le bailleur peut ainsi parfaitement s'exonérer de l'ensemble des obligations de réparer et d'entretenir, cette situation devant toutefois se concilier avec l'obligation, pesant sur le bailleur, de délivrance d'une chose de nature, à permettre l'exercice paisible de l'activité du preneur. Le premier juge a procédé à une analyse exacte des stipulations du bail, conclu en 2012, ce qui ne pouvait que le conduire à écarter l'article R 145-35 du code de commerce, dans sa rédaction issue du décret du 3 novembre 2014, citée de manière inopérante par le bailleur, et a ainsi souligné que lesdites stipulations contractuelles, quand bien même elles ne se réfèrent pas expressément à l'article 606 du code civil, en reprenaient les termes, ces réparations étant mises à la charge du bailleur, tandis que pesait une obligation d'entretien sur le preneur, lequel était réputé avoir reçu les bien loués en bon état de réparations locatives sauf vétusté. Concernant les travaux de toiture, c'est par de justes motifs que la cour fait siens, après avoir procédé à un examen méticuleux des termes de l'expertise, que le premier juge a retenu que, quand bien même deux solutions étaient préconisées par l'expert, l'une de remplacement total de la toiture, l'autre de réparation avec maintien de l'existant par application d'une solution hydrofuge, les travaux visaient à réparer la couverture atteinte d'une dégradation, à l'origine des infiltrations, liée à des plaques devenues friables, cassantes en vieillissant, voire dans un état très vétuste (hangar), en son entièreté, ce qui relevait bien de la responsabilité du bailleur, peu important le coût de la solution en définitive choisie et mise en 'uvre dès lors qu'elle vise à réparer en son entier la couverture et à assurer l'étanchéité de la chose louée. A juste titre le premier juge a également rappelé que le bailleur ne peut exonérer de l'obligation, de l'essence même du bail, de délivrer un local au locataire en état de servir à l'usage pour lequel il est loué, ce qui lui imposait d'assurer l'étanchéité de la structure, laquelle n'était, en l'espèce, pas remplie au vu des désordres décrits par l'expert et affectant les menuiseries, objet de travaux effectués par le preneur précédent et repris par les sociétés mandatées par le bailleur lui-même, lesquels se sont révélés non conformes aux règles de l'art et affectés d'un vice structurel selon l'expert, à l'origine d'infiltrations dans les bureaux, ce dont le bailleur doit répondre. C'est donc à bon droit que les premiers juges, se fondant sur la démonstration précise et argumentée de l'expert sur les préjudices subis et leur montant, reprise à son bénéfice par le preneur et non utilement et spécifiquement critiquée par le bailleur, ont condamné M. [P] à payer la somme de 29 451,22 euros. En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, M. [P] succombant en ses prétentions, il convient de le condamner aux dépens d'appel. La confirmation de la décision déférée en toutes ses dispositions s'impose. Le sens du présent arrêt commande de condamner M. [P] à payer à la société Contrôles métallurgiques tests inspections (CMTI), représentée par son liquidateur, la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Dunkerque en date du 23 novembre 2021 en toutes ses dispositions ; y ajoutant, CONDAMNE M. [P] à payer à la société WRA, prise en la personne de Me [K], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Contrôles métallurgiques tests inspections (CMTI), la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; LE DEBOUTE de sa demande d'indemnité procédurale ; LE CONDAMNE aux dépens d'appel. Le greffier Marlène Tocco Le président Samuel Vitse