Tribunal judiciaire, 14 mars 2024. 21/04938

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Charges de copropriété N° RG 21/04938 N° Portalis 352J-W-B7F-CUFLJ N° MINUTE : Assignation du : 31 Mars 2021 JUGEMENT rendu le 14 Mars 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, Maître Pascal HOTTE, administrateur judiciaire [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Me Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0062 DÉFENDEUR Monsieur [O] [R] [W] [L] [Adresse 5] [Localité 3] représenté par Me Marc GAILLARD de la SELARL SELARL MARC GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0962 COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique. assistée de Line-Joyce GUY, Greffière. Décision du 14 Mars 2024 Charges de copropriété N° RG 21/04938 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUFLJ DÉBATS A l’audience publique du 21 Décembre 2023 JUGEMENT - Contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe - Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Février 2024.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 14 Mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Monsieur [O] [L] était propriétaire des lots de copropriété n°1, 3, 5, 6, 8 à 10, 12 à 15, 17, 18, 20, 22 à 26 d'un immeuble situé au [Adresse 1]). Il a vendu les lots 3, 9 et 20 le 29 décembre 2015. Par lettre recommandée du 31 janvier 2020 avec avis de réception du 1er février 2020, Maître [B] [G], en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, a mis en demeure Monsieur [O] [L] de payer des charges de copropriété impayées pour la période du 1er octobre 2010 au 30 juin 2019 pour un montant total de 120.151,14 euros et rappelé qu’il lui restait devoir la somme de 6.656,28 euros au titre de l’exécution du jugement définitif rendu le 3 février 2011 par le tribunal de grande instance de Paris. Par acte de commissaire de justice signifié le 31 mars 2021, Maître [B] [G], en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, a assigné Monsieur [O] [L] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris pour la somme principale de 140 281,21 euros arrêtée pour la période du 1er janvier 2011 au 15 mars 2021. Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles, il demande au tribunal, dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 mai 2022, de : - condamner Monsieur [O] [L] au paiement de la somme de 175.108,13 euros arrêtée pour la période du 1er janvier 2011 au 30 avril 2022, avec intérêts légaux à compter du 1er février 2020 sur la somme de 120.151,14 euros, à compter de l’assignation pour la somme de 20.130,07 euros et à compter des dernières conclusions pour la somme de 34.826,92 euros , - prononcer la capitalisation des intérêts , - débouter Monsieur [B] [L] de l’ensemble de ses demandes , - condamner Monsieur [B] [L] au paiement de la somme de 15.000 euros, à titre de dommages et intérêts , - condamner Monsieur [B] [L] au paiement des entiers dépens , - condamner Monsieur [B] [L] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles. Au visa de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles et de l’article 224 du code civil, Monsieur [O] [L] demande au tribunal, dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 mars 2022, de : A titre liminaire, - désigner un médiateur afin de tenter une conciliation entre les parties, A défaut, - juger qu’est prescrite l’action en recouvrement des charges antérieures au 31 mars 2015, Dans tous les cas, - débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], de l’intégralité de ses demandes, à l’encontre de monsieur [O] [L], en ce qu’elles sont : • en ce qui concerne les charges, non justifiées, • en ce qui concerne les dommages et intérêts, non fondées. - enjoindre Maître [G] de communiquer à Monsieur [O] [L] les régularisations individuelles annuelles de charges, des années 2015 à 2020, afin de connaître et vérifier les charges dont il est débiteur, - subsidiairement, si des condamnations financières sont prononcées à l’encontre de monsieur [O] [L], lui accorder un délai de vingt-quatre mois qui débutera six mois après la signification du jugement à intervenir, pour les apurer, - dire qu’il n’y a pas lieu au prononcé d’une condamnation aux dépens, et que l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera renvoyé aux conclusions des parties précitées pour un exposé exhaustif des demandes des parties et moyens à leur soutien, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 1er juin 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 21 décembre 2023. La décision a été mise en délibéré au 29 février 2024 et prorogée au 14 mars 2024. A la demande du tribunal, le syndicat des copropriétaires a produit un certificat de publicité foncière datant du 02 février 2022 et indiqué que Monsieur [O] [L] n’a jamais fait publier l’attestation de propriété l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 17 octobre 2012 valant attestation de propriété. MOTIFS DE LA DÉCISION 1. Sur la demande de désignation d’un médiateur Selon l’article 131-1 du code de procédure civile, le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner une tierce personne afin d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution à un conflit qui les oppose. L’article 131-6 du code de procédure civile dispose que la décision qui ordonne une médiation mentionne l’accord des parties. En l’espèce, Maître [B] [G], en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, n’a pas donné son accord à la mesure de médiation sollicitée par Monsieur [O] [L] et, s’agissant d’une procédure en recouvrement de charges de copropriété impayées, la mesure de médiation ne paraît pas compatible avec la nature de l’affaire. Ainsi, la demande de désignation d’un médiateur sera rejetée. 2. Sur la prescription Monsieur [O] [L] demande au tribunal de juger qu’est prescrite l’action en recouvrement des charges antérieures au 31 mars 2015 et le syndicat des copropriétaires soutient que sa demande est irrecevable et aurait dû être soulevée devant le juge de la mise en état. Sur ce: Selon l’article 122 du code civil, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, telle la prescription. Selon l'article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les parties ne sont plus recevables à soulever une fin de non-recevoir après le dessaisissement du juge de la mise en état lorsqu'il y a eu désignation d'un tel juge, à moins que la fin de non-recevoir ne soit révélée postérieurement au dessaisissement de ce juge. En l’espèce, l’affaire ayant été renvoyée devant le juge de la mise en état et la fin de non-recevoir étant antérieure à son dessaisissement, celle-ci est irrecevable devant le tribunal. 3. Sur la demande principale en paiement Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. * En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. En l'espèce, il est justifié tout d'abord par la production par le syndicat des copropriétaires du jugement rendu le 3 février 2011 par le tribunal de grande instance de Paris et confirmé par arrêt de la Cour d’appel de Paris du 17 octobre 2012 et ensuite par l’attestation de vente des lots 3, 9 et 20 le 29 décembre 2015 produits par Monsieur [O] [L], que Monsieur [O] [L] est actuellement propriétaire des lots n°1, 5, 6, 8, 10, 12 à 15, 17, 18, 22 à 26 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] selon dévolution successorale établie le 26 février 1992 par notaire suite au décès de sa mère et qu’il était également propriétaire, avant leur vente le 29 décembre 2015, des lots de copropriété n°3, 9 et 20. Au soutien de sa demande principale de paiement de la somme en principal de 175.108,13 euros arrêtée pour la période du 1er janvier 2011 au 30 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, produit aux débats : - les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire des 03 décembre 2009, 21 juillet 2011, 25 novembre 2011, 10 juillet 2017, 23 juillet 2018, 11 juin 2019, 27 juin 2019, 14 janvier 2020, 27 juillet 2020, 4 janvier 2021 et 30 août 2021 par lesquelles l’administrateur provisoire a approuvé les comptes des années 2008 au 30 juin 2020, fixé les budgets prévisionnels des années 2009 au 30 juin 2022 et voté la réalisation de divers travaux ; - un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ; - un décompte de créance actualisé au 31 décembre 2020 et au 30 avril 2022. Décision du 14 Mars 2024 Charges de copropriété N° RG 21/04938 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUFLJ Monsieur [O] [L] demande au tribunal de débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses prétentions et fait valoir qu’aucun compte individuel comprenant les régularisations annuelles des charges n’est produit par le syndicat des copropriétaires pour la période de 2010 à 2020 et qu’il n’est pas en mesure de vérifier que les sommes qui lui sont réclamées correspondent à celles qui sont dues. Le syndicat des copropriétaires relève que le compte de Monsieur [O] [L] a été remis à zéro pour les charges dues depuis le 1er juillet 2013 par l’effet du crédit, sous la forme d’une régularisation de charges d’un montant de 110.713,85 euros au profit de Monsieur [L] le 31 décembre 2018 qui apparaît sur le décompte de créance actualisé au 31 décembre 2020. En l’espèce l’ensemble des avis de régularisation de charges annuelles du 1er juillet 2011 au 30 juin 2020 ont été produits par le syndicat des copropriétaires et les comptes des années 2013 au 30 juin 2018 ont été approuvés par procès-verbal des décisions prises par l’administrateur provisoire le 8 avril 2019. Il ressort de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que lorsque les comptes et le budget provisionnel ont été approuvés, les copropriétaires ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges. En outre, il résulte de l'examen du procès-verbal des décisions prises par l’administrateur provisoire le 30 août 2021 que les comptes n’ont été approuvés par l’administrateur judiciaire que jusqu’au 30 juin 2020. Toutefois, le fait que les comptes n’aient pas été définitivement approuvés après le 30 juin 2020 n’empêche pas l’administrateur provisoire à qui il a été confié, en vertu de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, tous les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale afin de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété, à recouvrer les sommes appelées à titre provisionnel qui sont dues en vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 35 du décret du 17 mars 1967. Il n’est pas sollicité par le syndicat des copropriétaires de paiement des charges par Monsieur [O] [L] pour la période antérieure au 1er janvier 2011. En conséquence le report de la somme de 15.272,16 euros figurant à cette date au débit du compte individuel de copropriétaire de Monsieur [O] [L] sera écartée de la créance du syndicat des copropriétaires. Ainsi il ressort de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [O] [L] est débiteur de 159.835,97 euros pour les charges de copropriétés impayées entre le 1er janvier 2011 et le 30 avril 2022 (175.108,13 – 15.272,16 euros). Monsieur [O] [L] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés. En application de l'article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l'accusé de réception du courrier adressé le 31 janvier 2020, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date sur la somme de 120.151,14 euros et à compter de l’assignation pour 20.130,07 euros (140.281,21 - 120.151,14). Pour le surplus, l’intérêt au taux légal sera dû à compter de la notification par voie électronique des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires. Conformément à l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus depuis une année seront capitalisés. 4. Sur la demande de délais de paiement Selon l’article 1343-5 du code civil, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi. En l'espèce, Monsieur [O] [L] soutient qu’il dispose de faibles revenus et qu’il est insolvable et sollicite un délai de paiement pour vendre un lot afin d’apurer sa dette. L'octroi de délais de paiement à Monsieur [O] [L] aurait pour effet d'aggraver encore la charge financière que cause son défaut de paiement à la copropriété, outre que celui-ci a d'ores et déjà bénéficié de très importants délais de fait depuis l'introduction de l'instance. En outre, il aurait pu procéder de lui-même au recouvrement de ses dettes tant en 2015 lors de la vente de trois lots, que par la suite en mettant en vente d’autres lots sans attendre la fin de la procédure. Monsieur [O] [L] sera ainsi débouté de sa demande en délais de paiement. 5. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires L'article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d'une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement. En l'espèce, il ressort des pièces communiquées que le défendeur a manqué de longue date à son obligation de paiement des charges de copropriété dont il détenait presque la moitié des lots dans l’immeuble suite à un héritage familial. Le jugement rendu le 3 février 2011 par le tribunal de grande instance de Paris et l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 17 octobre 2012 qui l’a confirmé sont versés au débat et il ressort de la procédure que la totalité des sommes auxquelles Monsieur [O] [L] a été condamné à payer n’a toujours pas été réglée. Ces manquements répétés de Monsieur [O] [L] à son obligation de régler des sommes dues constitue une faute qui, dès 2006, a provoqué la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1] tant le non-paiement des charges a gravement compromis l’équilibre financier de la copropriété et paralysé son fonctionnement, ce qui lui cause encore aujourd’hui un préjudice certain. Il conviendra en conséquence de le condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice financier causé. 6. Sur les demandes accessoires En l'espèce, Monsieur [O] [L], qui succombe en ses demandes à l'instance, sera condamné aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.     PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [O] [L] tirée de la prescription de l’action en recouvrement des charges antérieures au 31 mars 2015 ; CONDAMNE Monsieur [O] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]) les sommes de : - 159.835,97 euros au titre d’arriérés de charges de copropriétés impayées entre le 1er janvier 2011 et le 30 avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2020 pour la somme de 120.151,14 euros, à compter du 31 mars 2021 pour la somme de 20.130,07 euros et à compter du 6 mai 2022 pour la somme de 19.554,76 euros ; - 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ; - 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ; DIT que les intérêts seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière, en application de l’article 1154 du code civil ; CONDAMNE Monsieur [O] [L] aux entiers dépens de l’instance ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Fait et jugé à Paris le 14 Mars 2024 La Greffière La Présidente