Tribunal judiciaire, 20 juin 2024. 24/52690

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/52690 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4JIO N° : 13 Assignation du : 09 Avril 2024 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 20 juin 2024 par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDEURS Monsieur [F] [C] [Adresse 2] [Adresse 2] Monsieur [T] [E] [Y] [Adresse 3] [Adresse 3] représentés par Maître Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE - #PN69 DEFENDERESSE L’EURL JUDE RATHAVAN RAJAKULAM [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] représentée par Maître Eric BENAMOU, avocat au barreau de PARIS - #D1106 DÉBATS A l’audience du 16 mai 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Par acte du 4 janvier 2012, Mme [D] a consenti à la société JRD TRAD, aux droits de laquelle se présente désormais la société JUDE RATHAVAN RAJKULAM, un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1], pour une durée de neuf ans à compter du 4 janvier 2012, moyennant un loyer annuel de 9.000 € HT et HC payable par trimestre et d’avance. Le 20 avril 2023, M. [T] [Y] et M. [F] [C] ont acquis les lieux loués. Le 5 mars 2024, M. [T] [Y] et M. [F] [C] ont fait signifier à la société JUDE RATHAVAN RAJKULAM un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d’avoir à leur payer la somme de 10.180,78 € au titre des loyers et charges. Le 9 avril 2024, M.[T] [Y] et M. [F] [C] a fait assigner la société JUDE RATHAVAN RAJKULAM devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris auquel ils demandent de: - constater l’acquisition de la clause résolutoire; - ordonner l’expulsion de la société JUDE RATHAVAN RAJKULAM et de tous occupants de son chef; - ordonner la séquestration du mobilier; - condamner par provision la société JUDE RATHAVAN RAJKULAM à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges exigibles; - condamner la société JUDE RATHAVAN RAJKULAM à leur payer une provision de 11.299,84 € à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 8 avril 2024; - condamner la société JUDE RATHAVAN RAJKULAM à leur payer 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Lors de l’audience du 16 mai 2024, M. [T] [Y] et M. [F] [C] actualisent leur demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 12.359,37 € selon décompte arrêté au mois de mai 2024. Aux termes de ses conclusions développées oralement à l’audience, la société JUDE RATHAVAN RAJKULAM demande au juge de: - à titre principal, dire que la demande des bailleurs se heurte à une contestation sérieuse; - à titre subsidiaire, lui accorder un délai de deux mois pour régler la somme qu’elle reconnaît devoir d’un montant de 884,15 €; - à titre infiniment subsidiaire, lui accorder un délai de douze mois pour apurer toute dette d’un autre montant et ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'expulsion d'un locataire devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Aux termes de l’ancien article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 s’agissant d’un bail conclu le 4 janvier 2012, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. En l’espèce, le bail du 4 janvier 2012 comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges. Le commandement de payer signifié le 5 mars 2024 à la société JUDE RATHAVAN RAJKULAM vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 10.180,78 € selon décompte annexé à l’acte. Ce décompte mentionne, d’une part, un arriéré relatif à l’année 2022 d’un montant de 4.500 €, d’autre part, un arriéré portant sur la période courant de mai 2023 à février 2024 arrêté à la somme de 5.680,78 €. La société JUDE RATHAVAN RAJKULAM conteste être redevable de l’intégralité des causes du commandement. L’acte de vente immobilière du 20 avril 2023 stipule que “le locataire a fait l’objet d’impayés d’un montant de 23.629,70 € au jour de la signature du compromis” et que “l’acquéreur sera bénéficiaire définitif des arriérés de loyers et se chargera à ses frais de la procédure en récupération de ces loyers. (...) Le vendeur déclare avoir un litige en cours avec son locataire et qu’il subroge purement et simplement l’acquéreur dans le bénéfice de toutes sommes que le locataire viendra à verser par suite”. Au vu de ces stipulations, M. [T] [Y] et M. [F] [C] sont fondés à solliciter le règlement des loyers et charges impayés devenus exigibles avant leur acquisition des lieux loués. Par ailleurs, la société JUDE RATHAVAN RAJKULAM ne rapporte pas la preuve de versements qu’elle aurait faits qui n’auraient pas été pris en compte dans le décompte des bailleurs arrêté à la somme résiduelle de 4.500 €. En ce qui concerne la période courant à compter du mois de mai 2023, la société JUDE RATHAVAN RAJKULAM verse aux débats le courrier que M. [T] [Y] et M. [F] [C] lui ont adressé le 8 janvier 2024, dont il ressort qu’elle s’est acquittée de la somme totale de 6.500 € du mois de mai 2023 au mois d’octobre 2023. Toutefois, le décompte annexé au commandement délivré 5 mars 2024 mentionne un montant total de versements par la locataire de 5.000 € seulement. Dans ces conditions, l’obligation de la société JUDE RATHAVAN RAJKULAM de s’acquitter de la différence de 1.500 € apparaît sérieusement contestable. Pour autant, un commandement signifié pour une somme supérieure à la somme due n’est pas nul mais voit simplement ses effets réduits au montant de la créance dont l’exigibilité n’est pas sérieusement contestable, soit 8.680,78 € (10.180,78 € - 1.500 €) en l’espèce. Il résulte du décompte versé aux débats que la société JUDE RATHAVAN RAJKULAM ne s’est pas acquittée de cette somme dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 avril 2024 à 24h00. Sur la demande de provision Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. En l’espèce, M.[T] [Y] et M. [F] [C] produisent un décompte des loyers et de charges arrêté à la somme de 12.359,37 €. Le versement précité de 1.500 € ayant été omis du décompte des bailleurs, il convient de le déduire des sommes dues. Pour le surplus, il n’est pas justifié de l’encaissement effectif du virement de 2.600 € que la défenderesse indique avoir effectué la veille de l’audience du 16 mai 2024. Il n’est pas davantage rapporté la preuve de versements que M. [T] [Y] et M. [F] [C] auraient omis de prendre en considération dans leur décompte actualisé. L’obligation de la société JUDE RATHAVAN RAJKULAM n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 10.859,37 € (12.359,37 €- 1.500 €), il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à M. [T] [Y] et M. [F] [C] à titre d’arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au mois de mai 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal. Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire La société JUDE RATHAVAN RAJKULAM sollicite le bénéfice de délais de paiement au motif qu’elle a rencontré des difficultés financières. M. [T] [Y] et M. [F] [C] s’opposent à l’octroi des délais sollicités. Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l’espèce, au vu des versements effectués par la société JUDE RATHAVAN RAJKULAM pour tenter d’apurer son arriéré locatif, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter du montant de la provision fixée ci-dessus, selon les termes du dispositif ci-après. Les délais ainsi accordés auront pour effet de suspendre la clause résolutoire, étant entendu que s'ils ne sont pas respectés, l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et la société JUDE RATHAVAN RAJKULAM devra quitter les lieux sous peine d’expulsion et de celle de tous les occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est. Dans cette hypothèse, la société JUDE RATHAVAN RAJKULAM sera également redevable envers M. [T] [Y] et M. [F] [C], à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés au M.[T] [Y] et M. [F] [C], d'une indemnité d'occupation qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail. Sur les demandes accessoires La société JUDE RATHAVAN RAJKULAM sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 5 mars 2024. L’équité commande de condamner la société JUDE RATHAVAN RAJKULAM à payer à M.[T] [Y] et M. [F] [C] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 4 janvier 2012 portant sur les locaux situés [Adresse 1], avec effet à la date du 5 avril 2024 à 24h00, Condamnons la société JUDE RATHAVAN RAJKULAM à payer à M. [T] [Y] et M. [F] [C] la somme provisionnelle de 10.859,37 € à titre d’arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au mois de mai 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 10.180,78 € à compter du 5 mars 2024, puis sur la somme de 10.859,37 € à compter du 9 avril 2024, Accordons à la société JUDE RATHAVAN RAJKULAM des délais de paiement, Disons que a société JUDE RATHAVAN RAJKULAM pourra s’acquitter du paiement de la provision précitée, en sus du loyer et des charges courants, moyennant 11 mensualités successives d’un montant de 900 € chacune et une 12ème mensualité soldant la dette, étant précisé que le premier versement devra avoir lieu avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et que chaque versement mensuel devra intervenir avant le 10 de chaque mois, Disons que les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le cours des délais ainsi accordés, Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué, Disons qu’à défaut de paiement d’un seul loyer et des charges courants ou d’une seule mensualité à échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et : - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - l’expulsion de la société JUDE RATHAVAN RAJKULAM pourra être poursuivie ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1], avec l’assistance, si besoin, de la force publique et d’un serrurier, - le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, - la société JUDE RATHAVAN RAJKULAM sera condamnée à payer, à titre provisionnel, à M.[T] [Y] et M. [F] [C] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, Condamnons la société JUDE RATHAVAN RAJKULAM à payer à M. [T] [Y] et M. [F] [C] la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamnons la société JUDE RATHAVAN RAJKULAM au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 5 mars 2024, Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes. Fait à Paris le 20 juin 2024 Le Greffier, Le Président, Larissa FERELLOC François VARICHON