Cour d'appel, 20 septembre 2022. 21/03060

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 70C 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 20 SEPTEMBRE 2022 N° RG 21/03060 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UP65 AFFAIRE : M. [S], [U] [W] ... C/ M. [Z] [I] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Mars 2021 par le Tribunal de proximité de MONTMORENCY N° RG : 1120001088 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 20/09/22 à : Me Laure-eva GABSI Me Thierry LAISNE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [S], [U] [W] né le 23 Août 1969 à CASABLANCA (MAROC) de nationalité Française [Adresse 2] [Adresse 2] Représentant : Maître Laure-eva GABSI, avocat Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 140 Madame [R], [F] [W] née le 29 Septembre 1972 à [Localité 4] (94) de nationalité Française [Adresse 2] [Adresse 2] Représentant : Maître Laure-eva GABSI, avocat Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 140 APPELANTS **************** Monsieur [Z] [I] né le 04 Avril 1958 à [Localité 3] de nationalité Française [Adresse 1] [Adresse 1] Représentant : Maître Thierry LAISNE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 179 - N° du dossier D4052/20 INTIME **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Juin 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Gwenael COUGARD, Conseillère, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 22 juin 2011, prenant effet le 4 juillet suivant, M. [I] a, par l'intermédiaire de l'agence Foncia Lacombe, donné à bail pour une durée de 3 ans renouvelable à M. et Mme [R] [W], un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5] (95), moyennant un loyer mensuel de 1 100 euros, des provisions sur charges de 250 euros par mois et un dépôt de garantie de 1 100 euros. Suivant acte d'huissier de justice déposé à l'étude le 9 décembre 2019, M. [I] a fait délivrer à ses locataires un congé pour reprise personnelle du logement. Par acte d'huissier de justice délivré le 13 octobre 2020, M. [I] a assigné M. et Mme [W] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - dire le congé délivré le 9 décembre 2019 régulier et dire que le bail a été résilié ou à tout le moins non reconduit, - constater que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre, - ordonner l'expulsion des locataires et celle de tout occupant de leur chef des lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique ou des personnes prévues à l'article L142-1 du code des procédures civiles d'exécution, si nécessaire, - condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 5 100 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par jugement contradictoire du 25 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a : - dit régulier le congé pour reprise délivré le 9 décembre 2019 par M. [I] à M. et Mme [W] portant sur le bien sis à [Adresse 5] et sur ses accessoires, - dit que, depuis le 3 septembre 2020 minuit, M. et Mme [W] sont déchus de plein droit de tout titre sur ces lieux, - constaté la sortie effective de M. et Mme [W] des lieux concernés le 15 octobre 2020, - débouté M. et Mme [W] de leur demande tendant à voir dire abusive la procédure initiée à leur encontre par M. [I], - débouté par suite M. et Mme [W] de leur demande tendant à la condamnation de M. [I] à leur verser quelques dommages et intérêts, - condamné solidairement M. et Mme [W] à verser à M. [I] la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice occasionné, - constaté que le compte locataire arrêté le 15 octobre 2020 laisse apparaître un solde débiteur à hauteur de 3 593, 53 euros, - condamné solidairement M. et Mme [W] à verser à M. [I] la somme de 3 593, 53 euros correspondant au solde locatif, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - condamné solidairement M. et Mme [W] à verser à M. [I] la somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum M. et Mme [W] aux entiers dépens de la procédure, - ordonné l'exécution provisoire du jugement, frais et dépens compris. Par déclaration reçue au greffe le 12 mai 2021, M. et Mme [W] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 5 mai 2022, ils demandent à la cour : - d'infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency le 25 mars 2021, * en ce qu'il les a condamnés au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts, * en ce qu'il les a condamnés au paiement de la somme de 300 euros au titre de l'allocation de dommages et intérêts, * en ce qu'il a rejeté leur demande tendant à la condamnation de M. [I] à des dommages-intérêts pour procédure abusive, statuant à nouveau, de : - condamner M. [I] au paiement de la somme de 3 000 euros pour procédure abusive, - d'infirmer le jugement du tribunal en ce qu'il a retenu un arriéré locatif à hauteur de 3 593,53 euros à leur charge, statuant à nouveau, de : - rejeter purement et simplement la demande de paiement de la somme de 4 624,37 euros au titre du solde locatif, - constater que le compte locataire arrêté le 15 octobre 2020 laisse apparaître un solde débiteur de 122, 75 euros correspondant au solde locatif, - d'infirmer le jugement du tribunal en date du 25 mars 2021 au titre du paiement solidaire par les époux [W] de la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, en tout état de cause : - débouter M. [I] de son appel incident, - condamner M. [I] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Aux termes de ses conclusions signifiées le 25 avril 2022, M. [I] demande à la cour de : - débouter M. et Mme [W] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - le recevoir en son appel incident partiel, - le recevoir en ses autres demandes et les déclarer bien fondées en confirmant le jugement du 25 mars 2021 en tous les autres points, - réformant partiellement et ajoutant au jugement, condamner solidairement M. et Mme [W] au paiement de la somme de 4 624,37 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2020, en tout état de cause : - condamner solidairement M. et Mme [W] au paiement de la somme de 5 000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, - rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir. La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 mai 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION; Sur l'appel de M. et Mme [W]. - Sur la condamnation des époux [W] à verser des dommages-intérêts à M. [I]. M. et Mme [W] poursuivent l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il les a condamnés à verser à M. [I] la somme de 2 000 euros à titre de dommage-intérêts pour s'être maintenus dans les lieux jusqu'au 13 octobre 2020, soit un mois et 10 jours après la date de prise d'effet du congé (13 septembre 2020). Ils rappellent d'une part, que M. [I] avait donné son accord pour qu'ils libèrent l'appartement le 10 septembre et d'autre part, que le délai pour quitter les lieux avait été parfaitement accepté téléphoniquement par l'agence Foncia, gestionnaire du bien, et par voie de conséquence par le propriétaire, qu'en tout état de cause, si tel n'avait pas été le cas, l'agence leur aurait adressé un mail pour attirer leur attention sur l'urgence de la situation, ou les aurait informés qu'ils se maintenaient des lieux sans accord du propriétaire. Ils mettent l'accent sur la mauvaise foi de M. [I] qui a invoqué l'urgence pour lui de récupérer son bien pour un emménagement imminent, alors même qu'il n'a réellement repris possession des lieux qu'en octobre 2021, soit un an plus tard. M. [I] réplique que les arguments développés par M. et Mme [W] ne sont qu'affabulations pour tenter de justifier leur préjudiciable maintien dans les lieux, que les appelants ont eu largement le temps nécessaire pour se reloger et qu'il était urgent pour lui d'emménager dans les lieux, sans qu'il n'ait besoin d'en justifier, comme M. et Mme [W] l'allèguent avec une certaine audace, qu'il a donc subi une atteinte importante à son droit de propriété . Sur ce, Le préjudice que le premier juge a, à juste titre, qualifié de certain, subi par M. [I] du fait du maintien dans les lieux au-delà de la limité autorisée sera, au regard des éléments du dossier, suffisamment indemnisé par l'octroi de la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts. Le jugement est donc infirmé sur le montant de l'indemnisation revenant à M. [I]. - Sur le décompte des sommes dues au titre du décompte définitif. M. et Mme [W] poursuivent l'infirmation du jugement déféré en ce qu'ils ont été condamnés à verser à M. [I] la somme de 3 593,53 euros au titre des sommes dues lors de la cessation du bail, et concluent a fortiori au débouté de la demande d'actualisation de M. [I] en cause d'appel en paiement de la somme de 4 624,37 euros à ce titre. Ils font valoir essentiellement, au visa de l'article 1731 du code civil, que les dégradations liées à la vétusté ne sont jamais imputables au locataire, qu'en l'espèce, le devis auquel le tribunal s'est référé pour les condamner au paiement de la somme susvisée a pour objet la réfection complète de l'appartement, alors que les désordres l'affectant résultent d'un usage normal de l'appartement occupé par une famille ayant trois enfants, qu'il n'est pas question de faire supporter au locataire le coût d'une réfection de son appartement dont la charge lui incombe du fait de la vétusté liée à l'usage normal de la chose, ainsi que M. [I] a tenté de le faire en mettant à leur charge le ponçage et la vitrification du parquer, le remplacement des plinthes, l'ajustement du portillon, le remplacement du carrelage..... Ils s'estiment en définitive redevables de la somme de 122,75 euros au titre des réparations locatives. M. [I] formule un appel incident sur ce point, demandant que l'ensemble des dégradations commises pas ses anciens locataires soit mis à leur charge. Il précise que l'appartement qu'il a retrouvé pour l'habiter, a nécessité un nettoyage considérable et des travaux qu'il a lui-même effectués, que la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie en témoigne, que la vidéo produite par les appelants qui tentent de démontrer le contraire est totalement irrecevable puisque non contradictoire et réalisée à une date non précisée. Il souligne que l'état des lieux d'entrée montrait indiscutablement que les pièces étaient en bon état en juillet 2011, alors que, selon l'état des lieux de sortie établi contradictoirement, l'appartement a été restitué dans un état d'usage totalement dégradé, et qu' ont été constatés : des trous sur les murs, des rayures et traces noircies aux sols et plafonds, outre des écailles de peinture et une porte palière dans un très mauvais état, présentant d'ailleurs des traces d'effraction qui n'ont jamais été réparées, le mauvais état des stores banes électriques déchirés, des prises électriques sales, voire cassées ou non fixées au mur. Sur ce, L'article 1728 du code civil dispose que 'le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail'. L'article 1730 du même code prévoit que 's'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure'. Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L'obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail. En l'espèce, de l'état d'entrée établi contradictoirement le 4 juillet 2011 entre l'agence Foncia, mandataire du propriétaire, et M. et Mme [W], il ressort que le logement est en bon état, exception faite du décollement des joints d'étanchéité dans la cuisine et dans la salle de bains, de sorte qu'ils sont cochés dans la case 'mauvais état', que les flexibles, douchette et porte de la douchette sont cochés dans la cas 'état d'usage'. L'état des lieux de sortie dressé également contradictoirement le 15 octobre 2020 révèle un appartement qui est globalement en état d'usage : les murs présentent des trous de chevilles, quelques décollements de papiers peints ou des traces un peu noircies, les plafonds de la salle de bains n° 2 et ceux des chambres 2 et 3 présentent quelques traces noirâtres, les plinthes sont un peu écaillées et présentent des traces noires, les éléments d'équipement, tel l'évier est légèrement rayé, les meubles sous éviers sont décrits comme un peu dévernis ou un peu rayés, une prise électrique est cassée et l'autre mal fixée dans le séjour, dans la salle de bains : trois carreaux de faïence cassées, un éclat sur un carreau du carrelage, l'éclairage mural ne fonctionne pas, lavabo un peu rayé, clapet manquant. S'agissant les stores, M. et Mme [W] produisent les mails qu'ils ont échangés en février 2020 avec l'agence Foncia desquels il ressort qu'ils avaient été endommagés en raison d'une tempête survenue une nuit et qu'après attache prise avec leur assureur habitation, celui-ci leur avait indiqué que n'en étant pas les propriétaires, c'était à l'assureur de l'immeuble de prendre en charge ce sinistre. Il s'ensuit que la détérioration des stores ne peut être imputée à faute à M. et Mme [W]. Il en est de même des traces noirâtres visibles sur les plafonds du séjour, de la salle de bains n° 2 et des deux chambres qui proviennent d'infiltrations constatées en 2021 provenant des terrasses, ainsi que des joints d'étanchéité qui ont été qualifiés 'en mauvais état' lors de l'entrée dans les lieux (contrairement à ce qu'a retenu le premier juge sur ce dernier point). Il y a lieu de rappeler à titre liminaire, que le bailleur est en droit de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le locataire des réparations locatives et l'indemnisation à laquelle il peut prétendre n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations, ni même à la justification d'un préjudice. Pour autant, il y a lieu de relever que l'occupation des lieux par les locataires a duré plus de neuf années et que la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s'entend évidemment pas d'une remise à neuf et ce d'autant plus qu'en l'espèce, les lieux n'étaient pas à l'état neuf lors de la prise de possession des lieux par M. et Mme [W] et qu'en toute hypothèse, le bailleur aurait nécessairement dû procéder à l'exécution de travaux de remise à l'état neuf avant de pouvoir occuper lui-même ou relouer son bien. Le jugement doit être confirmé sur le principe de la condamnation des locataires au paiement des réparations locatives, mais infirmé sur le montant. Au vu des pièces du dossier, la cour dispose des éléments nécessaires et suffisants pour évaluer le coût des réparations locatives imputables à M. et Mme [W] à la somme de 1 500 euros. Au vu du décompte produit par la SCI Foncia, M. et Mme [W] restent devoir à M. [I] la somme totale de 2 209,03 euros ainsi décomposée : * 709,03 euros au titre de l'appel d'octobre 2020 (1 498,37 euros - 789,34 euros) . * 1 500,00 euros au titre des réparations locatives. Il convient de déduire de cette sommes, celle de 1 100 euros au titre du dépôt de garantie et celle de 89,63 euros au titre du de la régularisation des charges portée au crédit du compte des locataires, de sorte que M. et Mme [W] doivent être solidairement condamnés à régler à M [I] la somme de 1 019,40 euros au titre du décompte de résiliation définitif, étant observé que le bailleur n'est pas fondé à intégrer dans ce décompte les frais de justice et les condamnations prononcées en première instance. - Sur la demande de M. et Mme [W] tendant à la condamnation de M. [I] au paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive. M. et Mme [W] poursuivent l'infirmation du jugement rendu le 25 mars 2021 par le tribunal de proximité de Montmorency en ce qu'ils ont été déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée à l'encontre de M. [I] et sollicitent à ce titre en cause d'appel la somme de 3 000 euros. Ils font valoir à cet effet que M. [I] a sollicité leur expulsion lors de l'audience s'étant tenue le 13 octobre 2020, alors qu'ils ont quitté les lieux le 15 octobre, de sorte que le tribunal de proximité n'a pu que déclarer cette demande sans objet, précisant que le 15 octobre est la date effective de la libération des lieux, le déménagement ayant commencé le 13 octobre. M. [I] soutient que M. et [W] ne manquent pas d'audace de maintenir en cause d'appel que la procédure qu'il a initiée devant le premier juge était abusive, rappelant qu'il leur a délivré congé par acte du 9 décembre 2020, soit presqu'un an avant l'assignation et qu'ils devaient libérer les lieux au plus tard le 3 juillet 2020, que la procédure était d'autant plus nécessaire que les locataires ont effectivement libéré les lieux que postérieurement à la délivrance de l'assignation. Sur ce, Compte tenu du fait que M. et Mme [W] succombent en l'espèce et pour les motifs également invoqués par M. [I], il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté les appelants de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive. Sur les mesures accessoires. M. et Mme [W] doivent être condamnés in solidum aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de M. [I] au titre des frais de procédure par lui exposés en cause d'appel en condamnant in solidum M. et Mme [W] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Infirme le jugement rendu le 25 mars 2021 par le tribunal de proximité de Montmorency sur le montant des condamnations prononcées à l'encontre de M. et Mme [W] au titre des dommages-intérêts, ainsi qu'au titre du décompte de résiliation, Statuant à nouveau de ces deux chefs, Condamne solidairement M. et Mme [W] à verser à M. [I] la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts, du fait du maintien dans les lieux au-delà de la limité autorisée, Condamne solidairement M. et Mme [W] à verser à M. [I] la somme de 1 019,40 euros au titre du décompte de résiliation définitif, Le confirme pour le surplus, Y ajoutant, Condamne in solidum M. et Mme [W] à verser à M. [I] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. et Mme [W] aux dépens d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier,Le président,