Cour d'appel, 25 mai 2022. 18/20762

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 25 MAI 2022 (n° , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/20762 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B6L3M Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Septembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 16/09655 APPELANT Monsieur [N] [J] né le 15 août 1970 Elisant domicile au cabinet de son conseil, Me PANON, [Adresse 5] Représenté par Me Stanislas PANON de la SELEURL PANON AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2023 INTIMES SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, le CABINET [S], SA immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 335 149 647 C/O CABINET [S] [Adresse 4] [Localité 6] Représentée par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334 ayant pour avocat plaidant : Me Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, toque : C1260 Société CABINET [S] SA immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 335 149 647 [Adresse 4] [Localité 6] Représentée par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334 ayant pour avocat plaidant : Me Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, toque : C1260 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Mme Muriel PAGE, Conseillère Mme Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE M. [N] [J] était propriétaire en indivision avec Mme [Z], dans l'immeuble, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, situé au [Adresse 3], d'un appartement à usage d'habitation dont il est demeuré seul occupant après la séparation avec sa compagne en 2004. Estimant avoir subi différents préjudices en raison de l'attitude du syndicat des copropriétaires et du syndic de copropriété le Cabinet [S], ayant notamment conduit à la saisie immobilière et la vente aux enchères de son bien, par acte d'huissier du 6 juin 2016, M. [J] les a assignés en paiement de diverses sommes en réparation des préjudices subis. Par jugement du 7 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a : - rejeté les demandes présentées par M. [N] [J] à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de la société Cabinet [S], - rejeté les demandes reconventionnelles de la société Cabinet [S] - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - condamné M. [N] [J] aux dépens, - condamné M. [N] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [N] [J] à payer à la société Cabinet [S] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire. M. [J] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 10 septembre 2018. La procédure devant la cour a été clôturée le 9 février 2022. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 7 décembre 2018 par lesquelles M. [J], appelant, invite la cour, au visa de l'article 1382 ancien du code civil et des dispositions de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, à : - le recevoir en son appel en y faisant droit, et statuant à nouveau, - condamner le syndicat des copropriétaires et le Cabinet [S], syndic de la copropriété, à lui payer les sommes suivantes : 6.724 € correspondant à la somme qu'il aurait dû percevoir, avec intérêts à compter du 18 décembre 2014, date de la sommation de Maître [H], huissier de justice, 20.000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, 58.538 € en réparation de son préjudice immobilier, 2.250 € en réparation de son préjudice de jouissance, 8.000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive, - condamner le syndicat des copropriétaires et le Cabinet [S], syndic de la copropriété, à lui payer la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ; Vu les conclusions en date du 6 février 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], intimé, demande à la cour, au visa de l'article 1240 du code civil, de : - juger que le cabinet [S] et lui-même n'ont commis aucune faute de nature à engager leur responsabilité à l'égard de M. [J] - juger que M. [J] ne rapporte pas la preuve du lien de causalité entre les fautes qu'il invoque et la perte de chance d'éviter la saisie immobilière de son bien immobilier ; en conséquence - confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions, - débouter M. [J] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, - le condamner à lui payer la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile - le condamner aux dépens de l'instance ; Vu les conclusions en date du 7 mars 2019 par lesquelles le Cabinet [S], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 9, 32-1, 699 et 700 du code de procédure civile, 1240, 1241, 1353 du code civil, 10, 18 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, 35 à 37 du décret du 25 juillet 2006, L.213-6 du code de l'organisation judiciaire et R.311-5 du code de procédure civile d'exécution, de : - confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes présentées par M. [J] à son encontre, en ce qu'il a condamné M. [J] aux dépens et en ce qu'il a condamné M. [J] à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, sur la faute de M.[J], - constater que la cause de la vente aux enchères publiques du lot n°7 de l'immeuble situé [Adresse 2], résulte de la faute de M.[J] dans le paiement de ses charges de copropriété, et dans l'exécution des décisions judiciaires rendues à son encontre, et plus précisément dans l'exécution du jugement du tribunal de grande instance de Paris rendu le 7 décembre 2010 et de l'arrêt de la cour d'appel de Paris rendu le 23 janvier 2013, - constater que la résolution n°8 de l'assemblée générale du 18 avril 2012 constitue la cause directe de la vente aux enchères publiques du lot n°7 de l'immeuble situé [Adresse 2], étant rappelé que cette résolution n'a fait l'objet d'aucune contestation judiciaire par M. [J], - constater l'absence de protocole d'accord liant M. [J] et le syndicat des copropriétaires, - constater l'absence de faute de sa part dans la mise en 'uvre d'un prétendu protocole d'accord, - constater que M. [J] n'apporte pas la preuve de ce qu'il n'aurait pas procédé à l'exécution d'une décision d'assemblée générale afférente à l'entretien de l'immeuble, - constater que M. [J] lui a donné quitus pour les exercices au cours desquels il conteste aujourd'hui la parfaite exécution de sa mission par le cabinet [S], sur les prétendus préjudices financiers, - constater qu'en demeurant dans les lieux, M. [J] est à l'origine de la prétendue perte de valeur du lot n°7, - constater que les estimations immobilières effectuées par M. [J] ne correspondent pas à la réalité du lot n°7 et ce, notamment concernant la superficie annoncée, - juger que M. [J] ne saurait se prévaloir d'un quelconque préjudice moral résultant de l'absence d'exécution d'accords qui ne sont jamais intervenus entre lui-même et le syndicat des copropriétaires, - déclarer que M. [J] ne saurait se prévaloir d'un préjudice moral résultant de la vente aux enchères publiques du lot n°7, alors qu'il est directement à l'origine de ladite vente, - constater que M. [J] n'apporte aucunement la preuve de son prétendu préjudice de jouissance, - constater que M. [J] n'apporte aucunement la preuve du quantum de son prétendu préjudice résultant de sa prétendue résistance abusive, - constater que M. [J] sollicite deux fois la même réparation et ce, au titre d'une part du prétendu préjudice de jouissance, et d'autre part au titre du préjudice résultant de sa prétendue résistance abusive, - déclarer que M. [J] sollicite la réparation de préjudices financiers qui ne lui sont pas entièrement personnels et ce, dans la mesure où le sieur [J] n'était pas l'unique propriétaire du lot mais était propriétaire en indivision avec Mme [Z], - prendre acte que M. [J] ne sollicite plus de dommages et intérêts en réparation de son prétendu préjudice financier, par conséquent, - débouter M. [J] de l'intégralité de ses demandes formulées au titre de ses prétendus préjudices financiers et de jouissance, - réformer le jugement en ce qu'il a rejeté ses demandes reconventionnelles, - condamner M. [J] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'amende civile, - condamner M. [J] au paiement de la somme de 10.000 € en réparation du préjudice occasionné du fait de la procédure abusive initiée par ses soins, en tout état de cause , - déclarer irrecevable M.[J] à contester la surface de l'appartement telle qu'elle résulte du certificat loi Carrez annexé au procès-verbal de description du bien de Maître [X], huissier de justice, en date du 14 octobre 2014, - condamner M. [J] à lui payer la somme de 6.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel dont le montant pourra être recouvré conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur les demandes indemnitaires de M. [J] En application de l'article 1240 du code civil, anciennement 1382, celui qui cause à autrui un dommage est tenu de le réparer ; Il appartient à celui qui prétend avoir subi un préjudice par la faute d'un tiers de prouver cette faute, de justifier du préjudice subi et d'établir le lien de causalité entre la dite faute et le préjudice ; Il est constant que M. [J] a été condamné in solidum avec Mme [Z], par jugement du 7 décembre 2010, au paiement de l'arriéré de charges de copropriété à hauteur de 14.382,17 € couvrant la période allant de l'année 2003 au 1er trimestre 2010 ; que ce jugement a été confirmé par arrêt de cette cour du 23 janvier 2013, l'ayant condamné avec Mme [Z] in solidum aux charges impayées actualisées au 2 janvier 2012 à hauteur de 22.424,14 € ; que ces deux décisions ont rejeté la demande de délais de paiement formulée par M. [J] au motif qu'il ne justifiait pas de ses difficultés financières ; Pour établir une faute tant du syndicat des copropriétaires que du syndic, M. [J] maintient devant la cour que l'action en recouvrement des charges a été engagée alors qu'un accord d'échelonnement était en cours ; que suite à l'arrêt de la cour d'appel de Paris il a obtenu un nouvel accord, encore rompu par l'engagement d'une procédure de saisie immobilière qui a abouti à la vente du bien immobilier pour une somme de 504.000 € ; Il verse aux débats comme en première instance, un échange de mail avec M. [U] [Y] du 18 janvier 2011 au sujet d'une proposition de règlement de la dette à transmettre au syndic, un justificatif de versement à l'huissier de sommes comprises entre 200 € et 500 € sur la période de février 2011 à mars 2013 pour un montant total de 6.300 €, un échange de mail avec M. [Y], le 13 novembre 2013, dans lequel il indique souhaiter trouver un accord sérieux pour le règlement de la dette ; Ces éléments ne permettent pas toutefois de démontrer que le syndicat des copropriétaires et le syndic s'étaient accordés avec M. [J] sur un paiement échelonné de la dette ; Il n'est justifié d'aucun accord, et M. [Y], même s'il est membre du conseil syndical, n'est pas le représentant du syndicat des copropriétaires et n'a pris aucun engagement prenant soin de transmettre la demande au syndic ; Au surplus, il sera observé que la dette n'a cessé d'augmenter démontrant ainsi qu'aucun échéancier permettant d'aboutir à l'apurement du passif n'a été exécuté de son propre chef par M. [J] ; Comme l'a dit le tribunal, eu égard à l'importance de l'arriéré de charges dû par les propriétaires en indivision du lot n°7 de l'immeuble, à savoir par M. [J] et Mme [Z], le syndicat des copropriétaires a légitimement pu décider lors de son assemblée générale du 18 avril 2012 d'engager une procédure de saisie immobilière de ce bien ; aucune faute ne peut être reprochée au syndicat de ce fait ni à son syndic lequel a pour mission d'exécuter les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires ; La ruture d'un accord de paiement n'est pas établie ; Aucune faute n'est démontrée de ce chef ; S'agissant de la perte de la subvention 'PACT' (ANAH), M. [J] produit aux débats un courrier de la Mairie de [Localité 7] du 24 novembre 2011, lui annonçant qu'une subvention de 6.724 € lui était réservée, les courriers du PACT du 12 novembre 2013 sollicitant divers documents pour l'obtention de la subvention, du 10 décembre 2013 sollicitant les coordonnées du syndic, du 18 décembre 2013 adressé au cabinet [S] sollicitant les factures des travaux et d'honoraires, la mise en demeure de son assureur protection juridique adressée au cabinet [S] le 1er décembre 2014, la sommation d'huissier du 18 décembre 2014 de remettre les documents, la relance recommandée de Maître [W] du 6 mars 2015, les échanges de mail aux fins de proroger la date d'expiration de son dossier ; Il fait valoir que du fait de l'inertie injustifiée des intimés, il n'a jamais pu percevoir la subvention ; Il convient de constater que comme en première instance, ni le cabinet [S], ni le syndicat des copropriétaires n'apportent d'éléments, ni ne s'expliquent sur l'absence de réponse apportée aux demandes réitérées de M. [J] ; Si comme l'a dit le tribunal, l'absence de versement de la somme de 6.724 € n'est pas la seule cause de la situation financière difficile de M. [J] laquelle a mené, en l'absence de paiement des charges par l'autre indivisaire, à la vente du bien suite à une saisie immobilière diligentée à l'initiative du syndicat des copropriétaires, il n'est pas contestable que la perte de cette subvention a causé un préjudice financier à M. [J] ; Ce préjudice est bien personnel à M. [J] puisque lui seul a effectué les démarches pour l'obtention de cette subvention ; Par ailleurs, le quitus donné au syndic par l'assemblée ne prive pas M. [J] de rechercher la responsabilité du cabinet [S] pour faute délictuelle ou quasi-délictuelle qui lui a causé un préjudice personnel ; La faute du cabinet [S] et du syndicat des copropriétaires apparaît avérée en ce qu'ils ne justifient pas avoir transmis les documents requis ; Le préjudice de M. [J] en lien avec cette faute s'élève à la somme de 6.724 € ; S'agissant des fissures de son appartement, M. [J] produit aux débats un courrier du cabinet d'architecture Croué-Landaz du 18 novembre 2003, lequel mentionne l'existence de fissures dans les murs de la chambre et de la salle de bain et indique que les mouvements du plancher sont liés au mauvais état des façades cour qui présentent de nombreux désordres ; L'architecte note toutefois que le ravalement de l'immeuble prévu en 2004 permettra de mettre fin aux désordres ; M. [J] soutient que l'immeuble n'a pourtant jamais été stabilisé et qu'en 2010, l'assemblée générale a voté la pose de jauges témoins des fissures dans son appartement, mais que ces jauges n'ont pas été posées ; Il ne rapporte cependant aucune preuve de ces éléments ; L'estimation de l'agence Paris Attitude du 22 mars 2015 qui mentionne qu'il faudra notamment réparer les fissures pour remettre en état l'appartement ne saurait établir une faute du syndicat des copropriétaires ou du syndic étant relevé en outre que cette même estimation indique que l'immeuble est bien entretenu ; Il sera observé que la deuxième estimation produite ne fait pas état de fissures mais uniquement d'un dégât des eaux dans la chambre ; S'agissant des dégâts des eaux, il résulte des pièces produites que le sinistre du 30 novembre 2011 était d'origine privative et que celui du 4 janvier 2016 est d'origine indéterminée ; Aucun élément n'est transmis s'agissant d'un sinistre survenu le 14 décembre 2011 ; S'il ressort du courrier du 4 mars 2016 adressé au cabinet [S] et du rapport d'expertise amiable qu'une recherche de fuite n'a pas été effectuée par le syndic, il n'est pas établi que les désordres ont persisté étant précisé que la réparation des dommages (réfection enduit peinture de la chambre) a été chiffrée à 743,60 € et que cette indemnité a été acceptée par M. [J] ; Aucune faute n'est démontrée ; Au surplus, il n'est pas établi, comme le soutient M. [J], qu'en raison des désordres ayant affecté son appartement, sa valeur vénale s'est trouvée nettement diminuée ; Il est exact que les deux estimations qu'il a fait réaliser le 22 mars 2015 et le 18 mai 2016 par les agences Paris Attitude et Capifrance, font état, après rénovation du bien, d'une valeur vénale de l'ordre de 680.000 € alors que son bien a été vendu sur adjudication à 504.000 € ; Toutefois, ainsi que le soulignent à juste titre le syndicat des copropriétaires et le cabinet [S], ces estimations portent sur un appartement libre de toute occupation et d'une superficie annoncée de 80 m² alors que l'appartement a été vendu occupé, M. [J] s'étant maintenu dans les lieux, et pour une superficie non contestée devant le juge de l'exécution de 70,91 m² loi Carrez ; Il n'est donc pas démontré que le bien a été vendu à un prix inférieur à sa valeur vénale en raison des désordres allégués ; S'agissant du préjudice de jouisance, dont réparation est demandée du 5 janvier 2016 au 19 mai 2016, il a été vu que l'origine du sinistre est indéterminée et que M. [J] a été indemnisé des dommages à hauteur de 743,60 € ; Enfin, M. [J] ne justifie pas d'un préjudice supplémentaire lié à l'absence de transmission des documents nécessaires à la subvention PACT (ANAH) ou d'un préjudice lié à l'absence de recherche de fuite ; En conséquence de ces éléments, les demandes de dommages-intérêts formées par M. [J] au titre de son préjudice moral, de son préjudice immobilier, de son préjudice de jouissance et pour résistance abusive, doivent être rejetées ; Le jugement déféré étant confirmé sur ce point ; Le jugement sera donc réformé uniquement s'agissant de la demande formée à hauteur de 6.724 € au titre de la subvention PACT (ANAH) ainsi qu'il a été vu ; Le syndicat des copropriétaires et le cabinet [S] seront condamnés à verser à M. [J], la somme de 6.724 € à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, soit à compter du 6 juin 2016 ; Sur les demandes reconventionnelles présentées par le Cabinet [S] Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté le cabinet [S] de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 10.000 € et en paiement d'une amende civile de 3.000 € ; Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens mais à l'infirmer sur l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et le cabinet [S], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application de l'article 700 du code de procédure civile formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et le cabinet [S], tant en première instance qu'en appel ;  Il convient de rappeler que le présent arrêt infirmatif emporte restitution des sommes réglées au titre de l'exécution provisoire du jugement dont appel, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; L'équité n'impose pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de M. [J] ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Dans la limite de sa saisine : Confirme le jugement sauf en ce qu'il a débouté M. [J] de sa demande 6.724 € correspondant à la somme qu'il aurait dû percevoir, avec intérêts à compter du 18 décembre 2014, date de la sommation de Maître [H], huissier de justice et en ce qu'il l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires et au syndic la somme de 2.000 € chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau sur ces seuls chefs réformés et y ajoutant, Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et le Cabinet [S] à payer à M. [N] [J] la somme de 6.724 € à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2016 ; Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et le Cabinet [S] aux dépens d'appel ; Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et le cabinet [S] de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que le présent arrêt infirmatif emporte restitution des sommes réglées au titre de l'exécution provisoire du jugement dont appel, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT