Cour d'appel, 20 septembre 2022. 21/00235

ARRÊT N° DR/LZ COUR D'APPEL DE BESANÇON - 172 501 116 00013 - ARRÊT DU 20 SEPTEMBRE 2022 PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE Contradictoire Audience publique du 21 juin 2022 N° RG 21/00235 - N° Portalis DBVG-V-B7F-EKXW S/appel d'une décision du JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE TJ BESANCON en date du 05 janvier 2021 [RG N° 1120000210] Code affaire : 51G Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance [S] [X] C/ S.C.I. SAINT SEBASTIEN PARTIES EN CAUSE : Monsieur [S] [X] né le 07 Juin 1981 à [Localité 4] de nationalité française, demeurant [Adresse 2] Représenté par Me Anne-sophie DE BUCY de la SELARL TERRYN - AITALI -GROS-CARPI-LE DENMAT, avocat au barreau de BESANCON APPELANT ET : S.C.I. SAINT SEBASTIEN sise [Adresse 1] Représentée par Me Benoît MAURIN de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON INTIMÉE COMPOSITION DE LA COUR : Lors des débats : PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François LEVEQUE, Conseiller faisant fonction de président de chambre. ASSESSEURS : Messieurs Cédric SAUNIER, Conseiller et Dominique RUBEY, vice-président placé, faisant fonction de conseiller. GREFFIER : Madame Leila Zait, Greffier. Lors du délibéré : PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François LEVEQUE, Conseiller faisant fonction de président de chambre. ASSESSEURS : Messieurs Cédric SAUNIER, Conseiller et Dominique RUBEY, vice-président placé, faisant fonction de conseiller. L'affaire, plaidée à l'audience du 21 juin 2022 a été mise en délibéré au 20 septembre 2022. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe. ************** Faits, procédure et prétentions des parties Selon acte sous seing privé du 28 décembre 2018, la SCI Saint-Sébastien (la SCI), représentée par M. [F], a donne à bail à M. [S] [X] un appartement situé [Adresse 3]. Le preneur a donné congé par courrier, en date du 10 février 2020, après avoir fait état de désordres dans l'appartement. Par exploit d'huissier en date du 27 février 2020, M. [S] [X] a assigné la SCI devant tribunal judiciaire de Besançon aux fins, de la voir condamner notamment à lui verser 11 500 euros à titre de dommages et intérêts. A l'audience, la SCI a sollicité à titre reconventionnel que M. [S] [X] soit condamné à lui payer la somme de 2 201,38 euros au titre des arriérés de charges au 11 mai 2020, outre 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens et subsidiairement a sollicité la réduction à de plus justes proportions de l'indemnisation du trouble de jouissance subi par M. [S] [X]. Par décision du 5 janvier 2021 le tribunal judiciaire de Besançon, a condamné la SCI à payer à M. [S] [X] la somme de 3 259,00 euros à titre de dommages et intérêts ; a condamné M. [S] [X] à payer à la SCI la somme de 2 201,38 euros au titre de la régularisation des charges et a condamné la SCI aux dépens et débouté les parties du surplus de leurs demandes. Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré que : - de manière générale, au vu des éléments de la procédure, M. [S] [X] avait subi un préjudice du fait de l'indécence du logement qu'il convenait de réparer, pour le préjudice de jouissance à hauteur de 60 % de la valeur des loyers versés de septembre 2019 au 11 mai 2020 ; - la demande au titre du préjudice matériel devait être rejetée en l'absence d'éléments sur le remplacement effectifs du mobilier détérioré et son coût éventuel ; - au vu de l'impact de l'indécence du logement sur la vie familiale et sociale de M. [S] [X], le préjudice moral était constitué et devait être réparé ; - la restitution du dépôt de garantie devait être rejetée pour venir en déduction des sommes dues au titre de la régularisation des charges pour la période du 1er janvier 2019 au 11 mai 2020 ; Par déclaration parvenue au greffe le 10 février 2021, M. [S] [X] a régulièrement interjeté appel de cette décision et, selon ses dernières conclusions transmises le 07 mai 2021, il conclut à son infirmation partielle et demande à la cour, statuant à nouveau, de confirmer le jugement critiqué en ce qu'il a condamné la SCI aux dépens, comprenant les frais de constat d'huissier du 27 décembre 2019 et de la réformer en toutes ses autres dispositions, condamner la SCI à lui régler les sommes suivantes, soit 6 000 euros au titre du préjudice de jouissance, 3 000 euros au titre du préjudice matériel, 2 500 euros au titre du préjudice moral, 1 083 euros au titre des provisions sur charges injustifiées avancées par le concluant au titre de l'année 2019, outre 435,48 euros au titre des provisions sur charges injustifiées pour la période du 01 janvier 2020 au 11 mai 2020, 450 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2020, au titre du dépôt de garantie non restitué, et la condamner à lui régler 2 000 euros pour la procédure de première instance et 3000 euros pour la procédure d'appel au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens au visa de l'article 699 du même code. Il fait valoir que : - Le propriétaire a failli en son obligation de fournir un logement décent, notamment au regard des nombreuses moisissures constatées dans la quasi totalité des pièces, nonobstant le constat du Réseau d'allergologie de Franche-Comté, indiquant que l'appartement est très loin de présenter un état satisfaisant des risques pour la sécurité. - L'impossibilité d'utiliser, durant de nombreux mois, l'une des deux salles de bain de l'appartement litigieux et celle de ne pouvoir recevoir tant des membres de sa famille que des amis, matérialisent un trouble de jouissance indemnisable, outre les risques pour la santé de ses enfants inhérents aux moisissures constatées sur les murs et matelas de l'appartement. - Le procès-verbal de constat dressé par Mme [R], commissaire de justice, témoigne bien des dégâts occasionnés par l'humidité du logement sur le mobilier, la literie et des ustensiles de cuisine et atteste de la réalité du préjudice matériel. - La honte, cumulée au risque sanitaire réel et avéré résultant des moisissures et au danger que présentent tant la chaudière que la toiture du logement, ont contribué à couper le requérant de son entourage et justifient l'indemnisation de son préjudice moral. - La somme sollicitée par la SCI n'est pas justifiée en regard du manque de clarté des documents produits, la clé de répartition apparaissant inéquitable, de l'absence de compteur électrique individuel et de l'imputation de travaux n'étant qu'à la charge du bailleur pour ressortir des grosses réparations et non des travaux d'entretien imputables aux locataires, outre des factures d'eau pour des périodes antérieures à l'entrée dans les lieux de M. [S] [X]. Cela justifie le rejet du paiement du solde débiteur présenté par le bailleur et le remboursement de l'ensemble des provisions sur charges. - Aucune somme lui restant due n'étant justifiée par la SCI, le dépôt de garantie doit être restitué. La SCI a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 02 août 2021 pour demander à la cour de confirmer le jugement et, statuant à nouveau de condamner M. [S] [X] à lui régler 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens au visa de l'article 699 du même code. Elle expose que : - L'état des lieux d'entrée ne relève aucun état insalubre ou indécent, voire ni humidité, ni moisissures. - La problématique d'humidité dans ce logement n'est pas contestée mais ne saurait justifier un remboursement intégral des loyers versés. - Il n'y a pas lieu à application de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 en ce que la SCI étant propriétaire du tout, le statut et les obligations en matière de copropriété ne trouvent pas à s'appliquer. - Au regard des textes applicables, la ventilation d'un logement n'est pas obligatoirement assuré par une ventilation mécanique contrôlée pour ce type d'habitation. - La réduction des loyers en tant que dommages et intérêts ne sont que la sanction de défaut de réalisation des travaux par le bailleur et ne peut donc intervenir qu'après une demande de mise en conformité faite au bailleur. - La demande au titre du préjudice matériel n'est pas justifiée, ainsi que celle au titre du préjudice moral, la SCI n'étant pas restée indifférente aux difficultés rencontrées par son locataire. - Les charges locatives sont justifiées et dépassant le quantum du dépôt de garantie, il n'y a pas lieu à restitution de ce dernier pour venir en déduction des sommes dues. Pour l'exposé complet des moyens tant de l'appelant que de l'intimé, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 mai 2022 et l'affaire, appelée à l'audience du 21 juin 2022 suivant, a été mise en délibéré au 20 septembre 2022. En application de l'article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire. Motifs de la décision - Sur la demande concernant les préjudices de jouissance, matériel et moral, Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Aux termes de l'article 2 du décret n 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Aux termes de l'article 3 du décret n 2002-120 du 30 janvier 2002, un logement décent comporte obligatoirement une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement, une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. En l'espèce, ainsi que le juge de première instance l'a relevé par des motifs détaillés et pertinents, il ressort du procès-verbal de constat en date du 27 décembre 2019 établit par Me [R], huissier de justice, que l'ensemble des pièces de vie présente une humidité généralisée et de fortes zones de moisissures. Ces éléments, connus de la SCI à compter de septembre 2019, ont nécessairement porté préjudice à M. [S] [X]. Concernant le préjudice de jouissance, au regard tant de son importance que de la durée du trouble courant du mois de septembre 2019, date à laquelle lesdites difficultés sont portées à la connaissance du bailleur, au 11 mai 2020, date du départ des lieux, justifient un abattement du coût du loyer à hauteur de 60 %, soit la somme de 2 259 euros, outre 1000 euros au titre du préjudice moral au vu notamment de l'impact sur la vie sociale de l'intéressé et celle de sa famille. Néanmoins, M. [S] [X] procédant par affirmation aux fins de déterminer que le logement est indécent depuis sont entrée dans les lieux, il y a lieu de limiter son indemnisation au quantum retenu par le juge de première instance. Dès lors, il n'y a pas lieu de retenir une période courant depuis l'entrée dans les lieux en ce que l'état des lieux ne souligne ni humidité, ni moisissure, outre le fait que dans un courriel de M. [S] [X] à l'attention du gérant de la SCI indique qu'après visite, l'appartement leur convient. Par ailleurs, il sera observé que tout comme en première instance, le préjudice matériel apparaît seulement probable, M. [S] [X] étant défaillant quant à la charge de la preuve lui incombant eu égard à la matérialité dudit préjudice. En conséquence, le jugement critiqué sera confirmé sur ces points. - Sur les sommes dues au titre des provisions sur charge, Aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande. Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. En l'espèce, il apparaît que les éléments versés aux débats par la SCI, aux fins de justifier de l'acquittement des charges, sont suffisants à justifier du quantum réclamé tant au vu de la clé de répartition entre les locataires que de la non imputation de certaines factures versées à titre informatif. Par ailleurs, l'incorporation d'une facture d'entretien de chaudière au titre des charges locatives est justifiée pour ressortir d'un poste d'entretien et non de grosse réparation, l'entretien incombant exclusivement au locataire. En conséquence, le jugement critiqué sera également confirmé en ce qu'il a condamné M. [S] [X] à payer à la SCI la somme de 2 201,38 euros au titre de la régularisation des charges, déduction faite du montant du dépôt de garantie n'ayant, dès lors, pas vocation à être restitué. - Sur la demande de restitution de la provision sur charges, Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. En l'espèce, M. [S] [X] échoue dans sa démonstration à établir que les provisions sur charges ne seraient pas justifiées, notamment au regard de factures couvrant des périodes antérieures, l'appelant ne reconnaissant que le coût de l'aentretien des espaces verts comme justifié. Par ailleurs, l'argumentation de l'appelant concernant tant l'eau que l'électricité revient à une forme de gratuité et ce, alors même qu'il est justifié notamment des consommations par comparaison entre la période antérieure à la prise à bail par l'appelant et les chiffres contradictoirement indiqués dans l'état des lieux de sortie et signé tant par M. [S] [X] que par la SCI. En conséquence, M. [S] [X] sera débouté de sa demande en restitution de sommes versées au titre de la provision sur charge. Par ces motifs, La cour, statuant contradictoirement , après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi : Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement rendu entre les parties le 5 janvier 2021 par tribunal judiciaire de Besançon. Y ajoutant, Déboute M. [S] [X] de sa demande en restitution de sommes versées au titre de la provision sur charge. Condamne M. [S] [X] aux dépens d'appel. Et, vu l'article 700 du code de procédure civile, le déboute de ses demandes et : - condamne M. [S] [X] à payer 1 000 euros à la SCI Saint-Sébastien  ; Ledit arrêt a été signé, pour le président empêché, par M. Jean-François Lévêque, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Leila Zait, greffier. Le greffier,p/ le président de chambre