Tribunal judiciaire, 11 juin 2024. 24/02081

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [N] [B] Préfecture Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Fabrice POMMIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/02081 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4CRG N° MINUTE : 2/2024 JUGEMENT rendu le 11 juin 2024 DEMANDERESSE [Localité 5] HABITAT- OPH Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1] - [Localité 2] représenté par l’association AMIGUES AUBERTY JOUARY POMMIER en la personne de Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire J114 DÉFENDERESSE Madame [N] [B] demeurant [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 29 mars 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 juin 2024 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 11 juin 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02081 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4CRG EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 7 novembre 2016, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [N] [B] sur des locaux situés au [Adresse 4] - [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 319,64 euros outre une provision sur charges. Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6602,30 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [N] [B] le 5 avril 2023. Par assignation du 27 décembre 2023, l’EPIC [Localité 5] HABITAT -OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : − une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−22857,41 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,−500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 29 mars 2024, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 mars 2024, s'élève désormais à 29982,70 euros. L’ EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH considère enfin qu'il n'y a pas eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, un seul versement de 410 euros ayant été effectué en Janvier 2024 mais les deux derniers mois n'ayant fait l'objet d'aucun règlement. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [N] [B] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [N] [B]. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande L’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 4 avril 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 6602,30 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 juin 2023. Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 mars 2024, Mme [N] [B] lui devait la somme de 29982,70 euros incluant les frais de contentieux. Mme [N] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer la somme de 29 445 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2023 sur la somme de 6602,30 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 16255,11 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 2474,36 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à L’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [N] [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 novembre 2016 entre l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH, d’une part, et Mme [N] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] - [Localité 3] est résilié depuis le 5 juin 2023, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [N] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à Mme [N] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] - [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Mme [N] [B] au paiement à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 2474,36 euros (deux mille quatre cent soixante-quatorze euros et trente-six centimes) par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE Mme [N] [B] à payer à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 29445 euros (vingt-neuf mille quatre cent quarante cinq euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2023 sur la somme de 6602,30 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 16255,11 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE Mme [N] [B] à payer à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [N] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 avril 2023 et celui de l'assignation du 27 décembre 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 juin 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge