Cour d'appel, 26 mars 2024. 23/01621

COUR D'APPEL D'ANGERS CHAMBRE A - CIVILE CM/ILAF ARRET N° AFFAIRE N° RG 23/01621 - N° Portalis DBVP-V-B7H-FG57 jugement du 03 Octobre 2023 Juge de l'exécution de Tribunal Judiciaire de SAUMUR n° d'inscription au RG de première instance : 23/00659 ARRET DU 26 MARS 2024 APPELANTE : CREDIT MUTUEL DE [Localité 7] agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 7] Représentée par Me Philippe LANGLOIS de la SCP ACR AVOCATS, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 71230220 INTIMEE : S.C.I. LECOBAT prise en la personne de ses représentants légaux, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 8] N'ayant pas constitué avocat COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue publiquement, à l'audience du 16 Janvier 2024 à 14 H 00, Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la Cour composée de : Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente M. WOLFF, conseiller Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée qui en ont délibéré Greffière lors des débats : Mme GNAKALE Greffier lors du prononcé : M. DA CUNHA ARRET : rendu par défaut Prononcé publiquement le 26 mars 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente et par Tony DA CUNHA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ~~~~ Exposé du litige Suivant acte authentique reçu le 21 août 2014 par Me [B], notaire à [Localité 9] (49), avec la participation de Me [M], notaire au [Localité 10], la Caisse de Crédit mutuel de [Localité 7] (ci-après la banque) a consenti à la SCI Lecobat (ci-après la SCI) un prêt professionnel d'un montant de 356 000 euros remboursable après 5 mois de franchise en 180 mensualités de 2 526,25 euros assurance comprise à compter du 5 décembre 2014 au taux d'intérêt de 2,98 % l'an hors assurance et garanti par une inscription de privilège de prêteur de deniers et d'hypothèque conventionnelle sur les lots de copropriété n°1 à 4 et 6 à 12 acquis par la SCI selon acte authentique reçu le même jour par Me [M] au sein d'un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7] (49) et cadastré section BM n°[Cadastre 6], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] pour une contenance totale de 6 a 95 ca. En vertu de l'acte authentique de prêt et de l'inscription d'hypothèque conventionnelle publiée au service de la publicité foncière le 22 octobre 2014, volume 2014 V n°1177, la banque a fait délivrer par commissaire de justice le 7'mars 2023 à la SCI un commandement de payer valant saisie immobilière des lots de copropriété n°3 (local à usage d'habitation au 1er étage du bâtiment A) et n°9, 10 et 12 (trois caves au sous-sol du bâtiment A) de cet immeuble ; ce commandement de payer portant sur la somme de 158 684,89 euros en capital, intérêts, assurance et indemnité conventionnelle de 7 % arrêtée au 9 janvier 2023 a été publié au service de la publicité foncière d'Angers 1 le 11 avril 2023, volume 2023 S n°17. Le procès-verbal de description des biens saisis a été dressé le 15 mai 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 9 juin 2023, la banque a fait assigner la SCI devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Saumur à l'audience d'orientation du 5 septembre 2023 en demandant de : - constater qu'elle est titulaire d'une créance liquide et exigible et agit en vertu d'un titre exécutoire comme il est dit aux articles L. 311-2 et L. 311-4 du code des procédures civiles d'exécution - constater que la saisie est pratiquée sur des droits saisissables au sens de l'article L. 311-6 du même code - statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes - déterminer les modalités de poursuite de la procédure - mentionner le montant de sa créance en principal, frais, intérêts et autres accessoires à savoir la somme principale de 158 684,89 euros, outre intérêts au taux contractuel à compter du 9 janvier 2023 et les frais de recouvrement - ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers objets de la procédure de saisie immobilière - fixer la date de l'audience de vente au maximum du délai de 4 mois - fixer le montant de la mise à prix à la somme de 60 000 euros - désigner la SCP [O] [N], commissaire de justice à [Localité 7], ou tout autre commissaire de justice territorialement compétent, pour assurer une visite des biens saisis aux jour et heure à la convenance de l'officier ministériel, ce avec le concours de la force publique si nécessaire et d'un serrurier, tous frais employés en frais privilégiés d'adjudication - ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés de vente. Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 14 juin 2023, puis un dire d'insertion en date du 11 juillet 2023 se rapportant à un certificat d'urbanisme. A l'audience d'orientation, la SCI, citée selon procès-verbal de recherches infructueuses à son dernier siège social connu de Varrains, n'a pas comparu et la banque a sollicité la vente forcée. Par jugement d'orientation réputé contradictoire en date du 3 octobre 2023, le juge de l'exécution a : - constaté que les dispositions requises par les articles L. 311-2, L. 311-4 et (sic) - débouté la société Crédit mutuel de [Localité 7] de sa demande de vente forcée de l'immeuble saisi - condamné la société Crédit mutuel de [Localité 7] au paiement des entiers dépens de l'instance. Pour statuer ainsi, il a considéré que la banque ne produit qu'une photocopie de l'acte notarié de vente du 21 août 2014 qui ne peut constituer un titre exécutoire au sens de l'article L. 111-3 4° du code des procédures civiles d'exécution, tel qu'exigé par l'article L. 311-2 du même code, car n'y figure pas la mention obligatoire, apposée par le notaire, de la formule exécutoire conformément à l'article 1er du décret du 12 juin 1947 et qu'en outre, la banque ne fournit pas de précision sur la date d'exigibilité de sa créance et ne fait état d'aucune mise en demeure ou lettre recommandée, de sorte que la juridiction ne peut vérifier si la déchéance du terme du crédit immobilier est bien acquise. Suivant déclaration en date du 11 octobre 2023, la banque a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions, listées dans l'acte d'appel, intimant la SCI. Elle a déposé le 17 octobre 2023 une requête afin d'être autorisée à assigner à jour fixe, à laquelle il a été fait droit par une ordonnance rendue le 19 octobre 2023 par le magistrat délégué par le premier président de la cour d'appel pour l'audience du 16 janvier 2024. L'intimée, assignée à comparaître à cette audience par acte de commissaire de justice signifié le 13 novembre 2023 selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile et déposé au greffe le lendemain, n'a pas constitué avocat, de sorte qu'il sera statué par défaut conformément à l'article 474 alinéa 2 du code de procédure civile. Dans ses conclusions d'appelant jointes à sa requête et signifiées avec la déclaration d'appel, la Caisse de Crédit mutuel de [Localité 7] demande à la cour de la recevoir en son appel, ainsi qu'en ses demandes, y faisant droit, d'infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a constaté que les dispositions requises par les articles L. 311-2, L. 311-4 (sic), l'a déboutée de sa demande de vente forcée de l'immeuble saisi et l'a condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance et, statuant de nouveau, de : - constater qu'elle dispose d'un titre exécutoire valable et d'une créance certaine, liquide et exigible à l'encontre de la SCI Lecobat en application des articles L. 311-2 et L. 311-4 du code des procédures civiles d'exécution - déterminer les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande des débiteurs si le juge estime qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles des débiteurs ou en ordonnant la vente forcée - mentionner le montant de sa créance en principal, frais, intérêts et autres accessoires à savoir la somme principale de 158 684,89 euros, outre intérêts au taux contractuel à compter du 9 janvier 2023 et les frais de recouvrement - en cas de vente forcée ordonnée, fixer la date d'audience dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de la décision - fixer le montant de la mise à prix à la somme de 60 000 euros - en outre, fixer comme suit les modalités de visite de l'immeuble : une visite effectuée par la SCP [O] [N], commissaire de justice à [Localité 7] (49), ou tout autre commissaire de justice que le juge de l'exécution voudra bien désigner avec le concours de la force publique si nécessaire et d'un serrurier, tous frais employés en frais privilégiés d'adjudication - juger que ces visites auront lieu aux jour et heure et à la convenance de l'officier ministériel - autoriser le commissaire de justice à pénétrer dans les lieux afin de faire établir le procès-verbal descriptif et les diagnostics techniques prévus par le législateur - condamner la SCI Lecobat à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile - juger que les dépens de la présente instance seront employés en frais privilégiés de vente. Elle fait valoir que : - l'acte authentique de prêt reçu le 21 août 2014 par Me [B] avec la participation de Me [M], dont elle produit une copie et tient l'original à la disposition de la cour et qui est distinct de l'acte authentique de vente du même jour, remis à la juridiction en annexe du cahier des conditions de vente et auquel s'est référé par erreur le juge de l'exécution, au demeurant sans faire application de l'article 442 du code de procédure civile lui permettant d'inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu'il estime nécessaires, constitue un titre exécutoire valable pour diligenter une procédure de saisie immobilière puisqu'il comporte la formule exécutoire en page 10 - sa créance est devenue exigible au 27 juin 2022 comme mentionné clairement, contrairement à ce qu'a considéré le juge de l'exécution, au décompte de créance repris en son intégralité dans le commandement de payer valant saisie immobilière et dans l'assignation introductive d'instance et elle justifie en tant que de besoin de la déchéance du terme en versant aux débats le courrier recommandé envoyé à la SCI pour lui notifier l'exigibilité anticipée du prêt. Sur ce, Selon l'article R. 322-15 alinéa 1er du code des procédures civiles d'exécution, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable ou en ordonnant la vente forcée. En l'espèce, la banque, créancier poursuivant, dispose d'un titre exécutoire consistant, non pas en la copie de l'acte authentique de vente reçu le 21 août 2014 par Me [M], auquel s'est référé le juge de l'exécution, mais en la copie, dûment revêtue de la formule exécutoire et régulièrement produite en appel, de l'acte authentique de prêt reçu le même jour par Me [B] avec la participation de Me [M]. En outre, il ne peut qu'être constaté que la saisie immobilière porte sur des droits saisissables au sens de l'article L. 311-6 du code des procédures civiles d'exécution. Par ailleurs, au regard de l'article L. 311-2 du même code qui, rappelant le principe posé à l'article L. 111-2, réserve la possibilité de procéder à une saisie immobilière aux seuls créanciers munis d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, il est indiqué à l'article «EXIGIBILITE IMMEDIATE» des «CONDITIONS GENERALES DES CREDITS AMORTISSABLES» annexées à l'acte authentique de prêt que 'Le prêteur aura la faculté, sans formalité ni mise en demeure préalable, de rendre immédiatement exigibles les sommes dues au titre des présentes, nonobstant les termes et délais fixés, dans l'un des cas suivants : (...) - retard de plus de trente jours dans le paiement partiel ou total d'une échéance en principal, intérêts ou accessoires'. Cette clause d'exigibilité immédiate s'analyse en une disposition expresse et non équivoque permettant à la banque de se prévaloir, à l'égard d'un emprunteur défaillant non commerçant, de la déchéance du terme sans mise en demeure préalable précisant le délai pour y faire obstacle. Il ressort sans ambiguïté du décompte de créance de la banque, repris en son intégralité au commandement de payer valant saisie et à l'assignation à comparaître à l'audience d'orientation et mentionnant sous la rubrique 'Décompte à la date d'exigibilité' le montant de la créance en ses différentes composantes (capital restant dû, échéances en retard et échéances prorogées, intérêts courus, assurance courue et indemnité conventionnelle) 'au 27/06/2022', que cette date du 27 juin 2022 correspond à la date d'exigibilité immédiate des sommes dues par la SCI par l'effet de la déchéance du terme du prêt, ce que confirme la lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 28 juin 2022, retournée non réclamée et produite en appel, par laquelle la banque a notifié à la SCI la 'résiliation' du contrat de prêt pour défaut de régularisation des 'échéances impayées' et l'a mise en demeure de régler la somme de 273 193,87 euros arrêtée au 27 juin 2022, dont 39 261,05 euros au titre des échéances en retard et échéances prorogées. La banque justifie ainsi avoir régulièrement prononcé la déchéance du terme du prêt au 27 juin 2022 du fait d'un retard de plus de trente jours dans le paiement des échéances mensuelles. Par conséquent, le jugement d'orientation entrepris ne peut qu'être réformé en ce qu'il n'a pas constaté que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du code des procédures civiles d'exécution sont réunies. En l'absence de toute demande de vente amiable présentée par le débiteur saisi, il y a lieu d'ordonner la vente forcée des biens saisis sur la mise à prix de 60 000 euros telle que fixée par la banque dans le cahier des conditions de vente, le jugement étant également infirmé en ce qu'il a débouté la banque de sa demande de vente forcée, et de renvoyer l'affaire devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Saumur pour fixation de la date de l'audience d'adjudication dans un délai de deux à quatre mois à compter du prononcé du présent arrêt conformément à l'article R. 322-26 du code des procédures civiles d'exécution. Les modalités de visite des biens saisis seront précisées au dispositif du présent arrêt. Dans la mesure où le procès-verbal de description et les diagnostics techniques ont été établis en mai 2023 en vertu d'une ordonnance du juge de l'exécution autorisant la SCP [O] [N], commissaire de justice, à pénétrer dans les lieux, il sera fait droit à la demande d'autorisation à pénétrer dans les lieux pour les diagnostics techniques qui doivent réglementairement être actualisés. En outre, il appartient à la cour d'appel de mentionner le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires. À la date de déchéance du terme, cette créance s'élevait à la somme de 273 193,87 euros se décomposant comme suit : - 215 242 euros au titre du capital restant dû selon le tableau d'amortissement - 39 261,05 euros au titre des échéances impayées (29 427,70 euros en capital, 8 664,93 euros en intérêts normaux au taux contractuel de 2,98 % l'an et 1 168,42 euros en cotisations d'assurance) - 1 535,46 euros au titre des intérêts de retard au même taux sur les échéances impayées - 28,48 euros au titre de la cotisation d'assurance due depuis l'échéance du 5 juin 2022 - 17 126,88 euros au titre de l'indemnité conventionnelle égale à 7 % du capital restant dû et du capital compris dans les échéances impayées, ce en application de l'avant dernier alinéa de la clause d'exigibilité immédiate prévoyant que 'Dans tous les cas prévus ci-dessus, à l'exception du décès de l'emprunteur personne physique, de l'assuré ou le cas échéant de la caution, le prêteur aura droit à une indemnité de 7 % (sept pour cent) du capital dû à la date de déchéance du terme'. Postérieurement, la SCI, qui a vendu les lots de copropriété n°1, 2, 6, 7 et 8 le 11 août 2022 puis le lot de copropriété n°4 le 1er septembre 2022, a effectué des remboursements pour un total de 117 966,56 euros qui, imputé prioritairement sur les intérêts et cotisations d'assurance échus puis sur le capital comme explicité dans le décompte de créance, a permis de réduire le montant de la créance à son égard à la somme de 158 684,89 euros au 9 janvier 2023 se décomposant comme suit : - 139 235,11 euros en capital - 1 739,26 euros en intérêts - 583,64 euros en cotisations d'assurance - 17 126,88 euros en indemnité conventionnelle. Il y a donc lieu de mentionner le montant de la créance de la banque pour cette somme, outre les intérêts postérieurs au taux contractuel de 2,98 % l'an. Les dépens seront employés en frais privilégiés de vente, le jugement étant infirmé en ce qu'il a mis ceux de première instance à la charge de la banque. En considération de l'équité et de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens exposés par la banque. Par ces motifs, La cour, Infirme le jugement d'orientation entrepris en toutes ses dispositions. Statuant à nouveau et y ajoutant, Constate que la Caisse de Crédit mutuel de [Localité 7] dispose d'un titre exécutoire valable et d'une créance certaine, liquide et exigible à l'encontre de la SCI'Lecobat. Dit que cette créance s'élève à la somme de 158 684,89 euros (cent cinquante huit mille six cent quatre vingt quatre euros et quatre vingt neuf cents) au 9 janvier 2023, dont : - 139 235,11 euros (cent trente neuf mille deux cent trente cinq euros et onze cents) en capital - 1 739,26 euros (mille sept cent trente neuf euros et vingt six cents) en intérêts - 583,64 euros (cinq cent quatre vingt trois euros et soixante quatre cents) en cotisations d'assurance - 17 126,88 euros (dix sept mille cent vingt six euros et quatre vingt huit cents) en indemnité conventionnelle, outre les intérêts postérieurs qui continuent à courir au taux contractuel de 2,98 % l'an sur le principal jusqu'à la distribution du prix de vente. Ordonne la vente forcée des biens immobiliers saisis sur la mise à prix de 60 000 (soixante mille) euros. Dit que les visites de l'immeuble seront organisées dans les dix jours précédant l'audience d'adjudication par la SCP [O] [N], commissaire de justice à [Localité 7], avec si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier, et autorise ce commissaire de justice à pénétrer dans les lieux pour les faire visiter, aux jour et heure à sa convenance, à la demande des personnes intéressées et pour faire établir les diagnostics techniques qui doivent, le cas échéant, être actualisés. Renvoie les parties devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Saumur pour la fixation de la date de l'audience d'adjudication dans un délai de deux à quatre mois à compter du prononcé du présent arrêt. Déboute la Caisse de Crédit mutuel de [Localité 7] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Dit que les dépens de première instance et d'appel seront employés en frais privilégiés de vente et rappelle que les frais de poursuite seront taxés à l'audience de vente forcée. LE GREFFIER LA PRESIDENTE T. DA CUNHA C. MULLER