Cour d'appel, 08 février 2024. 22/02337

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 08/02/2024 **** N° de MINUTE : 24/126 N° RG 22/02337 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UIWW Jugement (N° 21/00968) rendu le 07 Avril 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Saint Omer APPELANT Monsieur [D] [S] né le 30 Juillet 1976 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Eric Dhorne, avocat au barreau de Saint Omer, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/4699 du 20/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) INTIMÉ Monsieur [L] [P] né le 02 Juillet 1950 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Céline Veniel, avocat au barreau de Saint Omer, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 21 novembre 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 8 février 2024, après prorogation du délibéré en date du 25 janvier 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 17 mars 2023 **** Suivant acte sous seing privé du 1er octobre 2020, M. [L] [P] a donné à bail à M. [D] [S] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1]). Des loyers étant demeurés impayés, M. [L] [P] a fait signifier M. [D] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d'huissier de justice en date du 17 juin 2021. Par acte d'huissier en date du 21 septembre 2021, M. [L] [P] a ensuite fait assigner M. [D] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Omer en vue d'entendre constater l'acquisition de la clause résolutoire et à défaut prononcer la résiliation du contrat de location pour défaut d'assurance, ordonner l'expulsion de M. [D] [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, juger que le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code de procédure civile, condamner le défendeur au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation fixée à la somme de 520 euros jusqu'à l'entière libération des lieux, le condamner au paiement de la somme de 5 500 euros représentant l'arriéré locatif arrêté au 24 février 2022 (loyer de février 2022 inclus), ainsi qu'une somme de 91 euros au titre de la taxe d'ordure ménagère, juger irrecevables les demandes de M. [D] [S] au titre d'un logement indécent faute de qualité à agir, condamner ce dernier au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Par jugement en date du 7 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint Omer a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 2020 entre M. [L] [P] et M. [D] [S] concernant la maison à usage d'habitation située au [Adresse 1]) sont réunies à la date du 18 août 2021, - ordonné en conséquence à M. [D] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement, - dit qu'à défaut pour M. [D] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [L] [P] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, - condamné M. [D] [S] à verser à M. [L] [P] la somme de 2 274, 20 euros (Deux mille deux cent soixante-quatorze euros et vingt centimes) au titre de l'arriéré de loyers et charges impayés arrêté au 17 août 2021, - condamné M. [D] [S] à verser à M. [L] [P] la somme de 91 euros (quatre-vingt-onze euros) au titre de la taxe foncière 2021, - dit que M. [L] [P] a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, - condamné M. [L] [P] à payer à M. [D] [S] la somme de 2 200 euros (Deux mille deux cent euros) au titre de son préjudice de jouissance, - fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [D] [S] à M. [L] [P] à compter du 18 août 2021 et jusqu'au 5 décembre 2021 à la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) et au besoin l'y a condamné, - fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [D] [S] à M. [L] [P] à compter du 6 décembre 2021 jusqu'à la libération effective et définitive des lieux à la somme de 450 euros (quatre cent vingt euros) et au besoin l'y condamne, En conséquence, - condamné M. [D] [S] à verser à M. [L] [P] la somme de 2 172, 58 euros (Deux mille cent soixante-douze euros cinquante huit centimes) au titre de l'arriéré des indemnités d'occupation pour la période du 18 août 2021 au 28 février 2022 (échéance de février incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement, - dit n'y avoir lieu de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens, - rejeté le surplus des demandes des parties, - rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. M. [D] [S] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 12 mai 2022, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. M. [L] [P] a constitué avocat en date du 5 août 2022. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2022, M. [D] [S] demande la cour de : - dire bien appelé et mal jugé, - infirmer le jugement en toutes ses dispositions, - débouter M. [L] [P] de l'ensemble de ses demandes formulées en première instance, ainsi que les demandes formulées reconventionnellement au titre de l'appel incident, - juger que M. [L] [P] a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, compte tenu de son insalubrité constatée par l'ARS, - prononcer d'une durée de 6 mois, à compter de l'arrêt le délai de préavis du congé laissé à M. [D] [S] pour quitter le logement, - condamner M. [L] [P] à verser à M. [D] [S] une somme de 390 euros par mois d'occupation depuis le mois d'octobre 2020 au titre du préjudice de jouissance en raison de l'insalubrité du logement soit la somme de 5 850 euros au 31 décembre 2021, - condamner M. [L] [P] aux entiers dépens de l'instance. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 décembre 2022, M. [L] [P] demande à la cour de : - confirmer le jugement en date du 7 avril 2022 en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 2020 entre M. [L] [P] et M. [D] [S] concernant la maison à usage d'habitation située au [Adresse 1] sont réunies à la date du 18 août 2021, ordonné à M. [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement, dit qu'à défaut pour M. [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, M. [P] pourra deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, condamné M. [D] [S] à verser à M. [L] [P] la somme de 2 274,20 euros au titre de l'arriéré de loyer et charges impayés au 17 août 2021, condamné M. [D] [S] à verser à M. [P] la somme de 91 euros au titre de la taxe foncière 2021, - infirmer le jugement en date du 7 avril 2022 en ce qu'il a dit que M. [P] a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, condamné M. [P] à verser à M. [D] [S] la somme de 2 200 euros au titre de son préjudice de jouissance, fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [D] [S] à M. [P] à compter du 18 août 2021 jusqu'au 5 décembre 2021 à la somme de 250 euros et l'y a condamné, fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [S] à M. [P] à compter du 6 décembre 2021 jusqu'à la libération effective et définitive des lieux à la somme de 450 euros et l'y a condamné, dit n'avoir lieu de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens, Jugeant à nouveau sur ces points : - juger que M. [P] n'a pas manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, - débouter M. [D] [S] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, - fixer le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [S] à M. [P] à compter du 18 août 2021 jusqu'au 18 juillet 2022 à la somme de 520 euros, En conséquence, - condamner M. [S] à régler à M. [P] la somme de 5 720 euros au titre de l'indemnité d'occupation du 18 août 2021 jusqu'au 18 juillet 2022, - condamner M. [S] à régler une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance pour la première instance ainsi qu'à une somme de 2 000 euros pour la procédure d'appel et aux dépens d'appel. Par arrêt avant-dire droit en date du 29 juin 2023, la cour de céans a ordonné la réouverture des débats afin de solliciter les observations des parties sur l'incidence de la décision de la commission de surendettement des particuliers du Pas-de-Calais en date du 26 avril 2022 sur la dette locative. Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 12 juillet 2023, M. [S] demande à la cour: - dire bien appelé et mal jugé, - infirmer le jugement en toutes ses dispositions, - débouter M. [L] [P] de l'ensemble de ses demandes formulées en première instance, ainsi que les demandes formulées reconventionnellement au titre de l'appel incident, - juger que M. [L] [P] a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, compte tenu de son insalubrité constatée par l'ARS, - prolonger d'une durée de six mois à compter de l'arrêt le délai de préavis du congé laissé à M. [S] pour quitter le logement, - condamner M. [P] à lui verser une somme de 390 euros par mois d'occupation depuis octobre 2020 au titre du préjudice de jouissance au titre de l'insalubrité du logement soit la somme de 5850 euros au 31 décembre 2021, - condamner M. [P] aux entiers dépens de l'instance. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 août 2023, M. [P] demande à la cour de: 1° Confirmer le jugement en date du 7 avril 2022 en ce qu'il a: - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 2020 entre M. [L] [P] et M. [S] concernant la maison à usage d'habitation située au [Adresse 1] sont réunies à la date du 18 août 2021, - ordonné à M. [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement, - dit qu'à défaut pour M. [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [P] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, - condamné M. [S] à verser à M. [P] la somme de 2274,20 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges impayés au 17 août 2021, - condamné M. [S] à verser à M. [P] la somme de 91 euros au tire de la taxe foncière 2021. 2° Infirmer le jugement en date du 7 avril 2022 en ce qu'il a: - dit que M. [P] a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, - condamné M. [P] à verser à M. [S] la somme de 2200 euros au titre de son préjudice de jouissance, - fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [S] à M. [P] à compter du 18 août 2021 jusqu'au 5 décembre 2021 à la somme de 250 euros et l'y a condamné, - fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [S] à M. [P] à compter du 6 décembre 2021 jusqu'à la libération effective et définitive des lieux à la somme de 450 euros et l'y a condamné, - dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que chacune des parties conservera la charge des dépens. Juegeant à nouveau sur ces points: - juger que M. [P] n'a pas manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, - débouter M. [S] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, - fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [S] à M. [P] à compter du 18 août 2021 jusqu'au 18 juillet 2022 à la somme de 520 euros, En conséquence, condamner M. [S] à régler à M. [P] la somme de 5720 euros au titre de l'indemnité d'occupation du 18 août 2021 au 18 juillet 2022, - condamner M. [S] à régler une somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance pour la première instance et ainsi qu'à la somme de 2000 euros pour la procédure d'appel et aux dépens d'appel. Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur la résiliation du bail et la dette locative Aux termes des dispositions de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. En l'espèce, un commandement de payer et de fournir les justificatifs d'assurance visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à M. [S] par acte d'huissier de justice en date du 17 juin 2021. Si M. [S] justifie d'une décision de recevabilité rendue par la commission de surendettement le 25 mars 2021 ainsi que d'une validation des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraînant l'effacement total des dettes en date du 26 avril 2022, force est de constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire est fondé sur une dette locative correspondant aux loyers des mois d'avril, mai et juin 2021, soit postérieurs à la décision de recevabilité. Ainsi, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 18 août 2021 et condamné M. [S] au paiement de la somme de 2 365,20 euros au titre de la dette locative arrêtée au 17 août 2021. Sur la décence du logement loué Aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée. (...) Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas. b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices et défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus; c) D'entretenir les locaux en bon état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. En l'espèce, M. [S] sollicite l'indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 300 euros par mois en raison de l'insalubrité du logement loué, faisant état de ce que l'agence régionale de la santé a relevé d'importants désordres lors de sa visite réalisée le 12 octobre 2021. Alors qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée produit aux débats, le logement est présumé avoir été pris en bon état de réparations locatives, M. [S] produit aux débats un rapport d'inspection relatif à l'état d'insalubrité et d'occupation d'un logement individuel établi le 13 octobre 2021 par la Direction de la sécurité sanitaire et de la santé environnementale relevant l'existence de plusieurs désordres faisant apparaître un danger pour la sécurité ou la santé des occupants s'agissant, d'une part, de risques d'intoxication au CO avec la présence de défauts au niveau des installations à combustion présents dans le logement, insert bois dans le séjour, chaudière gaz dans la cuisine et gazinière dans la cuisine, des désordres engendrant un risque avéré d'intoxication au monoxyde de carbone et, d'autre part, des anomalies présentées par l'installation électrique, s'agissant de l'absence de dispositif de coupure générale d'électricité, d'organes électriques obsolètes et de la présence de raccordements électriques douteux et de fils dénudés, des désordres entraînant un risque de survenue d'accident (électrisation/ électrocution/ incendie). En outre, compte tenu de la gravité et de la nature du danger lié à certains de ces désordres, il était demandé en urgence au bailleur la réalisation des travaux suivants dans le délai d'un mois : - la création des ventilations réglementaires à proximité de l'insert bois, de la cuisinière au gaz et de la chaudière, - la vérification de l'installation de la chaudière au gaz par un professionnel qualifié afin que celle-ci respecte les exigences réglementaires (attestation à fournir), - la mise en sécurité de l'installation électrique par un professionnel qualifié avec fourniture d'une attestation de type 'consuel sécurité'. De plus, par arrêté préfectoral relatif au danger imminent pour la santé et la sécurité physique de l'occupant du logement situé [Adresse 1] en date du 19 octobre 2021, le préfet du Pas-de-Calais mettait en demeure le bailleur d'exécuter les mesures suivantes dans un délai maximum de trente jours à compter de la notification de l'arrêté : - création des ventilations réglementaires à proximité de l'insert bois, de la cuisinière au gaz et de la chaudière, - vérification de l'installation de la chaudière au gaz par un professionnel qualifié afin que celle-ci respecte les exigences réglementaires (attestation à fournir), - mise en sécurité de l'installation électrique par un professionnel qualifié avec fourniture d'une attestation de type 'consuel sécurité'. Si M. [S] ne justifie pas avoir alerté le bailleur sur l'état du logement et la nécessité de réaliser des travaux dans le logement et les parties communes avant l'intervention de la Direction de la sécurité sanitaire et de la santé environnementale le 12 octobre 2021, soit postérieurement à la délivrance du commandement de payer, force est de constater qu'au vu de l'importance et de la gravité des désordres constatés, tant l'agence régionale de santé que le Préfet du Pas-de-Calais ont mis le bailleur en demeure de prendre, dans le délai d'un mois, toutes les dispositions nécessaires pour y remédier sans que M. [P] ne justifie avoir réalisé l'ensemble des travaux de mise en conformité de l'immeuble concerné, la seule facture établie par l'Eirl Ludovic Sourdeval le 5 décembre 2021 faisant état de petits travaux d'électricité étant insuffisante à en justifier. Par ailleurs, le premier juge a justement relevé que M. [P] ne démontre pas que lors de l'entrée dans les lieux du locataire, les ventilations réglementaires existaient à proximité de l'insert, de la cuisinière et de la chaudière à gaz ni que l'installation électrique comportait un dispositif de coupure générale de l'électricité dont l'absence est soulignée par l'Ars. Ainsi, alors que M. [S] ne peut solliciter la réparation de son préjudice de jouissance caractérisé par la non-conformité de l'installation électrique et les désordres présentés par les installations à combustion présentes dans le logement que pour la période comprise entre la date de la conclusion du bail et celle de sa résiliation, le bailleur n'est plus tenu d'une obligation d'entretien des lieux loués à l'égard de l'occupant sans droit ni titre du logement loué, son préjudice de jouissance sera justement indemnisé par l'allocation de la somme de 2 200 euros (soit 200 € x 11 mois d'occupation) que M. [P] sera condamné à lui verser. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point. Sur l'expulsion et la demande de délais La cour relève qu'un procès-verbal de reprise des lieux loués a été établi par acte d'huissier de justice en date du 18 juillet 2022 à la suite de la restitution des clés par M. [S]. Il en résulte que les demandes au titre de l'expulsion et des délais afférents sont devenus sans objet en cause d'appel. Sur l'indemnité d'occupation C'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le tribunal a fixé le montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge de M. [S] à la somme de 250 euros pour la période comprise entre le 18 août 2021, date de la résiliation du bail et le 5 décembre 2021, date de la facture établie par l'Eirl Sourdeval au titre de la réalisation de certains travaux d'électricité, et à la somme de 450 euros pour la période courant à compter du 6 décembre 2021 en retenant le fait que si la facture produite aux débats comporte la mention 'Habitation [Adresse 1] - travaux de mise aux normes suite inspection ARS' et justifie des démarches entreprises par le bailleur pour mettre un terme aux désordres affectant l'installation électrique, aucune attestation de type 'consuel sécurité' n'est produite aux débats permettant de s'assurer de la parfaite sécurisation de l'installation et de la possibilité pour le bailleur de relouer le logement au montant du loyer. La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a fixé à la somme de 2 172,58 euros le montant de l'indemnité d'occupation pour la période comprise entre le 18 août 2021 et le 28 février 2021 incluse, ce montant étant actualisé en cause d'appel à la somme de 4 233,76 euros (2 172,58€ + 2 061,18€) au 18 juillet 2022, date de la reprise effective des lieux loués. Sur les autres demandes Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge, la décision entreprise étant confirmée sur ces points. M. [P], partie perdante, sera condamné à supporter les dépens d'appel en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Il y a lieu de le débouter de sa demande au titre de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour, Déclare recevable l'appel interjeté par M. [D] [S] ; Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Actualise le montant de la condamnation de M. [D] [S] au titre des loyers, charges impayés et indemnités d'occupation et le condamne à payer à M. [L] [P] la somme de 4 233,76 euros selon décompte arrêté au 18 juillet 2022, les intérêts courant au taux légal sur la somme de 1 500 euros à compter du 17 juin 2021, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus. Constate que les demandes au titre de l'expulsion et au titre de l'octroi de délais pour quitter les lieux sont devenus sans objet en cause d'appel, les lieux ayant été repris le 18 juillet 2022 ; Déboute M. [L] [P] de sa demande au titre de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [L] [P] aux dépens d'appel. Le Greffier Harmony Poyteau Le Président Véronique Dellelis