Tribunal judiciaire, 04 mars 2024. 23/59334

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/59334 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3NVI N° : 7 Assignation du : 05 et 11 Décembre 2023 [1] [1] 1 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 04 mars 2024 par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDEUR Le syndicat des copropriétaires de la résidence TOUR TOKYO sise [Adresse 2] à [Localité 8] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 7] RIVE GAUCHE, société par action simplifiée [Adresse 3] [Localité 6] représenté par Maître Arthur ANQUETIL de l’AARPI ANQUETIL ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #D0156 DEFENDERESSES Madame [H] MANISENG YOTPANYA [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 8] et en sa qualité de gérant associé de la S.C.I. CENTURY 168 [Adresse 4] [Localité 5] non constituée La S.C.I. CENTURY 168 [Adresse 4] [Localité 5] non constituée DÉBATS A l’audience du 29 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, En l'espèce, l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8] (résidence TOUR TOKYO) est soumis au régime de la copropriété. La société SCI CENTURY 168 - dont Madame [H] MANISENG YOTPANYA est gérante associée - est propriétaire des lots 307 (appartement 214 au 1er étage) et 325 (appartement/studio 233 au 3e étage) au sein de la TOUR TOKYO. Madame [H] [F] [B] est propriétaire du lot 449 (appartement 2155 au 15e étage) au sein de la TOUR TOKYO. Par ordonnance rendue le 9 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment : - désigné Maître [N] [D], Commissaire de justice à [Localité 7], avec pour mission d’établir, après convocation des parties et de l’architecte de l’immeuble et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, un procès-verbal de constat des travaux effectués, de la distribution, de la composition et de l’état actuel complet des lots 307 (appartement 214) et 325 (appartement 233) et 449 (appartement 2155) de l’immeuble dit « Tour Tokyo», situé [Adresse 1] à [Localité 8] ; - autorisé le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, et l’architecte de l’immeuble à assister aux constatations effectuées par le Commissaire de justice ainsi désigné. Le commissaire de justice désigné accompagné du syndic et de Monsieur [M] [J], architecte de l’immeuble, ont visité le 7 juin 2023 les trois appartements visés par le dispositif de l’ordonnance. Par assignation délivrée les 5 et 11 décembre 2023 à la société SCI CENTURY 168 et à Madame MANISENG YOTPANYA, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8] (résidence TOUR TOKYO) demande au juge de : -Condamner in solidum Madame MANISENG YOTPANYA et la société SCI CENTURY 168 à procéder, à leurs frais exclusifs et sans détériorer les parties communes, à la remise en état antérieur des portes-palières des lots 307, 325 et 449 de la résidence TOUR TOKYO sise [Adresse 2] à [Localité 8] par : - la remise en place des fermes portes des lots 307, 325 et 449, - le retrait des judas et le rebouchage des portes des lots 307, 325 et 449, - le retrait du boîtier à clefs situé sur la porte du lot 449, - la pose d’un seuil à la Suisse sur la porte du lot 307, -Condamner in solidum Madame MANISENG YOTPANYA et la société SCI CENTURY 168 à procéder, à leurs frais exclusifs, à la remise en état antérieur des lots 307, 325 et 449 de la résidence TOUR TOKYO sise [Adresse 2] à [Localité 8] par : - la restauration des branchements aux conduits de VMC collective des lots 307, 325 et 449 ; - la restauration de la distribution intérieure des lots 307, 325 et 449 par la suppression de pièces nouvelles crées illicitement et notamment : o pour le lot 307 : le rétablissement de la cuisine et de l’entrée à leurs emplacement d’origine, notamment pour que le tableau électrique se retrouve de nouveau dans l’entrée, o pour le lot 325 : le rétablissement de la chambre par la suppression de la cloison séparative ayant créé un dressing et une chambre aveugle, o pour le lot 449 : le rétablissement de la cuisine par la suppression de la cloison ayant réduit la cuisine et créé une nouvelle chambre, - la suppression du raccordement de la hotte de la cuisine du lot 325 sur la VMC collective, - le retrait du sanibroyeur situé dans le lot 325, -Condamner Madame MANISENG YOTPANYA à procéder, à ses frais exclusifs, au retrait des encombrants situés dans le lot 449 de la résidence TOUR TOKYO sise [Adresse 2] à [Localité 8] tel que visés en pages 10, 11, 70, 71, 72 et 73 du constat judiciaire du Commissaire de justice, Maître [D], du 7 juin 2023 ; -Condamner in solidum Madame MANISENG YOTPANYA et la société SCI CENTURY 168 à procéder, à leurs frais exclusifs, au retrait du sol carrelé sur l’ensemble du lot 307 posé illicitement en surépaisseur ; -Assortir ces condamnations d’une astreinte provisoire de 1.000 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; -Ordonner à Madame MANISENG YOTPANYA et la société SCI CENTURY 168 de cesser leurs activités de location saisonnière, location de courte durée, exploitation para hôtelière, prestations d’hébergement fournies dans des conditions proches de l’hôtellerie, prestations d’hébergement para hôtellière au sein des lots 307, 325 et 449 de la résidence TOUR TOKYO sise [Adresse 2] à [Localité 8] ; -Assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire de 1.000 € par jour et par infraction constatée par voie de Commissaire de justice désigné selon le libre choix du syndicat des copropriétaires passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; -Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ; -Condamner in solidum ou à défaut solidairement Madame [H] MANISENG YOTPANYA et la société SCI CENTURY 168 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence TOUR TOKYO sise [Adresse 1] Tour Tokyo à [Localité 8] la somme de 4.800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; -Condamner in solidum ou à défaut solidairement Madame [H] MANISENG YOTPANYA et la société SCI CENTURY 168 aux entiers dépens. Bien que régulièrement citée dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, la société SCI CENTURY 168 n'a pas constitué avocat. Madame MANISENG YOTPANYA, régulièrement citée dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, en sa qualité de gérant associé de la SCI CENTURY 168 et à étude, n'a pas constitué avocat. Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. SUR CE, Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Aux termes du règlement de copropriété de l'immeuble « Chaque co-propriétaire pourra modifier, comme bon lui semblera et à ses frais, la disposition intérieure de son appartement ou de son local, sous réserve des prescriptions du présent paragraphe des stipulations du présent règlement relatives notamment à l’harmonie, l’aspect, la sécurité et la tranquillité et, s'il y a lieu, de l'obtention des autorisations nécessaires délivrées par les services administratifs et en tenant compte que l’immeuble est classé dans les I.G. H. ce qui implique certaines règles ou dispositions en matière de sécurité incendie et qu’il y a également une ventilation mécanique » / « En tout cas, il devra faire exécuter les travaux sous la surveillance et le contrôle de l’architecte de la copropriété dont les honoraires seront à sa charge. II devra prendre toutes les mesures nécessaires pour ne pas nuire à la sécurité du bâtiment ; il serait responsable de tous affaissements et dégradations et autres conséquences qui se produiraient fait de ses travaux, tant à l’égard de la copropriété qu'à l’égard, s'il y a lieu, du constructeur du bâtiment » / « Quinze jours avant le début des travaux, le copropriétaire devra en informer, par lettre recommandée, le syndic de la copropriété lequel pourra en interdire l’exécution si les conditions du présent paragraphe ne sont pas remplies » / « Tous travaux qui affecteraient les parties communes ou l’aspect extérieur du groupe immobilier devront être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires » L'article GH A 1er de l’arrêté du 30 décembre 2011 portant règlement de sécurité pour la construction des immeubles de grande hauteur et leur protection contre les risques d'incendie et de panique dispose que : « § 1. Chaque appartement est séparé des locaux voisins et des circulations horizontales communes par des éléments coupe-feu de degré une heure ou REI 60. § 2. Toutefois, en aggravation de l'article GH 23 § 3, les blocs-portes des appartements donnant sur les circulations horizontales communes sont pare-flammes de degré une heure et équipés d'un ferme-porte ou E 60 - C. » ; L'article GH 61 de l’arrêté du 30 décembre 2011 portant règlement de sécurité pour la construction des immeubles de grande hauteur et leur protection contre les risques d'incendie et de panique dispose que : « En exécution des dispositions de l'article R. 122-18 du code de la construction et de l'habitation, la charge calorifique des éléments non pris en compte au titre de l'article GH 16 (revêtements, mobilier et agencement, stores,...), est inférieure à 480 MJ/ m ² de surface hors œuvre nette en moyenne par compartiment. » ; L'article GH 64 de l’arrêté du 30 décembre 2011 portant règlement de sécurité pour la construction des immeubles de grande hauteur et leur protection contre les risques d'incendie et de panique dispose que : « Il est interdit aux propriétaires, aux occupants et aux exploitants (…) de procéder à l'application de nouveaux revêtements de parois avant d'avoir enlevé la totalité des revêtements anciens » ; Selon le procès-verbal dressé le 7 juin 2023 par Maître [D], commissaire de justice désigné par ordonnance du 9 mars 2023, de la visite du des trois appartements, appartenant à la société CENTURY 168 (lots 307 et lot 168) et à Madame [H] MANISENG YOTPANYA (lot 449) et les rapports établis par l'architecte, Monsieur [J] : - Toutes les portes-palières coupe-feu ont été modifiées ; - Le lot 325 comporte un WC doté d’un broyeur ; - Le lot 325 comporte une pièce aveugle à usage de chambre ; - La hotte privative du lot 325 est raccordée dans la VMC collective ; - Les bouches réglables de ventilation ont toutes été supprimées ; - Une des pièces du lot 449 est particulièrement encombrée ; - Les portes-palières sont dépourvues de ferme-porte ; - Le bloc-porte de chacune des portes est percé par un dispositif de judas électronique ; - Il n’y a plus de seuil à la suisse pour la porte du lot n°307 ; - Le carrelage du sol du lot 307 a été posé en sur-épaisseur des sols initiaux. Il ressort de ces constatations que les travaux réalisés par la société SCI CENTURY 168 et Madame MANISENG YOTPANYA dans les lots leur appartenant réciproquement, contreviennent manifestement à la réglementation en vigueur dans les immeubles de grande hauteur ainsi qu'au règlement de copropriété. En outre, les constats du commissaire de justice Maître [D] et de l’architecte Monsieur [J] dans le lot 449 au niveau du salon permettent raisonnablement de penser que les quantités de matières stockées dépassent la limite de la masse combustible tolérée et ce, en violation de l’article GH 61 sus-visé. Dans ces conditions, la société SCI CENTURY 168 et Madame MANISENG YOTPANYA seront condamnées solidairement à procéder, à leurs frais à la remise en état antérieur des portes-palières des lots 307 et 325 par la remise en place des fermes portes des lots 307 et 325, le retrait des judas et le rebouchage des portes des lots 307 et 325 et la pose d’un seuil à la suisse sur la porte du lot 307. Madame MANISENG YOTPANYA sera condamnée à procéder, à ses frais exclusifs, à la remise en état antérieur de la porte-palière du lot 449 par la remise en place des fermes portes du lot 449, le retrait des judas et le rebouchage de la porte du lot 449. La société SCI CENTURY 168 et Madame MANISENG YOTPANYA seront condamnées solidairement à procéder, à leurs frais à la remise en état antérieur des lots 307 et 325 par : - la restauration des branchements aux conduits de VMC collective des lots 307, 325 ; - la restauration de la distribution intérieure des lots 307, 325 par la suppression de pièces nouvelles crées illicitement et notamment pour le lot 307 : le rétablissement de la cuisine et de l’entrée à leurs emplacement d’origine, notamment pour que le tableau électrique se retrouve de nouveau dans l’entrée, et pour le lot 325 : le rétablissement de la chambre par la suppression de la cloison séparative ayant créé un dressing et une chambre aveugle, - la suppression du raccordement de la hotte de la cuisine du lot 325 sur la VMC collective, - le retrait du sanibroyeur situé dans le lot 325. Madame MANISENG YOTPANYA sera condamnée à procéder, à ses frais exclusifs, à la remise en état antérieur du lot 449 par : - la restauration des branchements aux conduits de VMC collective du lot 449 ; - la restauration de la distribution intérieure du lot 449 par la suppression de pièces nouvelles crées illicitement et notamment le rétablissement de la cuisine par la suppression de la cloison ayant réduit la cuisine et créé une nouvelle chambre. Madame MANISENG YOTPANYA sera condamnée à procéder, à ses frais exclusifs, au retrait des encombrants situés dans le lot 449. La société SCI CENTURY 168 et Madame MANISENG YOTPANYA seront condamnées solidairement à procéder, à leurs frais exclusifs, au retrait du sol carrelé sur l’ensemble du lot 307. Ces condamnations seront assorties d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce sur une période maximale d'une année. S'agissant de la demande visant à interdire les locations de courtes durées, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8] (résidence TOUR TOKYO) expose que la société SCI CENTURY 168 et Madame MANISENG YOTPANYA proposeraient leurs lots respectifs à la location de courte durée. Il convient de constater que la partie demanderesse ne se prévaut pour tout élément de preuve des locations de courte durée que de l'existence d'une boite à clé posée sur la porte du lot 149. La seule présente d'une boite à clé ne permet pas d'établir l'existence de locations de courte durée. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu à référé sur les demandes portant sur les locations de courte durée. Il n'y a pas lieu à réserver la compétence du juge des référés pour la liquidation de l'astreinte. - Sur les demandes accessoires : L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit Code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. La société SCI CENTURY 168 et Madame MANISENG YOTPANYA supporteront la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées. L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions. Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société SCI CENTURY 168 et Madame MANISENG YOTPANYA ne permet d’écarter la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8] (résidence TOUR TOKYO) formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera évaluée à la somme de 3.000 euros. PAR CES MOTIFS : Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Condamnons solidairement la société SCI CENTURY 168 et Madame MANISENG YOTPANYA à procéder, à leurs frais à la remise en état antérieur des portes-palières des lots 307 et 325 par la remise en place des fermes portes des lots 307 et 325, le retrait des judas et le rebouchage des portes des lots 307 et 325 et la pose d’un seuil à la suisse sur la porte du lot 307 ; Condamnons Madame MANISENG YOTPANYA à procéder, à ses frais exclusifs, à la remise en état antérieur de la porte-palière du lot 449 par la remise en place des fermes portes du lot 449, le retrait des judas et le rebouchage de la porte du lot 449 ; Condamnons solidairement la société SCI CENTURY 168 et Madame MANISENG YOTPANYA à procéder, à leurs frais à la remise en état antérieur des lots 307 et 325 par : - la restauration des branchements aux conduits de VMC collective des lots 307, 325 ; - la restauration de la distribution intérieure des lots 307, 325 par la suppression de pièces nouvelles créées illicitement et notamment : . pour le lot 307 : le rétablissement de la cuisine et de l’entrée à leurs emplacement d’origine, notamment pour que le tableau électrique se retrouve de nouveau dans l’entrée, . pour le lot 325 : le rétablissement de la chambre par la suppression de la cloison séparative ayant créé un dressing et une chambre aveugle, - la suppression du raccordement de la hotte de la cuisine du lot 325 sur la VMC collective, - le retrait du sanibroyeur situé dans le lot 325 ; Condamnons Madame MANISENG YOTPANYA à procéder, à ses frais exclusifs, à la remise en état antérieur du lot 449 par : - la restauration des branchements aux conduits de VMC collective du lot 449 ; - la restauration de la distribution intérieure du lot 449 par la suppression de pièces nouvelles créées illicitement et notamment le rétablissement de la cuisine par la suppression de la cloison ayant réduit la cuisine et créé une nouvelle chambre ; Condamnons Madame MANISENG YOTPANYA à procéder, à ses frais exclusifs, au retrait des encombrants situés dans le lot 449 ; Condamnons solidairement la société SCI CENTURY 168 et Madame MANISENG YOTPANYA 168 à procéder, à leurs frais exclusifs, au retrait du sol carrelé sur l’ensemble du lot 307 ; Disons que ces condamnations seront assorties d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce sur une période maximale d'une année ; Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes portant sur les locations de courte durée ; Rejetons le surplus des demandes ; Condamnons in solidum la société SCI CENTURY 168 et Madame MANISENG YOTPANYA aux entiers dépens de l’instance ; Condamnons in solidum la société SCI CENTURY 168 et Madame MANISENG YOTPANYA à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8] (résidence TOUR TOKYO) la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; Rappelons que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit. Fait à Paris le 04 mars 2024 Le Greffier,Le Président, Pascale GARAVELCaroline FAYAT