Tribunal judiciaire, 20 juin 2024. 24/00025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° CHAMBRE DES REFERES AFFAIRE N° RG 24/00025 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GRVU NAC : 72A JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND AUDIENCE DU 20 Juin 2024 DEMANDERESSE Syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] représenté par son Syndic en exercice, la société LOGER (LOCATION GESTION DE LA REUNION), SARL au capital de 25 000 €, immatriculée au RCS de SAINT DENIS sous le numéro 339 757 411, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 1] [Localité 5] Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DEFENDEUR M. [K] [L] [Y] Monsieur [Z] [L] [K] [Y], [Adresse 4] [Localité 6] Rep/assistant : Me Patrice SANDRIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION COMPOSITION DE LA JURIDICTION LORS DES DÉBATS : Président : Sophie PARAT Greffier : Marina GARCIA  Audience Publique du : 23 Mai 2024 LORS DU DÉLIBÉRÉ : Jugement prononcé le 20 Juin 2024 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier  Copie exécutoire à Maître BESSUDO et Maître SANDRIN délivrée le : Copie certifiée conforme délivrée le : EXPOSE DU LITIGE Monsieur [Z] [L] [K] [Y] est propriétaire des lots de copropriété n°8 et 79 au sein de la résidence [7] située [Adresse 2]. La société LOGER a été désignée syndic dudit immeuble par décision d’assemblée générale du 22 septembre 2022. Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels, ainsi que les règles légales de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l'ensemble des copropriétaires, dont Monsieur [Z] [L] [K] [Y]. En outre, les procès-verbaux des assemblées générales des 27 décembre 2021, 22 septembre 2022 et 12 septembre 2023 lui ont été transmis. La mise en demeure de payer datée du 4 juillet 2023 (avis de réception signé le 11 juillet 2023) est demeurée infructueuse pendant plus de trente jours. Le syndicat des copropriétaires demandeur fait état au 1er septembre 2023 d’un solde débiteur de charges de copropriété d'un montant principal de 2 334,79 euros. Par acte de commissaire de justice délivré le 23 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] représenté par son syndic LOGER a fait assigner Monsieur [Z] [L] [K] [Y] devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir sa condamnation à payer les arriérés de charges. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 16 mai 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la juridiction de : - CONDAMNER Monsieur [Z] [L] [K] [Y] a payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [7] la somme de 2 314,79 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 1er septembre 2023, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision a intervenir, - CONDAMNER Monsieur [Z] [L] [K] [Y] a payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [7] la somme de 20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision a intervenir, - CONDAMNER Monsieur [Z] [L] [K] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [7] la somme de 26,18 € au titre de l’intérêt au taux légal a compter de la mise en demeure, a parfaire au jour de la décision à intervenir, - CONDAMNER Monsieur [Z] [L] [K] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [7] la somme de 2 800 euros a titre de dommages et intérêts, - CONDAMNER Monsieur [Z] [L] [K] [Y] a payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [7] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens, - RAPPELER l'exécution provisoire de droit sur le fondement de l’article 514 du CPC. En réponse aux arguments du défendeur, il indique ne pas s’opposer aux délais de paiement sollicités, mais fait valoir qu’il appartiendra au copropriétaire de continuer à s’acquitter des charges courantes en parallèle. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 27 mars 2024, Monsieur [Y] demande à la juridiction de : - ACCORDER a Monsieur [Z] [Y] un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette ; - DEBOUTER le syndicat des copropriétaires dc la Residence [7], représenté par son syndic en exercice, de sa demande de dommages et intérêts ; - DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la Residence [7], représenté par son syndic en exercice, de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; - DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la Residence [7], représenté par son syndic en exercice de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ; Au soutien de sa demande de délai, il invoque sa situation économique et financière ainsi que son état de santé. Il précise avoir été victime d’un accident vasculaire cérébral avec une atteinte déficitaire côté droit, alors qu’il est droitier, le contraignant à cesser son activité de médecin libéral depuis août 2023. Sur la demande de dommages et intérêts, il fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne prouve pas sa mauvaise foi dans le retard du paiement des charges et provisions et l’existence d’un préjudice subi indépendamment de ce retard. Il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien de ces prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile. A l’issue de l’audience du 23 mai 2024, la présidente a informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré des charges de copropriété En vertu des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.» Aux termes des dispositions de l’article 10 de la même loi : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.» En application des dispositions de l'article 14-1 de la même loi : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. » Au regard des procès-verbaux d’assemblées générales transmis, des appels de fonds et du décompte versés aux débats, il convient de condamner la défenderesse à payer la somme de 1 471,70€, correspondant aux arriérés de charges impayées pour l’exercice courant du 1er avril 2020 au 31 mars 2021 (comptes approuvés par l’AG du 27 décembre 2021), aux arriérés de charges impayées pour l’exercice courant du 1er avril 2021 au 31 mars 2022 (comptes approuvés par l’AG du 22 septembre 2022), aux provisions de charges impayées pour l’exercice courant du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 (budget prévisionnel adopté par l’AG du 27 décembre 2021), aux provisions de charges impayées pour l’exercice courant du 1er avril 2023 à la date de la mise en demeure (budget prévisionnel adopté par l’AG du 22 septembre 2022), aux travaux de réparation des toitures et de remplacement des courroies de l’ascenseur du bâtiment B (travaux votés par l’AG du 22 septembre 2022), et aux cotisations au fonds de travaux ALUR appelées au 1er avril et 1er juillet 2023 (cotisation votée par l’AG du 22 septembre 2022), après déduction des sommes réglées sur cette période s’élevant à 5075,21€. Les sommes libellées “mise en demeure” et “relance” n’ont pas été incluses, puisqu’il ne s’agit pas de charges de copropriété impayées. En application de l'article 36 du décret n° 37-223, cette somme produit intérêt au taux légal à compter de la première mise en demeure présentée par le syndic au copropriétaire défaillant, soit le 11 juillet 2023. Sur la demande au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné: a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. En application de ces dispositions, il sera rappelé que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement amiable de charges communes seront imputables au seul copropriétaire défaillant. Ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l’avocat pour suivi du dossier contentieux, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui font l'objet des dépens de l'instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. Il convient de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Dès lors, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic, qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En outre, ils peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant après une mise en demeure. En l'espèce, il y a lieu d'écarter les sommes correspondant à des frais antérieurs à la mise en demeure délivrée le 11 juillet 2023. Au final, les seuls frais pouvant être mis à la charge du défendeur s’élevant à la somme de 40 euros correspondant au coût d'une mise en demeure par LRAR, selon tarifs mentionnés dans le contrat de syndic, il sera fait droit à la demande formulée à hauteur de 20 euros. Sur la demande de dommages et intérêts Toute faute dans l'exercice des voies de droit, même dépourvue d'intention de nuire, est de nature à engager la responsabilité de son auteur. Il incombe au demandeur d'en apporter la preuve. Il sera toutefois constaté que le demandeur ne justifie pas des troubles et préjudices financiers allégués, ni même des précédentes dettes ayant justifié des sommations ou mises en demeure (non versées aux débats), de sorte qu’il conviendra de rejeter sa demande. Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement Aux termes de l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » En l’espèce, le défendeur justifie avoir fait en décembre 2023 une demande auprès de la MDPH en invoquant une pathologie (liée aux séquelles de son AVC) survenue depuis moins d’un an, et fait état de nombreuses dettes. Compte tenu du montant limité de sa dette et de l’accord du demandeur, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement. Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Le défendeur, qui succombe, sera condamné à payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. PAR CES MOTIFS La présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, CONDAMNE Monsieur [Z] [L] [K] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] la somme de 1 471,70€ (mille quatre cent soixante et onze euros et soixante-dix centimes) correspondant aux charges de copropriété impayées du 1er avril 2020 au 11 juillet 2023 ; DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de la première mise en demeure, soit le 11 juillet 2023 ; CONDAMNE Monsieur [Z] [L] [K] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] la somme de 20€ (vingt euros) au titre de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; DIT que Monsieur [Z] [L] [K] [Y] pourra s’acquitter du paiement de sa dette en vingt-quatre mensualités, à raisons de vingt-trois mensualités d’un montant de 62€ (soixante-deux euros) et une vingt-quatrième qui devra solder sa dette, et principal et intérêts, REJETTE la demande de condamnation au titre des dommages et intérêts ; CONDAMNE Monsieur [Z] [L] [K] [Y] aux entiers dépens ; CONDAMNE Monsieur [Z] [L] [K] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit ; LE GREFFIERLA PRESIDENTE