Tribunal judiciaire, 09 février 2024. 23/00742

RE F E R E N° Du 09 Février 2024 N° RG 23/00742 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KR4F 30B c par le RPVA le à Me Lucie MARCHIX - copie dossier - 2 copies service expertises Expédition et copie executoire délivrée le: à Me Lucie MARCHIX Cour d'appel de Rennes TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES OR D O N N A N C E DEMANDERESSE AU REFERE: S.A.S. LEGENDRE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Lucie MARCHIX, avocat au barreau de RENNES substituée par Me Thomas PERENNOU, avocat au barreau de RENNES DEFENDERESSE AU REFERE: S.C.I. BMI 5, dont le siège social est sis [Adresse 1] non comparante LE PRESIDENT: Béatrice RIVAIL, Présidente du tribunal judiciaire LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance. DEBATS: à l’audience publique du 10 Janvier 2024, ORDONNANCE: réputée contradictoire , prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 09 Février 2024, date indiquée à l’issue des débats VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile. L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution. FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 07 décembre 2021, la société LEGENDRE IMMOBILIER, demanderesse à la présente instance, a donné bail à la SCI BMI 5, défenderesse à l'instance, de locaux à usage commercial sis [Adresse 3], destinés à l'installation de bureaux (pièce n°3). Ce bail a été conclu pour une durée de neuf ans, dont six ans fermes, à compter du 15 décembre 2021, moyennant un loyer annuel de 84 197,60 euros hors taxes et hors charges (pièce n°3). Le bail était assorti d'une option d'achat des locaux loués devant être levée au plus tard le 15 octobre 2022. Le 14 octobre 2022, un avenant au bail commercial a été régularisé (pièce n°9), il prévoit : - une prorogation du délai de levée de l'option au plus tard le 21 octobre 2022, - la justification des démarches effectuées en vue du financement de l'acquisition dans les 8 jours suivant la levée de l'option d'achat, - une date de régularisation de l'acte authentique au 31 décembre 2022 au plus tard. Depuis plusieurs mois la société LEGENDRE IMMOBILIER rencontre des difficultés de règlement du loyer avec la SCI BMI 5 qui ne procède plus au moindre règlement. Le 26 juillet 2023, un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à la SCI BMI 5 par acte de commissaire de justice, de payer la somme de 172 306,74 euros, correspondant notamment aux arriérés de loyers de février 2022 à août 2023. Ce commandement de payer étant resté sans réponse dans le délai d’un mois, par acte de commissaire de justice délivré le 28 septembre 2023, la société LEGENDRE IMMOBILIER, a assigné en référé la SCI BMI 5 sur le fondement de l’article L145-41 du Code de commerce, aux fins de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial conclu sous seing privé le 07 décembre 2021 à la date du 26 août 2023, - ordonner en conséquence l'expulsion de la SCI BMI 5 ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux situés [Adresse 3], et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et pourra être liquidée à défaut d'exécution passée un délai de 15 jours, - juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, - condamner la SCI BMI 5 à payer à la société LEGENDRE IMMOBILIER, par provision, la somme de 171 912,30 euros TTC correspondant à l'arriéré des loyers et des charges à la date d'acquisition de la clause résolutoire le 26 août 2023, - condamner la SCI BMI 5 à payer à la société LEGENDRE IMMOBILIER, par provision, la somme de 19 101,88 euros à titre de majoration contractuelle des arriérés de loyers et charges dus, - condamner la SCI BMI 5 à payer à la société LEGENDRE IMMOBILIER, par provision, à compter du 1er octobre 2023, une indemnité trimestrielle d'occupation d'un montant de 36 031,33 euros TTC jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clefs, - juger que la société LEGENDRE IMMOBILIER est fondée à conserver le dépôt de garantie de 21 049,40 euros à titre d'indemnité due par la société SCI BMI 5, conformément aux termes du bail, à titre subsidiaire, ordonner la compensation entre les créances respectives de la société LEGENDRE IMMOBILIER au titre des arriérés de loyers et charges ainsi que la créance de la SCI BMI 5 au titre du dépôt de garantie, - condamner la SCI BMI 5 à payer à la société LEGENDRE IMMOBILIER la somme de 164 542,48 euros au titre de l'indemnité de relocation prévue à l'article 20 du bail, somme à actualiser au jour de la libération des locaux, - rejeter toute demande de la SCI BMI 5 visant à obtenir des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, - débouter la SCI BMI 5 de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes, - condamner la SCI BMI 5 à verser à la société LEGENDRE IMMOBILIER la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner la SCI BMI 5 aux entiers dépens de l'instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l'état d'endettement de la SCI BMI 5, - condamner la SCI BMI 5 à payer à la société LEGENDRE IMMOBILIER, en cas d'exécution forcée de la décision à intervenir, une indemnité couvrant les sommes retenues par l'huissier de justice instrumentaire au titre de l'article 10 du décret 2001-212 du 8 mars 2001, - rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit et juger n'y avoir lieu à l'écarter. Les parties ont été convoquées à l’audience du 10 janvier 2024. Régulièrement assignée par remise de l’acte à personne, la SCI BMI 5 n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire. Par suite, le délibéré a été fixé au 09 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, l’article 472 du code de procédure civile dispose que “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ”. Sur la notification aux créanciers inscrits Aux termes de l'article L. 143-2 du Code de commerce : "Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification. La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus". En l’espèce, le bailleur a justifié, par la production d’un état des inscriptions sur le fonds de commerce (pièce n°17), de l’existence d'aucun créancier inscrit. Sur la résiliation et l’expulsion Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce : “ Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ”. A l’examen attentif des pièces versées aux débats, il ressort qu’un bail commercial a bien été conclu entre la SCI BMI 5 et la société LEGENDRE IMMOBILIER, prévoyant un loyer annuel fixé à 84 197,60 euros hors taxe (pièce n°3) et qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la preneuse à bail le 26 juillet 2023, portant sur la somme totale de 172 306,74 euros, charges et taxes comprises, au titre des loyers restés impayés, demeuré infructueux (pièce n°15). A la date du 27 août 2023, la défenderesse ne s’était pas acquittée de la totalité des sommes dues. Dès lors, en l’absence de paiement de la totalité des sommes dues, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 août 2023. La SCI BMI 5, devenue occupante sans droit ni titre, sera expulsée, selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance. En cas d'opposition de la société défenderesse à l'exécution de cette décision, elle sera redevable d'une astreinte provisoire de 250 euros par jour, pendant un délai maximum de deux mois à l'issue duquel il devra de nouveau être fait droit, le cas échéant, par le juge de l’exécution. Sur les meubles du local Aux termes des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution “Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. A l'expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d'être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d'être vendus sont réputés abandonnés. Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.” En l’espèce, le principe de l’expulsion étant acquis, les articles susvisés auront vocation à s’appliquer. Sur les indemnités provisionnelles En application des dispositions de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l'obligation du débiteur n'est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum. Les articles 1103 et 1104 du Code civil énoncent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi. Sur la provision réclamée au titre de la dette locative Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce n°3). La société LEGENDRE IMMOBILIER sollicite la condamnation de la SCI BMI 5 à lui payer la somme provisionnelle de 171 912,30 euros TTC au titre de l'arriéré de loyers et de charges à la date d'acquisition de la clause résolutoire le 26 août 2023. La somme réclamée n'apparaît pas sérieusement contestable, au vu du décompte de créance produit aux débats (pièces n°16), dans les factures adressées à la SCI BMI 5 entre le 1er juin 2022 et le 23 juin 2023 et dans l’assignation délivrée par le demandeur à l’instance. Par suite, la SCI BMI 5 sera donc condamnée au paiement d'une provision de 171 912,30 euros à ce titre, en deniers ou quittances valables. Sur la demande de provision au titre de la majoration contractuelle des arriérés de loyers et charges dus : L'article 20 du bail commercial stipule que : « en cas de non-paiement, à leur échéance exacte, des sommes dues au titre des loyers, charges et accessoires par le preneur, selon les stipulations du présent bail, il sera appliqué un intérêt de retard calculé prorata temporis au taux d'intérêt légal majoré de cinq points, tout mois commencé étant dû en entier ; le montant de chaque échéance impayée sera, à l'expiration d'un délai de quinze jours suivant la date d'échéance, majoré de 10% au titre de dommages et intérêts, sans préjudice de l'application éventuelle de la clause résolutoire ». L'article 1231-5 du Code civil indique que : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. » Constituent notamment des clauses pénales la clause d'un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractuelle (Civ. 1Ère, 10 octobre 1995, n°94-11.209), ou encore, les stipulations relatives à la fixation de pénalités de retard (Com. 18 juin 2013, n°12-18.420). En l'espèce, les dispositions conventionnelles susvisées viennent fixer par avance et de façon forfaitaire, l'indemnisation due au bailleur en cas d'inexécution par le locataire de ses obligations contractuelles constituent des clauses pénales. Or, s'il est constant que le juge des référés peut allouer une provision sur le montant de la clause pénale lorsque la dette n'est pas sérieusement contestable (Civ. 2Ème, 10 juillet 1978 ; Civ. 3Ème, 19 février 2003, n°01-16.991), si le montant de la clause pénale est simplement susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, alors il pourrait faire l'objet d'une modération par le juge du fond, elle ne saurait alors relever de la compétence du juge des référés (CA Paris, 29 mars 2023, RG n° 22/11626). En l'espèce, il a déjà été établi que le montant des arriérés de loyers et charges ne fait l'objet d'aucune contestation sérieuse, et la somme réclamée au titre des majorations contractuelles n'apparaît pas sérieusement contestable, au vu du décompte de créance produit aux débats (pièces n°16), dans les factures adressées à la SCI BMI 5 entre le 1er juin 2022 et le 23 juin 2023 et dans l’assignation délivrée par le demandeur à l’instance. Par suite, la SCI BMI 5 sera donc condamnée au paiement d'une provision de 19 101,88 euros à ce titre, en deniers ou quittances valables. Sur l'indemnité provisionnelle d’occupation En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, de la privation de la libre disposition de son bien. Au terme de son acte introductif d’instance soutenu à la barre, le bailleur sollicite la condamnation de la SCI BMI 5 à lui payer une indemnité d'occupation trimestrielle de 36 031,33 euros TTC, correspondant au montant du loyers charges et taxes comprises (pièce n°16), à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à la libération complète des lieux loués. Le bail étant résilié à la date du 27 août 2023, mais l'échéance trimestrielle des loyers étant au 1er octobre 2023, il y a lieu de condamner la SCI BMI 5 au paiement d’une indemnité d’occupation trimestrielle de 36 031,33 euros, à compter du 1er octobre 2023 jusqu’à la libération complète des lieux loués. Sur l'indemnité provisionnelle de relocation Aux termes de l'article 21 du bail commercial « dès la résolution, le preneur sera débiteur de plein droit d'une indemnité, fixée dès à présent à trois fois la valeur du loyer applicable au moment de ladite résolution, charges et taxes en sus, et cela jusqu'à ce que le bailleur ait pu relouer les lieux ». La société LEGENDRE IMMOBILIER sollicite le versement d'une indemnité de relocation d'un montant de 164 542,48 euros, le local n’étant pas loué au 10 janvier 2024, avec possibilité d’actualisation ultérieure, et visant à réparer le préjudice subi consécutivement à l'absence de relocation du bien, causé directement par la défaillance contractuelle du preneur. En l’espèce, la société LEGENDRE IMMOBILIER ne fournit pas d'élément de nature à établir la réalité du préjudice qu'elle allègue. Par conséquent, la société LEGENDRE IMMOBILIER sera déboutée de sa demande à ce titre. Sur le dépôt de garantie La société LEGENDRE IMMOBILIER sollicite la conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité, en vertu de l'article 19 du bail commercial. En conséquence, la société LEGENDRE IMMOBILIER conservera le dépôt de garantie versé par la SCI BMI 5. Sur l'indemnité en cas d'exécution forcée de la présente décision La société LEGENDRE IMMOBILIER sollicite, en cas d'exécution forcée de la présente décision, une indemnité couvrant les sommes retenues par l'huissier de justice instrumentaire au titre de l'article 10 du décret 2001-212 du 8 mars 2001. En l'espèce, il est prématuré d'envisager la voie de l'exécution forcée de la présente décision, dès lors, la société LEGENDRE IMMOBILIER ne bénéficie pas d'un intérêt à agir né et actuel au soutien de cette prétention, Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande à ce titre. Sur les demandes accessoires La SCI BMI 5, qui succombe, supportera la charge des dépens en application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile. L'équité commande de la condamner au titre des frais irrépétibles à verser à la société LEGENDRE une somme de 1000 euros à ce titre. L'exécution provisoire de l'ordonnance n'est pas justifiée en l'espèce, la société LEGENDRE IMMOBILIER sera déboutée de sa demande à ce titre. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort : Constatons la résiliation de plein droit du bail liant les parties, à compter du 27 août 2023, portant sur un local à usage commercial sis [Adresse 3] ; Ordonnons, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de la SCI BMI 5, de ses biens, et de tous occupants de son chef ; Disons qu'en cas d'opposition de la société défenderesse à l'exécution de cette décision, elle sera redevable d'une astreinte provisoire de 250 euros par jour, pendant un délai maximum de deux mois à l'issue duquel il devra de nouveau être fait droit, le cas échéant, par le Juge de l’exécution ; Ordonnons, le cas échéant, que les meubles du local soient remis à la SCI BMI 5, ou vendus aux enchères, selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution; La Condamnons à payer à la société LEGENDRE la somme provisionnelle de 171 912,30 euros en deniers ou quittances, au titre de l’arriéré de loyers et charges ; Condamnons la SCI BMI 5 au paiement d’une indemnité de majoration contractuelle des arriérés de 19 101,88 euros ; Condamnons la SCI BMI 5 au paiement d’une indemnité d’occupation trimestrielle de 36 031,33 euros, à compter du 1er octobre 2023 jusqu’à la libération complète des lieux loués ; Autorisons la société LEGENDRE IMMOBILIER à conserver le dépôt de garantie versé par la SCI BMI 5; Déboutons la société LEGENDRE IMMOBILEIR de sa demande d’indemnité de relocation; Déboutons la société LEGENDRE IMMOBILIER de sa demande d'indemnité en cas d'exécution forcée de la présente décision ; Condamnons la SCI BMI 5 aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire ; Condamnons la SCI BMI 5 à verser à la la société LEGENDRE IMMOBILIER la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire ; Ainsi rendu, au nom du peuple français, les jour, mois et an susdits. La greffière Le juge des référés